Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 138302 / HA ZA 06-439
Vonnis van 24 september 2008
in de zaak van
1. [eiser],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. N.L.J.M. Rijssenbeek,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde makelaarskantoor],
gevestigd te [woonplaats],
2. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. A.T. Bolt.
Partijen zullen hierna [eiser] c.s. en [gedaagden] genoemd worden. De gedaagden afzonderlijk zullen met ‘[gedaagde sub 2]’ en ‘[gedaagde makelaarskantoor]’ aangeduid worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 april 2008
- de akte na tussenvonnis aan de zijde van [eiser] c.s.
- de antwoordakte aan de zijde van [gedaagde makelaarskantoor].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. Gebleven wordt bij hetgeen in het vorige tussenvonnis is overwogen en beslist. Bij dat tussenvonnis hebben [eiser] c.s. de gelegenheid gekregen zich uit te laten over de vraag waaruit hun schade bestaat, hoe zij daartoe komen en op welke juridische grondslag dat als schade als gevolg van de tekortkomingen van [gedaagde sub 2] heeft[gedaagde makelaarsk[gedaagde sub 2]gden] hebben daarop gereageerd.
2.2. Uitgangspunt is dat [gedaagde sub 2] jegens eisers te kort is geschoten wat betreft de voorlichting over de betekenis van het bestemmingsplan voor de onroerende zaak. Verder is hij tekortgeschoten wat betreft de vastlegging in de koopovereenkomst van het feit dat de tuin, voorzover gelegen op het perceel met kadastraal nummer 303, in de koop begrepen was. Thans is aan de orde welke schade eisers daardoor hebben geleden.
2.3. [eiser] c.s. hebben onder verwijzing naar het rapport van Gloudemans en naar hun subsidiaire vordering gesteld dat hun schade € 70.411,54 (fl. 175.000,00) bedraagt wegens minderwaarde door agrarische bestemming, € 15.428,53 (fl. 34.000,=) wegens minderwaarde door perceelsgrootte, € 21.288,91 wegens advocaatkosten en tenslotte
€ 2.987,03 wegens het rapport van Gloudemans.
de bestemming
2.4. [eiser] c.s. leggen thans aan hun stellingen ten grondslag, zo volgt uit hun verwijzing naar het rapport van Gloudemans, dat zij ten tijde van de koop in november 1999 te veel hebben betaald, aangezien een redelijk handelend koper die bekend was met de bestemming die op de onroerende zaak rustte op dat moment minder voor de zaak betaald zou hebben, namelijk slechts fl. 550.000,=. Bij zijn rapportage heeft Gloudemans tot uitgangspunt genomen dat een redelijk handelend koper bij zijn aankoopbeslissing in overweging zal nemen dat de kans bestaat dat de gemeente in de toekomst handhavend zal optreden tegen het gebruik als burgerwoning dan wel dat gebruik zal gedogen of legaliseren (zie pagina 6 van het rapport) en dat deze kans zal worden verdisconteerd in de prijs die een dergelijke koper bereid is te betalen.
2.5. [gedaagden] hebben dit bestreden onder overlegging van een rapport van ing. P.W.J. Loos (hierna: Loos) van Lengkeek, Laarman en De Hosson. Ook Loos gaat ervan uit dat de onroerende zaak moet worden gewaardeerd op grond van de bestemming agrarische bedrijfswoning, met als peildatum november 1999. Loos kan zich echter niet vinden in de wijze van taxatie van de onroerende zaak door Gloudemans. Met name is Loos van mening dat Gloudemans is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de woning, dat hij is uitgegaan van een onjuist normbedrag per m3 voor de rest van het hoofdgebouw, dat hij is uitgegaan van een onjuiste oppervlakte van de kleinste schuur en dat hij het buitenzwembad niet heeft gewaardeerd. Loos heeft de onroerende zaak in november 1999 gewaardeerd op fl. 865.980,00. Op grond daarvan komt hij tot de conclusie dat [eiser] c.s. destijds niet te veel hebben betaald en dus geen schade hebben geleden.
2.6. Hieromtrent wordt als volgt overwogen. In dit geval is sprake van een tekortkoming van een makelaar in zijn verplichting zijn cliënten voldoende voor te lichten over de bestemming die op een te kopen onroerende zaak rust. Uitgangspunt moet zijn dat [eiser] c.s. de onroerende zaak hebben gekocht in de veronderstelling dat deze kon worden gebruikt als burgerwoning. Uit de door [eiser] c.s. in het geding gebrachte stukken blijkt dat op de onroerende zaak in 1999 en ook thans nog de bestemming rust van agrarische bedrijfswoning. Volgens de laatste door [eiser] c.s. in het geding gebrachte brieven van de gemeente Vredepeel blijft deze bestemming gehandhaafd. [gedaagden] hebben weliswaar gesteld dat naar hun weten gebruik als burgerwoning onder het nieuw in te voeren bestemmingsplan toegestaan zou zijn, doch deze stelling hebben zij na de door [eiser] c.s. overgelegde brief van de gemeente van 11 juli 2007 niet (voldoende gemotiveerd) gehandhaafd. Er zal dus van uit worden gegaan dat gebruik als burgerwoning onder het thans vigerende bestemmingsplan niet is toegestaan, terwijl er geen zicht op is dat dat onder het in te voeren bestemmingsplan anders zal zijn.
2.7. [eiser] c.s. hebben echter tot op heden de onroerende zaak daadwerkelijk als burgerwoning kunnen gebruiken. De gemeente heeft tot op heden het gebruik als burgerwoning door [eiser] c.s. gedoogd. Gesteld noch gebleken is dat er enige concrete dreiging zou zijn dat de gemeente van zins is jegens [eiser] c.s. handhavend op te treden. Het feit dat de gemeente het gebruik als burgerwoning gedoogt en dat er geen concreet vooruitzicht is dat tegen dit gebruik handhavend zal worden opgetreden, wil echter nog niet zeggen dat [eiser] c.s. geen schade hebben geleden. Er blijft een zeker risico aanwezig dat de gemeente in de toekomst, al dan niet gedwongen door een verzoek tot handhaving van een van de omliggende agrarische bedrijven, handhavend zal (moeten) gaan optreden.
2.8. De rechtbank begrijpt [eiser] c.s. zo, dat zij zich op het standpunt stellen dat de onzekerheid over de vraag of in de toekomst het gebruik als burgerwoning mogelijk zal blijven, door de gebrekkige voorlichting niet in de aankoopprijs is verdisconteerd, hetgeen een redelijk handelend koper wel zou doen. [gedaagden] hebben die benadering op zichzelf niet betwist. [gedaagden] hebben de hoogte van de taxatie door Gloudemans wel gemotiveerd betwist. Nu Gloudemans en Loos tot tegenovergestelde opvattingen komen, zal de rechtbank een deskundige benoemen teneinde te onderzoeken welke koopprijs een redelijk handelend koper in november 1999 voor de onroerende zaak zou hebben betaald, rekening houdend met een voorgenomen gebruik als burgerwoning en met de op dat moment geldende bestemming. Ook zal conform de suggestie van [gedaagden] worden gevraagd naar de onderhandse vrije verkoopwaarde van de onroerende zaak in 2001/2002 en 2006, 2007 en 2008. Verder zal aan de deskundige worden gevraagd of de onroerende zaak onverkoopbaar is, als burgerwoning dan wel als agrarische bedrijfswoning, zoals [eiser] c.s. hebben gesteld.
de tuin
2.9. Voor wat betreft het stuk van de tuin geldt het volgende. [eiser] c.s. vorderen terzake een bedrag van fl. 34.000,= onder verwijzing naar het rapport van Gloudemans. Uit dat rapport blijkt dat Gloudemans tot die waardering is gekomen door uit te gaan van een verkocht oppervlak van 7.000 m2 en een geleverd oppervlak van 5.640 m2, en dus van een verschil van 1.360 m2. Naar intuïtief inzicht stelt Gloudemans de waarde per m2 op
fl. 25,00, zodat de waarde van het niet-geleverde deel volgens hem uitkomt op fl. 34.000,00 (1360 x fl. 25,00). [gedaagde sub 2] heeft deze taxatie onder verwijzing naar het rapport van Loos bestreden. Volgens Loos is Gloudemans uitgegaan van een onjuiste oppervlakte aangezien het niet-geleverde stuk grond geen 1.360 m2 bedroeg. Verder dient de waarde per m2 volgens Loos naar het vigerende bestemmingsplan te worden getaxeerd op een bedrag van fl. 17,00 per m2.
2.10. Hieromtrent wordt als volgt overwogen. Uit het vonnis van 4 april 2007, rechtsoverweging 3.9, volgt dat de tekortkoming van [gedaagde sub 2] er niet zo zeer in is gelegen dat [eiser] c.s. een oppervlakte van 5.640m2 geleverd hebben gekregen, terwijl zij een oppervlakte van 7.000 m2 hebben gekocht, maar daarin dat zij de tuin voorzover gelegen op het perceel met nummer 303 niet geleverd hebben gekregen. Dat wil zeggen dat vergoedbaar is de schade die [eiser] c.s. lijden doordat zij dat stuk grond niet geleverd hebben gekregen. Het uitgangspunt van Gloudemans dat moet worden begroot de waarde van een stuk grond van (7.000 – 5.640 =) 1.360 m2 is dus onjuist. Aan de te benoemen deskundige zal worden gevraagd wat de omvang is van de tuin voorzover gelegen op het perceel met kadastraal nummer 303 en of het ontbreken van dat stuk grond invloed heeft op de waarde van de onroerende zaak en zo ja, welke.
de kosten van rechtsbijstand
2.11. Tenslotte de kosten van rechtsbijstand voor de procedure tussen [eiser] c.s. en Deve. [gedaagden] hebben daaromtrent aangevoerd dat deze kosten vallen onder het liquidatietarief in die procedure. Dat verweer wordt verworpen. Het moge zo zijn dat de kosten van rechtsbijstand in een procedure slechts voorzover artikel 239 Rv dat toelaat voor rekening van de wederpartij worden gebracht, dat op zichzelf wil nog niet zeggen dat die kosten niet als vermogensschade ten gevolge van een tekortkoming ten laste van een derde zouden kunnen komen. [eiser] c.s. hebben gesteld dat dit kosten vormen ter beperking van hun schade, dus als kosten in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub a BW. Dergelijke kosten zijn slechts toewijsbaar voorzover zij voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets. Voor de vraag of de kosten redelijkerwijs zijn gemaakt in de zin van artikel 6:96 BW is van belang wat de waarde is van het ontbrekende stuk grond. De beslissing op dit punt zal daarom tot na het deskundigenbericht worden aangehouden. [eiser] c.s. wordt verzocht bij hun eerstvolgende proceshandeling een specificatie van de kosten van rechtsbijstand en bewijs van betaling terzake van deze kosten in het geding te brengen.
2.12. Ook de beslissing over de kosten van het rapport van Gloudemans zal tot na het deskundigenbericht worden aangehouden.
overig
2.13. [gedaagde makelaarskantoor] hebben gesteld dat, als het al zo zou zijn dat [betrokkene] de onroerende zaak niet wil terugkopen, dit aan [eiser] c.s. is te wijten. Zij hebben de handelwijze van (de advocaat van) [eiser] c.s. na het getuigenverhoor als ‘onhandig’ betiteld, omdat uit de overgelegde stukken blijkt dat na dat verhoor zonder overleg met [betrokkene] en zonder hem daarvan in kennis te stellen een notaris is ingeschakeld voor het opstellen van een koopovereenkomst, terwijl [betrokkene] had gezegd de onroerende zaak voorafgaand aan de koop nog te willen inspecteren. Dat [betrokkene] de onroerende zaak niet wenst terug te kopen blijkt naar het oordeel van de rechtbank voldoende uit de brief van 3 juli 2007 van notaris De Bie aan [betrokkene], met daarop [betrokkene]s reactie: “Geen opdracht gegeven!” in combinatie met het uitblijven van verdere actie van [betrokkene] na het getuigenverhoor. De betwisting door [gedaagden], bij gebrek aan wetenschap, van de stelling dat [betrokkene] niet wenst te kopen is in dat licht onvoldoende gemotiveerd. De rechtbank acht het echter onvoldoende aannemelijk dat deze onwil van [betrokkene] in zodanige mate is ingegeven door de aanpak zijdens [eiser] c.s. na het getuigenverhoor, dat op grond daarvan aanleiding zou zijn tot toepassing van artikel 6:101 BW.
2.14. Tenslotte hebben [gedaagden] aangevoerd dat de onroerende zaak tot nu toe niet is verkocht doordat [eiser] c.s. daarvoor telkenmale een buitensporig hoge vraagprijs hanteerden. Dit aspect is in de vraagstelling aan de deskundige betrokken. Iedere beslissing daarop zal thans worden aangehouden.
2.15. De rechtbank acht onderzoek door een deskundige nodig naar de hierna te noemen vragen. Als deskundige om dit onderzoek te verrichten zal de hierna te noemen persoon benoemd worden, die heeft verklaard vrij te staan ten opzichte van de partijen en bereid en in staat te zijn het onderzoek te verrichten.
2.16. Aan de hand van de opgave van de deskundige wordt het voorschot op zijn loon en kosten, inclusief de daarover verschuldigde omzetbelasting, bepaald op € 2.900,- inclusief BTW. Op grond van artikel 195 Rv zal het voorschot door [eiser] c.s. dienen te worden voldaan.
2.17. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
3. De beslissing
De rechtbank
beveelt een onderzoek door een deskundige ter beantwoording van de volgende vragen:
1. Welke koopprijs zou een redelijk handelend koper in november 1999 voor de onroerende zaak zou hebben betaald, rekening houdend met een voorgenomen gebruik als burgerwoning en met de op dat moment geldende bestemming? Was de door [eiser] c.s. betaalde prijs (fl. 725.000,00) marktconform?
2. Wat was de onderhandse vrije verkoopwaarde van de onroerende zaak in 2001/2002?
3. Wat was de onderhandse vrije verkoopwaarde van de onroerende zaak in 2006, 2007 en 2008? Wilt u bij de beantwoording van de vragen 2 en 3 onderscheid maken naar een voorgenomen gebruik als burgerwoning en een voorgenomen gebruik als agrarische bedrijfswoning?
4. Is de onroerende zaak op het moment van uitbrengen van uw deskundigenbericht of was deze op enig moment tussen november 1999 en het moment van uitbrengen van uw deskundigenbericht onverkoopbaar, als burgerwoning en/of als agrarische bedrijfswoning? Zo ja, wat is de oorzaak daarvan?
5. Wat is de oppervlakte van het ontbrekende stuk van de tuin voorzover gelegen op het perceel met kadastraal nummer 303? Heeft het ontbreken van de tuin voorzover gelegen op het perceel met kadastraal nummer 303 invloed op de waarde van de onroerende zaak en zo ja, welke?
6. Welke andere feiten of omstandigheden, gebleken uit het onderzoek, kunnen van belang zijn voor een goed begrip van de zaak?
benoemt tot deskundige om dit onderzoek te verrichten:
de heer P.J.M. Toonen
De Lorijn Raadgevers en Makelaars o.g.
Postbus 145
6650 AC Druten
telefoon 0487-512147
telefax 0487-517586
e-mail p.toonen@delorijn.nl
bepaalt dat de griffier een kopie van dit vonnis aan de deskundige zal toezenden,
bepaalt dat [eiser] c.s. voor 8 oktober 2008 (kopieën van) de overige processtukken en - voor zover mogelijk - de andere door de deskundige noodzakelijk geachte stukken aan de deskundige zullen doen toekomen,
bepaalt dat [eiser] c.s. voor 8 oktober 2008 als voorschot op de kosten inclusief omzetbelasting van de deskundige € 2.900,-- ter griffie van deze rechtbank dienen te deponeren door dit bedrag over te maken op rekening nummer 19.23.25.752 ten name van Arrondissement 533 Arnhem onder vermelding van het rolnummer en de namen van partijen,
bepaalt dat de griffier onmiddellijk na betaling van dit voorschot de deskundige hiervan in kennis zal stellen en dat de deskundige pas dan met het onderzoek behoeft te beginnen,
bepaalt dat de deskundige zich met vragen over het onderzoek kan wenden tot de rechter mr. A.E.B. ter Heide,
bepaalt dat de plaats en de tijd waar en wanneer de deskundige tot het onderzoek zal overgaan, zullen worden vastgesteld door de deskundige in overleg met de raadslieden van de partijen,
bepaalt dat de deskundige een schriftelijk en ondertekend bericht zal inleveren ter griffie van deze rechtbank voor 8 december 2008,
bepaalt dat de deskundige tegelijk met dit schriftelijk bericht zijn declaratie ter griffie zal indienen onder vermelding van het zaak- en rolnummer,
bepaalt dat de deskundige bij het onderzoek de partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het schriftelijk bericht moet doen blijken of aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding in dat bericht van de eventueel gemaakte opmerkingen en/of gedane verzoeken,
verwijst de zaak naar de rolzitting van 21 januari 2009 voor het nemen van een conclusie na deskundigenbericht aan de zijde van [eiser] c.s.,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E.B. ter Heide en in het openbaar uitgesproken op 24 september 2008.