Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 165017 / HA ZA 08-41
Vonnis van 23 juli 2008
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
procureur mr. F.J. Boom,
advocaat mr. K.M. Kole te Arnhem,
tegen
de gedaagden
1. [gedaagden]
beiden wonende te [woonplaats],
procureur mr. P.M. Wilmink,
advocaat mr. R.J. Wevers te Boxtel,
3. de vennootschap onder firma
ABC VASTGOEDDIENSTEN,
gevestigd te Arnhem,
procureur mr. A.T. Bolt,
advocaat mr. A.T. Baarsma te Rotterdam.
Eiser zal hierna [eiser] genoemd worden. Gedaagden zullen gezamenlijk [gedaagde] c.s. genoemd worden en ieder afzonderlijk [gedaagde], [gedaagde] en ABC.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 maart 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 9 juni 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In juni 2007 heeft [eiser] de woning aan de [adres] te [woonplaats] van [gedaagde] en [gedaagde] gekocht voor een bedrag van € 312.500,00. De schriftelijke koopovereenkomst is ondertekend op 21 en 25 juni 2007. ABC heeft namens [gedaagde] en [gedaagde] bij de verkoop bemiddeld. De heer [betrokkene], verbonden aan ABC, trad op als verkopend makelaar. [eiser] heeft zich niet door een makelaar laten bijstaan.
2.2. De woning werd via de website Funda te koop aangeboden voor € 324.000,00. Daarbij werd vermeld dat de woonoppervlakte 160 m² was. In de verkoopbrochure, die ABC [eiser] nadien ter hand heeft gesteld, werd eveneens vermeld dat de woning een woonoppervlakte van 160 m² had. De verkoopbrochure bevatte daarnaast meer gedetailleerde informatie over de oppervlakte van een aantal ruimtes in het huis en tekeningen van de indeling van de begane grond en eerste verdieping met vermelding van afmetingen.
2.3. Voorafgaand aan de koop heeft [eiser] de woning tweemaal bezichtigd. Eenmaal in het bijzijn van de heer [betrokkene] en eenmaal samen met zijn toenmalige echtgenote in het bijzijn van [gedaagde] en [gedaagde].
2.4. Op verzoek van [eiser] heeft Bouw Adviesbureau Buizer op 20 juni 2007 een bouwtechnische keuring uitgevoerd. Bij deze keuring is de woonoppervlakte niet aan de orde gekomen.
2.5. Ten behoeve van de hypotheekaanvraag heeft [eiser] de woning laten taxeren. In het taxatierapport, gedateerd 26 juli 2007, is een indicatie gegeven van de woonoppervlakte van 115 m². De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik is getaxeerd op € 340.000,00.
2.6. De woning is op 1 augustus 2007 aan [eiser] geleverd.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert samengevat en na wijziging van zijn eis ter comparitie - veroordeling van [gedaagde] c.s. tot betaling van € 65.625,00, vermeerderd met rente en kosten.
3.2. Ter onderbouwing van zijn vordering voert [eiser] aan dat hij bij het sluiten van de overeenkomst is afgegaan op de mededelingen op Funda en in de verkoopbrochure dat de woning een woonoppervlakte heeft van 160 m². Hij stelt dat hij de woning met name heeft gekocht vanwege de gunstige prijs/oppervlakte verhouding. In feite heeft de woning echter een woonoppervlakte van 125 m², hetgeen betekent dat de prijs/oppervlakte verhouding minder gunstig is. Daardoor zal hij de woning minder makkelijk weer kunnen verkopen. Daarnaast kan hij minder spullen in de woning kwijt dan hij verwachtte. [eiser] stelt dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling althans dat de gekochte woning niet beantwoordt aan de overeenkomst. Ten opzichte van ABC voert hij voorts aan dat er sprake is van een onrechtmatige daad als gevolg waarvan hij schade heeft geleden. Op grond hiervan vordert hij een evenredige vermindering van de koopprijs althans schadevergoeding.
3.3. [gedaagde] c.s. voeren gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [gedaagde] c.s. erkennen dat de vermelding op Funda en in de verkoopbrochure van een woonoppervlakte van 160 m² onjuist is geweest. Partijen zijn het er over eens dat de woning in werkelijkheid een woonoppervlakte van 125 m² heeft. De vraag die thans moet worden beantwoord is of dit met zich meebrengt dat de overeenkomst moet worden gewijzigd in die zin dat de koopprijs wordt verminderd of dat [eiser] aanspraak heeft op schadevergoeding.
4.2. Bij de beantwoording van die vraag stelt de rechtbank voorop dat bij de koop van een woonhuis, anders dan bij de koop van bedrijfsruimte, in de regel niet zozeer het aantal vierkante meters maar andere factoren een doorslaggevende rol spelen. Bij de koop van een woonhuis geldt daarom een andere maatstaf dan bij de koop van bedrijfsruimte. Dat geldt zowel ten aanzien van de hiervoor geformuleerde vraag als ten aanzien van de wijze waarop eventuele schade moet worden vastgesteld.
Dwaling
4.3. De rechtbank zal als eerste ingaan op het beroep van [eiser] op dwaling.
Van dwaling is sprake wanneer bij het aangaan van de overeenkomst een juiste voorstelling van zaken heeft ontbroken. Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zou zijn gesloten is vernietigbaar - onder meer - wanneer de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou zijn gesloten.
4.4. Vast staat dat de vermelding van de woonoppervlakte onjuist is geweest. Daar moet echter wel bij aangetekend worden dat die vermelding enkel een indicatie was, gelet op de toevoeging in de verkoopbrochure van het woordje “ca”. Voorts is van belang dat elders in die brochure meer gedetailleerde informatie is opgenomen. Zo zijn de oppervlaktematen van de woonkamer en drie slaapkamers vermeld en is de indeling van de begane grond en eerste verdieping met afmetingen weergegeven. Onder die omstandigheden mocht [eiser] niet uitsluitend afgaan op de vermelde woonoppervlakte. Nu de exacte woonoppervlakte, zoals [eiser] stelt, voor hem van groot belang was, had het op zijn weg gelegen om hier nader onderzoek naar te doen en vragen over te stellen. [eiser] heeft echter op geen enkele wijze laten blijken dat het aantal vierkante meters voor hem van essentieel belang was. Dat hij een minimum oppervlakte als zoekterm op Funda heeft ingevoerd is niet voldoende. Het is maar de vraag of die informatie bij [gedaagde] c.s. bekend kon zijn. Dat dit het geval was is niet gesteld of gebleken. [eiser] heeft de woning tweemaal bezichtigd. Hij wist dus wat hij kocht. Ter comparitie is gebleken dat voor hem mede van belang was dat de woning goed onderhouden was en dat hij deze snel kon betrekken. Nu bij het kopen van een woonhuis normaalgesproken ook andere factoren dan de woonoppervlakte een rol spelen (zoals de staat van onderhoud van een woning, de effectief bruikbare ruimte en de mogelijkheid de woning snel te betrekken) hetgeen ook hier het geval was, mochten [gedaagde] c.s. aannemen dat [eiser] de overeenkomst ook zou hebben gesloten als de juiste woonoppervlakte vermeld was. Daarop strandt het beroep van [eiser] op dwaling.
Toerekenbare tekortkoming
4.5. De vraag is vervolgens of het verschil tussen de woonoppervlakte van de geleverde woning en de opgegeven woonoppervlakte de conclusie rechtvaardigt dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt.
4.6. In artikel 7:17 lid 2 BW is bepaald dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien zij mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
4.7. Vast staat dat [eiser] een woonhuis heeft gekocht en dat de woning die hij geleverd heeft gekregen voor normaal gebruik als woonhuis geschikt is. In zoverre is er geen sprake van non-conformiteit. Voor de beantwoording van de vraag of de woning de eigenschappen bezit die [eiser] op grond van de overeenkomst mocht verwachten, moet mede gekeken worden naar de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper daarover. Hoewel een koper in beginsel af mag gaan op mededelingen van de verkoper gaat dat niet zover dat dit hem ontslaat van zijn verplichting zelf onderzoek te doen naar eigenschappen die voor hem essentieel zijn, maar waarvan het belang bij de verkoper niet bekend behoeft te zijn. Zoals eerder overwogen was het [gedaagde] c.s. niet bekend dat het aantal vierkante meters voor [eiser] van groot belang was. [gedaagde] c.s. hoefden zich daar ook niet van bewust te zijn, aangezien [eiser] daarover geen mededeling had gedaan en bij de koop van een woning in de regel ook andere factoren een rol spelen (en hier ook een rol hebben gespeeld) zoals de staat van onderhoud, de effectief bruikbare ruimte en de termijn waarop de woonruimte beschikbaar komt. Nu de verkoopbrochure slechts een indicatie van de woonoppervlakte vermeldde maar daarnaast meer gedetailleerde informatie over afmetingen gaf, had het op de weg van [eiser] gelegen zich over de woonoppervlakte beter te informeren. [eiser] heeft dit niet gedaan. Het aantal van 160 vierkante meters is daarom niet een eigenschap die [eiser] gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, op grond van de overeenkomst zonder meer mocht verwachten. Dit kan ook worden opgemaakt uit het feit dat in artikel 7:17 lid 6 BW is bepaald dat bij de koop van een onroerende zaak de vermelding van de oppervlakte wordt vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden. Er is geen reden te veronderstellen dat deze bepaling alleen ziet op de oppervlakte van een stuk grond en niet op woonoppervlakte. Zoals hiervoor reeds is overwogen heeft [eiser] de woning voorafgaand aan de koop tweemaal bezichtigd. Hij wist dus wat hij kocht. Daarom kan niet geconcludeerd worden dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Er is dus geen sprake van een toerekenbare tekortkoming. Dat het hier gaat om een aanmerkelijke afwijking tussen de opgegeven en de geleverde woonoppervlakte leidt niet tot een ander oordeel.
Onrechtmatige daad
4.8. Op zichzelf behoort het tot de taak van de verkopend makelaar de koper van de juiste informatie te voorzien. ABC heeft echter naast de – onjuiste – oppervlaktevermelding meer gegevens verstrekt die voor [eiser] aanleiding hadden moeten zijn nader onderzoek te doen. Nu het bovendien voor ABC niet bekend was of hoefde te zijn dat de woonoppervlakte voor [eiser] van essentieel belang was, was er voor ABC geen reden tot het geven van meer specifieke informatie over de woonoppervlakte. Van onrechtmatig handelen door ABC is daarom geen sprake.
Schade
4.9. Bij het voorgaande komt nog dat het maar de vraag is of [eiser] schade heeft geleden. Uit de ten behoeve van de hypotheekverstrekking aan hem uitgevoerde taxatie blijkt dat de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van de woning hoger uitkomt dan de door [eiser] betaalde koopsom. [gedaagde] c.s. hebben daarnaast onweersproken verklaard dat de woning ten opzichte van andere woningen in de omgeving in zeer goede staat van onderhoud verkeert. Nu de waarde van een woning niet alleen wordt bepaald door de woonoppervlakte, maar juist ook door andere factoren als de staat van onderhoud, uitstraling en effectief bruikbare ruimte, heeft [eiser] zijn stelling dat hij schade heeft geleden enkel doordat hij minder woonoppervlakte geleverd heeft gekregen niet, althans niet voldoende onderbouwd.
Slotsom
4.10. Op grond van al het voorgaande zal de vordering van [eiser] worden afgewezen.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten en in de nakosten.
4.11. De kosten aan de zijde van [gedaagde] en [gedaagde] worden begroot op:
- vast recht € 1.136,00
- salaris procureur 1.788,00 (2,0 punten × tarief € 894,00)
Totaal € 2.924,00
4.12. De kosten aan de zijde van ABC worden begroot op:
- vast recht € 1.940,00
- salaris procureur 1.788,00 (2,0 punten × tarief € 894,00)
Totaal € 3.728,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] en [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.924,00 en aan de zijde van ABC begroot op € 3.728,00,
5.3. veroordeelt [eiser] tevens in de nakosten aan de zijde van [gedaagde] en [gedaagde] én aan de zijde van ABC telkens bepaald op € 131,00 voor nasalaris procureur te vermeerderen voor het geval betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en nodig is geweest, met € 68,00 voor nasalaris procureur en de werkelijk gemaakte kosten voor het doen uitbrengen van een exploot van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dagtekening van dit vonnis,
5.4. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E.M. Overkamp en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2008.