Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 165580 / KG ZA 08-43
Vonnis in kort geding van 26 februari 2008
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
procureur mr. L.F. Nijenhuis,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. Y.J.H. van Griensven te Oosterhout.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiser]
- de eis in reconventie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] is eigenaar van het appartement, gelegen aan de [adres], te [postcode] [woonplaats] met een daarbij behorend parkeerrecht (hierna te noemen: de woning).
2.2. [eiser] heeft de woning aan [gedaagde] verkocht voor een bedrag van € 110.000,00. Partijen hebben daartoe op 12 juni 2007 een schriftelijke overeenkomst ondertekend.
2.3. Op 29 juni 2007 heeft [eiser] ten kantore van de notarissen Stein Esser Dantuma en Verschuren in Vianen een schriftelijke volmacht tot verkoop van de woning ondertekend. Op de volmacht staat niet het bankrekeningnummer van [eiser] vermeld, maar geschreven: “ING bank kontact persoon Hr [betrokkene] [woonplaats]”. Er werkt geen persoon met de achternaam [betrokkene] bij ING Bank in [woonplaats].
2.4. Levering van de woning zou plaatsvinden op 15 augustus 2007 ten overstaan van notaris Stein. Bij aangetekende brief van 9 augustus 2007 heeft de toenmalige advocaat van [eiser] de koopovereenkomst echter vernietigd op grond van een wilsgebrek in de zin van artikel 3:34 Burgerlijk Wetboek (BW).
2.5. Bij brief van 16 augustus 2007 heeft de advocaat van [gedaagde] de toenmalige advocaat van [eiser] onder meer meegedeeld dat [gedaagde] niet berustte in de vernietiging van de koopovereenkomst en aanspraak maakte op levering en de contractuele boete.
2.6. [eiser] heeft [gedaagde] de sleutels van de woning verstrekt in mei 2007. [gedaagde] heeft de woning met ingang van 1 november 2007 verhuurd aan een derde.
2.7. De eigendomsoverdracht van de woning aan [gedaagde] heeft tot op heden niet plaatsgevonden.
3. Het geschil in conventie
3.1. [eiser] vordert – samengevat – [gedaagde], op verbeurte van een dwangsom te veroordelen de woning te verlaten en verlaten te houden, onder afgifte van de sleutels aan [eiser] en met machtiging de ontruiming zonodig zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm.
3.2. Als grondslag voor zijn vordering voert [eiser] de onder 2.4 bedoelde vernietiging van de overeenkomst aan. Hij omschrijft de rol van het wilsgebrek als volgt. Door drugs-, alcohol- en medicijngebruik zijn zijn geestesvermogens en zijn geheugen aangetast. Ten tijde van de verkoop van de woning verkeerde hij in een verwarde toestand, die te zien is als een geestelijke stoornis onder invloed waarvan hij de woning heeft verkocht. [eiser] stelt dat hij omstreeks april 2007 met [gedaagde] in contact is gekomen. Hij had dringend behoefte aan geld om drugs te kopen. Hij ging vrijwel dagelijks bij [gedaagde] langs, die eigenaar is van een dumpshop in [woonplaats], en leende telkens bedragen van twintig tot dertig euro of kreeg goederen mee die hij kon verkopen om zo aan geld voor drugs te komen. [eiser] stelt in totaal voor circa € 6.000.00 aan geld en goederen van [gedaagde] te hebben aangenomen. [eiser] wilde, zo stelt hij, in die periode weg uit [woonplaats] in de hoop van zijn problemen af te zijn. Toen heeft hij de verkoop van zijn woning met [gedaagde] besproken. [eiser] heeft op enig moment in mei 2007 een bedrag van € 1.000,00 tot € 1.500,00 van [gedaagde] geleend, in ruil waarvoor [gedaagde] afgifte van de sleutels van de woning verlangde. [eiser] heeft vervolgens in verwarde toestand ingestemd met een bod van € 110.000,00 voor de woning. [gedaagde] liet hem daartoe een verklaring ondertekenen en drong volgens [eiser] aan op snelle afgifte van een volmacht bij de notaris. Na terugkeer uit een detentie besefte [eiser] vervolgens wat er gebeurd was. Hij stelt dat hij door de verkoop ernstig is benadeeld; de woning is verkocht voor een bedrag dat ver onder de marktwaarde ligt en bovendien € 44.000,00 lager is dan het bedrag waarvoor hij de woning twee jaar eerder had gekocht. Hij houdt na aflossing van de hypotheek weinig tot niets over en het is in zijn omstandigheden onmogelijk een hypothecaire lening te verkrijgen, zodat hij geen andere woning kan kopen. Hij heeft geen ander onderdak.
3.3. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil in reconventie
4.1. Primair vordert [gedaagde] – samengevat – [eiser], op straffe van een dwangsom te bevelen zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen en de woning te leveren tegen gelijktijdige betaling van een bedrag van € 110.000,00 verminderd met de contractuele boete vanaf 25 augustus 2007 tot aan de dag van levering en met de bepaling dat, indien [eiser] niet aan het bevel voldoet, dit vonnis in de plaats zal treden van de transportakte. Subsidiair en voor het geval de vordering in conventie wordt toegewezen, vordert [gedaagde] [eiser] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 6.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2007 tot aan de dag der algehele voldoening.
4.2. [gedaagde] stelt dat [eiser] verplicht is de koopovereenkomst na te komen. Er kan geen sprake van vernietiging zijn omdat een wilsgebrek, als daarvan al sprake was, hem niet kenbaar was of behoefde te zijn. Omdat [eiser], na daartoe te zijn gesommeerd niet heeft meegewerkt aan de levering is hij de contractuele boete verschuldigd. Subsidiair stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat [eiser] heeft erkend een bedrag van € 6.000,- van [gedaagde] te leen te hebben ontvangen en gehouden is tot terugbetaling daarvan.
4.3. [eiser] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling in conventie
5.1. Het spoedeisend belang van [eiser] vloeit in voldoende mate voort uit zijn stellingen en standpunten.
5.2. Centraal staat de vraag of [eiser] de overeenkomst op grond van een wilsgebrek heeft kunnen vernietigen. [gedaagde] stelt dat hij met van Doorn een geldige koopovereenkomst heeft gesloten. Naar zijn zeggen kende hij [eiser] niet goed en wist hij niet dat [eiser] verslaafd was. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] een weloverwogen keuze gemaakt om in een andere omgeving te gaan wonen. Uit de schriftelijke bevestiging van de koop en de koopsom en uit de door [eiser] bij de notaris afgegeven volmacht blijkt volgens [gedaagde] dat [eiser] wist wat hij deed en in staat was zijn wil te bepalen.
5.3. Het wettelijk kader voor deze materie wordt gevormd door de artikelen 3:34 en 3:35 BW.
Art 3:34 BW luidt als volgt.
1. Heeft iemand wiens geestvermogens blijvend of tijdelijk zijn gestoord, iets verklaard, dan wordt een met de verklaring overeenstemmende wil geacht te ontbreken, indien de stoornis een redelijke waardering der bij de handeling betrokken belangen belette, of indien de verklaring onder invloed van die stoornis is gedaan. Een verklaring wordt vermoed onder invloed van de stoornis te zijn gedaan, indien de rechtshandeling voor de geestelijk gestoorde nadelig was, tenzij het nadeel op het tijdstip van de rechtshandeling redelijkerwijze niet was te voorzien.
2. Een zodanig ontbreken van wil maakt een rechtshandeling vernietigbaar (…).
Art. 3:35 BW luidt:
Tegen hem die eens anders verklaring of gedraging, overeenkomstig de zin die hij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht toekennen, heeft opgevat als een door die ander tot hem gerichte verklaring van een bepaalde strekking, kan geen beroep worden gedaan op het ontbreken van een met deze verklaring overeenstemmende wil.
5.4. De eerste vraag die voorligt, is of er bij [eiser] sprake was van een geestelijke stoornis die een redelijke waardering van de bij het sluiten van de koopovereenkomst betrokken belangen belette, of onder invloed waarvan hij de woning verkocht heeft? Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dient deze vraag bevestigend te worden beantwoord.
5.5. Uit de overgelegde stukken en de verklaring en manier van optreden van [eiser] ter zitting is het vooralsnog aannemelijk dat hij drugs- en alcoholverslaafd was en is. Uit de door [eiser] overgelegde rapporten van 5 juli 2007 en 31 juli 2007 is vooralsnog voldoende aannemelijk geworden dat hij ten tijde van het sluiten van de overeenkomst met [gedaagde] gezien moest worden als een ernstig verslaafde man met mogelijk een persoonlijkheidsstoornis dan wel een psychotische kwetsbaarheid, die niet in staat was om zonder hulpverleningsnetwerk naar behoren te functioneren. De koopovereenkomst dateert van 12 juni 2007, enige weken voordat de rapporten zijn opgemaakt en [eiser] gedetineerd werd. De contacten tussen [eiser] en [gedaagde] die tot de overeenkomst leidden vonden enkele weken daaraan voorafgaand plaats. Alles overziend acht de voorzieningenrechter het voldoende aannemelijk dat [eiser] in een periode waarin zijn gestoorde geest werd beheerst door de voortdurende behoefte aan geld voor het kopen van drugs, onder invloed van die geestelijke stoornis de koopovereenkomst heeft gesloten. Ingevolge art. 3:34 BW moet een met de verklaring overeenstemmende wil bij [eiser] geacht worden te hebben ontbroken.
5.6. Zelfs als dit anders zou zijn, moet nog [eiser]s verklaring bij het sluiten van de koopovereenkomst vermoed worden onder invloed van de stoornis te zijn gedaan, omdat het sluiten van deze overeenkomst voor hem nadelig was. Tot dit voorlopig oordeel komt de voorzieningenrechter op grond van de volgende overweging.
5.7. Niet gemotiveerd weersproken is dat [eiser] na verkoop van zijn woning vooreerst geen onderdak meer heeft en de voorzieningenrechter acht het, gelet op de omstandigheden van [eiser] zoals die uit de stukken blijken, uitgesloten dat hij na verkoop en aflossing van de hypothecaire lening binnen korte tijd financiering voor een andere woning kan krijgen.
Voorts stelt [eiser] dat de woning voor een veel te lage prijs is gekocht door [gedaagde]. De woning is verkocht voor € 110.000,00. Uit de door [eiser] overgelegde producties blijkt dat de waarde panden in de directe omgeving die voorshands als vergelijkbaar beschouwd kunnen worden, beduidend hoger is. Zo is de vraagprijs voor een vergelijkbaar pand zonder parkeerplaats € 149.000,00 en is een ander pand zonder parkeerplaats onlangs bij executie verkocht voor € 117.000,00.
Daar komt bij dat [eiser] de woning twee jaar geleden heeft gekocht voor € 154.000,00. Niet gesteld of gebleken is dat er sindsdien sprake is geweest van waardeverminderende omstandigheden in de wijk waarin de woning staat. Ook is niet aannemelijk dat de staat van onderhoud van de woning dermate slecht was dat dit een veel lagere prijs rechtvaardigde. De enkele stelling van [gedaagde] dat de prijs reëel was vanwege de deplorabele toestand van de woning, wordt verworpen omdat uit de overgelegde fotoos wel blijkt van slecht inwendig onderhoud en vervuiling, maar bijvoorbeeld niet van constructieve gebreken. Bovendien zijn de gebreken die [gedaagde] blijkens de door hem gesloten huurovereenkomst (2.6 hierboven) slechts ontsmetten, reinigen en herstellen van een kookplaat, deuren en een ruit.
5.8. De volgende vraag is of [gedaagde] het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gehad dat de wil van [eiser] met zijn verklaring overeenstemde.
5.9. Voorshands acht de voorzieningenrechter aannemelijk dat het voor [gedaagde] bij het aangaan van de koopovereenkomst merkbaar was of behoorde te zijn dat [eiser] onder invloed van een geestelijke stoornis, veroorzaakt door het gebruik van drugs en/of alcohol tot het sluiten van de koopovereenkomst kwam. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat hij [eiser] niet goed kende en niet wist van zijn verslaving, maar de voorzieningenrechter acht dit ongeloofwaardig gelet op [gedaagde]s verklaring ter zitting: “[eiser] wilde weg, hij wilde geld, hij wilde naar Amsterdam naar een woonboot of zo. Hij kreeg een voorschot, ik liet hem een briefje tekenen, ik wilde dat hij de sleutels aan mij afgaf en zo snel mogelijk meeging naar de notaris voor een volmacht, want als hij naar Amsterdam zou vertrekken verloor ik hem uit het oog en dan wist ik niet waar ik hem zou kunnen vinden. Als hij niet op kwam dagen bij de notaris zou het transport niet doorgaan.”
[gedaagde] had dus haast om de koop en de overdracht zeker te stellen omdat hij bang was [eiser] uit het oog te verliezen wanneer deze naar Amsterdam vertrok. Dit is voor de voorzieningenrechter voldoende om aan te nemen dat [gedaagde] op de hoogte was althans behoorde te zijn van de geestestoestand van [eiser]. In een klein en goed geadministreerd land als Nederland moet een bijzondere reden bestaan voor de vrees dat iemand onvindbaar wordt. Het gaan wonen op een woonboot in Amsterdam levert zo’n reden niet op. Het verdwijnen in de drugswereld echter is een zeer voor de hand liggende reden.
Dat [eiser] de koop en de koopsom in een handgeschreven briefje heeft bevestigd, een koopovereenkomst heeft ondertekend en bij de notaris een volmacht tot verkoop heeft ondertekend, doet aan het voorgaande niet af, omdat dit gezien kan worden als een onderdeel van de reeks handelingen – het verkopen van de woning – die onder invloed van de geestelijke stoornis tot stand was gekomen.
Ook de verklaring van de notaris ter zitting, dat [eiser] bij het tekenen van de volmacht een rationele indruk op hem maakte, maakt het voorgaande niet anders. Daargelaten dat onduidelijk is hoe lang en hoe goed de notaris [eiser] heeft kunnen observeren, is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat de vermelding van de – niet bestaande – heer [betrokkene] in plaats van [eiser]s bankrekeningnummer twijfel oproept aan het vermogen van [eiser] om behoorlijk zijn eigen belangen te behartigen.
5.10. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter bestaat er een zeer aanzienlijke kans dat de bodemrechter de vernietiging door [eiser] van de koopovereenkomst in stand zal laten. Dit betekent dat thans de vordering van [eiser] zal worden toegewezen. De belangen van een in de woning aanwezige huurder, die [gedaagde] heeft aangevoerd, zijn niet relevant bij de belangenafweging in deze procedure omdat de huurder geen aanspraak ten opzichte van [eiser] heeft. Aanleiding bestaat de gevorderde dwangsom te matigen en het totaal daarvan te maximeren.
5.11. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 85,44
- betaald vast recht 63,50
- in debet gesteld vast recht 190,50
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.155,44
6. De beoordeling in reconventie
6.1. De voorzieningenrechter neemt in reconventie over wat hij in conventie over de vernietiging van de koopovereenkomst heeft overwogen. De vordering van [gedaagde] tot nakoming van de koopovereenkomst zal daarom worden afgewezen.
6.2. Ook de vordering tot betaling van een bedrag van € 6.000,00 zal worden afgewezen. Deze voorziening strekt tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een geldvordering in kort geding is slechts dan plaats, indien het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is.
6.3. Onduidelijk is of het bedrag betaald is als aanbetaling op de koopsom van de woning dan wel als lening. Reeds deze onduidelijkheid leidt op grond van het onder 6.2 bedoelde criterium tot afwijzing. [gedaagde] stelt echter ook dat juist [eiser] heeft gesteld voornoemd bedrag te hebben ontvangen als lening en mede daarop baseert [gedaagde] thans de vordering tot terugbetaling. Daarbij miskent [gedaagde] echter dat het bestaan van een lening niet zonder meer tot opeisbaarheid van de lening, laat staan een belang bij een voorlopige voorziening terzake van de terugbetaling meebrengt. Nu niet aan de hiervoor onder 6.2. genoemde criteria is voldaan dient de vordering te worden afgewezen.
6.4. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- salaris procureur EUR 263,50 (factor 0,5 × tarief EUR 527,00)
- overige kosten 0,00
Totaal EUR 263,50
7. De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1. veroordeelt [gedaagde] binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [postcode] [woonplaats] met al het zijne en de zijnen te verlaten en verlaten te houden, met afgifte van de sleutels aan [eiser],
7.2. bepaalt dat [gedaagde] voor iedere dag dat hij in strijd handelt met het onder 7.1. bepaalde, aan [eiser] een dwangsom verbeurt van EUR 1.000,00, tot een maximum van EUR 50.000,00,
7.3. machtigt [eiser] de ontruiming zonodig zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie,
7.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op EUR 1.155,44, te voldoen aan de griffier door overmaking op rekeningnummer 19.23.25.752 ten name van Arrondissement 533 Arnhem onder vermelding van "proceskostenveroordeling" en het zaak- en rolnummer,
7.5. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.6. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
7.7. wijst de vorderingen af,
7.8. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op EUR 263,50, te voldoen aan de griffier door overmaking op rekeningnummer 19.23.25.752 ten name van Arrondissement 533 Arnhem onder vermelding van "proceskostenveroordeling" en het zaak- en rolnummer.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.D.A. den Tonkelaar en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. E.S.M. Daamen op 26 februari 2008.