Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 157035 / HA ZA 07-997
Vonnis van 21 mei 2008
in de zaak van
[eis.conv./ged.reconv.],
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
procureur mr. P.A.C. de Vries,
advocaat mr. P. Lesquillier te Utrecht,
tegen
1. [ged.1conv./eis.1reconv.],
wonende te [woonplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[ged.2conv./eis.2reconv.].,
gevestigd te [vest.plaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. C.B.M. Scholten van Aschat te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eis.conv./ged.reconv.], [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.2conv./eis.2reconv.] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 december 2007
- het proces-verbaal van comparitie van 4 maart 2008 en de naar aanleiding van dat proces-verbaal binnengekomen brieven van mr. Lesquillier van 27 maart 2008 en van mr. Scholten van Aschat van 21 en 28 maart 2008
- de conclusie van antwoord in reconventie.
1.2. De brief van mr. Lesquillier van 27 maart 2008 wordt buiten beschouwing gelaten omdat die brief geen betrekking heeft op de inhoud van het proces-verbaal van comparitie.
1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eis.conv./ged.reconv.] heeft begin 2001 namens zijn moeder mevrouw [naam moeder] aan Nijenhuis en Houpts makelaardij in Utrecht opdracht gegeven tot het verlenen van diensten bij de verkoop van de woning van zijn moeder, gelegen aan de [adres] (hierna de woning).
[eis.conv./ged.reconv.] is door dat makelaarskantoor verwezen naar [ged.1conv./eis.1reconv.] van makelaarskantoor [ged.2conv./eis.2reconv.] en [eis.conv./ged.reconv.] heeft daarmee ingestemd.
Op 6 maart 2001 schrijft [ged.1conv./eis.1reconv.] aan [eis.conv./ged.reconv.] onder meer het volgende:
Zoals telefonisch besproken doen wij u de concept-tekst toekomen welke wij willen gaan gebruiken m.b.t. de verkoop van bovengenoemde woning. Wij vragen u vriendelijk deze tekst goed te bestuderen en eventuele wijzigingen aan ons door te geven.
Wij zullen de verkoop van de woning collegiaal doen met makelaarskantoor Nijenhuis & Houpts. (…)
Tevens doen wij u hierbij de opdracht tot dienstverlening en toebehoren toekomen. Gaarne ontvangen wij deze formulieren ingevuld en ondertekend weer retour, alsmede een kopie van het eigendomsbewijs van de woning.
(…)
Met viendelijke groet,
[ged.2conv./eis.2reconv.] Tiel B.V.
Nijenhuis & Houpts makelaardij
[voornaam] [ged.1conv./eis.1reconv.].
2.2. In de verkoopbrochure van [ged.2conv./eis.2reconv.] staat onder meer het volgende:
[adres]
In het centrum van ‘Hanzestad Tiel’ gelegen, zeer ruim monumentaal herenhuis met diepe achtertuin en atelier met mogelijkheid tot kantoorruimte (50 m2). Het object is gelegen in de nabijheid van het stadshuis in Tiel, het winkelhart, uitvalswegen en openbaar vervoer. Dankzij een gezamenlijke achteruitgang is dit object aan de achterzijde bereikbaar via de [adres].
Bouwjaar: 1894. Perceelsoppervlakte: 315 m2. (…)
2.3. In de schriftelijke opdrachtbevestiging van [ged.2conv./eis.2reconv.] staat onder meer het volgende:
Mocht de opdrachtgever de opdracht intrekken of opschorten dan is hij naast de tot dan toe gemaakte kosten als bedoeld onder 1 sub c, aan het NVM-lid een vergoeding verschuldigd van 10% van de courtage excl. BTW + de gemaakte advertentiekosten.
[eis.conv./ged.reconv.] heeft die opdrachtbevestiging ondertekend.
2.4. Op 25 of 26 januari 2002 heeft [eis.conv./ged.reconv.] mondeling overeenstemming bereikt met de heren [naam koper] en [naam koper] (hierna [kopers] in mannelijk enkelvoud) over de verkoop van de woning voor fl. 800.000,--. [kopers] had de woning 2 of 3 maal bezichtigd.
2.5. In de conceptakte die door [ged.1conv./eis.1reconv.] is opgemaakt staat onder meer het volgende:
Hebben op 26 januari 2002 een koopovereenkomst gesloten inzake de volgende onroerende zaak:
Met stenen garage/berging, erf, tuin en ondergrond
Plaatselijk bekend te [adres+kad.gegevens] tegen een koopsom van
€ 363.024,17, zegge (…).
De in de koopsom opgenomen roerende zaken worden door koper gewaardeerd op
€ 36.300,--, zegge (…).
Het was de bedoeling dat de levering zou plaatsvinden op 1 augustus 2002.
2.6. Op 3 maart 2002 schrijft [kopers] aan [ged.2conv./eis.2reconv.] het volgende:
Naar aanleiding van de aankoopakte hebben we reeds telefonisch contact met u gehad over het grondoppervlak.
In uw verkoopadvertentie staat dat er c.a 315 m2 grond bij het pand hoort, terwijl in de aankoopakte staat vermeld dat er slechts 240 m2 bij het pand hoort.
Wij hebben e.e.a. nagevraagd bij het Kadaster en het blijkt der er waarschijnlijk in de verkoopakte vergeten is op te nemen dat het kadastrale nummer [kad.nr.] ook bij het huis hoort.
Wanneer we dit erbij tellen klopt de eerder genoemde 315 m2.
(…)
2.7. De conceptakte wordt vervolgens aangepast door [ged.1conv./eis.1reconv.] en in de koopakte staat dan het volgende:
Hebben op 26 januari 2002 een koopovereenkomst gesloten inzake de volgende onroerende zaak:
Met stenen garage/berging, erf, tuin en ondergrond
Plaatselijk bekend te [kad.gegevens], tegen een koopsom van € 363.024,17, zegge (…).
De in de koopsom opgenomen roerende zaken worden door koper gewaardeerd op
€ 36.300,--, zegge (…).
2.8. Bij die koopakte zijn diverse bijlagen gevoegd waaronder de akte van levering van de woning c.a. op 2 november 1984 aan de moeder van [eis.conv./ged.reconv.]. In die akte van levering staat onder meer het volgende:
Ter uitvoering van een tussen partijen gesloten koopovereenkomst verklaart de comparant sub 1 namens zijn lastgever bij deze akte de volle en vrije eigendom over te dragen aan de comparante sub 2 die verklaart bij deze akte in volle en vrije eigendom te aanvaarden:
Het woonhuis met garage, erf en tuin, staande en gelegen te [kad.gegevens]
alsmede de onverdeelde helft in het ten name van verkoper staande onverdeelde aandeel in kadaster [kad.gegevens]
2.9. Op 3 april 2002 schrijft [kopers] aan [ged.2conv./eis.2reconv.] het volgende:
(…)
Tot onze verbazing deelde deze ons mede dat er meerdere eigenaars zijn van het perceel, kadastraal bekend [kad.gegevens].
Dat is waarschijnlijk de reden waarom Fam. [eis.conv./ged.reconv.] steeds heeft gewacht met het ondertekenen van de verkoopakte.
Hierop hebben we gisteren een bezoek gebracht aan het Kadaster te Arnhem en het blijkt inderdaad dat er 4 eigenaren zijn van genoemd perceel.
We zijn toen rechtstreeks naar uw kantoor gegaan maar u was niet aanwezig.
(…)
Omdat wij plannen hebben met genoemd perceel ([kad.nr.]), en deze niet kunnen verwezenlijken, hebben we een probleem.
(…)
2.10. In een daaropvolgende brief van 9 april 2002 van [kopers] aan [ged.2conv./eis.2reconv.] staat het volgende:
(…)
Het enige wat we vragen is dat de verkoper het gekochte levert zoals omschreven in de akte.
Het lijkt ons het beste dat ze de drie mede-eigenaars uitkopen om zo aan hun verplichtingen te kunnen voldoen.
(…)
2.11. Op 19 april 2002 schrijft [kopers] aan [eis.conv./ged.reconv.] het volgende:
Via Makelaardij [ged.2conv./eis.2reconv.] te Tiel hebben wij op 26 januari j.l. bovenstaand pand aangekocht.
Zoals u wellicht bekend, is er een en ander aan de hand met betrekking tot het aangekochte grondoppervlak.
(…)
Wij hebben de woning aangekocht (onder andere) vanwege het feit dat het kadastrale nummer [kad.nr.] bij het pand hoorde en wij daardoor het bedrijf kunnen uitoefenen op o.a. dit kadastrale nummer, hetgeen bijzonder gunstig is gelegen in het centrum van de stad Tiel.
Achteraf blijkt dat dit grondstuk eigendom is van vier personen.
(…)
U kunt begrijpen dat het pand voor het doel waarvoor het is aangekocht, voor ons nagenoeg geen waarde heeft, nu immers vast is komen te staan, dat een gedeelte van de grond, toebehoort aan meerdere eigenaars.
(…)
2.12. [kopers] heeft op 26 juni 2002 de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
2.13. Bij vonnis in kort geding van 25 oktober 2002 is de vordering van [eis.conv./ged.reconv.], [voornaam] [eis.conv./ged.reconv.] en [voornaam] [eis.conv./ged.reconv.] tot veroordeling van [kopers] tot nakoming van de koopovereenkomst althans tot betaling van schadevergoeding afgewezen.
2.14. [eis.conv./ged.reconv.] heeft [ged.2conv./eis.2reconv.] t.a.v. [ged.1conv./eis.1reconv.] in een brief van mr. Lesquillier van
14 oktober 2002 aansprakelijk gesteld voor de schade die hij heeft geleden. In die brief staat onder meer het volgende:
(…)
De rechter wilde juist u horen over de onderhandelingen die u gevoerd heeft met de wederpartij. U was echter niet op de zitting, hoewel u tijdens onze voorafgaande besprekingen toegezegd had dat u als getuige wilde optreden voor mijn kliënten.
Nu u niet beschikbaar was om de rechter te informeren zal dit er waarschijnlijk toe leiden dat de vordering van mijn kliënten wordt afgewezen, althans dat de koopovereenkomst moet worden ontbonden.
Voor dit geval stel ik u bij deze aansprakelijk voor de volledige schade die mijn kliënten hebben geleden en nog zullen lijden als gevolg van uw gedragingen c.q. nalatigheden.
Tevens zeg ik u bij deze de wettelijke rente aan per 26 januari 2002 althans per 1 augustus 2002.
Tot slot zult u begrijpen dat mijn kliënten gelet op de nieuwe feiten en omstandigheden de opdracht aan u intrekken, per heden.
(…)
Deze aansprakelijkstelling is herhaald in een brief van mr. Lesquillier van 12 november 2002.
2.15. Bij brief van 24 oktober 2002 gericht aan [eis.conv./ged.reconv.] heeft [ged.2conv./eis.2reconv.] de intrekking van de opdracht bevestigd onder toezending van de intrekkingsnota.
2.16. In de brief van 18 november 2002 heeft [ged.2conv./eis.2reconv.] [eis.conv./ged.reconv.] gesommeerd tot betaling van de intrekkingsnota/factuur 932026 d.d. 24 oktober 2002 ten bedrage van
€ 3.139,32 binnen 14 dagen. [eis.conv./ged.reconv.] weigert betaling van die factuur.
2.17. In de brief van zijn advocaat van 18 oktober 2005 heeft [eis.conv./ged.reconv.] [ged.1conv./eis.1reconv.] verzocht voor 31 oktober 2005 een bedrag van € 114.302,59 aan schadevergoeding te betalen.
2.18. De moeder van [eis.conv./ged.reconv.] is op 6 februari 2002 overleden. [eis.conv./ged.reconv.], zijn broer A.W. [eis.conv./ged.reconv.] en de zus J.E.C. [eis.conv./ged.reconv.] zijn de erfgenamen.
J.E.C. [eis.conv./ged.reconv.] is op 24 mei 2007 overleden. Haar drie kinderen zijn erfgenaam. Het oudste kind, [voornaam] [eis.conv./ged.reconv.] is meerderjarig. De beide andere kinderen ([namen]) zijn minderjarig. Hun vader, de heer [naam vader], is testamentair benoemd tot voogd over de beide minderjarige kinderen.
Bij beschikking van 3 april 2007 heeft de kantonrechter te Amsterdam mevrouw
[naam bewindvoerder] benoemd tot bewindvoerder over de goederen van de beide minderjarige kinderen.
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eis.conv./ged.reconv.] vordert samengevat – hoofdelijke veroordeling van [ged.2conv./eis.2reconv.] en [ged.1conv./eis.1reconv.], althans van [ged.2conv./eis.2reconv.] en/of [ged.1conv./eis.1reconv.] tot vergoeding van de schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met rente en kosten.
3.2. [eis.conv./ged.reconv.] legt aan zijn vordering ten grondslag een beroepsfout van [ged.2conv./eis.2reconv.] en [ged.1conv./eis.1reconv.] als gevolg waarvan zij beiden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die [eis.conv./ged.reconv.] daardoor heeft geleden.
[eis.conv./ged.reconv.] stelt dat [ged.1conv./eis.1reconv.] onjuiste informatie over de eigendom en de oppervlakte van de woning c.a. heeft verstrekt aan [kopers] en aan hem. [eis.conv./ged.reconv.] wijst op de onjuiste vermelding van de oppervlakte van de woning in de verkoopbrochure en de conceptakte en het verzuim om in de koopakte te melden dat ten aanzien van het gedeelte kadastraal bekend [kad.gegevens] (hierna [kad.nr.]) sprake is van medeeigendom. Volgens [eis.conv./ged.reconv.] heeft [ged.1conv./eis.1reconv.] aan hem en [kopers] meegedeeld dat de beide percelen grond volledig eigendom waren van de moeder van [eis.conv./ged.reconv.] althans heeft hij door de onjuiste inhoud van de koopakte de indruk gewekt dat die beide percelen volledig eigendom waren terwijl [ged.1conv./eis.1reconv.] wist dat dit ten aanzien van [kad.nr.] niet het geval was.
Volgens [eis.conv./ged.reconv.] heeft [ged.1conv./eis.1reconv.] daardoor het risico in het leven geroepen dat [kopers] de koopovereenkomst zou ontbinden en dat [eis.conv./ged.reconv.] in verband hiermee de contractuele boete moet betalen. [eis.conv./ged.reconv.] stelt dat de ontbinding van de koopovereenkomst is te wijten aan de beroepsfout van [ged.2conv./eis.2reconv.] en [ged.1conv./eis.1reconv.]. [eis.conv./ged.reconv.] stelt dat [kopers] van de koopovereenkomst heeft afgezien omdat de volledig eigendom van de binnenplaats ([kad.nr.]) voor hem van essentieel belang was.
[eis.conv./ged.reconv.] verwijt [ged.1conv./eis.1reconv.] voorts dat hij niet is verschenen op de zitting voor de behandeling van het kort geding, hoewel met hem was afgesproken dat hij naar de zitting zou komen.
[eis.conv./ged.reconv.] stelt voorts dat [ged.1conv./eis.1reconv.] jegens hem zijn informatieplicht op grond van artikel 7:403 lid 1 BW en de verantwoordingsplicht op grond van artikel 403 lid 2 BW heeft geschonden.
Het nalaten van [ged.1conv./eis.1reconv.] om na de ontbinding van de koopovereenkomst een regeling te treffen met [eis.conv./ged.reconv.] levert volgens [eis.conv./ged.reconv.] ook een beroepsfout op.
3.3. [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.2conv./eis.2reconv.] voeren verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5. [ged.2conv./eis.2reconv.] vordert samengevat en naar de rechtbank begrijpt - veroordeling van [eis.conv./ged.reconv.] tot betaling van € 5.417,85, vermeerderd met rente en kosten.
[ged.2conv./eis.2reconv.] stelt dat [eis.conv./ged.reconv.] op grond van de intrekking van de overeenkomst van opdracht het overeengekomen honorarium en de advertentiekosten moet voldoen.
3.6. [eis.conv./ged.reconv.] voert verweer.
3.7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
De hoedanigheid van eiser
4.1. [ged.2conv./eis.2reconv.] en [ged.1conv./eis.1reconv.] hebben allereerst aangevoerd dat niet duidelijk is of [eis.conv./ged.reconv.] namens de onverdeelde nalatenschap van zijn moeder, namens de erfgenamen van zijn moeder of voor zichzelf optreedt. Volgens [ged.2conv./eis.2reconv.] en [ged.1conv./eis.1reconv.] behoort de vordering aan alle erfgenamen en kunnen zij in rechte slechts gezamenlijk optreden (exceptio plurium litis consortium). Bovendien impliceren de door de erfgenamen verstrekte boedelvolmachten volgens [ged.2conv./eis.2reconv.] en [ged.1conv./eis.1reconv.] niet tevens een volmacht tot het voeren van een civiele procedure.
4.2. Op de comparitie heeft [eis.conv./ged.reconv.] verklaard dat hij in deze procedure als eiser optreedt namens de erfgenamen en dat hij daartoe door hen is gemachtigd zoals volgens [eis.conv./ged.reconv.] onder meer blijkt uit de door hem overgelegde boedelvolmachten van zijn broer en inmiddels overleden zus en de volmacht van [naam bewindvoerder].
4.3. De rechtbank overweegt hierover het volgende.
Volgens het bepaalde in artikel 3:171 BW is iedere deelgenoot bevoegd tot het instellen van rechtsvorderingen en het indienen van verzoekschriften ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak ten behoeve van de gemeenschap, tenzij een regeling anders bepaalt. Elke deelgenoot is dus in beginsel zelfstandig bevoegd om te procederen ten behoeve van de gemeenschap. Volgens HR 24 april 1992, NJ 1992, 461 en HR 2 november 2003, NJ 2004, 130 heeft de rechterlijke uitspraak bindende kracht voor alle deelgenoten.
Het vorenstaande betekent dat [eis.conv./ged.reconv.] als deelgenoot in de nalatenschap van zijn moeder bevoegd is tot het instellen van de onderhavige vordering. Op grond van zijn verklaring op de comparitie dat hij optreedt namens alle erfgenamen gaat de rechtbank er van uit dat de onderhavige vordering is ingesteld ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak ten behoeve van de nalatenschap van de moeder van [eis.conv./ged.reconv.]. In verband hiermee kan in het midden blijven of [eis.conv./ged.reconv.] niet deugdelijk is gevolmachtigd om namens de andere erfgenamen in deze procedure als eiser op te treden, zoals [ged.2conv./eis.2reconv.] en [ged.1conv./eis.1reconv.] hebben geopperd. Omdat de uitspraak in deze zaak bindende kracht heeft voor alle erfgenamen, hebben [ged.2conv./eis.2reconv.] en [ged.1conv./eis.1reconv.] geen belang meer bij hun beroep op de voormelde exceptie zodat daaraan voorbij wordt gegaan.
Het beroep op verjaring
4.4. [ged.2conv./eis.2reconv.] en [ged.1conv./eis.1reconv.] voeren aan dat de vordering jegens [ged.1conv./eis.1reconv.] is verjaard omdat hij nimmer in persoon door [eis.conv./ged.reconv.] is aangesproken voor zijn activiteiten als werknemer in dienst van [ged.2conv./eis.2reconv.].
4.5. [eis.conv./ged.reconv.] heeft hiertegen op de comparitie aangevoerd dat de verjaring is gestuit omdat de aansprakelijkstellingen zowel aan [ged.2conv./eis.2reconv.] als aan [ged.1conv./eis.1reconv.] waren gericht.
4.6. De rechtbank is van oordeel dat het beroep op verjaring faalt. Zij neemt daarbij in aanmerking dat de verjaringstermijn genoemd in artikel 3:310 BW is gestart op het moment dat de koopovereenkomst op 26 juni 2002 door [kopers] is ontbonden. Dat die termijn eerder zou zijn gestart is door [ged.2conv./eis.2reconv.] en [ged.1conv./eis.1reconv.] niet gesteld en dit is ook niet gebleken. Uitgaande van de bedoelde verjaringstermijn van vijf jaren betekent dit dat de vordering op het moment van het uitbrengen van de dagvaarding op 11 juni 2007 nog niet was verjaard. In verband hiermee is niet meer relevant of [ged.1conv./eis.1reconv.] eerder persoonlijk aansprakelijk is gesteld door [eis.conv./ged.reconv.], zoals [ged.2conv./eis.2reconv.] en [ged.1conv./eis.1reconv.] hebben betwist.
De gevorderde hoofdelijke veroordeling van [ged.2conv./eis.2reconv.] en [ged.1conv./eis.1reconv.]
4.7. [ged.1conv./eis.1reconv.] heeft als verweer aangevoerd dat de dagvaarding geen (gemotiveerde) stelling bevat waaruit hij kan begrijpen waarom hij naast [ged.2conv./eis.2reconv.] hoofdelijk aansprakelijk zou zijn. [ged.1conv./eis.1reconv.] stelt dat hij geen partij is bij de overeenkomst tussen [ged.2conv./eis.2reconv.] en [eis.conv./ged.reconv.] en dat hij steeds heeft gehandeld als vertegenwoordiger van [ged.2conv./eis.2reconv.]. Op de comparitie heeft [ged.1conv./eis.1reconv.] verklaard dat hij in zijn werk niet uit eigen naam optreedt maar namens [ged.2conv./eis.2reconv.] en dat de naam [ged.2conv./eis.2reconv.] overal vermeld staat, zoals op akten, brochures en het briefpapier.
4.8. Voorop staat dat door de ondertekening door [eis.conv./ged.reconv.] van de hiervoor in ro. 2.3 genoemde schriftelijke opdracht een overeenkomst tot stand is gekomen tussen [ged.2conv./eis.2reconv.] en [eis.conv./ged.reconv.] (als vertegenwoordiger van zijn moeder). Daaruit volgt dat [ged.2conv./eis.2reconv.] aansprakelijk is voor het geval komt vast te staan dat [ged.1conv./eis.1reconv.] jegens [eis.conv./ged.reconv.] niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar kan worden verwacht. Voor persoonlijke aansprakelijkheid van [ged.1conv./eis.1reconv.] is daarnaast plaats omdat een beroepsfout van [ged.1conv./eis.1reconv.] een onrechtmatige daad jegens [eis.conv./ged.reconv.] kan opleveren. Dat in de dagvaarding deze rechtsgrond voor de persoonlijke aansprakelijkheid van [ged.1conv./eis.1reconv.] niet expliciet is genoemd, zoals [ged.1conv./eis.1reconv.] stelt, doet hier niet aan af omdat de rechtbank op grond van artikel 25 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is gehouden ambtshalve de rechtsgronden aan te vullen.
Het vorenstaande betekent dat [ged.2conv./eis.2reconv.] en [ged.1conv./eis.1reconv.] in het geval de beroepsfout van [ged.1conv./eis.1reconv.] vast komt te staan aansprakelijk zijn voor vergoeding van dezelfde schade. Op grond van artikel 6:102 BW zijn zij dan hoofdelijk verbonden tot vergoeding van die schade.
Beroepsfout
4.9. Volgens artikel 7:401 BW moet [ged.2conv./eis.2reconv.] als opdrachtnemer bij haar werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen. Ten aanzien van [ged.1conv./eis.1reconv.] geldt dat hij bij de uitoefening van zijn beroep als makelaar dezelfde zorgvuldigheid in acht dient te nemen op straffe van aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad. Daarbij komt het aan op de vraag of [ged.1conv./eis.1reconv.] in de gegeven omstandigheden heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handeld vakgenoot verwacht mag worden. Deze norm brengt in dit geval mee dat [ged.1conv./eis.1reconv.] gehouden was om [kopers] juiste informatie te verschaffen omtrent de oppervlakte en de eigendom van de te koop aangeboden woning c.a. Ten aanzien van [kad.nr.] was [ged.1conv./eis.1reconv.] gehouden om aan [kopers] ondubbelzinnig duidelijk te maken dat sprake was van medeeigendom en niet van volle eigendom.
4.10. Het staat vast dat [ged.1conv./eis.1reconv.] in de verkoopbrochure en de conceptakte onjuiste informatie over de oppervlakte van de woning c.a. heeft verstrekt aan [kopers], maar die onjuiste informatievoorziening heeft niet geleid tot de ontbinding van de koopovereenkomst door [kopers] zoals blijkt uit de hiervoor in ro. 2.11 weergegeven inhoud van de brief van 19 april 2002 [kopers] aan [eis.conv./ged.reconv.]. Dat [kopers] op grond van de onjuiste vermelding in de verkoopbrochure van de oppervlakte van de woning c.a. heeft aangenomen dat de volledige eigendom van [kad.nr.] zou worden verkocht is niet aannemelijk reeds omdat in die brochure sprake is van een gezamenlijke achteruitgang. Voorts is niet aannemelijk dat [kopers] op grond van de onjuiste vermelding van de oppervlakte in de conceptakte heeft aangenomen dat de volledige eigendom van [kad.nr.] zou worden overgedragen omdat dat perceel in die akte helemaal niet wordt genoemd.
Het vorenstaande betekent dat deze onjuiste vermeldingen niet leiden tot aansprakelijkheid van [ged.2conv./eis.2reconv.] en [ged.1conv./eis.1reconv.] voor de door [eis.conv./ged.reconv.] als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst geleden schade.
4.11. [eis.conv./ged.reconv.] stelt dat [ged.1conv./eis.1reconv.] aan hem en aan [kopers] onjuiste informatie heeft verstrekt over de eigendom van [kad.nr.] en dat [kopers] als gevolg daarvan de koopovereenkomst heeft ontbonden. Volgens [eis.conv./ged.reconv.] heeft [ged.1conv./eis.1reconv.] aan hem en [kopers] meegedeeld dat de voorgenomen koopovereenkomst betrekking had op de volle eigendom van [kad.nr.] en heeft [ged.1conv./eis.1reconv.] niet meegedeeld dat ten aanzien van dat perceel sprake was van medeeigendom. [ged.1conv./eis.1reconv.] heeft deze stelling gemotiveerd betwist. Hij heeft op de comparitie verklaard dat hij [kopers] bij de bezichtingingen voorafgaande aan de koopovereenkomst heeft uitgelegd hoe het met de achteruitgang zat en dat het [kopers] duidelijk was dat sprake was van mandeligheid.
4.12. In verband met het gemotiveerd verweer van [ged.1conv./eis.1reconv.] rust volgens de normale regels van het bewijsrecht de bewijslast op [eis.conv./ged.reconv.]. Dat bewijs kan in het licht van het gemotiveerd verweer van [ged.1conv./eis.1reconv.] niet worden afgeleid uit de enkele omstandigheid dat in de door [ged.1conv./eis.1reconv.] opgestelde koopakte niet is vermeld dat ten aanzien van [kad.nr.] sprake is van medeeigendom, reeds omdat die koopakte niet is ondertekend door [eis.conv./ged.reconv.] en [kopers].
4.13. Indien [eis.conv./ged.reconv.] slaagt in het bewijs staat daarmee naar het oordeel van de rechtbank vast dat sprake is van een beroepsfout van [ged.1conv./eis.1reconv.] en zijn [ged.2conv./eis.2reconv.] en [ged.1conv./eis.1reconv.] aansprakelijk voor de schade als gevolg van die beroepsfout. De gevorderde schadevergoeding op te maken bij staat is dan in principe toewijsbaar omdat de mogelijkheid dat schade is geleden, aannemelijk is.
De rechtbank zal in dat geval echter partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over het oordeel dat de rechtbank aanstonds in staat is de schade te begroten en dat partijen daarom niet naar de schadestaatprocedure hoeven te worden verwezen.
4.14. Indien [eis.conv./ged.reconv.] niet slaagt in het bewijs overweegt de rechtbank reeds thans het volgende.
4.15. [eis.conv./ged.reconv.] maakt [ged.1conv./eis.1reconv.] nog een aantal andere verwijten die volgens [eis.conv./ged.reconv.] een beroepsfout opleveren op grond waarvan [ged.2conv./eis.2reconv.] en [ged.1conv./eis.1reconv.] gehouden zijn tot volledige schadevergoeding.
4.16. [eis.conv./ged.reconv.] verwijt [ged.1conv./eis.1reconv.] dat hij niet volgens afspraak is verschenen op de terechtzitting voor de behandeling van het kort geding. [ged.1conv./eis.1reconv.] overt hiertegen aan dat de advocaat van [eis.conv./ged.reconv.] hem niet naar verhinderdata heeft gevraagd zodat hem niet kan worden verweten dat hij wegens zijn vakantie niet op die zitting is verschenen.
4.17. De rechtbank is van oordeel dat [eis.conv./ged.reconv.] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan dit verzuim zou kunnen leiden tot een aansprakelijkheid van [ged.2conv./eis.2reconv.] en [ged.1conv./eis.1reconv.] voor de door [eis.conv./ged.reconv.] geleden schade als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst. Uit het vonnis in kort geding blijkt immers dat de koopovereenkomst door [kopers] al voor dat vonnis buitengerechtelijk was ontbonden. Daarom is zonder nadere toelichting die ontbreekt niet duidelijk in hoeverre dit verzuim nog heeft bijgedragen aan de ontbinding van de koopovereenkomst of heeft voorkomen dat deze ongedaan werd gemaakt. Bovendien heeft [eis.conv./ged.reconv.] niet aannemelijk gemaakt dat het niet mogelijk was om de behandeling van het kort geding te verplaatsten in verband met de vakantie van [ged.1conv./eis.1reconv.] of om een schriftelijke verklaring van [ged.1conv./eis.1reconv.] in het geding te brengen.
4.18. [eis.conv./ged.reconv.] verwijt [ged.1conv./eis.1reconv.] voorts dat hij de informatieplicht en verantwoordingsplicht als bedoeld in artikel 7:403 lid 1 en 2 BW jegens hem heeft geschonden. De rechtbank is van oordeel dat zonder nadere toelichting die ontbreekt niet valt in te zien dat deze vermeende schending van verplichtingen jegens [eis.conv./ged.reconv.] zou hebben kunnen leiden tot ontbinding van de koopovereenkomst door [kopers] en de daardoor veroorzaakte schade.
4.19. Tot slot overweegt de rechtbank dat [eis.conv./ged.reconv.] niet heeft geconcretiseerd op grond waarvan [ged.1conv./eis.1reconv.] na de ontbinding van de koopovereenkomst gehouden zou zijn tot het treffen van een regeling met [eis.conv./ged.reconv.], zodat dit verwijt evenmin tot aansprakelijkheid van [ged.2conv./eis.2reconv.] en [ged.1conv./eis.1reconv.] kan leiden.
4.20. Het vorenstaande betekent dat in het geval [eis.conv./ged.reconv.] niet slaagt in het hiervoor bedoelde bewijs de vordering van [eis.conv./ged.reconv.] zal worden afgewezen.
Alvorens definitief te beslissen zal [eis.conv./ged.reconv.] worden toegelaten tot het hiervoor in ro. 4.12 bedoelde bewijs.
in reconventie
4.21. [eis.conv./ged.reconv.] voert als verweer aan dat hij niets verschuldigd is aan [ged.2conv./eis.2reconv.] omdat hij de opdracht heeft ingetrokken en omdat de koopovereenkomst als gevolg van het tekortschieten van [ged.2conv./eis.2reconv.] is ontbonden. Volgens [eis.conv./ged.reconv.] is hij op grond van artikel 7:426 BW dan niets verschuldigd aan [ged.2conv./eis.2reconv.].
4.22. Dit verweer gaat niet op. De omstandigheid dat [eis.conv./ged.reconv.] de opdracht heeft ingetrokken betekent immers nog niet dat hij daardoor is bevrijd van zijn betalingsverplichting jegens [ged.2conv./eis.2reconv.]. Uit de door [eis.conv./ged.reconv.] ondertekende opdrachtbevestiging volgt immers dat [eis.conv./ged.reconv.] bij intrekking van de opdracht een vergoeding is verschuldigd van 10% van de overeengekomen courtage exclusief BTW en advertentiekosten.
4.23. Voorts betekent het feit dat de koopovereenkomst na de totstandkoming door [kopers] is ontbonden evenmin dat [ged.2conv./eis.2reconv.] geen aanspraak zou kunnen maken op loon. Het staat immers vast dat door bemiddeling van [ged.2conv./eis.2reconv.] een koopovereenkomst tot stand is gekomen en [eis.conv./ged.reconv.] heeft niet gesteld en het is ook niet gebleken dat het recht van [ged.2conv./eis.2reconv.] op loon afhankelijk is gesteld van de uitvoering van de overeenkomst.
4.24. Het vorenstaande heeft tot gevolg dat [eis.conv./ged.reconv.] de overeengekomen vergoeding van € 3.139,32 inclusief BTW is verschuldigd aan [ged.2conv./eis.2reconv.].
4.25. [ged.2conv./eis.2reconv.] vordert tevens de vergoeding van een bedrag van € 2.278,53 aan advertentiekosten. Uit de door [eis.conv./ged.reconv.] ondertekende opdrachtbevestiging blijkt dat [eis.conv./ged.reconv.] bij intrekking van de opdracht de gemaakte advertentiekosten is verschuldigd.
4.26. In verband met de betwisting door [eis.conv./ged.reconv.] dient [ged.2conv./eis.2reconv.] aan te tonen dat de gevorderde advertentiekosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Het door [ged.2conv./eis.2reconv.] overgelegde overzicht van de advertentiekosten is daartoe onvoldoende. De rechtbank gaat er vooralsnog van uit dat [ged.2conv./eis.2reconv.] het bedoelde bewijs schriftelijk kan leveren.
4.27. In afwachting hiervan wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. draagt [eis.conv./ged.reconv.] op te bewijzen feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [ged.1conv./eis.1reconv.] voor de totstandkoming van de koopovereenkomst aan [kopers] heeft meegedeeld dat de koopovereenkomst betrekking had op de volle eigendom van [kad.nr.],
in reconventie
5.2. draagt [ged.2conv./eis.2reconv.] op te bewijzen dat de gevorderde advertentiekosten daadwerkelijk zijn gemaakt,
in conventie en in reconventie
5.3. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 4 juni 2008 voor uitlating door [eis.conv./ged.reconv.] en [ged.2conv./eis.2reconv.] of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,
5.4. bepaalt dat [eis.conv./ged.reconv.] en [ged.2conv./eis.2reconv.], indien zij geen bewijs door getuigen willen leveren maar wel bewijsstukken willen overleggen, die stukken direct in het geding moeten brengen,
5.5. bepaalt dat [eis.conv./ged.reconv.] en [ged.2conv./eis.2reconv.], indien zij getuigen willen laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden juli tot en met september 2008 direct moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
5.6. bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van
mr. M.M. Vanhommerig in het paleis van justitie te Arnhem aan de Walburgstraat 2-4,
5.7. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twere weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
5.8. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Vanhommerig en in het openbaar uitgesproken op
21 mei 2008.