Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 169136 / HA ZA 08-634
Vonnis van 19 november 2008
in de zaak van
1. [eis.1],
wonende te [plaats],
2. [eis.2],
wonende te [plaats],
eisers,
advocaat mr. P.M. Wilmink te Arnhem,
tegen
1. [ged.1],
wonende te [plaats],
2. [ged.2],
wonende te [plaats],
gedaagden,
advocaat mr. P.C.M. Heinen te Arnhem.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 juli 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 3 oktober 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Tussen [eisers] als kopers en [gedaagden] als verkopers is op 28 februari 2005 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het woonhuis aan de [adres]. De koopprijs van de woning bedroeg € 250.000,- kosten koper. De akte van levering is gepasseerd op 28 april 2005.
2.2. Voorafgaand aan de (ver)koop hebben [eisers] de woning in het bijzijn van de makelaar van [gedaagden] eenmaal bezichtigd.
2.3. Artikel 5 van de koopovereenkomst bepaalt, voor zover relevant:
“5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbaren en onzichtbare gebreken (…).
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woondoeleinden. (…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”
2.4. Aan de woning is in 1991 door de heer [ged.1] zelf een souterrain gebouwd.
2.5. Na de levering hebben [eisers] verbouwingswerkzaamheden (laten) verricht(en) in het souterrain van de woning.
2.6. [eisers] hebben eind juli 2005 geconstateerd dat in het brede gedeelte van het souterrain lekkages aan de muren en de plafondplaten optraden. De heer [ged.1] heeft in september 2005 het souterrain bekeken.
2.7. Bij brief van 16 augustus 2006 zijn [gedaagden] namens [eisers] aansprakelijk gesteld en in de gelegenheid gesteld de schade te vergoeden dan wel te herstellen binnen tien dagen. [gedaagden] hebben aan dit verzoek geen gehoor gegeven. Tussen partijen is vervolgens over en weer gecorrespondeerd.
2.8. Op 14 november 2006 heeft de heer [naam medewerker], werkzaam bij Crawford & Company (Nederland) B.V. (hierna: Crawford), in opdracht van [eisers] de woning bezichtigd. Bij de stukken bevindt zich een expertiserapport van Crawford van 4 december 2006. De totale herstelkosten worden op een bedrag van € 9.680,- inclusief B.T.W. begroot. In het rapport is, voor zover van belang, opgenomen:
“1. Het voetlood in de terrasmuren rond het dakterras is niet doorgezet tot in het buitenspouwblad waardoor water dat in de spouw doordringt niet wordt afgevoerd en zo door kan dringen tot in het souterrain.
2. De bovenzijde van een gedeelte van de terrasmuren is open, hierin zijn zinken bloembakken aangebracht, en ondanks de aangebrachte zinken afdekplaten kan hierdoor ter plaatse hemelwater doordringen tot in het souterrain.
3. Ter plaatse van de onder punt 2 genoemde bloembakken bleek verder de spouwmuur ter hoogte van de dakterrasvloer te zijn dichtgestoken. Ook dit kan bijdragen aan vochtproblemen.
4. De afdichting van de dakbedekking van het dakterras tegen de buitengevel van de woning is verre van optimaal, hier is helemaal geen lood aangebracht doch de dakbedekking is eenvoudigweg opgeplakt tegen het buitengevelmetselwerk. Dit kan ons inziens niet als een verborgen gebrek worden gekwalificeerd aangezien een en ander visueel zonder enige moeite is vast te stellen. (..)
5. Ook voor vochtdoorslag via een halfsteens terrasmuur nabij de keuken geldt ons inziens dat bij een inspectie voorafgaande aan de aankoop vastgesteld had kunnen worden dat dit geen afdoende constructie is. Hier ontbreekt een wand, zoals blijkt uit de wel aangebrachte spouwankers. Volgens verzekerde zou wederpartij aangeboden hebben dit alsnog op te lossen door het plaatsen van een Trespa-bekleding.
6. Hoewel de oorzaak hiervan niet was vast te stellen zonder omvangrijk hak- en breekwerk is er gezien het schadebeeld binnen ook sprake van lekkages onder de vaste, gemetselde bloemenbak welke over de volle breedte aan de achterzijde van het dakterras is aangebracht. Het is aannemelijk dat aldaar dezelfde, niet toereikende, constructie is toegepast als bij de overige terrasmuren. Dus ook hier zal de oorzaak zeer waarschijnlijk niet goed geplaatst voetlood zijn.
7. De op het dakterras gelegde terrastegels (zogenoemde drainata-tegels) blijken niet op neopreen onderblokken te zijn gelegd zoals behoort. Ook hierbij zijn wij echter van mening dat dit niet als een verborgen gebrek kan worden bestempeld aangezien ook dit voorafgaand aan de koop zonder verdere hulpmiddelen was vast te stellen.
8. Verder hebben wij de waterschade aan de diverse wanden in het souterrain opgenomen. De opstalverzekeraar van verzekerde zal daarvoor geen dekking verlenen aangezien er sprake is van constructiefouten als oorzaak van deze waterschade.(…)
Schadevaststelling:
Opstal
Ad 1 Offerte [bedrijf] € 3.808,00
verwijderen en afvoeren planten,
terrasinrichting (in eigen beheer) 300,00
Ad 2 Verwerkt in ad 1 p.m.
Ad 3 Kan eerst tijdens herstel onderzocht worden
derhalve stelpost opgenomen 1.200,00
Ad 4 Ons inziens geen verborgen gebrek p.m.
Ad 5 Offerte [bedrijf] 572,00
Ad 6 Kan eerst tijdens herstel onderzocht worden
derhalve stelpost opgenomen 1.200,00
Ad 7 Ons inziens geen verborgen gebrek p.m.
Ad 8 Herstelkosten gevolgschade geraamd op 2.600,00
Totale geraamde herstelkosten incl. BTW €9.680,00”
3. Het geschil
3.1. [eisers] vorderen, kort weergegeven, dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad primair [gedaagden] zal veroordelen aan [eisers] te betalen het bedrag van € 9.680,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 30 januari 2007 tot aan de dag der algehele voldoening. Subsidiair vorderen [eisers] dat de rechtbank de tussen partijen gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk zal ontbinden, door vermindering van de koopsom met € 9.680,00 en [gedaagden] zal veroordelen tot betaling van € 9.680,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 30 januari 2007 tot aan de dag der algehele voldoening. Verder vorderen [eisers] dat de rechtbank [gedaagden] zal veroordelen tot betaling van de expertisekosten voor het bedrag van € 817,29 inclusief B.T.W., de buitengerechtelijke kosten voor het bedrag van € 904,- en de proceskosten.
3.2. [eisers] stellen hiertoe dat de woning die zij op 28 februari 2005 van [gedaagden] hebben gekocht niet beantwoordt aan de koopovereenkomst omdat deze is behept met een gebrek. In de staat waarin het souterrain van de woning is geleverd was hij niet voor bewoning geschikt, zodat er sprake is van non-conformiteit. [gedaagden] zijn volgens [eisers] als gevolg hiervan aansprakelijk voor de schade, bestaande uit de kosten van herstel.
3.3. [gedaagden] voeren gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Volgens [gedaagden] kunnen [eisers] geen beroep op non-conformiteit ex artikel 7:17 BW doen, omdat [eisers] niet binnen bekwame tijd kennis hebben gegeven dat de woning niet aan de overeenkomst zou beantwoorden. [gedaagden] stellen pas bij brief van 16 augustus 2006 aansprakelijk te zijn gesteld.
4.2. Artikel 7:23 BW bepaalt dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. In het geval van een niet-consumentenkoop dient de vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt (zie HR 29 juni 2007, RvdW 2007, 636).
Als onvoldoende gemotiveerd betwist staat vast dat [eisers] op 28 april 2005 het gekochte geleverd hebben gekregen, dat zij medio mei 2005 in het huis zijn gaan wonen, dat zij eind juli 2005 na flinke regenbuien de lekkages aan het souterrain van de woning hebben ontdekt en dat [ged.1] in september 2005 ter plaatse daarnaar is komen kijken. Ter comparitie hebben de partijen verklaard dat toen aan de orde is gekomen dat de aannemer van [ged.1] een keer naar het probleem zou komen kijken. Dat is toen niet doorgegaan omdat die aannemer failliet ging. [ged.1] is er toen, zo heeft hij verklaard, niet meer op teruggekomen omdat hij zich bezighield met de zorgen over zijn nieuwe huis in aanbouw. Uit die verklaring vloeit voort dat het [gedaagden] in ieder geval in september 2005 duidelijk was dat [eisers] klachten hadden over lekkages in het souterrain. Op grond van de vaststaande feiten staat voorts vast dat de periode die tussen de ontdekking en de bezichtiging door [ged.1] in september 2005 is verstreken, niet meer kan zijn dan om en nabij de twee maanden. De rechtbank is van oordeel dat een dergelijke termijn in een geval als dit ‘binnen bekwame tijd’ is in de zin van artikel 7:23 BW. Dat daarna geruime tijd is verstreken voordat [ged.1] een aansprakelijkstelling heeft bereikt - naar hij stelt eerst in augustus 2006 - doet dan aan het oordeel dat tijdig is geklaagd niet af. Dit verweer wordt dan ook verworpen.
4.3. Daarnaast is namens [gedaagden] ter comparitie nog aangevoerd dat zij ten opzichte van de vraagprijs fl. 50.000,- (de rechtbank neemt aan dat bedoeld is € 50.000,=) zijn gezakt en dat toen ook met [eisers] is afgesproken dat als er wat met de woning was dat voor rekening van [eisers] zou komen. [eisers] hebben ter comparitie betwist dat deze afspraak is gemaakt. Namens [gedaagden] is tevens aangeboden die nadere afspraak te bewijzen. Zij zullen daartoe in de gelegenheid worden gesteld. Zou die afspraak komen vast te staan, dan zou de vordering daarop mogelijk kunnen afstuiten.
4.4. Voor het geval die afspraak niet komt vast te staan, wordt thans reeds het volgende overwogen. In dat geval ligt de vraag voor of de woning beantwoordt aan de overeenkomst in de zin van artikel 7:17 BW en/of artikel 5.3 van de koopakte. Volgens [eisers] is dat niet het geval omdat sprake is van een vochtprobleem in het souterrain van de woning. [eisers] stellen op basis van het rapport van Crawford van 4 december 2006, dat onder andere het voetlood in de terrasmuren rond het dakterras niet is doorgezet, dat de bovenzijde van een gedeelte van de terrasmuren open is, dat de spouwmuur ter hoogte van de dakterrasvloer is dichtgestoken en dat er aldus sprake is van constructiefouten als oorzaak van de waterschade. Tijdens de comparitie van partijen is namens [eisers] verklaard dat zij door het vochtprobleem het souterrain niet meer kunnen gebruiken.
4.5. [gedaagden] hebben betwist dat er sprake is van ernstige gebreken die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan en hebben gesteld dat er ten tijde van de verkoop van de woning geen sprake (meer) was van een vochtprobleem. Volgens [gedaagden] hebben zij het souterrain zelf normaal kunnen gebruiken nadat de lekkages waren verholpen. [gedaagden] stellen verder dat [eisers] naar aanleiding van de zichtbare lekkagesporen en de ouderdom van de woning nader onderzoek had moeten laten doen. Zij voeren aan dat de problemen, zo die er al zijn, ook kunnen zijn ontstaan door de verbouwingswerkzaamheden van [eisers] en tenslotte stellen zij nog dat [eisers] schadebeperkende maatregelen hadden dienen te nemen, en de zaak niet vanaf juli 2005 op zijn beloop hadden mogen laten.
4.6. Het verweer dat [eisers] hun onderzoeksplicht hebben verzaakt wordt verworpen. [eisers] hebben gesteld dat zij tijdens de bezichtiging aan de makelaar van [gedaagden] hebben gevraagd naar de zichtbare lekkagesporen in het souterrain, dat de makelaar hun toen heeft medegedeeld dat dat oude lekkages waren die waren opgelost en dat de makelaar hun heeft laten zien dat er remleidingen aan de buitenkant waren aangebracht waarin purschuim was gespoten. Namens [gedaagden] is ter comparitie verklaard dat deze stellingen van [eisers] kunnen kloppen omdat zij aan hun makelaar hadden gezegd dat zij geen problemen meer hadden met lekkages. Van de juistheid van de stellingen van [eisers] op dit punt zal dus worden uitgegaan. [eisers] mochten op de mededelingen van de makelaar van [gedaagden] afgaan. Hun kan dan niet door [gedaagden] worden tegengeworpen dat zij daar nader onderzoek naar hadden kunnen laten verrichten.
4.7. Ten aanzien van de vraag of sprake is van zodanige lekkages dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt wordt het volgende overwogen. [eisers] mochten als koper van de woning verwachten dat deze de eigenschappen zou bezitten die voor normaal gebruik van een woning nodig zijn en waarvan zij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 BW en /of art. 5.3 van de koopakte). Bij de koop van een woning is het niet zo dat elke onvolkomenheid daaraan maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten achterstallig onderhoud en aanpassing (bijvoorbeeld van installaties) aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar.
4.8. De rechtbank is van oordeel dat de stellingen van [eisers] aanleiding zouden kunnen zijn voor het oordeel dat de woning op dit punt niet aan de overeenkomst beantwoordt. Indien vast komt te staan dat in het souterrain sprake is van zodanige lekkages aan de muren en de plafondplaten dat ‘het water langs de stoppenkast liep’, zoals [eisers] stellen, dan is sprake van een wezenlijk gebrek aan de woning dat aan normaal gebruik in de weg staat. Essentieel voor tot bewoning bestemde ruimten binnenshuis is dat de bewoner het daar, extreme weersomstandigheden daargelaten, droog houdt. Dat is een eigenschap die verwacht mag worden en waarvan de aanwezigheid, in beginsel, niet betwijfeld hoeft te worden. Een dergelijk gesteld vochtprobleem behoort niet tot het meteen te verrichten achterstallig onderhoud van een souterrain, dat ten tijde van de verkoop ongeveer 14 jaren oud was, waarmee Schoonenbeek c.s. rekening had dienen te houden.
4.9. Ten bewijze van het bestaan van de lekkages en de herstelkosten daarvan hebben [eisers] het rapport van Crawford in het geding gebracht. Dit rapport is echter totstandgekomen zonder dat [gedaagden] daarbij aanwezig hebben kunnen zijn. Bovendien gaat dit rapport niet in op een aantal punten die door het verweer van [gedaagden] van belang zijn, zoals de mogelijke invloed van de verbouwing.
4.10. Voor de beoordeling van de vraag of sprake is van lekkages en zo ja, wat de aard en omvang daarvan is en waardoor deze worden veroorzaakt, acht de rechtbank daarom een deskundigenbericht op de voet van artikel 194 Rv aangewezen. Aan de deskundige zal voorts worden gevraagd of hij kan vaststellen of het vochtprobleem het gevolg is van reeds ten tijde van de verkoop bestaande gebreken. [gedaagden] stellen dat voor zover bepaalde gebreken inmiddels aanwezig zijn, deze te wijten zijn aan dan wel verergerd zijn door verbouwingswerkzaamheden van [eisers] ná de overdracht van de woning. Ook dit punt zal aan de deskundige worden voorgelegd. [eisers] zullen, mocht het tot een deskundigenbericht komen, overeenkomstig hun aanbod de informatie over de verbouwing aan de deskundige dienen te doen toekomen onder gelijktijdige toezending aan de wederpartij. Tenslotte zal aan de deskundige worden gevraagd of voor de hand liggende schadebeperkende maatregelen achterwege zijn gelaten en of het achterwege blijven van herstel in de periode vanaf juli 2005 de situatie heeft verergerd en zo ja, in hoeverre.
4.11. [gedaagden] hebben voorts nog een beroep gedaan op eigen schuld van [eisers] Zij hebben erop gewezen dat [eisers] de aluminium afdekplaten van de gemetselde bloembakken hadden verwijderd, de zinken bloembakken hadden verwijderd en dat ook een muur onder in het souterrain eruit was gesloopt. Daarnaast lag er op de dakbedekking van het terras puin en afval. Deze aspecten kunnen aan de orde komen waar aan de deskundige zal worden gevraagd naar de oorzaak van de lekkages.
4.12. Zo het tot een deskundigenbericht zou komen, denkt de rechtbank aan de bouwkundige [deskundige] en aan de volgende vraagstelling:
1. Acht u zich ondanks het tijdsverloop in staat op grond van de gegevens waarover u beschikt en de situatie ter plaatse de volgende vragen te beantwoorden?
2. Is er sprake van lekkages in het souterrain van de woning en zo ja, wat is daarvan de aard en omvang?
3. Wat is de oorzaak of zijn de oorzaken daarvan? Bestond of bestonden die al ten tijde van de overdracht in mei 2005?
4. Welke kosten zijn gemoeid met herstel van de gebreken?
5. Indien de verbouwingswerkzaamheden na de overdracht van de woning geheel of gedeeltelijk de lekkages hebben veroorzaakt, kunt u dan aangeven welke kosten van herstel hierop betrekking hebben?
6. Zijn voor de hand liggende schadebeperkende maatregelen achterwege gebleven? In hoeverre heeft dat invloed gehad op de kosten van herstel en wat zouden die schadebeperkende maatregelen hebben gekost?
7. Welke andere feiten of omstandigheden, gebleken uit het onderzoek, kunnen van belang zijn voor een goed begrip van de zaak?
4.11. Bij hun eerstvolgende processtuk zullen de partijen de gelegenheid hebben zich over de persoon van de deskundige en de vraagstelling uit te laten. Voor het geval partijen dan de voorkeur zouden geven aan een andere deskundige of aan meer deskundigen, dienen zij de naam en overige gegevens te verschaffen van de deskundige(n) die hun voorkeur geniet(en). Thans zal eerst de in rechtsoverweging 4.3. aangekondigde bewijsopdracht worden gegeven.
4.12. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. draagt [gedaagden] op te bewijzen dat zij met [eisers] hebben afgesproken dat als er wat met de woning was dat voor rekening van [eisers] zou komen,
5.2. bepaalt dat, indien [gedaagden] het bewijs door middel van getuigen willen leveren, het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. A.E.B. ter Heide in het paleis van justitie te Arnhem aan de Walburgstraat 2-4 op donderdag 12 maart 2009 van 9:00 tot 12:00 uur,
5.3. bepaalt dat [gedaagden] binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk aan de rechtbank -ter attentie van de enquêtegriffie van de sector civiel (e-mail: rc.civiel.rb.arnhem@rechtspraak.nl)- en aan de wederpartij moeten berichten of zij bewijs door getuigen willen leveren en zo ja, onder opgave van het aantal en de namen van de te horen getuigen.
5.4. bepaalt dat de partij die op genoemd tijdstip niet kan verschijnen, binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk en gemotiveerd aan de rechtbank -ter attentie van de enquêtegriffie van de sector civiel (e-mail: rc.civiel.rb.arnhem@rechtspraak.nl)
- om een nadere dag- en uurbepaling dient te vragen onder opgave van het aantal en de namen van de te horen getuigen en de verhinderdata van alle partijen op de donderdagen in de drie maanden volgend op genoemde datum,
5.5. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle bewijsstukken die zij nog in het geding willen brengen aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
5.6. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E.B. ter Heide en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2008.
Coll.: EB