Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 475175 \ CV EXPL 07-234 \ 282fh
uitspraak van 7 september 2007
Vonnis
in de zaak van
[huurder]
wonende te [adres]
opposant in de hoofdzaak
eisende partij in het incident
gemachtigde mr. R.C. Vermeer
toevoeging nummer 4FX8723
tegen
[verhuurder]
wonende te Deest, gemeente Druten
geopposeerde in de hoofdzaak
verweerder in het incident
gemachtigde mr. J. van Delft
Partijen worden hierna [huurder] en [verhuurder] genoemd.
Het verloop van de procedure
De partijen hebben de volgende stukken in het geding gebracht c.q. proceshandelingen verricht:
- de verzetdagvaarding van 13 december 2006 met producties;
- de conclusie van antwoord in oppositie tevens vermeerdering van eis, met producties;
- de conclusie van repliek in oppositie (tevens houdende antwoordakte tegen vermeerdering van eis).
1. De feiten
1.1. [huurder] heeft bij overeenkomst van 1 december 2005 van [verhuurder] een woning aan de [adres] (verder te noemen: de woning) gehuurd voor € 700,- per maand. De huurovereenkomst, waarin [verhuurder] wordt aangeduid als ‘verhuurder’ en [huurder] als ‘huurder’, bevat onder meer de volgende bepalingen en bedingen:
“Het gehuurde, bestemming
1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de woonruimte, hierna 'het gehuurde' genoemd, plaatselijk bekend: [adres]
1.2 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.
2. Voorwaarden
Deze overeenkomst verplicht partijen tot naleving van de bepalingen van de wet met betrekking tot verhuur en huur van woonruimte voorzover daarvan in deze overeenkomst niet wordt afgeweken. Van deze overeenkomst maken deel uit de 'ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE', vastgesteld op 30 juli 2003 en gedeponeerd op 31 juli 2003 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 74/2003, hierna te noemen 'algemene bepalingen'. Deze algemene bepalingen zijn partijen bekend. Huurder heeft hiervan een exemplaar ontvangen.
De algemene bepalingen zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken, of toepassing ervan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is.
Duur, verlenging en opzegging
3.1 Deze overeenkomst is uitdrukkelijk aangegaan voor de duur van één jaar
•• ingaande op 01-12-2005 en lopende tot en met 30-11-2006
Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds zonder wederzijds goedvinden door opzegging beëindigen. Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen, tenzij dit geen werkdag is, althans als huurder heeft voldaan aan alle op dat moment bestaande verplichtingen jegens verhuurder.
Betalingsverplichting, betaalperiode
4.1 Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit
- de huurprijs
(…).
4.3 De huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft op de door de verhuurder aangegeven wijze.
4.4 Per betaalperiode van één maand bedraagt
• - de huurprijs € 700,-
• - het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder
ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten €
•
• _____________
• Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen € 700,- ”
1.2. [verhuurder] gebruikt algemene voorwaarden, te weten de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE, Model door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op 30 juli 2003 vastgesteld en op 31 juli 2003 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 74/2003. Daarin is onder meer het volgende bepaald:
“Gebruik
1.1 Huurder dient het gehuurde - gedurende de gehele duur van de overeenkomst - daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming (…).
1.2 (…)
1.3 Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.
1.4 Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,-- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.
1.5 (…)
1.6 Het is huurder niet toegestaan tot het gehuurde behorende bergruimten, garages e.d. als leefruimte, als opslag anders dan voor eigen niet-bedrijfsmatig gebruik, als werkplaats of als verkoopruimte te gebruiken dan wel anderszins in of nabij deze ruimten verkopingen te houden of te doen houden.
In verzuim zijn / boetebeding
20.1 Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.
20.2 Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt.
20.3 Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.
20.4 Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van €. 125,--. Ingeval de buitengerechtelijke incasso door een gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw geschiedt, worden deze bedragen vermeerderd met de door verhuurder aan zijn gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw over de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigde omzetbelasting.
20.5 De aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten ontstaat pas nadat de partij die tekortschiet schriftelijk door de andere partij is aangemaand, waarbij haar een redelijke termijn tot nakoming is gesteld en de nakoming binnen die termijn uitblijft.
20.6 Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,-- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.”
1.3. [huurder] heeft op 3 januari 2006 een verklaring ondertekend dat hij akkoord gaat met de opzegging van de huurovereenkomst per 30 november 2006 en dat hij de woning per 1 december 2006 weer ter beschikking zal stellen aan de verhuurder.
1.4. [huurder] heeft op 7 februari 2006 schriftelijk een huurovereenkomst gesloten met [de heer X], die de woning huurt voor de periode van 15 februari 2006 tot en met 30 november 2006 voor € 700,- per maand.
1.5. [verhuurder] heeft bij aangetekende brief met ontvangstbericht van zijn raadsman van 6 september 2006 [huurder] aansprakelijk gesteld voor de gevolgen van de aanleg en de ontmanteling van een hennepkwekerij in de woning in april 2006 en voor achterstallige huurpenningen vanaf 1 mei 2006. In de brief wordt [huurder] verzocht een bedrag van € 5.194,53 te betalen. Bij brief van 26 oktober 2006 heeft de raadsman [huurder] gesommeerd tot betaling. Bij brief van 7 november 2006 heeft de raadsman aangekondigd tot dagvaarding te zullen overgaan, in verband waarmee de kosten worden verhoogd met de kosten van de deurwaarder en de kosten van het opstellen van de dagvaarding ad € 250,-.
2. Het geschil in de hoofdzaak
2.1. [verhuurder] heeft bij exploot van 9 november 2006 [huurder] gedagvaard voor de kantonrechter alhier en gevorderd [huurder] te veroordelen om aan hem te betalen € 6.623,79, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 6.568,- vanaf 1 november 2006 tot aan de dag der algehele betaling, en hem in de kosten van het geding te verwijzen.
2.2. De vordering is gegrond op de volgende stellingen. In april 2006 heeft de politie in de woning een hennepkwekerij ontmanteld, waarin - kennelijk door of namens of met toestemming van [huurder], maar buiten medeweten en instemming van [verhuurder] - op illegale wijze stroom werd verbruikt. [verhuurder] heeft schade geleden die het gevolg is van de aanleg en ontmanteling van de hennepkwekerij. De schade omvat herstelkosten (€ 650,-), advocaatkosten (€ 250,-), rekening elektriciteitsbedrijf Nuon (p.m.), buitengerechtelijke incassokosten (€ 768,-) en rente (tot datum dagvaarding € 55,79). [huurder] heeft sinds 1 mei 2006 geen huur meer betaald; de achterstand beloopt tot datum dagvaarding € 4.900,-. Ondanks herhaalde aanmaning en sommatie heeft [huurder] niet aan zijn verplichtingen voldaan.
2.3. [huurder] voert thans gemotiveerd verweer. Hij erkent dat tussen hem en [verhuurder] een huurovereenkomst bestaat. Hij heeft op 7 februari 2006 een huurovereenkomst gesloten met [de heer X] (verder: [de heer X]). Deze [de heer X] heeft de hennepplantage in de woning aangelegd; hij is daarvoor strafrechtelijk veroordeeld. [huurder] is ook vervolgd voor het aanwezig hebben van een hennepplantage, maar hij is daarvan bij onherroepelijk vonnis vrijgesproken. Hij vordert ontheffing van zijn veroordeling bij het verstekvonnis van 1 december 2006 en niet-ontvankelijkverklaring of afwijzing van de vordering van [verhuurder].
2.4. Vervolgens heeft [verhuurder] zijn vordering vermeerderd, aldus dat [huurder] ook zal worden veroordeeld tot betaling van de in de huurovereenkomst geregelde boeten (€ 13.320,- wegens onderverhuur in strijd met het overeengekomen verbod en € 5.350,- wegens niet-nakoming van andere huurverplichtingen) en van extra bedragen voor herstelkosten (€ 908,76), advocaatkosten (€ 26,35) en incassokosten op (€ 106,65). Het totale bedrag van de vordering komt daarmee op € 26.335,55, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3. De vordering in het incident
3.1. Voorts vordert [huurder] te bepalen dat op zijn verzoek [de heer X], wonende te [adres], in vrijwaring zal worden gedagvaard. Hij betoogt dat [de heer X] moet opkomen voor de niet betaalde huurpenningen, alsook voor de schade en de kosten die voor [verhuurder] zijn voortgevloeid uit de aanwezigheid en de verwijdering van de hennepkwekerij.
3.2. [verhuurder] refereert zich aan het oordeel van de kantonrechter.
4. De beoordeling in het incident
4.1. [huurder] heeft voldoende gesteld om uit te gaan van een gerechtvaardigd belang bij zijn voorgenomen vordering in vrijwaring tegen [de heer X]. Deze is dan ook toewijsbaar.
4.2. De beslissing over de kosten van het incident zal worden aangehouden tot de eindbeslissing in de hoofdzaak.
5. De beoordeling in de hoofdzaak
5.1. Het verweer van [huurder] houdt zakelijk in dat [de heer X] hem van de gevolgen van een veroordelend vonnis moet vrijwaren. Hij heeft niet betwist dat de huurovereenkomst een verbod bevat tot verhuur, onderverhuur of ingebruikgeving aan derden, en ook niet dat hij de woning heeft verhuurd aan [de heer X]. Dat [de heer X] een hennepplantage in de woning heeft aangelegd heeft hij erkend, evenals dat hij vanaf de datum dat hij de woning aan [de heer X] heeft verhuurd, geen huurpenningen aan [verhuurder] meer heeft voldaan.
5.2. De verhuur van de woning aan [de heer X] geschiedde in strijd met het door [huurder] aanvaarde verbod. [huurder] is niet ontslagen van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door de omstandigheid dat hij vanaf enig moment niet meer zelf de woning bewoonde. [huurder] is dan ook jegens [verhuurder] aansprakelijk voor de gevolgen van de verhuur aan [de heer X]. Volgens [verhuurder] zijn die gevolgen gelegen in het feit dat geen huur meer is betaald, dat schade aan de woning is ontstaan, dat kosten moesten worden gemaakt voor herstel van de schade en voor rechtsmaatregelen en dat renteverlies is geleden.
5.3. [huurder] heeft alleen de noodzaak van de door [verhuurder] opgevoerde advocaatkosten naast de gevorderde incassokosten betwist. [verhuurder] heeft toegelicht dat het hier gaat om kosten gemaakt in verband met de problemen die naar aanleiding van de aanwezigheid van de hennepkwekerij zijn ontstaan met het OM en NUON. [huurder] is daar niet meer op ingegaan.
5.4. Er is dan ook geen reden om [huurder] te ontheffen van de gevolgen van het verstekvonnis, zodat dit in stand kan blijven. De vordering in oppositie zal dus worden afgewezen.
5.5. Vervolgens is de vermeerdering van de eis van [verhuurder] aan de orde. Het verweer van [huurder] daartegen houdt in dat de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst, op grond waarvan [verhuurder] thans de daarin geregelde boete vordert, hem niet bekend zijn omdat hij die nooit heeft ontvangen.
5.6. Het verweer faalt, omdat [huurder] blijkens artikel 2 van Pro de door hem ondertekende huurovereenkomst heeft aanvaard dat daarvan deel uitmaken de 'ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE', vastgesteld op 30 juli 2003 en gedeponeerd op 31 juli 2003 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 74/2003. Daarbij is uitdrukkelijk vermeld dat deze algemene bepalingen aan partijen bekend zijn en dat huurder ([huurder]) hiervan een exemplaar heeft ontvangen. Laatstgenoemde is dan ook aan die bepalingen gebonden.
5.7. [huurder] verzoekt de contractuele boeten te matigen omdat hij een inkomen op bijstandsniveau heeft.
5.8. Gegeven de beperkte duur van de huurovereenkomst en de overige omstandigheden van het geval zal de kantonrechter de verbeurde boete matigen tot één maand huur voor iedere maand die de huurovereenkomst heeft geduurd, dus tot € 8.400, .
5.9. Tegen de vermeerderde bedragen voor de verschillende reeds bij de inleidende dagvaarding omschreven schadeposten heeft [huurder] geen verweer gevoerd. Deze komen daarom voor toewijzing in aanmerking, echter met dien verstande dat, gelet op het rapport Voor-werk II, de kantonrechter geen aanleiding ziet om het voor vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten toe te wijzen bedrag te vermeerderen.
5.10. Uit een en ander volgt dat, onverminderd de veroordeling in het verstekvonnis, het toe te wijzen bedrag als volgt zal worden berekend:
herstelkosten € 908,76
advocaatkosten 26,35
boete wegens verboden onderverhuur en niet nakomen huurverplichtingen 8.400,- +
totaal € 9.335,11
5.12. [huurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding, waaronder begrepen die van het incident. Onverminderd de kosten van de verstekprocedure worden deze kosten in het incident begroot op nihil, en in de hoofdzaak op nihil voor verschotten en één punt à € 250,- volgens het liquidatietarief voor salaris gemachtigde.
6. De beslissing
De kantonrechter
in het incident:
- staat [huurder] toe [de heer X] in vrijwaring op te roepen tegen 5 oktober 2007;
- veroordeelt [huurder] in de kosten van het incident, aan de zijde van [verhuurder] begroot op nihil;
in de hoofdzaak:
- wijst de vordering in oppositie af;
en, onverminderd de veroordeling in het verstekvonnis,
- veroordeelt [huurder] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [verhuurder] te betalen € 9.335,11, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 maart 2007 tot aan de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt [huurder] in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verhuurder] begroot op € 250,-;
- wijst het bij vermeerdering van eis bij antwoord in oppositie meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. B.P.M. Weusten en in het openbaar uitgesproken op 7 september 2007.