Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 153093 / HA ZA 07-423
Vonnis van 21 mei 2008
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONBELANGEN RHEDERMEER,
gevestigd te [naam gemeente], gemeente Zevenaar,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. W. Boonstra,
beiden te Arnhem,
tegen
1. [ged.1conv./eis.1reconv.],
wonende te [woonplaats],
2. [ged.2conv./eis.2reconv.],
wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur mr. H. van Ravenhorst te Arnhem,
advocaat mr. D.J. Lok te Amsterdam.
De partijen zullen hierna SWR en [gedn.conv./eis.reconv.] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 mei 2007,
- het proces-verbaal van comparitie van 19 oktober 2007,
- de akte van [gedn.conv./eis.reconv.],
- de antwoordakte van Woonbelangen [naam],
- de akte van [gedn.conv./eis.reconv.]
Daarna is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1. Eind jaren tachtig is in [plaats] gerealiseerd het recreatiepark [naam], ook wel genoemd “het [naam]”. De percelen die samen het [naam] vormen zijn in eigendom verkregen door het Recreatieschap Veluwe, die de gronden op 1 oktober 1987 in erfpacht heeft uitgegeven aan Intermed BV. Intermed heeft de percelen middels koop/-aannemingsovereenkomsten in (onder)erfpacht dan wel in eigendom overgedragen aan derden, die daarop recreatiewoningen hebben laten bouwen. Op het [naam] staan in totaal ongeveer 345 recreatiewoningen. Om de bij het recreatiepark behorende voorzieningen te realiseren heeft Intermed bij notariële akte van18 januari 1993 de gronden die zijn te beschouwen als gemeenschappelijk grondgebied in (onder)erfpacht uitgegeven aan SWR.
1.2. SWR heeft blijkens artikel 2 van Pro haar statuten als doel:
“1. De stichting heeft ten doel het behartigen van de belangen van de erfpachters en eigenaren van gronden in het recreatiepark [naam] in de gemeente [naam gemeente] en voorts al hetgeen met een en ander rechtstreeks of zijdelings verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn.
2. De stichting tracht haar doel ondermeer te bereiken door:
a. Het verwerven van rechten op gronden welke binnen het recreatiepark voor alle betrokkenen gezien de bestemming van die gronden van gemeenschappelijk belang zijn, zoals gronden bestemd voor parkeerplaatsen, groenvoorzieningen, oevers, waterkeringen, traforuimten en wegen;
b. het (doen) aanbrengen van deze infrastructurele voorzieningen en het (doen) verrichten van onderhoud daaraan;
c. het (doen) verrichten van diensten ten behoeve van het goed functioneren van het recreatiepark voor alle daarbij betrokkenen, zoals de afvoer van huisvuil”.
1.3. [gedn.conv./eis.reconv.] zijn sedert 1 september 2004 eigenaar van de recreatiewoning c.a. gelegen aan de [adres+kad.gegevens] De woning is gelegen in het [naam]. In de akte van levering van die datum is, onder verwijzing naar de notariële akte van 18 januari 1993, onder meer als kwalitatieve verplichting opgenomen:
“Het is koper en diegenen die een recht van gebruik van het verkochte verkrijgen of hun rechtsopvolgers ook die onder bijzondere titel niet toegestaan”:
1. (....)
7. Op het verkochte andere bouwwerken aan te brengen dan die welke krachtens aannemingsovereenkomst destijds werden aangebracht, muren en schuttingen als erfafscheiding, bergingen, garages, carpoorten, erkers en serres daaronder begrepen.
Behoudens voor wat betreft muren en schuttingen als erfafscheiding, kan door de Stichting Woonbelangen [naam] van geval tot geval van dit verbod ontheffing worden verleend, aan welke ontheffing voorwaarden kunnen worden verbonden”.
(...)
10. Bij niet nakoming van de onder 1 tot en met 9 genoemde bepalingen verbeurt de koper, diens rechtsopvolger of de gebruiker van het verkochte wie het betreft voor iedere maand gedurende welke niet is voldaan aan een of meer van deze bepalingen een boete van tweeduizend vijfhonderd (f 2.500,00) gulden voor iedere overtreding afzonderlijk ten bate van de Stichting Woonbelangen [naam] (...) onverminderd het recht tot het vorderen van nakoming door de stichting”.
1.4. Op 1 december 2005 heeft het bestuur van SWR de zogenoemde “[naam] regels” opgesteld. In de inleiding op die regels is vermeld:
“Een aantal (...) regels zijn enige jaren geleden vastgesteld en door de notaris opgenomen in iedere leveringsakte. Dit zijn de zogenaamde ‘kwalitatieve verplichtingen’.
(...)
De meeste van deze verplichtingen zijn gedragsregels die geen nadere uitleg of interpretatie behoeven. In een enkel geval komt het de duidelijkheid - en dus de naleving en de handhaving - ten goede als bekend is welke uitleg en interpretatie het bestuur voor ogen staat. Deze volgt hierna”.
1.5. met betrekking tot de onder 1.3 geciteerde kwalitatieve verplichting is in de [naam] regels het volgende neergelegd:
“Het bestuur wil hierop toezien om ‘wildgroei’ te voorkomen en zal alleen toestemming verlenen indien:
• de naastgelegen buren geen bezwaar maken en dat kenbaar maken aan het bestuur.
• Het aan- of bijgebouw in de stijl van het hoofdgebouw zal worden opgetrokken.
De procedure is als volgt:
• De aanvrager dient een tekening van het te bouwen object in tweevoud in te dienen bij het bestuur van de stichting, via de beheerder onder betaling van een bedrag van € 50,-
• De tekeningen dienen voorzien te zijn van de namen, adressen, de woonplaatsen en de handtekeningen van de aanvrager en het akkoord van de direct aangrenzende buren
• (...)
• Uiterlijk vier weken na het indienen van de aanvraag ontvangt de aanvrager een schriftelijke reactie van de stichting
• De aanvrager is zelf verantwoordelijk voor het aanvragen van een bouwvergunning bij de gemeente
• Een van gemeentewege verkregen bouwvergunning verplicht het bestuur NIET tot het geven van toestemming. Het bestuur heeft daarin zijn eigen bevoegdheden”.
1.6. Op 26 januari 2006 hebben [gedn.conv./eis.reconv.] een bouwvergunning aangevraagd bij b&w van de gemeente Zevenaar voor het uitbreiden van hun woning.
1.7. Bij brief van maart 2006 heeft [naam], toentertijd voorzitter van SWR, namens SWR aan [gedn.conv./eis.reconv.] geschreven:
“Zoals u bekend is, heeft het bestuur van de Stichting Woonbelangen [naam] een procedure vastgesteld aangaande bouwaanvragen.
Hieronder een korte uiteenzetting hoe deze procedure eruit ziet:
1. Bouwaanvraag schriftelijk indienen met deugdelijke tekening bij de Stichting Woonbelangen [naam] onder betaling van € 50,00.
2. u wordt verzocht het volgende te overleggen aan het Stichtingsbestuur:
* schriftelijke goedkeuring van beide buren
3. Definitief besluit Stichting Woonbelangen [naam]”.
1.8. Op 24 mei 2006 heeft de Gemeente de door [gedn.conv./eis.reconv.] gevraagde vergunning verleend.
1.9. Op 23 juni 2006 hebben [gedn.conv./eis.reconv.] de bouwtekening ingediend bij (de voorzitter van) SWR en een bedrag van € 50,-- voldaan. Een akkoordverklaring van de naastgelegen buren ([naam buren], hierna ook te noemen [naam buren]) was niet bijgevoegd.
1.10. Op 1 augustus 2006 zijn [gedn.conv./eis.reconv.] begonnen met de verbouwingswerkzaamheden.
1.11. Bij exploot van 8 september 2006 heeft SWR [gedn.conv./eis.reconv.] gesommeerd de bouwwerkzaamheden onmiddellijk te staken. In de toen betekende brief van die datum is onder meer neergelegd:
“Cliënte heeft onlangs geconstateerd dat u in strijd handelt met deze (kwalitatieve; de rechtbank) verplichtingen omdat u bezig bent met sloop- en bouwwerkzaamheden op het perceel. U hebt voor de wijziging van het perceel, althans de opstallen, geen ontheffing van cliënte verkregen. Er is weliswaar vooroverleg geweest met de heer [naam voorzitter] van cliënte, maar toestemming is nochtans niet verleend.
(...)
Cliënte kan de verbouwingswerkzaamheden (en dus de inbreuk op de kwalitatieve verplichting) niet tolereren. Temeer, omdat er inmiddels klachten van andere bewoners van het park zijn ontvangen, die haar tot handelen nopen.
Namens cliënte verzoek - en voorzover rechtens vereist sommeer - ik u om onmiddellijk de werkzaamheden te staken en gestaakt te houden. Voorts sommeer ik u namens cliënte om de reeds verrichte werkzaamheden uiterlijk 1 oktober aanstaande (...) ongedaan te hebben gemaakt c.q. de opstal op het perceel in oorspronkelijke staat te hebben hersteld.
Mocht u niet of niet tijdig tot staking van de sloop- en/of bouwwerkzaamheden overgaan, dan heb ik van cliënte de instructie gekregen om rechtsmaatregelen te treffen (...). Tevens zal cliënte alsdan aanspraak maken op de in artikel 10 van Pro de kwalitatieve verplichtingen genoemde boete”.
1.12. Nadien heeft [naam buren] een op schrift gestelde verklaring, gedateerd 2 oktober 2006, aan het bestuur van SWR doen toekomen. Daarin is vermeld:
“Bij deze verklaart ondergetekende, onder de hierna te noemen voorwaarden, geen bezwaar te hebben tegen de inmiddels gestarte verbouwing van het pand gelegen aan de [adres], eigendom van de [naam eigenaar].
Voorwaarde:
De twee nieuwe verdiepingsramen in de linkerzijgevel verstoren de privacy in de tuin van de [naam eigenaar]. Deze verstoring zal teniet gedaan worden door eerder genoemde ramen uit te voeren als ‘geblindeerd’ of anders zodanige maatregelen te treffen dat er geen sprake is van enige doorzichtigheid”.
1.13. Bij brief van 5 oktober 2006 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar SRK (mr. B. van Dam) van [gedn.conv./eis.reconv.] aan [naam buren] verzocht schriftelijk mee te delen dat zij geen bezwaar heeft tegen het door [gedn.conv./eis.reconv.] te realiseren/gerealiseerde bouwplan. [naam buren] heeft niet op die brief gereageerd.
1.14. Op 20 oktober 2006 hebben [gedn.conv./eis.reconv.] een aanvullende bouwvergunning aangevraagd voor het plaatsen van een extra raam in de zuidgevel van de reeds vergunde aanbouw. De Gemeente heeft die vergunning 17 november 2006 verleend.
1.15. Bij brief van 14 november 2006 heeft SWR aan [gedn.conv./eis.reconv.] geschreven:
“U hebt via de heer mr. Van Dam verzocht om ontheffing van de kwalitatieve verplichting (...). Wij zijn bereid deze ontheffing aan u te verlenen onder voorwaarden. Deze voorwaarden zijn ingegeven door de bezwaren van uw buren tegen het bouwplan.
De voorwaarden zijn de volgende:
1. U dient het gebouw te (doen) bouwen overeenkomstig de aan u afgegeven bouwvergunning.
2. U en uw rechtsopvolger en diegene die van u een persoonlijk of beperkt recht krijgen zijn verplicht om de nieuw te realiseren vensters, zijnde de vensters in de uitbouw, aan de zijde van het perceel van mevrouw [naam buren], ondoorzichtig te maken en te houden en deze vensters ook gesloten te hebben en te houden, beide in die zin dat geen zicht op het naastgelegen perceel mogelijk is.
3. U dient binnen 14 dagen na overleg van deze ontheffing de verbeurde boetes zijnde € 1.139,45 te berekenen vanaf 8 oktober jongstleden tot de datum van deze ontheffing.
4. Indien niet, of niet stipt, aan deze voorwaarden wordt voldaan, heeft de Stichting het recht om deze ontheffing in te trekken in welk geval de oorspronkelijke kwalitatieve verplichting in volle omvang geldt dan wel om nakoming van deze voorwaarden te verlangen”.
1.16. Bij brief van 12 januari 2007 heeft mr. Van Dam aan de advocaat van SWR geschreven dat [gedn.conv./eis.reconv.] het niet een zijn met de aan de ontheffing verbonden voorwaarden, maar dat zij daaraan - onder protest - zullen voldoen. [naam eigenaar] heeft daarop de boete (van € 1.139,45 of € 1.134,45) aan SWR voldaan en de in geschil zijnde twee ramen geblindeerd.
1.17 Op 8 november 2007 hebben twee bestuursleden van SWR ([namen bestuursleden]) een gesprek gehad met [naam buren], zoals dat was besproken tijdens de comparitie van partijen op 19 oktober 2007. Uit het daarvan op schrift gestelde verslag blijkt dat namens SWR aan [naam buren] in overweging is gegeven alsnog en zonder verdere voorwaarden akkoord te gaan met ‘doorzichtigheid’ van de twee ramen op de eerste verdieping in de oostgevel van het huis van [gedn.conv./eis.reconv.]. Daarop heeft [naam buren] aangegeven dat de ramen geblindeerd moeten blijven vanwege hun privacy en dat zij daarom geen onvoorwaardelijke toestemming verlenen, ook al betekent dat dat zij (door [gedn.conv./eis.reconv.]) in rechte zullen worden betrokken.
Het geschil
2. SWR heeft gevorderd:
a. [gedn.conv./eis.reconv.] te gebieden binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de vensters van hun woning ondoorzichtig te (doen) maken alsmede de constructie van de vensters zo te wijzigen dat deze niet meer kunnen worden geopend, een en ander conform de ontheffingsvoorwaarde van 14 november 2006, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,-- per dag, met een maximum van € 200.000,--;
b. [gedn.conv./eis.reconv.] te verbieden hun woning verder te verbouwen of uit te bouwen zonder toestemming van SWR;
c. [gedn.conv./eis.reconv.] hoofdelijk te veroordelen aan SWR te betalen de verbeurde boete ad € 1.134,45 wegens overtreding van de kwalitatieve verplichting tijdens de periode van 8 oktober 2006 tot 14 november 2006;
d. [gedn.conv./eis.reconv.] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan SWR van € 5.069,39 dan wel een bedrag van € 4.000,-- althans € 906,-- wegens buitengerechtelijke kosten.
SWR heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd, kort weeergegeven, dat [gedn.conv./eis.reconv.] de aanbouw aan hun woning hebben verwezenlijkt zonder de kwalitatieve verplichtingen en de [naam]-regels in acht te nemen.
3. [gedn.conv./eis.reconv.] hebben het gevorderde gemotiveerd weersproken. Zij hebben in reconventie gevorderd:
a. het besluit van SWR neergelegd in haar brief van 14 november 2006 te vernietigen op grond van artikel 2:15 lid 1 BW Pro;
b. primair te verklaren voor recht dat [gedn.conv./eis.reconv.] gerechtigd zijn tot het uitvoeren van de verbouwing als bepaald in de vergunningen van de Gemeente Zevenaar van 24 mei 2006 en 17 november 2006, subsidiair SWR te bevelen binnen twee dagen na het vonnis een onvoorwaardelijke ontheffing c.q. toestemming aan [gedn.conv./eis.reconv.] te verlenen ten aanzien van de in de bedoelde vergunningen bepaalde verbouwingen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,-- per dag,
c. SWR te veroordelen aan [gedn.conv./eis.reconv.] terug te betalen de boete van € 1.139,45, te vermeerderen met de handelsrente,
d. SWR te veroordelen aan [naam eigenaar] c.s te betalen een bedrag van € 2.134,18 wegens niet door hun rechtsbijstandsverzekering vergoede advocaatkosten.
4. SWR heeft de vorderingen van [gedn.conv./eis.reconv.] gemotiveerd weersproken.
De beoordeling van het geschil
in conventie
5. Vooropgesteld wordt dat zowel SWR als [gedn.conv./eis.reconv.] ervan uitgaan dat de hiervoor genoemde [naam] regels tussen hen gelden en dat de Stichting gerechtigd is handhavend op te treden bij de niet-naleving van de in de leveringsakte opgenomen kwalitatieve verplichtingen, zodat ook de rechtbank daarvan zal uitgaan. [gedn.conv./eis.reconv.] hebben wel aangevoerd dat zij deze regels eerst achteraf hebben gekregen, maar zij hebben daaraan niet de conclusie verbonden dat die regels niet gelden. Integendeel, na de (onder 1.7 genoemde) brief van maart 2006 hebben [gedn.conv./eis.reconv.] zich naar die regels gedragen. Ook tijdens de comparitie heeft [naam eigenaar] aangegeven dat zij nooit de bedoeling hebben gehad de regels te overtreden. Voor een door SWR op dit punt gevraagde “principiële” uitspraak is in deze procedure dus geen reden.
6. [gedn.conv./eis.reconv.] hebben allereerst opgeworpen dat SWR onvoorwaardelijk toestemming heeft verleend voor de aanbouw, althans dat zij er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat SWR die toestemming had verleend, zodat SWR de naderhand aan de toestemming verbonden voorwaarden niet heeft mogen stellen.
7. Vast staat dat [gedn.conv./eis.reconv.], voordat zij op 23 juni 2006 de bouwtekening bij SWR indienden, in maart 2005 met de voorzitter van SWR, [naam voorzitter], over hun voorgenomen aanbouw hebben gesproken en met hem bouwschetsen hebben doorgenomen. Volgens [gedn.conv./eis.reconv.] heeft [naam voorzitter], die op de hoogte was van de gespannen verhoudingen tussen [gedn.conv./eis.reconv.] en [naam buren], toen begrip getoond voor de problematiek met de buren en daarbij aangegeven “dat dit geen probleem zou zijn”.
Als [naam voorzitter] dit laatste toen al heeft gezegd - SWR heeft het betwist - dan mochten [gedn.conv./eis.reconv.] uit die enkele mededeling niet afleiden dat daarmee de onvoorwaardelijke toestemming voor de aanbouw was verleend, omdat het voor [gedn.conv./eis.reconv.] duidelijk moest zijn dat niet [naam voorzitter], maar het bestuur van SWR die toestemming moest verlenen. Daarbij komt dat het ook niet voor de hand ligt om aan te nemen dat het bestuur van SWR een onvoorwaardelijke toestemming geeft op een moment dat nog slechts een bouwschets van de voorgenomen aanbouw voorhanden is en niet de definitieve bouwtekening.
8. Vast staat verder dat [naam eigenaar]-Brinkert in april 2006 een gesprek heeft gehad met Nass, een bestuurslid van SWR, en Kroon, de beheerder van het park. Volgens [gedn.conv./eis.reconv.] hebben [naam bestuursleden] toen geadviseerd “de aanvraag in te dienen zonder [naam buren] om toestemming te vragen”.
Als [naam bestuursleden] dat toen al hebben gezegd - SWR heeft dit eveneens betwist - dan mochten [gedn.conv./eis.reconv.] er ook op grond van die uitlating niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat daarmee onvoorwaardelijk toestemming was gegeven voor de aanbouw. Ook hier geldt dat het bestuur die toestemming moet geven en niet een enkel bestuurslid. Daarbij komt tevens dat [naam bestuursleden] slechts een advies hebben gegeven en geen toestemming, laat staan een onvoorwaardelijke toestemming.
Bij het voorgaande komt dat, toen [gedn.conv./eis.reconv.] bij het bestuur een schriftelijke bevestiging verzochten van hetgeen tussen hen was besproken en afgesproken, zij van SWR de brief van “maart 2006” hebben ontvangen zoals hiervoor onder 1.7 is vermeld. Daaruit blijkt niet dat SWR toestemming heeft verleend voor de aanbouw. Integendeel, daarin is nog eens vermeld dat een schriftelijke goedkeuring van de buren moet worden overgelegd. Dat de in die brief voor de zin “schriftelijke goedkeuring van beide buren” geplaatste asterisk (*) duidt op een bevestiging van het besprokene zoals [gedn.conv./eis.reconv.] dat voorstaan kan, gelet op de inhoud en opmaak van de brief, in redelijkheid niet door hen worden volgehouden.
9. [gedn.conv./eis.reconv.] hebben verder aangevoerd dat zij niet binnen de in de [naam] regels gestelde termijn van vier weken een reactie op hun aanvraag hebben gekregen en dat pas op 6 september 2006, toen de bouw al vijf weken zichtbaar aan de gang was, aan [gedn.conv./eis.reconv.] is meegedeeld dat er een klacht was van [naam buren], waarna op 8 september 2006 de onder 1.11 bedoelde sommatie is gevolgd.
Ook op grond van deze omstandigheden mochten [naam eigenaar] er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat SWR onvoorwaardelijk toestemming had verleend. Daarbij is van belang dat [gedn.conv./eis.reconv.], na de brief van SWR van maart 2006, wisten of hadden moeten weten dat SWR een schriftelijke goedkeuring van de buren verlangde, en dat [gedn.conv./eis.reconv.] tot op dat moment zelf geen pogingen hadden ondernomen een dergelijke goedkeuring te krijgen. Onweersproken is immers dat zij dat eerst op 5 oktober 2006 (tevergeefs) hebben gedaan. Hooguit mochten [gedn.conv./eis.reconv.] naar aanleiding van genoemd “vooroverleg” verwachten dat het bestuur van SWR zelf contact met [naam buren] zou opnemen ter beoordeling van de (onvolledige) aanvraag van [gedn.conv./eis.reconv.] Dat laatste heeft SWR overigens ook gedaan, hetgeen heeft geresulteerd in de toestemming onder voorwaarden van [naam buren] d.d. 2 oktober 2006. Dat SWR pas een aantal weken na de aanvang van de bouw aan [gedn.conv./eis.reconv.] heeft laten weten dat die bezwaren van [naam buren] bestonden is onder deze omstandigheden onvoldoende voor een ander oordeel.
10. Ten slotte kan ook de omstandigheid dat geen bezwaarschrift is ingediend door enige belanghebbende tegen de door [gedn.conv./eis.reconv.] gevraagde vergunningen niet tot een ander oordeel leiden, nu in de [naam] regels is vermeld dat een van gemeentewege verkregen bouwvergunning niet tot het geven van toestemming door SWR verplicht. Voor het overige hebben [gedn.conv./eis.reconv.] geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Voor een bewijsopdracht is daarom geen plaats. De conclusie is dat niet kan worden aangenomen dat SWR onvoorwaardelijk toestemming aan [gedn.conv./eis.reconv.] heeft gegeven voor de aanbouw aan hun woning en dat [gedn.conv./eis.reconv.] er evenmin gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat SWR dat had gedaan.
11. [gedn.conv./eis.reconv.] hebben, voor het geval mocht worden geoordeeld dat SWR geen onvoorwaardelijke toestemming heeft verleend, opgeworpen dat het besluit van SWR (neergelegd in de brief van 14 november 206) moet worden vernietigd op grond van artikel 2:15 BW Pro - zoals zij in reconventie ook hebben gevorderd - en dat SWR de onvoorwaardelijke toestemming alsnog moet verlenen, ook al hebben de buren niet de volgens de [naam] regels vereiste verklaring van geen bezwaar afgegeven.
12. De partijen zijn het erover eens dat het enkele feit dat [naam buren] bezwaar heeft aangetekend tegen de aanvraag tot aan/-verbouw door [gedn.conv./eis.reconv.] nog niet betekent dat SWR aan die aanvraag haar toestemming moet onthouden, of daaraan de door [naam buren] verlangde voorwaarden moet stellen. SWR heeft daarin een eigen bevoegdheid, waarbij zij de belangen van de beide bewoners, [gedn.conv./eis.reconv.] en [naam buren], moet afwegen. Dat volgt niet alleen uit het in artikel 2 van Pro de statuten omschreven doel van SWR, maar ook uit de in de leveringsakte neergelegde kwalitatieve verplichting, waarin is bepaald dat door SWR “van geval tot geval van dit verbod ontheffing (kan) worden verleend”. Het gaat er dan ook om of SWR in redelijkheid tot haar besluit als verwoord in de brief van 14 november 2006 heeft kunnen komen.
13. Volgens [gedn.conv./eis.reconv.] is dat niet het geval, omdat [naam buren] ongemotiveerd en enkel en alleen om [gedn.conv./eis.reconv.] dwars te zitten, haar goedkeuring aan de aanbouw heeft onthouden. SWR heeft dat betwist. De volgende omstandigheden zijn hier van belang.
14. [naam buren] heeft tegen de aanbouw op zichzelf geen bezwaar gemaakt. Zij heeft alleen bezwaar tegen de “twee nieuwe verdiepingsramen in de linkerzijgevel” van de aanbouw, omdat deze de privacy in haar tuin verstoren. [naam buren] wil daarom dat die twee ramen worden geblindeerd. Uit de door [gedn.conv./eis.reconv.] overgelegde twee foto’s van het zicht vanuit de beide bedoelde ramen ( de producties 15 b en d bij de conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie) blijkt dat één van die ramen uitzicht biedt op een muur van de woning van [naam buren] met daarin twee smalle ramen, en op een deel van het schuine dak. Zicht op de tuin van [naam buren] - en daar gaat het haar blijkens haar verklaring van 2 oktober 2006 om - is er vanuit dit raam niet. Het uitzicht vanuit dit raam kan de privacy van [naam buren] dan ook niet of nauwelijks schenden. Voor het overige heeft SWR geen feiten of omstandigheden aangevoerd waarom [naam buren] er belang bij zou hebben dat dit raam geblindeerd/vastgezet moet worden. Daarbij wordt opgemerkt dat dit raam zich onweersproken op een afstand van meer dan twee meter van de erfgrens bevindt. Het belang van [gedn.conv./eis.reconv.] licht en lucht via dat venster naar binnen te laten komen is duidelijk.
In die situatie moet worden geoordeeld dat SWR ten aanzien van dit raam in redelijkheid niet tot het besluit heeft kunnen komen dat dit raam met het oog op de privacy van [naam buren] moet worden geblindeerd en vastgezet. Dat geldt evenwel niet voor het andere raam. Uit de overgelegde foto blijkt dat dit raam uitzicht biedt op een (substantieel) deel van de tuin van [naam buren]. Anders dan [gedn.conv./eis.reconv.] stellen is het dus niet zonder grond dat [naam buren] bezwaar heeft gemaakt tegen de aanwezigheid hiervan. SWR heeft met betrekking tot dit raam met het oog op de privacy van [naam buren] wel in redelijkheid tot het besluit kunnen komen dat het moet worden geblindeerd/vastgezet. De enkele omstandigheid dat ook dit raam zich op een afstand van meer dan twee meter van de erfgrens bevindt is onvoldoende voor een ander oordeel.
15. [gedn.conv./eis.reconv.] hebben nog aangevoerd dat in een zestal woningen (van hetzelfde type, met de nummers 5, 9, 15, 17, 45 en 51) gelijksoortige vensters als die van [gedn.conv./eis.reconv.] zijn geplaatst en dat daarvoor (kennelijk) wel toestemming is verleend. Omdat SWR gelijke gevallen gelijk dient te behandelen kan zij haar onvoorwaardelijke toestemming niet aan [gedn.conv./eis.reconv.] onthouden. SWR heeft daartegenover aangevoerd dat, als deze (vergelijkbare) verbouwingen al zouden hebben plaatsgevonden, deze zijn geschied onder de vigeur van de vroegere, dat wil zeggen vóór 15 januari 1999 geldende, andersluidende, kwalitatieve verplichtingen.
[gedn.conv./eis.reconv.] hebben dit laatste niet weersproken, zodat van de juistheid daarvan moet worden uitgegaan. De conclusie is dat niet kan worden gezegd dat het hier gaat om gelijke gevallen, zodat het verweer van [gedn.conv./eis.reconv.] reeds daarom faalt, nog daargelaten dat niet is gesteld of gebleken dat in die gevallen naastgelegen buren bezwaren hadden.
16. Ook de omstandigheid dat [naam] mogelijk binnen afzienbare tijd zal worden “gelegaliseerd”, dat dan geen sprake meer zal zijn van een recreatiepark en dat SWR dan zal worden ontbonden, kan niet tot een ander oordeel leiden, reeds omdat op dit moment onduidelijk is of en zo ja op welke termijn dat zal worden gerealiseerd.
17. De slotsom is dat de vordering van SWR sub 2.a. met betrekking tot het raam dat uitzicht biedt op de tuin van [naam buren] - nu onduidelijk is gebleven of [gedn.conv./eis.reconv.] dit raam vaststaand hebben gemaakt - toewijsbaar is. Er is aanleiding de gevorderde dwangsom te matigen en het totaal ervan aan een maximum te binden.
18. De vordering van SWR sub 2.b., [gedn.conv./eis.reconv.] te verbieden hun woning zonder ontheffing verder te verbouwen of uit te bouwen zonder ontheffing moet worden afgewezen. [gedn.conv./eis.reconv.] hebben betwist dergelijke plannen te hebben en SWR heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat [gedn.conv./eis.reconv.] die plannen wel hebben.
19. De vordering van SWR [gedn.conv./eis.reconv.] te veroordelen aan haar te betalen de verbeurde boete ad € 1.134,45 (sub 2.c) moet worden afgewezen omdat onweersproken is dat [gedn.conv./eis.reconv.] die boete reeds aan SWR hebben betaald, zij het onder protest. De vraag of SWR de boete al dan niet aan [gedn.conv./eis.reconv.] moet terugbetalen zal hierna, bij de beoordeling van de vorderingen van [gedn.conv./eis.reconv.] in reconventie, aan de orde komen.
20. Resteert de vordering van SWR met betrekking tot de buitengerechtelijke kosten.
Dat SWR buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht hebben [gedn.conv./eis.reconv.], nadat SWR daarvan een specificatie heeft overgelegd, niet meer betwist. Uit de door SWR overgelegde specificatie kan evenwel niet het bedrag van de door SWR (primair) gevorderde buitengerechtelijke kosten ad € 5.069,39 worden gedestilleerd. Ten eerste niet omdat het erop lijkt dat in die specificatie tevens zijn begrepen de kosten van de kort geding procedure die door SWR bij exploot van 16 oktober 2006 tegen [gedn.conv./eis.reconv.] aanhangig is gemaakt, en ten tweede niet omdat in die specificatie ook verrichtingen zijn opgenomen waarvoor de proceskosten een vergoeding plegen in te sluiten. Al met al is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat ten behoeve van SWR werkzaamheden zijn verricht die een hogere vergoeding rechtvaardigen dan is aanbevolen in het rapport Voorwerk II. Daarom zal de primaire vordering worden afgewezen en de subsidiaire vordering worden toegewezen, tot een bedrag van € 904,--, zijnde twee punten van het toepasselijke liquidatietarief.
21. Aangezien de partijen over en weer op enige punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de kosten van deze procedure tussen hen worden gecompenseerd.
in reconventie
22. Uit hetgeen in de conventie onder 11 t/m 17 is overwogen volgt dat de vordering van [gedn.conv./eis.reconv.] sub 3.a toewijsbaar is voor zover het betreft het raam dat uitziet op de muur/het dak van de woning van [naam buren]. Voor het overige moet het besluit van SWR in stand blijven. Het betekent tevens dat de vordering sub 3.b primair moet worden afgewezen en dat de vordering sub 3.b subsidiair met inachtneming van het voorgaande toewijsbaar is. Er is aanleiding de gevorderde dwangsom te matigen en het totaal ervan aan een maximum te binden.
23. De vordering sub 3.c. ziet op de terugbetaling door SWR aan [gedn.conv./eis.reconv.] van de door hen (onder protest) betaalde boete.
24. SWR heeft, op basis van het in de leveringsakte neergelegde boetebeding aanspraak gemaakt op een boete tot voormeld bedrag omdat [gedn.conv./eis.reconv.] in de periode van 8 oktober 2006 tot 14 november 2006 de werkzaamheden aan de woning hebben voortgezet, ondanks dat SWR hen op 8 september 2006 had gesommeerd die werkzaamheden te staken omdat zij daarvoor (nog) geen toestemming hadden.
25. Dat [gedn.conv./eis.reconv.] in de genoemde periode ondanks de sommatie door SWR zijn voortgegaan met de verbouw en hun woning niet voor 1 oktober 2006 hebben teruggebracht in de oorspronkelijke staat, staat wel vast. Dat zij voor de verbouw geen toestemming van SWR hadden volgt uit hetgeen hierover in de conventie is overwogen. Dat betekent dat [gedn.conv./eis.reconv.] de boete hebben verbeurd.
26. [gedn.conv./eis.reconv.] hebben vervolgens een beroep gedaan op matiging van de verschuldigde boete.
27. Op grond van artikel 6:94 BW Pro is de rechter bevoegd de bedongen boete te matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, met dien verstande dat niet minder kan worden toegekend dan vergoeding van de werkelijke schade. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 27 april 2007, NJ 2007, 262, aangegeven dat de in deze bepaling opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, meebrengt dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
[gedn.conv./eis.reconv.] moesten vóór 1 oktober 2006 voldoen aan de in de (onder 1.11 weergegeven) sommatie van SWR van 8 september 2006 neergelegde verplichtingen. Een dag nadien, op 2 oktober 2006, heeft [naam buren] aan SWR laten weten dat zij geen bezwaar (meer) had tegen de aanbouw van [gedn.conv./eis.reconv.] als de twee nieuwe verdiepingsramen ondoorzichtig zouden worden gemaakt. Aangezien niet is gesteld of gebleken dat ook andere parkbewoners bezwaar hadden tegen de aanbouw van [gedn.conv./eis.reconv.], was op dat moment duidelijk dat [gedn.conv./eis.reconv.] hun woning niet in de oorspronkelijke staat behoefden terug te brengen, ook al hadden zij op dat moment nog geen toestemming van SWR. Het kon op dat moment redelijkerwijs alleen nog gaan over het al dan niet ondoorzichtig maken van de twee nieuwe vensters en niet meer over de verplichtingen die SWR in haar eerdere sommatie had neergelegd. SWR heeft zich dat ook gerealiseerd en zij heeft haar toestemming vervolgens op 14 november 2006 verleend. Dat SWR nog zo lang heeft gewacht met het geven van toestemming aan [gedn.conv./eis.reconv.] en hen ook toen pas op de hoogte heeft gebracht van de toestemming van [naam buren] kan [gedn.conv./eis.reconv.] niet worden verweten.
Rekening houdend met deze omstandigheden, waarbij tevens van belang is dat SWR geen schade heeft geleden - het boetebeding dient uitsluitend als aansporing tot nakoming van de verplichtingen waarop SWR toezicht moet houden - maakt dat toepassing van het boetebeding in dit concrete geval tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat zou leiden. De boete zal dan ook worden gematigd tot nihil. Dat betekent dat de vordering tot terugbetaling van de boete toewijsbaar is. De daarover gevorderde wettelijke handelsrente moet worden afgewezen, omdat het hier niet gaat om een handelsovereenkomst in de zin van artikel 6:119a BW. De wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro zal worden toegewezen vanaf 9 mei 2007 (de datum van het instellen van de eis in reconventie), nu onduidelijk is gebleven wanneer [gedn.conv./eis.reconv.] de boete aan SWR hebben betaald.
28. Met betrekking tot de vordering sub 3.d wordt het volgende overwogen.
[gedn.conv./eis.reconv.] hebben gesteld dat SWR hen bij exploot van 19 oktober 2006 “rauwelijks” in kort geding heeft gedagvaard. De geplande zitting (van 24 oktober 2006) heeft geen doorgang gevonden en het kort geding is daarna door SWR ingetrokken. Als gevolg hiervan hebben [gedn.conv./eis.reconv.], zo stellen zij, “diverse juridische adviseurs” moeten inschakelen, hetgeen een kostenpost (een door hen te betalen factuur) van € 2.134,18 heeft opgeleverd. SWR heeft betwist dat [gedn.conv./eis.reconv.] deze kosten heeft moeten maken.
Het had op de weg van [gedn.conv./eis.reconv.] gelegen te stellen welke werkzaamheden de juridische adviseurs in verband met de kort geding procedure hebben verricht en welke kosten daarmee gemoeid zouden zijn geweest. Dat hebben zij niet gedaan. Zelfs de factuur hebben [gedn.conv./eis.reconv.] niet in het geding gebracht. Deze vordering moet daarom worden afgewezen.
29. Aangezien de partijen over en weer op enige punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen ook de kosten van deze procedure tussen hen worden gecompenseerd.
De beslissing
De rechtbank
in conventie
veroordeelt [gedn.conv./eis.reconv.] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het bij de partijen genoegzaam bekende venster in de linkerzijgevel van de uitbouw van hun woning, dat uitzicht geeft op een deel van de tuin van [naam buren], ondoorzichtig te (doen) maken en te houden, en de constructie daarvan zo te wijzigen dat dat venster niet meer kan worden geopend,
veroordeelt [gedn.conv./eis.reconv.] om ingeval zij in gebreke mochten blijven aan bovenstaande veroordeling te voldoen, aan SWR een dwangsom te betalen van € 100,-- per dag, echter tot een maximum van € 10.000,--,
veroordeelt [gedn.conv./eis.reconv.] hoofdelijk, met dien verstande dat indien en voor zover de een betaalt, ook de ander daardoor zal zijn bevrijd, aan SWR te betalen een bedrag van € 904,-- wegens buitengerechtelijke kosten,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij haar eigen kosten draagt,
wijst af het meer of anders gevorderde,
in reconventie
vernietigt het besluit van SWR van 14 november 2006, voor zover het betrekking heeft op
het bij de partijen genoegzaam bekende venster in de linkerzijgevel van de uitbouw van de woning van [gedn.conv./eis.reconv.], dat uitzicht geeft op een muur en op een deel van het dak van de woning van [naam buren], en voor zover daarbij is bepaald dat [gedn.conv./eis.reconv.] de boete ad € 1.139,45 verschuldigd zijn,
veroordeelt SWR binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis toestemming te geven aan [gedn.conv./eis.reconv.] voor de onderhavige uitbouw, onder de voorwaarde dat [gedn.conv./eis.reconv.] het venster in de linkerzijgevel van de uitbouw dat uitzicht biedt op een deel van de tuin van [naam buren] ondoorzichtig (doen) maken en houden, en de constructie daarvan zo wijzigen dat dat venster niet meer kan worden geopend,
veroordeelt SWR om ingeval zij in gebreke mocht blijven aan bovenstaande veroordeling te voldoen, aan [gedn.conv./eis.reconv.] een dwangsom te betalen van € 100,-- per dag, echter tot een maximum van € 10.000,--,
veroordeelt SWR tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedn.conv./eis.reconv.] te betalen een bedrag van € 1.139,45 (elfhonderd negenendertig euro en vijfenveertig eurocent), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 9 mei 2007 tot aan de dag der algehele voldoening,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij haar eigen kosten draagt,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. van Driel van Wageningen en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2008.