Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaringen van 26 november 2008
in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: 163072 / HA ZA 07-1838 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
K.C.M. [eiseres] HOLDING B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. G.P. Lobé te Rotterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ALCOA NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Drunen, gemeente Heusden,
gedaagde,
advocaat mr. A.T. Bolt te Arnhem,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SAVILLS NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. E.A. van der Dussen te Arnhem,
en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer 168868 / HA ZA 08-592 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SAVILLS NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. E.A. van der Dussen te Arnhem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ALCOA NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Drunen, gemeente Heusden,
gedaagde,
advocaat mr. A.T. Bolt te Arnhem,
en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer 168962 / HA ZA 08-604 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ALCOA NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Drunen, gemeente Heusden,
eiseres,
advocaat mr. A.T. Bolt te Arnhem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SAVILLS NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. E.A. van der Dussen te Arnhem.
Partijen zullen hierna ook [eiseres in de hoofdzaak], Alcoa en Savills genoemd worden.
1. De procedure in de hoofdzaak
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 mei 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 29 oktober 2008
- de akte wijziging van eis, genomen ter comparitie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De procedure in de vrijwaringszaak 08-592 (Savills/Alcoa)
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 augustus 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 29 oktober 2008.
2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De procedure in de vrijwaringszaak 08-604(Alcoa/Savills)
3.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 augustus 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 29 oktober 2008.
3.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
4. De feiten
4.1. Alcoa biedt een haar toebehorend bedrijfsgebouw, [adres] te [woonplaats] (sectie H nummer 1026) – hierna als het pand aan te duiden –, te koop aan, aanvankelijk via makelaar DTZ, later via makelaar Savills. Door middel van een verkoopbord en in een brochure wordt het pand onder de aandacht gebracht en omschreven.
4.2. Op het verkoopbord van het pand staat:
TE KOOP
bedrijfsruimte
ca 12.000 m2
kantoorruimte
ca. 2.600 m2
4.3. In de brochure staat onder meer:
Het object aan de [adres] te [woonplaats] bestaat uit ca. 11.940 m2 kantoor- en bedrijfsruimte, restaurant en parkeerfaciliteiten op een totaal oppervlakte van ca. 17.628 m2.
Fabricage ruimte: ca. 6.790 m2
Opslag ruimte: ca. 1.900 m2
Restaurant: ca. 490 m2
Technische ruimte ca. 160 m2
Kantoorruimte oost: ca. 900 m2
Kantoorruimte west: ca. 1.700 m2
4.4. De brochure draagt aan de voet van elke pagina de tekst:
Deze informatie is geheel vrijblijvend, uitsluitend voor geadresseerde bestemd en niet bedoeld als aanbod. Ten aanzien van de juistheid kan door Savills Nederland B.V. geen aansprakelijkheid worden aanvaard, noch kan aan de vermelde informatie enig recht worden ontleend.
4.5. De gegevens op het verkoopbord en in de brochure zijn ontleend aan een berekening die is gemaakt door DTZ, de eerste verkoopmakelaar van Alcoa. Later heeft DTZ een berekening gemaakt die in veel minder vierkante meters voor de fabricage- en de opslagruimte resulteerde.
4.6. [eiseres in de hoofdzaak], vertegenwoordigd door de heer [eiseres in de hoofdzaak] die ook ter comparitie voor haar is opgetreden, toont belangstelling en bezichtigt het pand. Voor Savills treedt daarbij de heer [betrokkene] op. Deze is eveneens ter comparitie verschenen.
4.7. Op 11 december 2006 laat [eiseres in de hoofdzaak] per fax aan Savills weten bereid te zijn het pand te kopen en af te nemen voor 31 december 2006 voor een bedrag van € 1.900.000,00 k.k. Hierop stuurt Savills een bevestiging:
Op basis van de volgende gegevens kunnen wij u namens onze opdrachtgever Alcoa Nederland B.V. bevestigen, dat zij bereid zijn tot verkoop van genoemd onroerend goed.
Zoals besproken zal de transportdatum uiterlijk voor 29 december 2006 plaatsvinden, indien na deze datum nog geen levering heeft plaatsgevonden, zullen partijen z.s.m. een nieuwe datum vaststellen met als uiterste datum 31 januari 2007.
In deze fax wordt de koopsom van € 1.900.000,00 kosten koper genoemd en staat vermeld dat het pand verhuurd is aan Fruitmasters Veiling tot en met 31 augustus 2007. De huuropbrengsten gaan vanaf de datum van transport en ondertekening van de benodigde documenten naar de koper.
4.8. Transport vindt plaats op 28 december 2006. In de transportakte van die datum wordt het pand omschreven als
de bedrijfsruimte met kantoor, aan- en toebehoren, onder- en bijgelegen grond, staande en gelegen te [woonplaats] ([postcode]) aan de [adres], kadastraal bekend gemeente [woonplaats] Sectie H nummer 1026, groot één hectare zesenzeventig are achtentwintig centiare.
4.9. De akte vermeldt onder artikel 2, lid 2, voorts als onderdeel van de koopovereenkomst tussen [eiseres in de hoofdzaak] en Alcoa:
Indien de door de verkoper opgegeven maat of grootte of de verdere omschrijving van het verkochte niet juist of niet volledig zijn, zal geen van partijen daaraan enig recht ontlenen.
4.10. Na de koop en de levering laat [eiseres in de hoofdzaak] een taxatierapport opmaken door M.P. Leenpoel, ‘De Zeeuwsche Makelaar’. Hierin wordt de oppervlakte van de bedrijfs- en kantoorruimte op 10.185 m2 berekend. De ruimtes worden aangeduid als: bedrijfsruimte opslag (1.360 m2), bedrijfsruimte fabricage/opslag (5.630 m2), kantoorruimtes (2.600 m2), diverse ruimtes (520 m2) en 7.468 m2 buitenterrein.
5. Het geschil
in de hoofdzaak
5.1. [eiseres in de hoofdzaak] vordert na wijziging van de eis – samengevat – hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van
- primair € 578.440,00 (de gekapitaliseerde (huur)waarde van niet geleverde opslagruimte),
- subsidiair € 317.700,00 (een evenredig deel van de koopprijs voor niet geleverde opslagruimte),
- meer subsidiair A € 289.220,00 (verlies aan huurinkomsten in verband met 1.815m2 te weinig geleverde opslagruimte),
- meer subsidiair B € 215.188,00 (verlies aan huurinkomsten uitgaande van de koopprijs gedeeld door de totale oppervlakte van de bebouwde en onbebouwde onroerende zaak),
- meest subsidiair een door de rechtbank naar redelijkheid en billijkheid vast te stellen bedrag,
- telkens vermeerderd met rente vanaf de datum van dagvaarding en kosten.
5.2. [eiseres in de hoofdzaak] legt, kort gezegd, drie stellingen aan haar vorderingen ten grondslag: haar is niet geleverd wat zij gekocht heeft, gedaagden hebben, althans een van hen heeft onrechtmatig jegens haar gehandeld, er is sprake geweest van dwaling bij het sluiten van de koopovereenkomst. Alcoa en Savills voeren gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen gaat de rechtbank hieronder, voor zover nodig, nader in.
in de vrijwaringszaak 08-592 (Savills/Alcoa)
5.3. Savills vordert – samengevat – dat Alcoa wordt veroordeeld om aan haar te betalen al hetgeen waartoe Savills jegens [eiseres in de hoofdzaak] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, met veroordeling van Alcoa in de kosten van de hoofdzaak en de vrijwaring. Savills stelt dat zij niet garant stond tegenover [eiseres in de hoofdzaak] voor de juistheid van de door haar gegeven inlichtingen. Zij heeft het nodige onderzoek verricht. In het marketing rapport van Alcoa en in een e-mail van DTZ staat het aantal vierkante meters per ruimte aangegeven en Savills had geen reden om hier niet op af te gaan. Als het aantal vierkante meters niet met de werkelijkheid overeenstemt, heeft Alcoa jegens Savills onrechtmatig gehandeld, dan wel is zij tekortgeschoten door Savills verkeerde informatie te verstrekken.
5.4. Alcoa voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak 08-604 (Alcoa/Savills)
5.5. Alcoa vordert – samengevat – dat Savills wordt veroordeeld om aan haar te betalen al hetgeen waartoe Alcoa jegens [eiseres in de hoofdzaak] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, met veroordeling van Savills in de kosten van de hoofdzaak en de vrijwaring. Alcoa stelt dat Savills jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld door onjuiste verkoopinformatie te verspreiden terwijl op haar de plicht rustte om te voorkomen dat tussen Alcoa en de koper een overeenkomst tot stand zou komen onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken. Aan de dienstverlening door Savills mogen hoge eisen worden gesteld, waaronder het doen van een meting van de oppervlaktegegevens. Savills heeft de zaak meerdere malen bezichtigd en had een substantieel verschil in oppervlakte moeten constateren.
5.6. Savills voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
6. De beoordeling
in de hoofdzaak
Algemeen
6.1. Hoewel dat aanvankelijk uit de stukken niet onomstotelijk bleek, kan er voor de beoordeling van de zaak in dit vonnis vanuit gegaan worden dat partijen het erover eens zijn dat er een aanzienlijk verschil bestaat tussen de werkelijke oppervlakte van de opslag- en fabricageruimtes en de op het verkoopbord en in de brochure vermelde oppervlakte. De werkelijke afmetingen zullen de vaststelling van De Zeeuwsche Makelaar niet veel ontlopen.
Conformiteit
6.2. Voorop staat de vraag of het pand gelet op dit verschil in oppervlakte nog wel beantwoordt aan de koopovereenkomst, de vraag dus of [eiseres in de hoofdzaak] geleverd heeft gekregen wat zij gekocht heeft. Die vraag beantwoordt de rechtbank bevestigend. Daartoe overweegt zij het volgende.
6.3. Uitgangspunt van de wet (art. 7:17 lid 6 Burgerlijk Wetboek (BW)) is dat bij de koop van een onroerende zaak de vermelding van de oppervlakte slechts een aanduiding is zonder dat de zaak aan die vermelding behoeft te beantwoorden. Voorts is in de koopovereenkomst uitdrukkelijk opgenomen dat als de door de verkoper opgegeven maat of grootte van de zaak niet juist of niet volledig is, geen van partijen daaraan enig recht kan ontlenen (zie 4.9 hierboven). Ten slotte is wél uit de stukken en ter comparitie gebleken dat [eiseres in de hoofdzaak] tegenover de verkoper, althans tegenover de makelaar, heeft aangegeven het pand als belegger te willen kopen, maar niet dat het haar met het oog op het voornemen te verhuren eerder om de aankoop van een bepaald aantal vierkante meters ging dan om de aankoop van het pand als zodanig. In de kern komt het ter comparitie hierover gevoerde debat erop neer dat de heer [eiseres in de hoofdzaak] heeft verklaard:
Toen ik over de aankoop onderhandelde zijn de afmetingen niet met zoveel woorden aan de orde geweest (…). Ik heb wel uitgelegd dat ik als belegger belang heb bij de huurovereenkomst (…). De heer [betrokkene] moet in de gesprekken heel goed begrepen hebben dat ik niet zelf wilde gebruiken en als belegger geïnteresseerd was. Ik heb hem ook gevraagd of hij mogelijk huurders wist en om eventuele belangstellenden naar mij door te sturen.
en dat Savills bij monde van de heer [betrokkene] hierop heeft gereageerd met de woorden:
Dat klopt. Er is gesproken over huurmogelijkheden en de heer [eiseres in de hoofdzaak] heeft gezegd dat hij niet voor eigen gebruik kocht. Er zijn buiten huur ook andere mogelijkheden met hem besproken zoals de mogelijkheden van opdeling of afbraak.
‘Dat klopt’ heeft [eiseres in de hoofdzaak] hierop geantwoord. Hierin noch in de stukken leest de rechtbank een betoog van [eiseres in de hoofdzaak] dat mits bewezen erop neer komt dat het haar wederpartij duidelijk was of behoort te zijn geweest dat [eiseres in de hoofdzaak] niet een gebouw zonder meer, maar een bepaald aantal bruikbare vierkante meters wilde kopen.
6.4. De onder 6.3 genoemde omstandigheden leiden tezamen tot de bevestigende beantwoording van de onder 6.2 geformuleerde vraag. Dat het hierbij om een relatief groot verschil in oppervlakte gaat, acht de rechtbank in dit verband niet van belang.
Onrechtmatige daad
6.5. [eiseres in de hoofdzaak] stelt dat Alcoa en/of Savills jegens haar onrechtmatig heeft/hebben gehandeld door bij de totstandkoming van de overeenkomst onjuiste informatie te verschaffen. Naar het oordeel van de rechtbank stelt zij echter onvoldoende feiten om, mits bewezen, tot de conclusie te kunnen leiden dat er onrechtmatig is gehandeld. Daartoe wordt het volgende overwogen.
6.6. In de dagvaarding blijft een feitelijke omschrijving van het gestelde onrechtmatig handelen naast de overige stellingen achterwege. Uit de stukken en in het bijzonder het verhandelde ter comparitie valt echter af te leiden dat het mogelijk is dat Alcoa op de hoogte was van de door DTZ uitgevoerde herberekening (4.5 hierboven) en het resultaat daarvan niet aan Savills, in ieder geval niet aan [eiseres in de hoofdzaak] heeft meegedeeld of laten meedelen. Al aangenomen dat dit, anders dan Alcoa betoogt, zo is, dan duidt dit zonder nadere toelichting, die ontbreekt, nog niet op onrechtmatig handelen van haar. Daarvoor is naar het oordeel van de rechtbank behalve deze wetenschap vereist dat Alcoa de gegevens desbewust achter hield om [eiseres in de hoofdzaak] ertoe te bewegen de zaak te kopen althans tegen een hogere prijs te kopen. Dat wordt gesuggereerd door [eiseres in de hoofdzaak], maar is niet gesteld. Dit achterhouden zou dan bovendien hebben moeten plaatsvinden in de situatie waarin Alcoa wist dat het [eiseres in de hoofdzaak] om een bepaald aantal vierkante meters ging en in dit proces staat vast dat zij dit niet wist (6.3).
Dwaling
6.7. De derde grondslag die [eiseres in de hoofdzaak] voor haar vordering aanvoert, is dwaling. Zij ging bij de koop uit, stelt zij, van een onjuiste voorstelling van zaken zonder welke zij de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten, althans niet onder dezelfde voorwaarden c.q. voor dezelfde koopprijs.
6.8. Art. 6:228 BW geeft de volgende regels voor dwaling.
1. Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar:
a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
6.9. De mogelijkheden genoemd in lid 1 onder a en b van dit artikel stuiten af op wat de rechtbank onder 6.3 heeft overwogen, erop neerkomend dat Alcoa noch Savills wist of behoorde te weten dat het [eiseres in de hoofdzaak] om een bepaald aantal vierkante meters ging. De consequentie daarvan, dat zij er vanuit mochten gaan dat [eiseres in de hoofdzaak] een gebouw en niet een bepaald aantal vierkante meters wilde kopen, brengt immers mee dat zij mochten aannemen dat [eiseres in de hoofdzaak] ook zonder verdere inlichtingen wilde kopen en dat zij niet op de hoogte waren of behoorden te zijn van een innerlijke overweging bij [eiseres in de hoofdzaak] waarin het aantal vierkante meters wél doorslaggevend was.
6.10. Rest de in art. 6:228 BW lid 1onder c genoemde situatie. Vertaald naar deze zaak wordt daarin dwaling omschreven voor het geval Alcoa en [eiseres in de hoofdzaak] bij het sluiten van de overeenkomst beide van dezelfde onjuiste veronderstelling ten aanzien van de oppervlakte uitgingen. Van vernietigbaarheid wegens dwaling is dan geen sprake als Alcoa ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat [eiseres in de hoofdzaak] daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden. Nu is vastgesteld dat Alcoa niet wist of behoorde te begrijpen dat – al aangenomen dat dit zo was – het aantal vierkante meters voor [eiseres in de hoofdzaak] doorslaggevend was (6.3), moet de conclusie ook op dit onderdeel luiden dat een beroep op dwaling niet opgaat.
Slotoverwegingen, kosten
6.11. Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [eiseres in de hoofdzaak] op geen van de daarvoor aangevoerde gronden toewijsbaar zijn.
6.12. [eiseres in de hoofdzaak] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat Alcoa en Savills voldoende belang hadden bij het instellen van de vorderingen in vrijwaring, dient [eiseres in de hoofdzaak] ook te worden veroordeeld in de kosten van de vrijwaringsincidenten en de kosten waarin de eisers in de vrijwaringszaken zullen worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Alcoa en Savills in de hoofdzaak worden voor ieder begroot op:
- vast recht € 4.732,00
- salaris advocaat 7.740,00 (3,0 punten × tarief € 2.580,00)
Totaal € 12.472,00
in de beide vrijwaringszaken
6.13. De afwijzing van de vorderingen in de hoofdzaak leidt tot afwijzing van de vorderingen in de vrijwaringszaken. Er is immers niets waartoe Alcoa of Savills in de hoofdzaak wordt veroordeeld.
6.14. De eisers in vrijwaring zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld in beide vrijwaringszaken.
6.15. Bij het vaststellen van de kosten in de vrijwaring zal de rechtbank uitgaande van de onderlinge samenhang tussen de hoofdzaak en elk van de vrijwaringszaken, de kosten voor salaris van de advocaat vermenigvuldigen met de factor 0,5.
6.16. De kosten aan de zijde van Alcoa en Savills worden voor ieder als eiser in vrijwaring begroot op:
- explootkosten € 71,80
- salaris advocaat 2.580,00 (2,0 punten × 0,5 × tarief € 2.580,00)
Totaal € 2.651,80
6.17. De kosten van de gedaagde belopen in elk van de vrijwaringszaken € 2.580,00 voor salaris van de procureur.
7. De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
7.1. wijst de vorderingen af,
7.2. veroordeelt [eiseres in de hoofdzaak] in de proceskosten, aan de zijde van Alcoa tot op heden begroot op € 12.472,00 en aan de zijde van Savills eveneens op € 12.472,00,
7.3. veroordeelt [eiseres in de hoofdzaak] in de voor rekening van Alcoa en Savills komende kosten van de zaken in vrijwaring ten bedrage van € 5.231,80 voor ieder van hen,
7.4. verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in de zaak in vrijwaring 168868 / HA ZA 08-592
7.5. wijst de vorderingen af,
7.6. veroordeelt Savills in de proceskosten, aan de zijde van Alcoa tot op heden begroot op € 2.651,80,
7.7. verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in de zaak in vrijwaring 168962 / HA ZA 08-604
7.8. wijst de vorderingen af,
7.9. veroordeelt Alcoa in de proceskosten, aan de zijde van Savills tot op heden begroot op € 2.651,80,
7.10. verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs J.D.A. den Tonkelaar, T.P.E.E. van Groeningen en M.M. Vanhommerig en in het openbaar uitgesproken op 26 november 2008.