Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/428
Uitspraakdatum: 27 augustus 2007
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zevenaar, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 29a van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2006, voor het jaar 2006 bekendgemaakt dat de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003 en voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007, is vastgesteld op € 274.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 8 december 2006 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 15 januari 2007, ontvangen bij de rechtbank op 16 januari 2007, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 augustus 2007 te Arnhem.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde]. Eiser heeft ter zitting een stuk voorgelezen en overgelegd, waarin enige op- en aanmerkingen over het verweerschrift zijn opgenomen. Daarnaast heeft hij een pleitnota voorgedragen en overgelegd, voorzien van diverse bijlagen en foto’s.
2. Feiten
Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is gelegen op de eerste etage van een appartementencomplex, genaamd [A]. De inhoud van de woning is ongeveer 343 m³. De woning beschikt over een inpandige berging en een inpandige parkeerplaats in de afsluitbare parkeergarage onder het gebouw.
De woning is in 2002 gebouwd. Eiser heeft de woning in juni 2002 gekocht voor € 265.000.
3. Geschil
In geschil is het antwoord op de vraag of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
Eiser vindt de WOZ-waarde te hoog en voert daartoe een groot aantal argumenten aan.
Zo wijst hij onder meer op de volgende omstandigheden:
- de gebruikte vergelijkingspanden aan [b-straat] zijn niet vergelijkbaar (o.m. luxer);
- er is een tekort aan parkeerplaatsen en er is enorme overlast van auto’s als gevolg van de parkeerring en
het daar ontbreken van parkeerruimte, waardoor auto’s en vrachtwagens op de stoep parkeren;
- de parkeergarage is erg krap;
- vuilnisbakken moeten omhoog worden geduwd vanaf de kelder;
- eiser moet 1000 meter omrijden naar de parkeergarage door afsluiting doorgang vanaf parkeerring;
- er is overlast van een blaffende hond in het appartement eronder;
- er zijn constructiefouten wat betreft de bouw van het complex: lekkage in de garage, wateroverlast van het
dak en een rumoerig balansventilatiesysteem;
- er is een recht van overpad jegens de naastgelegen twee-onder-één kapwoning;
- inklinken van de leemlaag met als gevolg het verzakken van huizen in [Z];
- overlast door bladluizen;
- overlast door de eikenprocessierups;
- stankoverlast door gebruik houtkachels in de wijk;
- afwezigheid bliksemafleider;
- invaliden kunnen het gebouw niet gemakkelijk in (alleen via de garage met sterke deurdrangers, zodat hulp
noodzakelijk is).
Verweerder heeft als bijlage bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd, dat op 3 april 2007 is opgemaakt door [B], taxateur onroerende zaken, werkzaam voor [C] (hierna: de taxateur). De taxateur heeft op basis van drie vergelijkingsobjecten en op basis van de koopsom die eiser in juni 2002 zelf heeft betaald voor de woning, de waarde van de woning op de peildatum vastgesteld op € 264.000.
Verweerder heeft op basis van het taxatierapport geconcludeerd dat als gevolg van de drempel van artikel 26a van de Wet WOZ geen aanpassing van de WOZ-waarde kan plaatsvinden.
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
In artikel 26a van de Wet WOZ is een drempel opgenomen, waardoor een bij de beschikking vastgestelde waarde geacht wordt juist te zijn indien deze waarde slechts beperkt afwijkt van de waarde in het economische verkeer. Voor de onderhavige woning bedraagt deze drempel 4% van de bij de beschikking vastgestelde waarde, ofwel € 10.960. Deze drempel heeft tot gevolg dat de werkelijke waarde lager moet liggen dan € 263.040 voordat aanpassing van de WOZ-waarde kan plaatsvinden. Ligt de waarde boven dat bedrag, dan wordt de vastgestelde WOZ- waarde geacht juist te zijn.
Bij de waardevaststelling is het uitgangspunt dat wordt gekeken naar de toestand van het object op de peildatum, in dit geval dus de toestand op 1 januari 2003. Artikel 19 van Pro de Wet WOZ geeft hierop uitzonderingen.
Volgens artikel 19, eerste lid, onder c, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de staat van die zaak aan het begin van het tijdvak (in dit geval 1 januari 2005), indien de onroerende zaak tussen de peildatum en het begin van het tijdvak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid. In dat geval wordt dus gekeken naar de toestand van de woning per 1 januari 2005, waarbij de waarde wordt teruggerekend naar het prijspeil op de peildatum 1 januari 2003.
Op grond van het tweede lid, onder c, van artikel 19 van Pro de Wet WOZ kan met veranderingen in waarde die tijdens het tijdvak plaatsvinden, in dit geval dus tussen 1 januari 2005 en 31 december 2006, alleen worden rekening gehouden als het gaat om een specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid die leidt tot een waardeverandering van ten minste 5 %, met een minimum van € 11.345. Met de wijzigingen wordt pas rekening gehouden in het kalenderjaar dat volgt op de wijzigingen. Dit betekent dat voor de WOZ-waarde die in 2006 geldt, alleen rekening kan worden gehouden met wijzigingen die in 2005 hebben plaatsgevonden en die voldoen aan de in artikel 19, tweede lid, onder c, van de Wet WOZ gestelde eisen.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Ter staving van de door hem (nader) verdedigde waarde heeft verweerder het onder het kopje “geschil” vermelde taxatierapport overgelegd.
De taxateur heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de peildatum voor drie andere objecten zijn gerealiseerd. Dit betreft de volgende in [Z] gelegen objecten:
• [b-straat 1]: een in 1995 gebouwd appartement met een inhoud van 300 m³ en een vrijstaande
berging. Dit object is verkocht op 3 september 2002 voor € 226.890. De WOZ-waarde van dit object is
vastgesteld op € 235.000;
• [b-straat 2]: een in 1995 gebouwd appartement met een inhoud van 261 m³ met een vrijstaande
berging en een vrijstaande garage. Dit object is verkocht op 11 oktober 2002 voor € 218.000. De
WOZ-waarde van dit object is vastgesteld op € 222.000;
• [a-straat 2]: een in 2002 gebouwd appartement (in het complex waarin ook de woning van eiser ligt)
met een inhoud van 294 m³ en een inpandige berging en garage. Dit object is verkocht op 25 april 2005 voor
€ 249.000. De WOZ-waarde van dit object is vastgesteld op € 244.000. Gemachtigde van verweerder heeft
hier ter zitting aan toegevoegd dat deze woning op 25 juni 2002 gekocht was voor € 234.500, zodat de
woning sindsdien in waarde is gestegen.
De taxateur heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met de overlast van de blaffende hond, met de geluidoverlast van het balansventilatiesysteem en met de ongemakken als gevolg van de schuine helling vanaf de parkeergarage. De taxateur was van oordeel dat zich tussen 1 januari 2003 en 1 januari 2005 geen wijzigingen hadden voorgedaan in de toestand van de woning, zodat hij als toestandsdatum 1 januari 2003 heeft genomen.
De rechtbank acht, gelet op de in het taxatierapport vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer ligging, inhoud, kwaliteit en bouwjaar, aannemelijk dat de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten als referentiepanden kunnen dienen. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen eisers woning en de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door verweerder nader verdedigde waarde van € 264.000.
Uit het rapport blijkt in voldoende mate dat via de prijs per kubieke meter rekening is gehouden met de omstandigheid dat het complex aan [b-straat] luxer is dan het complex waarin de woning van eiser ligt. Ook is voldoende aannemelijk dat rekening is gehouden met het verschil in inhoud van de woningen, waarbij een groter appartement een lagere prijs per kubieke meter heeft dan een kleiner appartement.
Weliswaar is de transactiedatum van [a-straat 2] erg ver van de peildatum gelegen, zodat dit referentieobject minder geschikt is, maar daar staat tegenover dat het een appartement is dat in het zelfde complex ligt als de woning van eiser. Bovendien blijkt uit de verklaring van verweerder ter zitting dat ook de koop- aanneemsom uit juni 2002 bekend is, zodat een vergelijking met de woning van eiser ook op die basis mogelijk is. De flinke prijsstijging van [a-straat 2] tussen juni 2002 en april 2005 geeft grond voor de veronderstelling dat de waarde van de appartementen in de [A] tussen juni 2002 en 1 januari 2003 is gestegen en dat de door eiser genoemde omstandigheden in elk geval niet tot een daling van de waarde hebben geleid.
De rechtbank laat bij de beoordeling voorts zwaar meewegen dat eiser zijn eigen woning in juni 2002 heeft gekocht voor € 265.000. Eiser stelt dat hij toen teveel heeft betaald, maar dat onderbouwt hij niet. Bovendien gaat de Wet WOZ juist uit van de gunstigste (ver)koopprijs, zodat ook een relatief hoge koopsom een relevant gegeven is voor de waardebepaling.
Gezien het bovenstaande zal de rechtbank de taxatie van de taxateur van verweerder tot uitgangspunt nemen. De taxateur heeft echter niet aan alle door eiser genoemde factoren een waardedruk toegekend, zodat de rechtbank nog een oordeel moet geven over de niet door hem meegewogen factoren.
a) De stelling dat auto’s en vrachtwagens vaak op de stoep voor het appartementencomplex parkeren, is door eiser overtuigend aangetoond door de overgelegde foto’s. De rechtbank kan zich ook wel voorstellen dat eiser zich hieraan ergert. Het is echter de vraag of er sprake is van zodanige overlast, dat een koper van de woning van eiser om die reden een lagere koopprijs zou willen betalen. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk geworden dat de parkeeroverlast een meetbaar waardedrukkend effect heeft. De overlast is bovendien pas ontstaan door de aanleg van de parkeerring die volgens de verklaring van eiser is begonnen in de herfst van 2004 en is voltooid in het voorjaar van 2005. Het gaat dus om een wijziging tijdens het tijdvak, zodat voldaan moet worden aan de vereisten van artikel 19, tweede lid, onder c, van de Wet WOZ. Aan die vereisten is niet voldaan. In het midden kan blijven of sprake is van een specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid. Zelfs als dit zo zou zijn en zelfs als er enige waardedruk aannemelijk zou zijn, is namelijk niet aannemelijk dat het verschil in waarde groter is dan het vereiste minimum-bedrag van € 11.345. Het zelfde geldt voor de omstandigheid dat eiser moet omrijden sinds de aanleg van de parkeerring en de daarbij behorende afsluiting van de [a-straat]. Hoewel die afsluiting zeker onpraktisch is te noemen, is een waardedruk als gevolg daarvan niet aannemelijk geworden, terwijl duidelijk is dat de waardedruk in elk geval niet boven de € 11.345 uitkomt. Dit geldt ook als de parkeeroverlast en het omrijden samen worden bezien.
b) Eiser heeft wel aannemelijk gemaakt dat er een tekort is aan parkeerplaatsen rondom het appartementencomplex, hetgeen onhandig is als er bezoek komt. Ook is wel aannemelijk geworden dat de parkeerplaats van eiser in de parkeergarage nogal smal is (zelfs smaller dan de andere parkeerplaatsen in de garage) en dat het inparkeren en uitparkeren moeilijk is, mede door de geparkeerde invalidenwagentjes. Mede omdat er wel vanuit kan worden gegaan dat deze nadelen bij de koop van het appartement in juni 2002 nog niet goed zichtbaar waren, acht de rechtbank aannemelijk dat deze nadelen samen een kleine waardedruk opleveren. De rechtbank stelt deze waardedruk in goede justitie vast op € 2.000.
c) Voor de constructiefouten geldt dat eiser hiervoor een GIW-garantie heeft. De daarmee samenhangende schade komt dus niet voor zijn rekening, zodat die schade geen waardedrukkende invloed heeft. Wel zal er enige waardedruk uitgaan van de mogelijkheid dat de aannemer de problemen niet wil of kan oplossen, met alle rompslomp van dien (correspondentie, eventueel procedure). Deze waardedruk kan worden meegenomen, omdat de constructiefouten op de waardepeildatum al bestonden. De rechtbank stelt de waardedruk in goede justitie vast op € 1.000. Daarbij weegt mee dat de onderhavige constructiefouten niet ernstig genoemd kunnen worden. Voor zover de constructiefouten niet helemaal zouden kunnen worden opgelost, acht de rechtbank de daarmee samenhangende waardedruk verwaarloosbaar. Het is immers een ervaringsfeit dat elk gebouw enige gebreken heeft.
d) Een recht van overpad kan een waardedrukkende invloed hebben, maar in dit geval is niet aannemelijk dat er hierdoor waardedruk aanwezig is. Het gaat immers om een naast het complex gelegen doorgang naar de tuin, die behalve door eiser (en de andere complex-bewoners) ook mag worden gebruikt door de eigenaar van de naastgelegen twee-onder-een-kapwoning. Niet valt in te zien dat een potentiële koper van de woning van eiser dit als een zodanig nadeel zal ervaren dat hij minder voor de woning zou willen betalen.
e) Niet in geschil is dat het inklinken van de leemlaag voor het in 2002 gebouwde appartementencomplex van eiser geen gevolgen heeft, omdat er geheid is. Voor potentiële kopers zal dit daarom geen waardedruk meebrengen. De omstandigheid dat huizen in [Z] door de veel voorkomende verzakkingen misschien minder waard zijn dan huizen in omliggende dorpen, levert geen waardedruk op, omdat de vergelijkingspanden ook in [Z] zijn gelegen en deze omstandigheid dus al in de waarde is verdisconteerd.
f) De bladluizen en de eikenprocessierups leveren ongetwijfeld in toenemende mate de nodige ongemak en overlast op, maar dat geldt ook voor de vergelijkingspanden, zodat hierdoor geen waardedruk kan worden aangenomen. Voor de stank van de houtkachels is niet aannemelijk geworden dat dit een waardedrukkend effect heeft. Bovendien zal het vergelijkingspand [a-straat 2] dezelfde stank ondervinden, zodat een eventuele waardedruk in de waardevergelijking is verdisconteerd.
g) De afwezigheid van een bliksemafleider levert geen waardedruk op, omdat niet aannemelijk is dat dit voor een potentiële koper reden zou zijn om minder voor de woning te betalen. Bovendien zullen de kosten voor het alsnog laten plaatsen van een bliksemafleider, gedeeld door het aantal bewoners van het complex, niet zo hoog zijn dat een koper dit als nadeel zal ervaren.
h) De minder goede toegankelijkheid voor invaliden zal misschien tot gevolg hebben dat invaliden de woning niet willen kopen. Voor mensen die goed ter been zijn, is dit echter geen nadeel. Weliswaar is aannemelijk dat het complex vooral senioren als kopers aantrekt, maar daarmee is nog niet gegeven dat de woning minder waard is dan een appartement dat beter toegankelijk is voor invaliden. Daar komt bij dat een eventueel waardeverschil verdisconteerd is in de waarde door de vergelijking met [a-straat 2].
Gezien al het bovenstaande, ook in onderlinge samenhang beschouwd, is de rechtbank van oordeel dat op de door de taxateur van verweerder bepaalde waarde van € 264.000 een correctie naar beneden moet worden aangebracht van € 3.000. De waarde van de woning komt dan uit op € 261.000.
De ter zitting door eiser overgelegde waardebepaling van Vereniging eigen huis is geen aanleiding om tot een lagere waarde te komen. De hierin gebruikte referentiepanden zijn verkocht rond een latere peildatum, 1 januari 2005, terwijl ze ook een recenter bouwjaar hebben en een andere ligging. Bovendien is de waardebepaling niet tot stand gekomen na een onderzoek van een taxateur.
De door de rechtbank vastgestelde waarde van € 261.000 is zodanig dat de drempel van artikel 26a van de Wet WOZ wordt overschreden. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar daarom vernietigen en de WOZ-waarde vaststellen op € 261.000.
Het beroep van eiser is dus gegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, nu niet is gebleken dat eiser kosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen volgens de regels van het Besluit proceskosten bestuursrecht. De kosten van foto’s worden volgens het Besluit niet vergoed.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vernietigt de WOZ-beschikking van 28 februari 2006 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats
treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde voor 2006 vast op een bedrag van € 261.000;
- gelast dat gemeente Zevenaar het door eiser betaalde griffierecht van € 38 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. F.M. Smit, rechter, in tegenwoordigheid van mr. A.C. Munniks, griffier op 27 augustus 2008.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.