Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 161002 / KG ZA 07-604
Vonnis in kort geding van 6 november 2007
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam] BELEGGING EN BEHEER B.V.,
gevestigd te Dongen,
2. de vereniging
BELANGENGROEP L 1288,
gevestigd te Zaltbommel,
3. [eiser],
wonende te [woonplaats],
4. [eiser],
wonende te [woonplaats],
5. [eiser],
wonende te [woonplaats],
6. [eiser],
wonende te [woonplaats],
eisers in conventie,
eiser sub 5 tevens verweerder in reconventie,
procureur mr. L. Paulus,
advocaat mr. R.S. Namjesky te Breda,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CAMPING AALST B.V.,
gevestigd te Aalst, gemeente Zaltbommel,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie jegens eiser sub 5,
procureur en advocaat mr. B.J.M. van der Meer te Arnhem.
Eisers in conventie zullen hierna in conventie gezamenlijk eisers worden genoemd en ieder afzonderlijk [eiser sub 1], de belangengroep, [eiser sub 3], [eiser sub 4], [eiser sub 5 tevens verweerder in reconventie] en [eiser sub 6]. Gedaagde zal worden aangeduid als Camping Aalst.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de eis in reconventie tegen [eiser sub 5 tevens verweerder in reconventie]
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van eisers in conventie
- de pleitnota van Camping Aalst
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Camping Aalst heeft tot half oktober 2005 een camping geëxploiteerd, genaamd camping ‘De Maasplas’, op de percelen met de kadastrale aanduiding gemeente Brakel, sectie L, nrs. 1082, 1288 en 1289 (hierna te noemen: perceel L 1082, perceel L 1288 en perceel L 1289). Van de percelen L 1082 en L 1289 is Camping Aalst eigenaar. Perceel
L 1288 huurde zij.
2.2. De verhuurder van perceel L 1288 is in oktober 2005 failliet gegaan. De curator in dat faillissement heeft de huurovereenkomst met Camping Aalst buitengerechtelijk ontbonden en perceel L 1288 verkocht aan [eiser sub 1]. [eiser sub 1] noemt dit perceel camping Het Esmeer. Camping Het Esmeer is ingedeeld in 50 kavels voor vaste standplaatsen voor stacaravans, waarvan er ongeveer 30 op dit moment zijn verhuurd.
2.3. Camping Aalst exploiteert de haar toebehorende percelen L 1082 en L 1289 nog steeds als camping, ingedeeld in 120 kavels waarvan 70 voor vaste standplaatsen, 50 voor tourcaravans en een aantal vrije kampeerplaatsen. Er is nu sprake van twee naast elkaar gelegen campings.
2.4. Over de percelen L 1082 en L 1289 van Camping Aalst loopt een verharde weg. Toen er nog sprake was van één camping maakten de huurders van alle standplaatsen, ook die van perceel L 1288, gebruik van deze verharde weg, bijvoorbeeld voor het (ver)plaatsen, aan- of afvoeren van een stacaravan of om met de auto bij de standplaats te komen. Camping Het Esmeer, perceel L 1288, is alleen te bereiken via de toegang van Camping Aalst.
2.5. De belangengroep heeft als statutair doel de behartiging van de belangen van de ongeveer dertig leden die een vaste standplaats huren op perceel L 1288.
2.6. Bij vonnis in kort geding van 24 oktober 2006 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank Camping Aalst onder meer verboden om over te gaan tot de plaatsing van een hekwerk op of tegen perceel L 1288 op zodanige wijze dat de leden van de belangengroep niet meer met hun auto op de gebruikelijke wijze en via de gebruikelijke verharde weg bij hun standplaatsen op perceel L 1288 kunnen komen.
2.7. Terzake van de naast elkaar gelegen campings zijn op dit moment procedures aanhangig bij de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector civiel, en bij deze rechtbank, sector kanton, locatie Tiel. In de laatst genoemde procedure vordert Camping Aalst een verklaring voor recht dat - samengevat - zij met de huurders van het perceel L 1288 geen huurrelatie (meer) heeft en zij vanaf 1 januari 2008 het recht heeft haar percelen met een hekwerk af te sluiten en dat de huurders van het perceel L 1288 geen althans een beperkt recht van noodweg resteert. Bij de rechtbank ’s-Hertogenbosch wordt over de omvang van de noodweg geprocedeerd.
2.8. [ei[eiser sub 3] en [eiser sub 4] zijn beide huurders van een standplaats op perceel
L 1288. In augustus 2007 hebben zij aan Camping Aalst te kennen gegeven hun huidige stacaravans te willen vervangen en in dat verband gebruik te willen maken van de verharde weg op terrein L 1289. Camping Aalst heeft hier onder meer bij brief van 21 september 2007 op gereageerd met onder meer de mededeling dat zij de bestaande huurders slechts toegang wil verlenen onder de voorwaarde dat deze huurders exact aangeven hoe de nieuwe stacaravan geplaatst wordt, dat zij wil vernemen wat het gewicht is van de kraanwagen die de caravan gaat stallen en dat de huurders dienen in te staan voor de vergoeding van de schade die berokkend wordt door het rijden op haar terrein, waarvoor zij een bankgarantie wenst van € 10.000,00 per stacaravan.
2.9. [eiser sub 5 tevens verweerder in reconventie], voorheen huurder op perceel L 1289 van Camping Aalst, wilde zijn stacaravan verplaatsen naar perceel L 1288 om daar een standplaats te gaan huren en heeft voor deze verplaatsing over perceel L 1289 toestemming gevraagd van Camping Aalst. Camping Aalst heeft deze toestemming geweigerd. Op 19 september 2007 heeft hij zijn stacaravan verplaatst naar perceel L 1288. Camping Aalst heeft bij brief van 21 september 2007 aan [eiser sub 5 tevens verweerder in reconventie] gemeld dat deze verplaatsing zonder haar toestemming had plaatsgevonden, dat daarbij schade is ontstaan aan de voormalige standplaats van [eiser sub 5 tevens verweerder in reconventie] en dat een en ander aanleiding vormt de huurovereenkomst met hem met onmiddellijke ingang buitengerechtelijk te ontbinden. Ook schrijft Camping Aalst in die brief dat [eiser sub 5 tevens verweerder in reconventie] geen toegang meer krijgt tot haar percelen en dat zij [eiser sub 5 tevens verweerder in reconventie] geen recht van uitweg zal verlenen omdat zij zich daartoe niet gebonden acht.
2.10. [eiser sub 6] is huurder van een standplaats op perceel L 1288. Daarnaast huurt hij een aanlegplaats voor zijn boot aan een steiger alsmede een stalling voor een trailer, toebehorend aan Camping Aalst. De huurnota voor het jaar 2007 is in december 2006 betaald. Ook de huurnota van 10 september 2007 voor het jaar 2008 heeft [eiser sub 6] na ontvangst voldaan. Vervolgens heeft Camping Aalst hem bij schrijven van 20 september 2007 met als bijlage een creditnota meegedeeld dat deze huurnota voor 2008 per abuis zou zijn verzonden en dat Camping Aalst aan hem wegens reconstructie geen trailerstalling en aanlegplek aan de steiger kan aanbieden en is hem verzocht zijn boot en trailer zo spoedig mogelijk te verwijderen.
3. Het geschil in conventie
3.1. Eisers vorderen samengevat ¬- Camping Aalst op straffe van een dwangsom te gebieden:
a) om aan alle eisers dan wel door eisers aan te wijzen personen telkens toegang te verlenen voor het aan- en afvoeren van stacaravans over het perceel L 1289,
b) om zowel vóór als na 1 januari 2008 aan alle eisers alsmede door eisers aan te wijzen personen toegang te blijven verlenen om per auto over perceel L1289 te mogen rijden, zodat eisers en de door eisers aan te wijzen personen perceel L 1288 kunnen blijven bereiken,
c) om aan [eiser sub 6] het ongestoord verdere gebruik toe te staan van de door hem gehuurde steigerplaats en trailerstalling, zulks tot het moment dat de met hem gesloten huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd,
het voorgaande met veroordeling van Camping Aalst in de proceskosten.
3.2. Eisers stellen daartoe het volgende. In het vonnis van de voorzieningenrechter van 24 oktober 2006 werd het Camping Aalst verboden een hekwerk te plaatsen op een zodanige wijze dat de leden van de belangengroep niet meer op de voor hen gebruikelijke wijze bij hun standplaatsen op perceel L 1288 kunnen komen. Nu Camping Aalst het voor de belangengroep en bestaande en aanstaande huurders van [eiser sub 1], waaronder [ei[eiser sub 3], [eiser sub 4] en [eiser sub 5 tevens verweerder in reconventie], feitelijk onmogelijk maakt om caravans over perceel L 1289 van en naar het perceel L 1288 te vervoeren, hebben eisers een spoedeisend belang bij een voorziening die hen in staat stelt om een stacaravan aan te voeren respectievelijk af te voeren op of van de door hen van [eiser sub 1] gehuurde standplaatsen. Hangende de bodemprocedure wensen eisers ook na 1 januari 2008 de ongestoorde toegang tot perceel
L 1288 te verzekeren. [eiser sub 6] vordert nakoming van de huurovereenkomst voor de steigerplaats en de trailerstalling voor 2007 en 2008.
3.3. Camping Aalst voert gemotiveerd verweer.
De verplaatsing van stacaravans over haar perceel van en naar perceel L 1288 zou geschieden zonder overleg en levert een extra belasting en mogelijke schade op voor haar terrein. Eisers gedragen zich alsof zij een onbeperkt recht van uitweg hebben. Zij vreest dat zij nog meer overlast zal ondervinden als camping Het Esmeer vol geplaatst wordt.
Voor zover zij verplicht zou zijn haar medewerking te verlenen aan de verplaatsingen, beroept zij zich op een opschortingsrecht omdat de betreffende huurders hebben geweigerd de servicekosten voor het jaar 2006 te betalen.
Ook bestaat er op dit moment, althans uiterlijk vanaf 1 januari 2008, geen op huurovereenkomsten gebaseerde rechtsverhouding meer tussen haar en de bestaande huurders op perceel L 1288, aldus Camping Aalst, zodat zij op die grond jegens hen nergens meer toe gehouden is.
Bovendien is [eiser sub 5 tevens verweerder in reconventie] een nieuwe huurder van perceel L 1288, tegenover wie zij tot niets gehouden is. De factuur voor de gehuurde steigerplaats is abusievelijk aan [eiser sub 6] toegezonden. Dit is enkele dagen later, bij brief van 20 september 2007, hersteld, met als bijlage een creditnota.
Voor zover eisers al een beroep zouden kunnen doen op een recht van noodweg, is de huidige verharde weg voor haar niet de minst bezwarende weg. Op perceel L 1288 kan volgens haar ook een verharde weg worden aangelegd, zodat op haar terrein maar een zeer beperkt recht van uitweg nodig is - te weten direct na de te verplaatsen slagboom rechtsaf het perceel L 1288 op - waarbij alleen stacaravans mogen worden af- en aangevoerd, aldus Camping Aalst. De huurders van perceel L 1288 kunnen hun auto parkeren op het openbare parkeerterrein direct voor Camping Aalst.
Ten slotte dient [eiser sub 1] niet-ontvankelijk te worden verklaard in haar vordering omdat niet is gebleken dat zij camping Het Esmeer met infrastructuur exploiteert en [eiser sub 1] nog niet de eigendom heeft van perceel L 1288.
De belangengroep mag volgens haar niet opkomen voor de belangen van nieuwe huurders van L 1288.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil in reconventie
4.1. Camping Aalst vordert samengevat:
a) primair: [eiser sub 5 tevens verweerder in reconventie] en de zijnen op straffe van een dwangsom de toegang tot haar terrein te verbieden,
b) subsidiair: [eiser sub 5 tevens verweerder in reconventie] en de zijnen te gebieden, indien zij zich wensen te begeven naar het perceel L 1288, slechts te voet het perceel van Camping Aalst te betreden en daarbij de kortste weg te belopen van de openbare weg naar perceel L 1288 en hen te verbieden met auto’s, motoren of andere voertuigen, zulks in de ruimste zin des woords, het perceel van Camping Aalst te betreden en voorts op geen enkele wijze gebruik te maken van de infrastructurele voorzieningen waaronder containers, toiletten, wasmachines en speelvelden die aanwezig zijn op het terrein van Camping Aalst.
4.2. Zij stelt daartoe dat [eiser sub 5 tevens verweerder in reconventie] zich niets heeft aangetrokken van het verbod van Camping Aalst om zijn caravan te verplaatsen naar perceel L 1288 en dat de verplaatsing gepaard is gegaan met veel schade. Dit accepteren zou voor Camping Aalst betekenen dat ze ook van andere huurders zou hebben te tolereren dat zij van haar perceel gebruik maken zoals het hun uitkomt. Toewijzing van deze vordering is wezenlijk omdat [eiser sub 1] en de belangenvereniging er anders alles aan zullen doen om alle standplaatsen van perceel
L 1288 vol te plaatsen met stacaravans waardoor er een niet reparabele situatie ontstaat.
4.3. [eiser sub 5 tevens verweerder in reconventie] voert gemotiveerd verweer. Hij voert aan wel vooraf overleg te hebben gevoerd met de beheerder en een manager van Camping Aalst over de verplaatsing van zijn stacaravan, die echter werd geweigerd. De gestelde schade valt volgens hem mee.
4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling in conventie
5.1. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter exploiteert [eiser sub 1] terrein L 1288 als camping, nu zij op dat perceel standplaatsen voor stacaravans verhuurt. Daarnaast is voldoende aannemelijk en door Camping Aalst onvoldoende gemotiveerd weersproken dat [eiser sub 1] inmiddels over een WOR-vergunning beschikt voor camping Het Esmeer en dat op die camping inmiddels eigen nutsvoorzieningen zijn aangebracht. [eiser sub 1] is uit dien hoofde ontvankelijk in haar vorderingen. Dat de feitelijke levering van dit perceel aan [eiser sub 1] nog niet heeft plaatsgevonden, doet aan het voorgaande niet af.
5.2. Camping Aalst heeft ter zitting aan [eiser sub 5 tevens verweerder in reconventie] toestemming verleend om eenmalig al zijn spullen van perceel L 1289 weg te halen. Ook heeft zij verklaard dat [eiser sub 6] zijn boot tot 31 december 2008 op de huidige ligplaats mag laten liggen, indien [eiser sub 6] de boot daarna elders zal afmeren. In zoverre is het spoedeisend belang aan de vordering van [eiser sub 6] tot nakoming van de huurovereenkomst komen te ontvallen en is de beoordeling van de onder 3.1 onder c) bedoelde vordering niet meer nodig.
5.3. Alle eisers, dus ook [eiser sub 5 tevens verweerder in reconventie] en [eiser sub 6] hebben naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende spoedeisend belang bij de vorderingen onder 3.1 a) en b), omdat zij de toegang per auto tot perceel L 1288 dan wel tot het aan- en afvoeren van hun stacaravan naar perceel L 1288 wensen, hetgeen hun kennelijk niet altijd wordt toegestaan.
5.4. Vast staat dat perceel L 1288 een ingesloten erf is, dat geen toegang biedt tot een openbare weg. Uit artikel 5:57 BW Pro volgt dat ten behoeve van een dergelijk erf van de eigenaars van naburige erven te allen tijde aanwijzing van een noodweg, bij wijze van recht van uitweg, gevorderd kan worden, tegen vooraf te betalen of te verzekeren vergoeding van de schade welke door die noodweg wordt berokkend. Bij de aanwijzing van de noodweg wordt rekening gehouden met het belang van het ingesloten erf, dat langs die weg de openbare weg zo snel mogelijk kan worden bereikt, en met het belang van het bezwaarde erf om zo weinig mogelijk overlast van die weg te ondervinden. Camping Aalst heeft er dus rekening mee te houden dat zij een recht van uitweg zoals hier bedoeld ten behoeve van perceel L 1288 dient te verlenen. Camping Het Esmeer heeft er op haar beurt rekening mee te houden dat perceel L 1289 van Camping Aalst hiervan zo weinig mogelijk overlast dient te ondervinden. Daarover zal in de aanhangige bodemprocedures duidelijkheid moeten komen.
5.5. In het licht van het voorgaande is enerzijds het gevorderde dat onder 3.1 onder a) en b) wordt bedoeld in zijn algemeenheid te ruim. Camping Aalst kan op den duur niet op andere wijze verplicht worden eisers dan wel door eisers aan te wijzen personen toegang of doorgang te verlenen en te blijven verlenen dan via de toegang die als noodweg gezien moet worden. Het kort geding biedt naar zijn aard geen ruimte om vast te stellen op welke plaats deze weg ligt. Daarover zal in de aanhangige bodemprocedures duidelijkheid moeten komen. Vast staat dat er op dit moment maar één verharde weg is, die tot op heden door de gebruikers van beide percelen wordt gebruikt. Over het gebruik van die weg voor wat betreft het gedeelte direct voorbij de slagboom tot aan de eerst mogelijke afslag naar perceel L 1288 lijkt geen verschil van mening te bestaan.
5.6. Anderzijds is het Camping Aalst niet zonder meer toegestaan om door middel van het wel of niet verlenen van de toegang tot of doorgang over haar perceel L 1289 het gebruik en de gebruiksmogelijkheden van perceel L 1288 te beperken. Met name vindt haar stelling voor zover die erop neerkomt dat het aantal gebruikers / huurders van perceel
L 1288 gefixeerd moet zijn op het huidige aantal omdat anders de noodweg te zwaar belast zou worden, geen grond in het recht.
5.7. Hoewel, gelet op het onder 5.6 overwogene, het standpunt van Camping Aalst niet onverkort juist is, betekent het voorgaande dat de vorderingen bedoeld onder 3.1 sub a) en b) te ver strekken om te kunnen worden toegewezen. [eiser sub 6] heeft, gelet op het hiervoor onder 5.2 overwogene, geen belang meer bij toewijzing van de vordering als bedoeld onder 3.1 sub c).
5.8. Aangezien de partijen over en weer op enige punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de kosten van dit kort geding in conventie tussen hen worden gecompenseerd.
6. De beoordeling in reconventie
6.1. In verband met de toestemming die Camping Aalst ter zitting aan [eiser sub 5 tevens verweerder in reconventie] heeft verleend om eenmalig zijn spullen van perceel L 1289 weg te halen, heeft zij geen belang meer bij het primair door haar gevorderde verbod. Het subsidiair in reconventie gevorderde is niet toewijsbaar omdat [eiser sub 5 tevens verweerder in reconventie] gebruik mag maken van de aan de gebruikers van perceel L 1288 toekomende noodweg en niet gebleken is van een spoedeisend belang om daarop een uitzondering te maken. Nu voorts niet gebleken is dat [eiser sub 5 tevens verweerder in reconventie] gebruik maakt van de infrastructurele voorzieningen van Camping Aalst, zal dit deel van de vordering ook worden afgewezen.
6.2. Aangezien de partijen in het voorgaande over en weer op enige punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de kosten van dit kort geding in reconventie tussen hen worden gecompenseerd.
7. De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1. wijst de gevorderde voorzieningen af,
7.2. compenseert de proceskosten tussen de partijen in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt,
in reconventie
7.3. wijst de gevorderde voorzieningen af,
7.4. compenseert de proceskosten tussen de partijen in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.D.A. den Tonkelaar en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. E.A. Satijn op 6 november 2007.