Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 487677 \ CV EXPL 07-2069 \ 282fh
uitspraak van 29 februari 2008
Vonnis
in de zaak van
1. de commanditaire vennootschap CV Voorstadslaan
kantoorhoudende te Utrecht;
2. de besloten vennootschap Strukton Delta B.V.
statutair gevestigd te Maarssen en kantoorhoudende te Utrecht;
eisende partijen
gemachtigde mr. E.D. den Engelsman
tegen
de besloten vennootschap Laurus Nederland B.V.
gevestigd te Amersfoort
gedaagde partij
gemachtigde eerst mr. R.M. Hensen, nu mr. M. Heima
Eisende partijen worden hierna gezamenlijk in enkelvoud aangeduid als Strukton; gedaagde partij wordt Laurus genoemd.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 28 maart 2007 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de conclusie van repliek met producties;
- de conclusie van dupliek met producties;
- de akte uitlating producties van Strukton;
- het griffie-exemplaar van het tussenvonnis van 26 oktober 2007;
- het faxbericht van mr. Heima aan de kantonrechter van 12 december 2007 met producties;
- drie faxberichten van mr. Heima aan de kantonrechter van 14 december 2007 met producties;
- het faxbericht van mr. Den Engelsman aan de griffier van 14 december 2007 met producties;
- de aantekeningen comparitie mevr. mr. E.D. den Engelsman;
- de pleitnotities mr. M. Heima;
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 17 december 2007;
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 17 december 2007;
- de akte van Laurus met producties;
- de akte overlegging en toelichting nadere producties na comparitie van Strukton;
- de antwoordakte van Laurus;
- de antwoordakte tegemoetkoming verhuis en inrichtingskosten met producties van Strukton.
1. De feiten
1.1. Strukton verhuurt aan Laurus ongeveer 3000 m2 bedrijfsruimte gelegen aan de [straat plus huisnummer] te Nijmegen (verder te noemen: de bedrijfsruimte, of: het gehuurde). Strukton is sinds 16 januari 2004 eigenaar van de bedrijfsruimte. Op 22 januari 2004 is Laurus ingelicht over de eigendomsoverdracht van het gehuurde aan Strukton.
1.2. De huurovereenkomst, een voortzetting van een sinds 1983 bestaande rechtsverhouding op grond waarvan Laurus en haar rechtsvoorgangers de bedrijfsruimte in gebruik hebben, is aangegaan voor een periode van vijf jaren, ingaande op 1 augustus 1992. Na verloop van die periode is de huur verlengd met twee aaneensluitende perioden van elk vijf jaren. Na verloop van die perioden op 31 juli 2007 loopt de huur voor onbepaalde tijd.
1.3. Laurus exploiteert in een deel van het gehuurde een supermarkt onder de handelsnaam [naam supermarkt I]. In een ander deel heeft zij een supermarkt onder de handelsnaam [naam supermarkt II] geëxploiteerd. Dit deel van de bedrijfsruimte heeft na sluiting van de [naam supermarkt II] in 2002 geruime tijd leeggestaan. Op vordering van Stukton heeft de kantonrechter alhier bij vonnis van 3 maart 2006 de huurovereenkomst in zoverre ontbonden. Nog weer andere gedeelten van de bedrijfsruimte waren of zijn onderverhuurd aan [bedrijf A]., [bedrijf B], [bedrijf C] en [bedrijf D] (verder, voor zover de desbetreffende onderhuurovereenkomsten nog niet zijn geëindigd, gezamenlijk te noemen: de onderhuurders).
1.4. Bij brief aan Laurus, aanvankelijk van 14 juli 2006 en in verband met eigendomsoverdracht voor zover nodig herhaald op 23 januari 2007, heeft Strukton de huur op een termijn van 12 maanden opgezegd. De opzegging is primair gegrond, zo schrijft Strukton, op dringend eigen gebruik, met het oog op sloop en/of ingrijpende renovatie van het gehuurde en de omgeving waarin dit is gelegen in het kader van voorgenomen herontwikkeling van het gebied, subsidiair op een belangenafweging, waarbij het belang van Strukton bij beëindiging van de huur zwaarder weegt dan het belang van Laurus bij voortzetting ervan, en meer subsidiair op de verwezenlijking van het bestemmingsplan dat ten grondslag ligt aan de voorgenomen herontwikkeling van het gebied.
2. De vordering en het verweer
2.1. Strukton vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, op de minuut en op alle dagen en uren:
1. het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen haar en Laurus met betrekking tot het gehuurde (de bedrijfsruimte gelegen te Nijmegen aan de [straat en nummer]) zal eindigen zal vaststellen op 1 februari 2008, althans op een datum door de kantonrechter in goede justitie te bepalen;
2. Laurus zal veroordelen om het gehuurde op het tijdstip waarop de kantonrechter de huurovereenkomst zal beëindigen te ontruimen, met al het hare en de haren, mogelijke onderhuurders of gebruikers inbegrepen, en leeg en ontruimd aan haar (Strukton) ter beschikking te stellen, zulks op straffe van een jegens haar direct opeisbare dwangsom ad € 10.000,- per dag of gedeelte daarvan dat Laurus niet of niet geheel aan dit bevel zal voldoen, zulks met machtiging aan haar (Strukton) bij gebreke hiervan de ontruiming zelf te bewerkstelligen, op kosten van Laurus, zonodig met behulp van de sterke arm;
3. Laurus zal veroordelen in de kosten van dit geding.
2.2. De vordering is, tegen de achtergrond van de hiervoor omschreven feiten, gegrond op de stellingen als vermeld in de onder 1.4 weergegeven brieven van Strukton aan Laurus van 14 juli 2006 en 23 januari 2007.
2.3. Laurus voert gemotiveerd verweer. Het verweer zal voor zover nodig hierna worden besproken.
3. De beoordeling
3.1. Partijen zijn het erover eens dat de bedrijfsruimte die Laurus van Strukton huurt, bedrijfsruimte is als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro, zodat de bepalingen van Afdeling 6 van Titel 4 van Boek 7 BW dwingend van toepassing zijn.
3.2. Gelet op die bepalingen - voor zover in deze zaak van belang - komt de primaire vordering van Strukton slechts voor toewijzing in aanmerking, indien zij aannemelijk maakt dat zij de bedrijfsruimte persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij deze daartoe dringend nodig heeft, waarbij onder duurzaam gebruik begrepen wordt renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Komt niet vast te staan dat Strukton de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dan kan de subsidiaire vordering worden toegewezen op grond van een redelijke afweging van de belangen van Strukton bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van Laurus en van de onderhuurders aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd (wat tussen partijen in confesso is) bij verlenging van de overeenkomst. De vordering wordt in elk geval afgewezen indien van Laurus, bij een redelijke afweging van de voormelde belangen van haar en van de onderhuurders tegen de voormelde belangen van Strukton, niet kan worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimt.
3.3. Het eerste verweer van Laurus, dat inhoudt dat bij geen van partijen de wil tot beëindiging van de huurrelatie bestaat, kan haar dan ook niet baten. Vast staat immers dat Strukton de huur heeft opgezegd. De dwingendrechtelijke regeling van de opzegging, zoals hiervoor weergegeven onder 3.2, laat voor honorering van dit verweer geen ruimte. Zou dit al anders zijn, dan bestaat er gezien de stellingname van Strukton gerede twijfel aan de juistheid van het verweer. Wel blijkt uit de meergenoemde brieven de mogelijke bereidheid van Strukton om een nieuwe huurovereenkomst met Laurus te sluiten, maar dat Strukton bereid zou zijn de bestaande huurovereenkomst voort te zetten, valt daar niet in te lezen.
3.4. Vervolgens voert Laurus aan dat Strukton voor een geldig beroep op dringend eigen gebruik aannemelijk moet maken dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor persoonlijk en duurzaam gebruik. Laurus betoogt dat Strukton niet meer heeft gesteld dan dat zij het gehuurde zelf in gebruik gaat nemen, maar dat dit niet aannemelijk is omdat Strukton geen winkelruimte gebruikt en deze stelling niet nader heeft toegelicht.
3.5. Ook dit verweer kan niet slagen. Strukton heeft genoegzaam toegelicht dat zij het gehuurde wil renoveren door sloop en nieuwbouw op de plaats ervan en het aanpalende terrein in het kader van herontwikkeling van het gebied. Strukton heeft daarbij plattegronden van de bestaande situatie en de situatie na herontwikkeling overgelegd. Uit die plattegronden blijkt dat de plaats waar Laurus haar supermarkt exploiteert, deel uitmaakt van een groter gebied dat geheel opnieuw wordt ingericht en dat de bestemming van die plaats grotendeels wordt gewijzigd. Op de plaats van de tegenwoordige supermarkt van Laurus is geen nieuwe bedrijfsruimte geprojecteerd. Strukton heeft ook foto’s van de bestaande bebouwing in het geding gebracht. De kantonrechter is het met Strukton eens dat de bebouwing die daarop te zien is, gedateerd is en niet zonder grootschalige ingrijpende vernieuwing van het gebied kan worden aangepast aan redelijke eisen die thans aan winkelruimten worden gesteld. De stellingen van Strukton aangaande de bedrijfseconomische noodzaak van en haar financiële belang bij de herontwikkeling van het gebied houden in, kort gezegd, dat de verhuurbare oppervlakte wordt vergroot ten opzichte van de bestaande situatie en dat meer hoogwaardige winkelruimte wordt gecreëerd. Het rendement voor Strukton en de beleggingswaarde zullen daardoor sterk verbeteren. Volgens Strukton zal de beleggingswaarde met een factor negen à tien toenemen. Een en ander is door Laurus niet bestreden.
3.6. Evenzeer faalt het verweer van Laurus dat de voorgenomen renovatie mogelijk is zonder beëindiging van de huur. Zij betoogt dat uit de wetsgeschiedenis volgt dat uitgangspunt is dat de huurovereenkomst ná renovatie wordt voortgezet, indien plaats en functie van het gehuurde in beginsel gelijk blijven. Volgens Laurus moet deze voorwaarde niet te rigide worden opgevat en is daaraan ook voldaan, indien de plaats en de functie van de te verhuren ruimten in het nieuw te bouwen complex enigszins wijzigen.
3.7. Op zichzelf is dit betoog niet onjuist, maar uit de door Strukton overgelegde tekeningen en plattegronden blijkt dat de indeling van het gebied sterk zal worden gewijzigd, waarbij de bestaande bedrijfsruimte geheel verdwijnt. Op de plaats van de supermarkt is geen bebouwing geprojecteerd. Op de plaats waar nu de onderhuurders gevestigd zijn voorziet het herinrichtingsplan in de bouw van woningen. Indien en voor zover Laurus in het nieuwe complex winkelruimte zal (kunnen) huren, is sprake van zodanige wijzigingen in grootte en plaats van vestiging dat niet gezegd kan worden dat de plaats en de functie van het gehuurde (slechts) enigszins wijzigen.
3.8. Uit het voorgaande volgt dat de renovatie van de bedrijfsruimte waarover partijen deze procedure voeren en die onderdeel is van een meeromvattend project, zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.
3.9. Lopende deze procedure heeft Strukton voldoende aannemelijk gemaakt dat de voor de herinrichting van het gebied nodige vergunningen, voor zover niet reeds verleend, zullen worden verkregen. De dringendheid van het eigen gebruik van het gehuurde door Strukton wordt onderstreept door de op 22 augustus 2007 door de gemeente Nijmegen verleende sloopvergunning, waarin een termijn van 26 weken is bepaald voor de aanvang van de werkzaamheden, na verloop waarvan de gemeente bevoegd is tot intrekking van de vergunning. Voorts heeft Strukton gesteld dat er in het herontwikkelingsplan wordt uitgegaan van aanvang van de sloop in maart 2008 en aanvang van de nieuwbouw in augustus 2008, dat zij met het oog op subsidies met de gemeente is overeengekomen dat de nieuwe woningen uiterlijk eind 2009 zullen worden opgeleverd en dat iedere maand dat de aanvang van de werkzaamheden wordt vertraagd, extra kosten ad € 30.000,- voor haar meebrengt, vermeerderd met de misgelopen opbrengst.
3.10. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat Strukton de dringende noodzaak van eigen gebruik van de bedrijfsruimte voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
3.11. Volgens Laurus komt Strukton geen beroep op dringend noodzakelijk eigen gebruik toe, omdat zij de bedrijfsruimte enkel heeft verworven met als doel renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Gegeven het van de zijde van Laurus gestelde over reeds lang lopende onderhandelingen over een overeenkomst tot tijdelijke huisvesting elders en een nieuwe huurovereenkomst in het te ontwikkelen bouwplan, dat door Strukton niet noemenswaard is betwist, kan dit betoog feitelijk voor juist gehouden worden. Kennelijk trekt Laurus daaruit de conclusie dat geen sprake is of kan zijn van dringend nodig hebben voor eigen gebruik van de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:296 eerste Pro lid onder b BW. Zij betoogt dat Strukton, door de verouderde bedrijfsruimte in eigendom te verwerven, zelf de situatie waarin zij deze dringend nodig heeft voor eigen gebruik heeft teweeggebracht.
3.12. De kantonrechter deelt deze conclusie niet. Ter bescherming van de huurder tegen onvoorzienbare opzegging door de verhuurder die de rechtsopvolger is van een vorige verhuurder buiten de eigen familiekring, voorziet de wet in een wachttijd van drie jaar voor opzegging van de huur, te rekenen vanaf het moment dat de huurder is ingelicht over de rechtsopvolging. Vast staat dat Strukton, nadat Laurus haar hierop had gewezen, opnieuw heeft opgezegd, ditmaal met inachtneming van de wachttijd. Na verloop van die wachttijd doet in beginsel niet meer ter zake hoe de bedoelde situatie (de noodzaak van dringend eigen gebruik) is ontstaan. En ook staat vast dat Laurus gedurende die wachttijd de opzegging heeft kunnen zien aankomen, zodat zij zich daarop heeft kunnen instellen.
3.13. Al hetgeen tot hiertoe is overwogen leidt tot de conclusie, dat de vordering van Strukton op de primaire grondslag zal worden toegewezen. De subsidiaire en de meer subsidiaire grondslag behoeven niet te worden beoordeeld.
3.14. De kantonrechter zal een datum vaststellen waarop de huur zal eindigen. In dit verband is van belang dat de verhuizing van een lopende supermarkt enige tijd zal vergen, zodat de huur niet op zeer korte termijn zal kunnen eindigen. Daartegenover staat dat Laurus al geruime tijd weet dat zij het gehuurde op enig moment moet verlaten en daarom redelijkerwijs al heeft kunnen beginnen met de nodige voorbereidingen. Alle relevante factoren in aanmerking genomen ziet de kantonrechter aanleiding om te bepalen dat de huur eindigt op 1 juni 2008.
3.15. Aan de veroordeling tot ontruiming zal een dwangsom worden verbonden van € 5.000,- per dag met een maximum van € 200.000,-. De kantonrechter gaat ervan uit dat de dwangsom voldoende zal zijn om Laurus tot nakoming van de veroordeling te bewegen. Een machtiging aan Strukton om het vonnis zo nodig ten uitvoer te leggen met behulp van de sterke arm wordt onder deze omstandigheden overbodig geacht.
3.16. Laurus verzoekt de kantonrechter om, indien de vordering wordt toegewezen, het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren omdat in dat geval haar recht op hoger beroep en cassatie illusoir wordt.
3.17. De aard van de vordering brengt mee dat aan een dergelijk verzoek in beginsel behoort te worden voldaan. Dit kan echter anders zijn indien het verweer kennelijk ongegrond of als de kans van een andersluidende beslissing in hoger beroep klein geacht kan worden. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit laatste het geval, zodat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat degene die een nog niet onherroepelijk vonnis ten uitvoer legt, zulks op eigen risico doet.
3.18. Strukton erkent dat zij Laurus tegemoet moet komen in de verhuis- en inrichtingskosten van de supermarkt. Zij begroot die kosten op € 35.000,- voor verhuizing van de inrichting, winkelwagens, transport en dergelijke en € 5.000,- voor schoonmaken van de nieuwe vestiging en dergelijke. De tegemoetkoming zal 25% daarvan moeten bedragen, dus een bedrag in de orde van grootte van € 10.000,-, aldus Strukton. Een later door haar gepresenteerde berekening sluit op een bedrag van € 13.750,-.
3.19. Laurus begroot haar eigen kosten op € 896.769,-, waarvan € 150.242,- voor ‘casco’, € 320.626,- voor ‘bouwkundig’, € 379.588,- voor ‘winkelinrichting’ en € 46.313,- voor diversen. Daarop komt in mindering € 10.000,- voor de bestaande winkelinventaris en € 89.676,90 wegens nieuw voor oud, waarmee het totale aan Laurus te vergoeden bedrag op € 797.092,10 komt. De verhuis- en inrichtingskosten van de onderhuurders zijn voor [bedrijf A] begroot op € 635.000,- en voor [bedrijf D] (geldautomaat) op € 56.450,09. Laurus heeft bescheiden overgelegd ter staving van een en ander.
3.20. Strukton heeft eveneens gegevens in het geding gebracht aan de hand waarvan een redelijk bedrag voor de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten kan worden bepaald.
3.21. Aan de hand van een en ander, ervan uitgaande dat partijen kennelijk beoogd hebben de kantonrechter op dit punt van toereikende inlichtingen te voorzien, kan een bedrag van € 105.000,- als een redelijke tegemoetkoming worden beschouwd. Hierbij is rekening gehouden met de waarde van de bestaande winkelinventaris, met een voordeel dat Laurus geniet wegens nieuw voor oud en met de tijd dat Laurus haar supermarkt in het gehuurde heeft geëxploiteerd. De wettelijke regeling houdt geen verplichting van de verhuurder in tot volledige vergoeding van de kosten.
3.22. Voor [bedrijf A] wordt het bedrag van de tegemoetkoming bepaald op € 40.000,-.
3.24. De kantonrechter zal de termijn waarbinnen Strukton de bevoegdheid heeft om haar vordering in te trekken bepalen op twee weken na de datum van dit vonnis.
3.25. De kantonrechter ziet in de omstandigheden van het geval, waarin partijen ieder op enkele punten in het ongelijk gesteld zijn, aanleiding de kosten van dit geding tussen partijen te compenseren op de wijze als hierna zal worden vermeld. Als Strukton de vordering intrekt, zal zij de kosten moeten dragen. Voor dat geval worden de aan de zijde van Laurus gevallen kosten op basis van het materiële belang van de zaak begroot op nihil voor verschotten en vier punten à € 700,- volgens het liquidatietarief voor salaris gemachtigde, totaal € 2.800,-.
BESLISSING
De kantonrechter
- bepaalt dat Strukton gedurende twee weken na de datum van dit vonnis de bevoegdheid heeft om de vordering in te trekken;
als Strukton de vordering intrekt:
- veroordeelt Strukton in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van Laurus begroot op € 2.800,-;
als Strukton de vordering niet intrekt:
- stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen Strukton en Laurus met betrekking tot het gehuurde (de bedrijfsruimte gelegen te Nijmegen aan de [straat en nummer]) zal eindigen vast op 1 juni 2008;
- veroordeelt Laurus om het gehuurde uiterlijk op 1 juni 2008 te ontruimen, met al het hare en de haren, onderhuurders of gebruikers inbegrepen, en leeg en ontruimd aan Strukton ter beschikking te stellen, zulks op straffe van een direct opeisbare dwangsom ad € 5.000,- per dag of gedeelte daarvan dat Laurus niet of niet geheel aan dit bevel zal voldoen, echter met dien verstande dat boven een bedrag van € 200.000,- geen dwangsommen meer worden verbeurd;
- stelt het bedrag dat Strukton aan Laurus moet betalen ter tegemoetkoming in haar eigen verhuis- en inrichtingskosten vast op € 105.000,- en het bedrag dat Strukton aan Laurus moet betalen ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van [bedrijf A] op € 40.000,-;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.F. Gielissen en in het openbaar uitgesproken op 29 februari 2008.