Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 164594 / HA ZA 07-2041
Vonnis van 5 november 2008
in de zaak van
de stichting
STICHTING CHRISTELIJKE WONINGCORPORATIE,
gevestigd te Tiel,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. E.W.J. van Dijk te Tiel,
en de partijen bij tussenkomst
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN WANROOIJ GRONDBANK B.V.,
voorheen genaamd
BOUWBEDRIJF GEBROEDERS VAN WANROOIJ PROJECTONTWIKKELING B.V.,
gevestigd en kantoorhoudend te Geffen,
en
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VABO ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd en kantoorhoudend te Culemborg,
advocaat mr. H.M. Kruijsen te Nijmegen,
tegen
1. [ged.1conv./eis.1reconv.],
wonende te [woonplaats],
2. [ged.2conv./eis.2reconv.],
wonende te [woonplaats],
3. [ged.3conv./eis.3reconv.],
wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. D.M.H.M. van Dijk te Arnhem.
Partijen zullen hierna als SCW, Van Wanrooij, VABO en [gedn.conv./eis.reconv.] – voor [ged.1conv./eis.1reconv.], [ged.2conv./eis.2reconv.] en [ged.3conv./eis.3reconv.] gezamenlijk – aangeduid worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 maart 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 9 juli 2008 waar de tussenkomst is toegestaan,
- de conclusie van antwoord in reconventie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedn.conv./eis.reconv.] is eigenaar van het perceel [adres+kad.gegevens] [ged.1conv./eis.1reconv.], [ged.2conv./eis.2reconv.] en [ged.3conv./eis.3reconv.] zijn ieder voor een derde tot deze eigendom gerechtigd.
2.2. Op 3 maart 2006 is een akte ondertekend die inhoudt een koopovereenkomst tussen [gedn.conv./eis.reconv.] – vertegenwoordigd door rentmeester [betrokkene] – als verkoper en SCW als koper met betrekking tot het onder 2.1 genoemde perceel (hierna: het perceel). SCW zal het perceel als ‘bouwland met toekomstige bouwmogelijkheid’ gaan gebruiken. De koopprijs is € 131.400,00 vrij op naam. Overeengekomen is dat levering uiterlijk op 1 april 2006 plaatsvindt of zoveel eerder of later als partijen overeenkomen. Artikel 13 van Pro de akte voorziet in ontbinding door de ene partij als de andere – volgens een in de akte gegeven omschrijving – in verzuim is. Ingebrekestelling moet schriftelijk plaatsvinden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Betreft het verzuim het meewerken aan de levering of voldoening van de koopprijs, dan is de nalatige partij een boete van 10% van de koopprijs verschuldigd. Naast de boete bestaat recht op een aanvullende schadevergoeding.
2.3. SCW kocht het perceel omdat zij van plan was het te gaan gebruiken voor een toekomstige ontwikkeling ten behoeve van sociale woningbouw in het ontwikkelingsgebied waarvan het perceel deel uitmaakt.
2.4. Bij aangetekende brief van 15 maart 2007 wendt de advocaat van SCW zich via [betrokkene] tot [gedn.conv./eis.reconv.]. Hij schrijft dat de notaris bij het voorbereiden van het transport is gestuit op een onvoorwaardelijk en onherroepelijk kooprecht dat blijkens een akte van levering van 7 augustus 2001 door [gedn.conv./eis.reconv.] is toegekend aan Bouwbedrijf Gebr. Van Wanrooij B.V. en VABO Ontwikkeling B.V., thans de beide tussenkomende partijen. [betrokkene] heeft volgens deze brief SCW toegezegd een en ander uit te zoeken, maar niets laten horen. [gedn.conv./eis.reconv.] wordt door SCW een termijn van één maand na verzending van deze brief gegund om aan de levering mee te werken. Mocht SCW niet binnen acht dagen een toezegging ontvangen dat [gedn.conv./eis.reconv.] zal meewerken, dan stelt zij [gedn.conv./eis.reconv.] voor alsdan in gebreke. Tevens kondigt SCW aan dat zij bij gebreke van medewerking de overeenkomst als ontbonden en de boete als verbeurd zal beschouwen.
2.5. Op 10 april 2007 sommeert de advocaat van SCW [gedn.conv./eis.reconv.] tot nakoming, waarbij nog één maal een termijn van acht dagen om aan de sommatie te voldoen, wordt gesteld. Bij gebreke van nakoming dient de overeenkomst, zo stelt de advocaat van SCW, als ontbonden te worden beschouwd.
2.6. Van Wanrooij en VABO laten bij brief van 24 april 2006 [gedn.conv./eis.reconv.] weten het kooprecht dat is vastgelegd in de akte van 7 augustus 2001 uit te oefenen.
2.7. De akte van 7 augustus 2001 is, kort samengevat, de leveringsakte waarin uitvoering wordt gegeven aan de verkoop van landbouwgrond door [gedn.conv./eis.reconv.] aan Van Wanrooij en VABO. Artikel 6 van Pro de akte, ‘Kooprecht’, luidt als volgt.
Verkoper verleent hierbij aan koper, die aanvaardt, het onvoorwaardelijke en onherroepelijke recht tot koop van het/die – ter keuze van koper – niet tot het verkochte behorende gedeelte(n) van het perceel kadastraal bekend gemeente Tiel sectie P nummer 30 dat/die op enig moment is/zijn opgenomen in een bestemmingsplan of betrokken is bij een projectprocedure of vrijstellingsprocedure zoals bedoeld in artikel 19 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening, waarin voor het/de betreffende gedeelte(n) één of meer van de functies woningbouw, kantoren, winkels, scholen en dergelijke met bijbehorende infrastructuur en/of bijbehorende groenvoorzieningen en dergelijke zijn vastgelegd, zulks onder de navolgende condities:
1. het kooprecht kan worden uitgeoefend tot uiterlijk zes (6) maanden nadat koper in kennis is gesteld van het onherroepelijk zijn van het bestemmingsplan waarin de realisatiemogelijkheid van bedoelde functies is vastgelegd dan wel het definitief zijn van de realisatiemogelijkheid van bedoelde functies op grond van een projectprocedure of vrijstellingsprocedure;
2. uitoefening van het kooprecht moet geschieden middels aangetekend schrijven met bericht van ontvangst of door middel van een deurwaardersexploit (…).
2.8. De voor de levering aan SCW instrumenterend notaris laat [betrokkene] bij e-mail van 31 mei 2007 weten in het kooprecht dat in de akte van 7 augustus 2001 vastligt geen bezwaar te zien tegen levering aan SCW ‘mits de huidige bestemming van dit perceel niet een bestemming heeft zoals omschreven staat in het kooprecht.’ Op 1 juni 2007 mailt de raadsman van SCW aan de hier bedoelde notaris onder meer dat SCW graag wil afnemen, maar wel van tevoren duidelijkheid wil over het kooprecht van Bouwbedrijf Gebr. Van Wanrooij B.V. en VABO Ontwikkeling B.V. Op 4 juni 2007 voegt de notaris aan zijn eerdere mededeling toe dat hij niet kan garanderen dat SCW door het bestaande kooprecht geen risico loopt.
2.9. Bij brief van 21 september 2007 waarschuwen Van Wanrooij en VABO [gedn.conv./eis.reconv.] tegen frustratie van hun kooprecht.
3. Het geschil in conventie en in reconventie; de vordering van de tussenkomende partijen
3.1. SCW vordert – samengevat – hoofdelijke veroordeling van [gedn.conv./eis.reconv.] tot betaling van € 13.140,00, vermeerderd met rente, alsmede vergoeding van geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, een en ander met hoofdelijke veroordeling van [gedn.conv./eis.reconv.] in de kosten, waaronder buitengerechtelijke kosten. SCW stelt dat zij door het tekortschieten van [gedn.conv./eis.reconv.] in de nakoming van de koopovereenkomst, namelijk niet leveren, aanspraak kan maken op de contractuele boete en tevens op vergoeding van de schade die zij lijdt doordat zij het perceel niet kan gebruiken voor sociale woningbouw in een ontwikkelingsgebied.
3.2. Wat [gedn.conv./eis.reconv.] in conventie als verweer naar voren brengt, in de kern erop neer komend dat zij en SCW nog steeds nakoming van de koopovereenkomst willen, voert [gedn.conv./eis.reconv.] aan als grondslag voor haar reconventionele vordering. Zij vordert – samengevat – een verklaring voor recht dat de door SCW ingeroepen ontbinding als ingetrokken moet worden beschouwd, althans rechtsgevolg ontbeert, alsmede veroordeling van SCW om op verbeurte van een dwangsom mee te werken aan het passeren van de akte van levering ter uitvoering van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst betreffende het perceel kadastraal bekend als [kad.gegevens] tegen betaling van een koopsom van € 131.400,00 vrij op naam, met veroordeling van SCW in de kosten. SCW voert verweer.
3.3. Van Wanrooij en VABO hebben, naast hun na referte van SCW en [gedn.conv./eis.reconv.] toegewezen vordering als tussenkomende partij te worden toegelaten, veroordeling van [gedn.conv./eis.reconv.] gevorderd om met betrekking tot het perceel uitvoering te geven aan de koopovereenkomst die op 24 april 2006 tot stand is gekomen doordat zij hun kooprecht overeenkomstig art. 6 van Pro de akte van 7 augustus 2001 hebben uitgeoefend.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1. Partijen hebben, zoals reeds ter comparitie aan de orde geweest is, met het oog op een voortvarende procesvoering de voorkeur uitgesproken voor een tussenvonnis waarin de rechtbank haar oordeel over de inhoud van het kooprecht vastlegt en waarin de rechtbank de mogelijkheid van hoger beroep opent. Op die wijze wordt bereikt dat partijen op een zo kort mogelijke termijn duidelijkheid hebben over de kwestie die hen verdeeld houdt. Dat is uiteindelijk de inhoud van het kooprecht.
4.2. De standpunten van partijen over de betekenis van het kooprecht zijn, samengevat, de volgende.
SCW is van mening dat in de akte van 7 augustus 2001 een door haar te respecteren ouder kooprecht is opgenomen. Het is duidelijk, stelt zij, dat Van Wanrooij en VABO in hun kooprecht persisteren en inhoud, doel en strekking van dat recht maken duidelijk dat SCW jegens hen onrechtmatig zou handelen als zij thans meewerkt aan een overdracht waarbij het genegeerd wordt.
[gedn.conv./eis.reconv.] stelt dat Van Wanrooij en VABO weliswaar op 24 april 2006 respectievelijk 21 september 2007 aanspraak hebben gemaakt op hun kooprecht, maar dat het daarbij is gebleven. Informeel zou Van Wanrooij [gedn.conv./eis.reconv.]s rentmeester duidelijk gemaakt hebben geen aanspraak meer aan het recht te willen ontlenen. Voorts stelt zij wat de inhoud van het recht betreft, dat er nog geen nieuwe bestemming aan het gebied waartoe het perceel behoort, is gegeven en dat zij, zolang dat niet gebeurd is, niet gebonden is door een beroep van Van Wanrooij en VABO op het kooprecht. De in de akte omschreven situatie waarin zij kunnen kopen doet zich nog niet voor.
Wat dit laatste betreft voeren beide tussenkomende partijen allereerst aan dat het zeer waarschijnlijk is dat het perceel deel gaat uitmaken van een herontwikkelingsgebied. Maar ook los daarvan achten zij [gedn.conv./eis.reconv.] thans gebonden door hun beroep op het kooprecht. Zij hebben immers zij overeenkomstig de vormvoorschriften in de akte van 7 augustus 2001 hebben gehandeld en de bedoeling van de partijen bij die akte zou worden gefrustreerd als tussen de eerste aankoop en levering van grond in 2001 en een bestemmingsplanwijziging [gedn.conv./eis.reconv.] aan een derde zou kunnen verkopen en leveren.
4.3. De tekst van de akte van 7 augustus 2001 laat er naar het oordeel van de rechtbank op zichzelf genomen geen twijfel over bestaan dat aan formele vereisten moet zijn voldaan, wil door Van Wanrooij en/of VABO het recht van koop geldend gemaakt kunnen worden. Dit wordt twee maal in het desbetreffende artikel vermeld. In de eerste plaats gaat het om het perceel ‘dat/die op enig moment is/zijn opgenomen in een bestemmingsplan of betrokken is bij een projectprocedure of vrijstellingsprocedure zoals bedoeld in artikel 19 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening, waarin voor het/de betreffende gedeelte(n) één of meer van de functies woningbouw, kantoren, winkels, scholen en dergelijke met bijbehorende infrastructuur en/of bijbehorende groenvoorzieningen en dergelijke zijn vastgelegd.’ In de tweede plaats is ook het tijdstip van uitoefening van het recht gekoppeld aan een formeel vereiste in de woorden ‘uiterlijk zes (6) maanden nadat koper in kennis is gesteld van het onherroepelijk zijn van het bestemmingsplan waarin de realisatiemogelijkheid van bedoelde functies is vastgelegd dan wel het definitief zijn van de realisatiemogelijkheid van bedoelde functies op grond van een projectprocedure of vrijstellingsprocedure.’
4.4. Naar de letter van deze bepaling kan dus niet voordat het bestemmingsplan onherroepelijk is waarin de realisatiemogelijkheid van de bedoelde functies is vastgelegd, dan wel de realisatiemogelijkheid daarvan definitief is op grond van een projectprocedure of vrijstellingsprocedure, een beroep op het kooprecht worden gedaan. Dit betekent dat het inmiddels gedane beroep geen effect heeft in die zin dat het niet heeft geleid tot het ontstaan van een koopovereenkomst tussen [gedn.conv./eis.reconv.] enerzijds en Van Wanrooij en VABO anderzijds.
4.5. [gedn.conv./eis.reconv.] is van mening dat in de periode tussen 7 augustus 2001 en het ontstaan van de in de akte bedoelde situatie waarin het kooprecht kan worden ingeroepen, het kooprecht geen enkele betekenis heeft. Van Wanrooij en VABO stellen juist dat het al vanaf 7 augustus 2001 bindt. De rechtbank komt hierna op hun bewijsaanbod. Voor zover Van Wanrooij en VABO hun standpunt aan de uitleg van artikel 6 van Pro de akte ontlenen, is het naar het oordeel van de rechtbank evenmin juist als het standpunt van [gedn.conv./eis.reconv.].
4.6. Dat Van Wanrooij en VABO volgens de akte pas onder nauwkeurig bepaalde omstandigheden een beroep op het kooprecht kunnen doen, betekent niet dat [gedn.conv./eis.reconv.] pas aan de overeenkomst waarin het kooprecht vastligt, gebonden is als die omstandigheden zich voordoen. Dan is immers het kooprecht makkelijk te frustreren. Het kooprecht houdt in dat Van Wanrooij en VABO onder een opschortende voorwaarde – het intreden van bepaalde omstandigheden – een beroep op het kooprecht kunnen doen. De wet voorziet in deze situatie in het kader van de algemene regeling van de voorwaardelijke verbintenis, namelijk in art. 6:23 Burgerlijk Pro Wetboek (BW). Dit luidt als volgt.
1. Wanneer de partij die bij de niet-vervulling belang had, de vervulling heeft belet, geldt de voorwaarde als vervuld, indien redelijkheid en billijkheid dit verlangen.
2. Wanneer de partij die bij de vervulling belang had, deze heeft teweeggebracht, geldt de voorwaarde als niet vervuld, indien redelijkheid en billijkheid dit verlangen.
4.7. Hierin is vaste rechtspraak over het forceren danwel beletten van de vervulling van de voorwaarde door de belanghebbende vastgelegd, gekoppeld aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. Naar het oordeel van de rechtbank doet de in art. 6:23 BW Pro bedoelde situatie zich hier strikt genomen niet voor. Ook na verkoop en levering aan een derde door [gedn.conv./eis.reconv.] kan zich immers nog steeds de situatie voordoen dat ten aanzien van het perceel het bestemmingsplan onherroepelijk wordt waarin de realisatiemogelijkheid van de in art. 6 van Pro de akte bedoelde functies is vastgelegd dan wel de realisatiemogelijkheid van die functies definitief wordt op grond van een projectprocedure of vrijstellingsprocedure.
4.8. Van belang is wel de achtergrond van art. 6:23 BW Pro, die onder meer is dat ook vóór de vervulling van de voorwaarde tussen partijen een mede door de eisen van redelijkheid en billijkheid beheerste relatie bestaat.
4.9. De voorlopige conclusie van de rechtbank is dat naar de letter van art. 6 van Pro de akte van 7 augustus 2001 er geen beletsel voor [gedn.conv./eis.reconv.] bestaat om het perceel aan SCW te verkopen en te leveren, maar dat zij daarmee tekort zou schieten in de nakoming van de overeenkomst die tussen haar en Van Wanrooij en VABO bestaat, voor zover die overeenkomst [gedn.conv./eis.reconv.] ertoe dwingt rekening te houden met de mogelijkheid dat de opschortende voorwaarde vervuld wordt en dat dan Van Wanrooij en VABO hun kooprecht kunnen uitoefenen. [gedn.conv./eis.reconv.] kan als zij aan een derde wil verkopen hetzij het kooprecht veilig stellen door het sluiten van een kettingbeding met de derde, hetzij de overeenkomst die tussen haar en Van Wanrooij en VABO bestaat, ontbinden, waarbij laatstgenoemden aanspraak kunnen maken op vergoeding van de waarde die het kooprecht vertegenwoordigt.
4.10. Over deze situatie hebben partijen zich nog niet, althans niet in detail, uitgelaten. Voordat partijen eventueel in de gelegenheid worden gesteld zich hierover uit te laten, moet echter aandacht worden besteed aan het ter comparitie uitdrukkelijk door de tussenkomende partij gedane bewijsaanbod. Dit houdt in dat zij aanbiedt door het horen van de heren [betrokkene], [betrokkene] en [betrokkene] te bewijzen dat het kooprecht op de door hen voorgestane manier moet worden uitgelegd, in het bijzonder dat door de partijen die het kooprecht overeengekomen zijn, geen onderscheid in periodes is bedoeld, met dien verstande dat het met als direct gevolg het ontstaan van een koopovereenkomst in te roepen is geweest vanaf 7 augustus 2001.
4.11. In dit bewijsaanbod moet zij worden toegelaten. De vraag hoe in een schriftelijk contract, zoals vastligt in art. 6 van Pro de akte van 7 augustus 2001, de verhouding tussen partijen is geregeld, kan immers niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Nu Van Wanrooij en VABO hun bewijsaanbod gronden op de stelling dat, wat er ook zij van de bewoordingen van de akte, niet is bedoeld in het kooprecht onderscheid te maken tussen de daarin precies beschreven situatie en de periode daarvóór, zodat het kooprecht al vanaf 7 augustus 2001 was in te roepen, moeten zij tot dit bewijs worden toegelaten.
4.12. Slagen Van Wanrooij en VABO in hun bewijs, dan staat naar het oordeel van de rechtbank vast dat zij tijdig een beroep hebben gedaan op het kooprecht, zodat er een bindende koopovereenkomst tussen [gedn.conv./eis.reconv.] enerzijds en Van Wanrooij en VABO anderzijds is ontstaan. Het enige daartegen gevoerde verweer, het verweer van [gedn.conv./eis.reconv.] dat zij na een eerste beroep op het kooprecht hebben gezwegen, gaat naar het oordeel van de rechtbank niet op. Kennelijk duidt [gedn.conv./eis.reconv.] op rechtsverwerking door stilzwijgen, maar stilzwijgen alleen leidt nog niet tot rechtsverwerking en bovendien blijkt uit [gedn.conv./eis.reconv.]s verklaring ter comparitie dat in de tussentijd Van Wanrooij en VABO niet alleen maar stil gezeten hebben. Zelfs als zou komen vast te staan, zoals [gedn.conv./eis.reconv.] stelt, dat Van Wanrooij heeft aangegeven niet meer geïnteresseerd te zijn, doet dit nog niet af aan de gebondenheid jegens VABO.
4.13. Slagen Van Wanrooij en VABO niet in hun bewijs, dan zal de rechtbank de hierboven onder 4.9 samengevatte, taalkundige uitleg van de akte van 7 augustus 2001 volgen en zullen partijen in de gelegenheid worden gesteld de standpunten nader toe te lichten bij akte.
4.14. Zoals reeds onder 4.1 is overwogen zal de rechtbank eerst haar oordeel over de inhoud van het kooprecht geven. Nu dit oordeel nog niet gevormd is in afwachting van de bewijsvoering door Van Wanrooij en VABO, zal van dit vonnis nog geen hoger beroep opengesteld worden.
5. De beslissing in conventie en in reconventie
De rechtbank
5.1. laat Van Wanrooij en VABO toe te bewijzen dat het kooprecht op de door hen voorgestane manier moet worden uitgelegd, in het bijzonder dat door de partijen die het kooprecht overeengekomen zijn, geen onderscheid in periodes is bedoeld, met dien verstande dat het kooprecht direct – met het beoogde rechtsgevolg, het ontstaan van een koopovereenkomst – in te roepen is geweest vanaf 7 augustus 2001.
5.2. bepaalt dat, indien zij het bewijs door middel van getuigen willen leveren, het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr J.D.A. den Tonkelaar in paleis van justitie te Arnhem aan de Walburgstraat 2 op 14 januari 2009 van 13.00 tot 16.00 uur,
5.3. bepaalt dat Van Wanrooij en VABO binnen twee weken na 5 november 2008 schriftelijk aan de rechtbank – ter attentie van de enquêtegriffie van de sector civiel (e-mail: rc.civiel.rb.arnhem@rechtspraak.nl) – en aan de wederpartij moeten berichten of zij bewijs door getuigen willen leveren en dat zij dat dan moeten doen onder opgave van het aantal en de namen van de te horen getuigen,
5.4. bepaalt dat de partij die op genoemd tijdstip niet kan verschijnen, binnen twee weken na 5 november 2008 schriftelijk en gemotiveerd aan de rechtbank – ter attentie van de enquêtegriffie (e-mail: rc.civiel.rb.arnhem@rechtspraak.nl) – om een nadere dag- en uurbepaling dient te vragen onder opgave van het aantal en de namen van de te horen getuigen en de verhinderdata van alle partijen in de drie maanden volgend op deze datum,
5.5. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle bewijsstukken die zij nog in het geding willen brengen aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
5.6. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.D.A. den Tonkelaar en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2008.