Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 148297 / HA ZA 06-2060
Vonnis van 15 augustus 2007
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LAM INVEST B.V.,
gevestigd te Harderwijk,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
J.G. VASTGOED B.V.,
gevestigd te Hoevelaken, gemeente Nijkerk,
eiseressen,
procureur mr. P.A.C. de Vries,
advocaat mr. C.W. Kniestedt te Utrecht,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE NIJKERK,
zetelend te Nijkerk,
gedaagde,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. E.H.P Brans te 's-Gravenhage.
Partijen zullen hierna Lam c.s. en de Gemeente genoemd worden. Met de Gemeente wordt tevens de voormalige gemeente Hoevelaken aangeduid die op 1 januari 2000 is gefuseerd met de gemeente Nijkerk.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 februari 2007
- het proces-verbaal van comparitie van 18 juni 2007.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De Gemeente heeft op 9 mei 1983 het perceel aan de Kantemarsweg te Hoevelaken, kadastraal bekend gemeente Hoevelaken, sectie A nr. 699 (ged), groot ± 250 m², in eigendom overgedragen aan de heer [XXX] voor een koopprijs van ƒ 128.625,00 exclusief omzetbelasting. De Gemeente en [XXX] zijn daarbij onder meer de volgende bedingen overeengekomen:
“3.a Binnen een jaar na gemelde goedkeuring van gedeputeerde staten van de provincie Gelderland dient koper vergunning aan te vragen voor bebouwing van het gekochte. De bebouwing van het verkochte terrein moet zijn voltooid binnen één jaar nadat de bouwvergunning is verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in bijzondere gevallen, te hunner beoordeling, op een daartoe strekkende schriftelijke aanvraag de termijn, waarbinnen gebouwd moet worden, verlengen tot twee jaar;
b. die verlenging geschiedt telkens voor zes maanden en moet steeds opnieuw worden aangevraagd; bij weigering staat beroep open op de raad gedurende vier weken gerekend vanaf de datum van de brief, waarbij van de weigering mededeling is gedaan.
(…)
5. De koper en zijn rechtsopvolgers mogen niet tot vervreemding van het gekochte met de daarop gestichte opstallen overgaan alvorens goedkeuring verkregen te hebben van burgemeester en wethouders omtrent de nieuwe koper/koopster en de aan de gestichte opstallen te geven bestemming: bij weigering staat beroep open op de gemeenteraad overeenkomstig het bepaalde in artikel 3b, tweede deel; bij niet-vrijwillige verkoop, waaronder begrepen de verkoop krachtens artikel 1223 van het Burgerlijk Wetboek, is de vorenbedoelde toestemming niet vereist.
(…)
11. De koper casu quo zijn betrokken rechtsopvolgers in de eigendom zal of zullen ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete verbeuren van:
a. een bedrag gelijk aan de tussen de gemeente en de koper overeengekomen koopprijs met een minimum van eenhonderd duizend gulden (ƒ 100.000,00) bij overtreding van de artikelen 5 (…) en 13.
12. De boete is dadelijk opeisbaar en wordt verbeurd door het enkele feit der niet-nakoming of overtreding zelf zonder dat enige ingebrekestelling zal zijn vereist.
13. Het bepaalde in de artikelen 5, (…) 11 en 12, alsmede deze bepaling, moeten bij elke vervreemding van het verkochte aan de nieuwe verkrijgen(s) worden opgelegd en ten behoeve van de gemeente worden bedongen een aangenomen”.
2.2. De Gemeente heeft op 31 juli 1984 het perceel aan de Kantemarsweg te Hoevelaken, kadastraal bekend gemeente Hoevelaken, sectie A nr. 791 (ged), groot ± 260 m², en grenzend aan het in 2.1 bedoelde perceel, in eigendom overgedragen aan [XXX] voor een koopprijs van ƒ 135.200,00 exclusief omzetbelasting. De Gemeente en [XXX] zijn daarbij onder meer de volgende bedingen overeengekomen:
“[3.a en b en 5, idem als in 2.1]
6.a De koper en diens rechtsopvolgers zullen op het gekochte en op het als gemeld aan koper reeds in eigendom behorend gedeelte van gemeld kadastraal perceel nummer 791, drie winkels stichten en in stand houden.
(…)
13. De koper casu quo zijn betrokken rechtsopvolgers in de eigendom zal of zullen ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete verbeuren van:
a. een bedrag gelijk aan de tussen de gemeente en de koper overeengekomen koopprijs met een minimum van eenhonderd duizend gulden (ƒ 100.000,00) bij overtreding van de artikelen 5, 6 en 15.
(…)
14. [als 12 in 2.1)
15. Het bepaalde in de artikelen 5, 6 (…) 13 (…) alsmede deze bepaling, moeten bij elke vervreemding van het verkochte aan de nieuwe verkrijgen(s) worden opgelegd en ten behoeve van de gemeente worden bedongen een aangenomen.
(…)
20a. Bij verhuur van de woningen geschiedt de toewijzing door burgemeester en wethouders overeenkomstig de in de gemeente Hoevelaken geldende regels;
b. de koper, hierna te noemen de “verhuurder”, deelt het vrijkomen van een huurwoning zo spoedig mogelijk schriftelijk aan burgemeester en wethouders mede;
c. burgemeester en wethouders berichten de verhuurder binnen één maand na de ontvangst van de melding, na voorafgaand overleg, aan wie een vrijkomende woning door hen is toegewezen;
d. de toewijzing geschiedt door verhuurder indien burgemeester en wethouders niet voldoen aan het gestelde onder c. casu quo indien burgemeester en wethouders verhuurder berichten dat de woning niet nodig is ter voorziening in de plaatsgebonden woningbehoefte;
e. indien d. toepassing vindt, wordt de woning bij voorrang toegewezen aan kandidaten wonende in of economisch gebonden aan het streekplangebied Veluwe;
f. het bepaalde onder a. tot en met e., onder g., alsmede deze bepaling, moeten bij elke vervreemding van de woningen, anders dan aan de bewoners, aan de nieuwe verkrijger(s) worden opgelegd en ten behoeve van de gemeente Hoevelaken worden bedongen en aangenomen;
g. bij niet nakoming van de verplichting onder f. verbeurt verhuurder door het enkele feit der niet nakoming zelf, zonder dat enige ingebrekestelling zal zijn vereist en onverminderd het recht van de gemeente om nakoming van de verplichting te vorderen, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van eenhonderd duizend gulden (ƒ 100.000,00) per woning.
21 Gelet op het gewijzigde bouwplan worden de bepalingen van de artikelen 6 (...) en 20 dezer akte eveneens van toepassing verklaard op het als gemeld aan koper reeds in eigendom, behorend deel, groot ongeveer twee are vijftig centiare, van gemeld kadastraal perceel nummer 791 (…), hetwelk aan hem werd overgedragen bij akte op negen mei negentienhonderd drie en tachtig (…).
2.3. [XXX] heeft op de percelen een gebouw met op de begane grond winkels en op de etages 14 woningen gesticht. De winkels en woningen zijn aan derden verhuurd. De woningen behoren tot de goedkope woningvoorraad. De woningen zijn plaatselijk bekend als De Brink 19 t/m 45.
2.4. Op 25 april 1996 is in de Gemeente een huisvestingsverordening van kracht geworden.
2.5. De Gemeente heeft in 2002 een aanvraag van een woningstichting geweigerd om huurwoningen in de kern Hoevelaken aan de zittende huurders te verkopen met het argument dat het aandeel sociale huurwoningen in de kern Hoevelaken zeer gering is, nl. 17%.
2.6. [XXX] en J.G. Vastgoed B.V. hebben burgemeester en wethouders van de Gemeente – hierna: B&W – op 6 oktober 2004 verzocht toestemming te verlenen voor het mogen splitsen van het gebouw in appartementsrechten, in verband met de overdracht van de woningen aan J.G. Vastgoed B.V. en het vervolgens te koop mogen aanbieden van de 14 woningen aan, vooral, de zittende huurders. Later is dit verzoek uitgebreid met het verzoek de onverdeelde helft van de woningen te mogen overdragen aan Lam Invest B.V.. B&W hebben bij brief van 18 februari 2005 toestemming gegeven voor het overdragen van de 14 sociale huurwoningen aan Lam c.s., maar hebben toestemming geweigerd om de sociale huurwoningen te mogen doorverkopen aan de zittende huurders of derden. Als toelichting voerde de Gemeente aan dat de sociale huurwoningen bijzonder geschikt zijn voor starters op de (huur)woningmarkt en dat het voor deze doelgroep bijzonder moeilijk is om in de kern Hoevelaken een woning te huren.
2.7. Bij splitsingsakte van 22 februari 2005 is het gebouw gesplitst in appartementen. [XXX] heeft op 23 februari 2005 de woningen/appartementen De Brink 19 t/m 45 in eigendom overgedragen aan J.G. Vastgoed B.V. die op dezelfde dag de onverdeelde helft van deze appartementen heeft overgedragen aan Lam Invest B.V..
2.8. De raad van de Gemeente heeft op 16 februari 2006 de nota “Woonvisie 2005” vastgesteld. Uit de nota worden de volgende passages geciteerd:
“(p. 5) Aandachtsgroep. Gemeente en corporaties hebben en houden een belangrijke taak voor de huisvesting van de huishoudens met een laag inkomen, de zogenoemde aandachtsgroep van beleid. De aandachtsgroep is kleiner geworden en zal naar verwachting ook in de komende jaren nog wat afnemen in Nijkerk. Een minimale omvang van 3.500 betaalbare huurwoningen (kernvoorraad) over 5 jaar wordt als uitgangspunt aangehouden. Gelet op het relatief lage aandeel betaalbare huurwoningen in de kernen Hoevelaken en Nijkerkerveen vindt de gemeente de verkoop van huurwoningen in deze kernen niet aanvaardbaar. De gemeente wil deze uitgangspunten met de corporaties vastleggen in prestatieafspraken.
(…)
(p. 15/6) Woningvoorraad in de gemeente Nijkerk
De gemeente Nijkerk telde op 1 januari 2004 14.110 woningen. Het grootste deel hiervan betreft koopwoningen (74%), vooral in de eengezinssfeer. Het woningbezit van de corporaties bestaat grotendeels uit betaalbare en middeldure woningen (tot en met € 509). Het aanbod dure huurwoningen is beperkt. Het aandeel huurwoningen is vooral in de kern Hoevelaken laag en ligt aanmerkelijk onder het gemeentelijk gemiddelde. (…)
Nieuwbouw 2000-2004: veel eengezinswoningen in de koopsector
De afgelopen jaren heeft de gemeente Nijkerk een constante nieuwbouwproductie gekend van ca. 250 woningen per jaar. De nadruk van het bouwprogramma lag op de koopsector (76%) en op het vlak van eengezinswoningen (69% van de nieuwbouw).
(…)
(p. 19) Starters zoeken een eengezinswoning in huur- en koopsector
De starters in de gemeente Nijkerk oriënteren zich iets meer op de koopsector (52%) dan de huursector (48%). Men zoekt vooral een eengezinswoning die betaalbaar is. Het prijsplafond in de huursector ligt rond € 500 per maand en in de koopsector rond de € 200.000. De oriëntatie van de starters op de koopsector neemt weer toe, blijkt ook uit recente woningmarktonderzoeken in andere gemeenten.
(…)
(p. 29) Kansen voor mensen met lage inkomens
Een belangrijk onderdeel in de volkshuisvesting is de huisvesting van de zogenaamde aandachtsgroep, de huishoudens met een laag inkomen. Deze huishoudens kunnen over het algemeen moeilijk zelfstandig in hun huisvesting voorzien en vormen een belangrijke aandachtsgroep voor de gemeente en de woningcorporaties.
De omvang van de kernvoorraad omvat momenteel ongeveer 3.500 betaalbare huurwoningen. Dit ligt wat hoger dan de cijfermatig berekende kernvoorraad die nodig is om de aandachtsgroep adequaat te kunnen huisvesten. De gemeente vindt dit een goed uitgangspunt omdat er hierdoor enige ruimte is om fricties op de huurmarkt, die er in de praktijk in Nijkerk zijn, goed op te vangen. De gemeente vindt het dan ook belangrijk dat de omvang van de kernvoorraad in de komende 5 jaar niet vermindert. Als de afname van de aandachtsgroep zich op lange termijn voortzet kan er na 2010 enige ruimte ontstaan om de kernvoorraad enigszins te verminderen en af te stemmen op de dan aanwezige vraag. Voor de kern Nijkerk betekent dit dat toevoeging van nieuwe betaalbare huurwoningen (bijvoorbeeld nieuwbouw) gecompenseerd kan worden door sloop of verkoop van bestaande huurwoningen.
In de kernen Hoevelaken (16%) en Nijkerkerveen (20%) is het aandeel betaalbare huurwoningen op de totale woningvoorraad extreem laag, zodat de omvang van de kernvoorraad bij voorkeur moet worden verruimd. Verkoop van huurwoningen staat de gemeente in deze kernen dan ook niet toe. Dit beleid zal de gemeente effectueren, middels haar privaatrechtelijke mogelijkheden.”
(…)
Richtinggevend uitgangspunt
Samenstelling nieuwbouw
Huur, eengezins 0-5%
Huur, levensloopbestendig, tot € 509 per maand 20-25%
Huur, levensloopbestendig, boven € 509 per maand 10-15%
Koop, eengezins, goedkoop tot € 160.000 10-15%
Koop, eengezins, middelduur tot € 233.000 0-5%
Koop, eengezins, duur boven de € 233.000* 20-25%
Koop, meergezins, goedkoop tot € 160.000 15%
Koop, meergezins, middelduur tot € 233.000 0-5%
Koop, meergezins, duur boven de € 233.000* 0-5%
* verdeling koop duur tot € 400.000 en hoger 70% - 30%
2.9. Lam c.s. hebben bij brief van 14 juli 2006 B&W (nogmaals) verzocht om toestemming te appartementen aan De Brink 19 t/m 45 te mogen verkopen. B&W hebben het verzoek in een ongedateerde brief afgewezen onder verwijzing naar de in 2.8 opgenomen passage in de nota “Woonvisie 2005” dat de Gemeente verkoop van huurwoningen in de kern Hoevelaken niet toestaat.
3. Het geschil
3.1. Lam c.s. vorderen samengevat – een verklaring voor recht primair dat de enkele bedingen uit de leveringsaktes van 9 mei 1983 en 31 juli 1984, voor het merendeel weergegeven in de r.ovv. 2.1 en 2.2., nietig zijn, subsidiair dat een beroep op deze bepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, meer subsidiair deze bedingen aldus te wijzigen dat het Lam c.s. zal zijn toegestaan om de appartementsrechten aan de Brink 19 t/m 45 aan derden te vervreemden zonder oplegging van de kettingbedingen, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.
3.2. De Gemeente voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Lam c.s. zijn eigenaar van de appartementen aan De Brink 19 t/m 45 te Hoevelaken. Hun rechtsvoorganger, [XXX], heeft de grond, waarop de appartementen zijn gesticht, in 1983/4 van de Gemeente verkregen, waarbij de Gemeente een aantal kettingbedingen heeft bedongen. In de kern genomen houden deze kettingbedingen in dat Lam c.s. toestemming van B&W nodig hebben voor vervreemding van de appartementen en dat de appartementen bij verhuur moeten worden verhuurd aan door B&W voorgedragen huurders. Het perceel is overigens in 2005 – met toestemming van B&W – gesplitst in appartementen. Lam c.s. hebben toestemming gevraagd om de appartementen te mogen verkopen. De appartementen zijn alle toe aan een ingrijpende renovatie. Lam c.s. willen de appartementen vooral verkopen aan de zittende huurders. 90% van de zittende huurders heeft belangstelling om de huurwoning te kopen. B&W hebben toestemming geweigerd met het argument dat de sociale-huurwoningen bijzonder geschikt zijn voor starters op de (huur)woningmarkt en dat het voor deze doelgroep bijzonder moeilijk is om in de kern Hoevelaken een woning te huren.
4.2. Lam c.s. stellen in de eerste plaats dat het samenstel van kettingbedingen een onaanvaardbare doorkruising van het stelsel van de Huisvestingswet vormt, omdat de Gemeente hiermee een woonruimteverdelingsbeleid hanteert dat concurrerend is met dat van de Huisvestingswet. Zij beroepen zich voor hun stelling vooral op HR 14 april 2006, NJ 2006, 445, Doetinchem/Rietbergen.
4.3. De Gemeente voert als verweer dat het arrest van 14 april 2006 ziet op verdeling van de woonruimte onder woningzoekenden. Daarvan is hier geen sprake, omdat de kettingbedingen geen verdelingscriteria inhouden.
4.4. De Gemeente heeft ook het formele verweer gevoerd, dat Lam c.s. niet in hun vordering kunnen worden ontvangen, omdat zij de interne beroepsprocedure op de raad van art. 3a van beide overeenkomsten ongebruikt voorbij hebben laten gaan. Dit verweer wordt verworpen. De bevoegdheid van de raad berust niet op een publiekrechtelijke grondslag, zodat de beslissing van B&W geen formele rechtskracht heeft gekregen. De stellingen van Lam c.s. hebben niet de strekking dat B&W een onjuiste beslissing hebben genomen, maar dat de gehele contractuele regeling omtrent toestemming tot vervreemding en verhuur nietig of niet (meer) afdwingbaar is. Onder die omstandigheden kunnen Lam c.s. in hun vordering worden ontvangen, ook al hebben zij geen beroep bij de raad ingesteld.
4.5. Strekking van de Huisvestingswet – hierna ook afgekort tot Hvw – is blijkens de aanhef een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte te bevorderen. Doel is dat woonruimten met een verhoudingsgewijs lage prijs zoveel mogelijk worden toegewezen aan woningzoekenden die gezien hun inkomen op deze woonruimten zijn aangewezen (art. 2 lid 2 Hvw). De Huisvestingswet reikt om dit doel te bereiken een instrumentarium aan, zoals de huisvestingsvergunning (art. 5 Hvw), de voordracht (art. 12 Hvw), de onttrekkingsvergunning (art. 30 Hvw), de splitsingsvergunning (art. 33 Hvw) en de vordering van woonruimte (art. 40 Hvw). De vergunningen en de voordracht dient een gemeente te regelen in een huisvestingsverordening (art. 2 lid 1 Hvw). Ook is het mogelijk dat gemeenten over deze onderwerpen convenanten of overeenkomsten sluiten met, vooral, toegelaten instellingen (art. 4 Hvw). Deze toegelaten instellingen kunnen dan woonruimte toewijzen zonder dat een huisvestingsvergunning nodig is. De wet regelt de verdeling van goedkope huurwoningen en koopwoningen, met een huur, resp. koopprijs tot de huurprijs- en koopprijsgrens, als bedoeld in art. 6 lid 3 Hvw.
4.6. Over de grenzen aan de overheidsbemoeienis bij de woonruimteverdeling heeft de regering onder meer het volgende opgemerkt:
“Vanuit verschillende invalshoeken zijn voor de overheidsbemoeienis grenzen in acht te nemen. In de eerste plaats zal het ingrijpen van de overheid nooit zover mogen gaan dat de werking van de woonruimtemarkt, het recht van een eigenaar om vrijelijk over zijn eigendom te beschikken en het recht van de burger om zich vrij te vestigen worden aangetast, zonder dat de noodzaak daartoe is gebleken.
Voor wat betreft woonruimteverdeling veronderstelt overheidsbemoeienis in elk geval het ontstaan of bestaan van een woningtekort in die zin dat bepaalde groepen van woningzoekenden in verband met de financiële en/of maatschappelijke omstandigheden waarin zij verkeren of door bepaalde negatieve maatschappelijke ontwikkelingen op het punt van de voorziening in hun huisvesting zonder overheidsingrijpen tussen de wal en het schip dreigen te geraken. Alleen de schaarste of een dreigende schaarste aan woonruimte in de vorengenoemde zin, ongeacht de oorzaak daarvan – waartoe ook eventuele planologische maatregelen die bepaalde gemeenten in hun groei beperken, gerekend kunnen worden – kan derhalve een rechtvaardiging vormen voor de door de overheid te nemen maatregelen die een beperking opleggen aan het marktmechanisme en aan de rechten van de burgers zoals deze in diverse internationale verdragen hun erkenning hebben gevonden. Met name betreft dit het reeds genoemde recht van de eigenaren om vrijelijk over hun eigendommen te beschikken – waartoe mede valt te rekenen het in gebruik geven en nemen daarvan – alsmede het recht van de burger zich vrij te vestigen. De wijze waarop en de mate waarin de terzake te nemen maatregelen deze rechten zullen beperken zullen dan ook steeds in verhouding moeten staan met de mate van schaarste aan woonruimte ter plaatse.
Het wetsvoorstel sluit bij deze gedachten aan en maakt alleen dan een inbreuk op de werking van het marktmechanisme en op de genoemde rechten mogelijk, wanneer maatschappelijk onaanvaardbare situaties ontstaan of redelijkerwijs zullen kunnen ontstaan” (Bijl. TK 20 520 (1987-88) nr. 3 (MvT) p. 17-18).
“Schaarste kan zich heel plaatselijk voordoen en zelfs in zekere zin door het overheidsbeleid zelf in het leven geroepen zijn” (Bijl. TK 20 520 (1987-88) nr. 3 (MvT) p. 25).
“Hoewel de gemeenteraden dus zelf de vergunningplichtige woonruimte kunnen aanwijzen, zijn zij hierin niet geheel vrij. Om te beginnen is de raad gebonden aan het in artikel 5 vervatte criterium: aanwijzing moet noodzakelijk zijn in het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte.
Het enkele feit dat op een deel van de woonruimtemarkt de vraag het aanbod in betekenende mate overtreft, is hiervoor niet voldoende. Reden voor overheidsingrijpen in die markt is er slechts wanneer een dergelijke onevenwichtigheid tot gevolg heeft dat groepen woningzoekenden die, gezien hun omstandigheden, op de desbetreffende woonruimte zijn aangewezen, zonder overheidsingrijpen niet of onvoldoende aan bod zouden komen. Doorgaans betekent dit, dat het hier de goedkopere woonruimte uit de voorraad zal betreffen” (Bijl. TK 20 520 (1987-88) nr. 3 (MvT) p. 33).
“Schaarste is elke situatie waarin de vraag naar een bepaalde categorie woonruimte het aanbod overtreft. Uit hoofdstuk II van het wetsvoorstel volgt dat schaarste een reden zal kunnen zijn voor overheidsingrijpen in de verdeling van de woonruimte, indien een dergelijk ingrijpen noodzakelijk is in het belang van “een evenwichtige en rechtvaardige verdeling” van die woonruimte” (Bijl. TK 20 520 (1990-91) nr. 5 (MvA) p. 11).
4.7. Over de mogelijkheid van het sluiten van overeenkomsten of convenanten met verhuurders heeft de regering in de toelichting op, vooral, art. 4 Hvw onder meer het volgende opgemerkt:
“De gemeenten hebben een primaire taak bij de zorg voor voldoende goede huisvesting voor hun ingezetenen en andere aan de gemeente gebondenen. Wanneer in verband met de grote vraag naar woonruimte een structureel tekort daaraan wordt geconstateerd dan wel dreigt te ontstaan, zal het gemeentebestuur als eerste geroepen zijn om de beschikbaar komende schaarse woonruimte zo evenwichtig en rechtvaardig mogelijk over de gegadigden te verdelen. Van oudsher ligt deze verantwoordelijkheid voor het volkshuisvestingsbeleid bij het gemeentebestuur en dit dient zo te blijven. Bij de invulling en uitvoering van dit beleid dient op bevredigende wijze recht te worden gedaan aan de belangen van zowel de woningzoekenden als aan die van de woningeigenaren en woningbeheerders, zoals institutionele beleggers en woningcorporaties.
Ten aanzien van woningcorporaties kan worden gesteld dat zij, in verband met hun taakopdracht ingevolge het op de Woningwet gebaseerde Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting, reeds expliciet in het belang van de volkshuisvesting werkzaam zijn. Als zodanig nemen zij dan ook binnen het volkshuisvestingsbestel een belangrijke plaats in. Zij beheren en exploiteren een aanzienlijk deel van het bestand aan goedkope woningen in de sociale sector. Woningcorporaties zijn bij hun verhuurbeleid aan bepaalde regels gebonden. Met betrekking tot het te voeren verhuurbeleid is in artikel 15, eerste lid, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting bepaald dat de toegelaten instellingen hun woningen mede verhuren aan personen, behorende tot die groepen van de bevolking die moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende woonruimte. Aansluitend bij de gemeentelijke verdelingsregels dienen zij derhalve een verantwoordelijkheid te dragen voor een sociaal verhuurbeleid binnen de grenzen van een gezonde exploitatie en reëel beheer.
Hieruit moge duidelijk zijn dat de gemeenten juist met deze “sociale” verhuurders moeten trachten tot een beleid te komen waarbij elk de eigen verantwoordelijkheid aangaande de verwezenlijking van de doelstellingen en de behartiging van de toevertrouwde belangen zoveel mogelijk kan waarmaken. Reeds om een goede harmonie tussen gemeenten en de aanwezige corporaties te verzekeren kunnen afspraken inzake de uitvoering van het woonruimteverdelingsbeleid node worden gemist. Het woonruimteverdelingsbeleid zal zo mogelijk in samenspraak met de woningcorporaties en de institutionele beleggers tot stand dienen te komen, zonder dat daarbij de woningzoekenden over het hoofd worden gezien.
Maar ook verdergaande stappen zijn denkbaar. Een materiële inperking van de publiekrechtelijke overheidsinmenging in de woningmarkt kan mogelijk zijn indien en zolang de participanten door onderlinge samenwerking bereid en in staat zijn overeenkomstig de doelstellingen van de wet en het gemeentelijk beleid terzake de beschikbare schaarse woonruimte te verdelen. Hierbij ware te denken aan de woningbouwverenigingen en andere particuliere beleggings- of beheersinstellingen die veelal de hierbedoelde woonruimte verhuren. Het is denkbaar – en het voorstel voorziet ook in die mogelijkheid – dat gemeenten met deze instellingen een zodanige samenwerking weten op te zetten dat een publiekrechtelijke vergunningsplicht voor het in gebruik nemen van de door die instellingen beheerde woonruimte achterwege kan blijven. Uiteraard zijn de concrete omstandigheden bepalend of, en zo ja onder welke voorwaarden, de gemeentebesturen tot het sluiten van een zodanige samenwerkingsovereenkomst zullen overgaan” (Bijl. TK 20 520 (1987-88) nr. 3 (MvT) p. 18-19).
4. De rol van verhuurders
Zoals eerder is vermeld, is en blijft in de eerste plaats de gemeentelijke overheid verantwoordelijk voor het beleid ten aanzien van en het toezicht op de woonruimteverdeling. Waar het echter om de uitvoering van het door de gemeente voorgestane beleid gaat, hebben zowel de woningcorporaties als de particuliere beleggers een belangrijke verantwoordelijkheid, voor zover zij die op zich kunnen en willen nemen. Zij hebben immers meer zicht op de verdeling en het aanbod van en de vraag naar de bij hen in beheer zijnde woningen. (…)
Het wetsvoorstel voorziet in de eerste plaats in de mogelijkheid van afspraken tussen gemeenten en verhuurders, neer te leggen in zogenaamde convenanten. De situatie ter plaatse zal beslissend zijn voor de vraag of, en zo ja, in hoeverre en onder welke omstandigheden de gemeentebesturen tot een dergelijke vorm van samenwerking met verhuurders zullen overgaan. Deze convenanten zijn privaatrechtelijke overeenkomsten. Zij kunnen hetzij een aanvulling inhouden op de publiekrechtelijke verdelingsregels en dientengevolge uitsluitend (aspecten van) de uitvoering van die regels betreffen, hetzij geheel in de plaats treden van publiekrechtelijke regels. Combinaties van deze functies zijn eveneens denkbaar”(Bijl. TK 20 520 (1987-88) nr. 3 (MvT) p. 30).
"De bevoegdheid om privaatrechtelijke overeenkomsten met verhuurders te sluiten, berust op het burgerlijk recht, en wordt dus als zodanig niet door het wetsvoorstel in het leven geroepen. Het wetsvoorstel sluit ze anderzijds ook niet uit. Het beoogt niet anders dan aan de uitoefening van die bevoegdheid en aan de uitvoering van dergelijke overeenkomsten enige aanvullende voorwaarden te stellen. (...) De mogelijkheid om dergelijke overeenkomsten te sluiten wordt als zodanig door het wetsvoorstel ook niet beperkt. Afgezien van de al genoemde aanvullende voorwaarden, is de contractvrijheid dus volledig van toepassing. Dat betekent onder andere dat het voor het sluiten van een overeenkomst, anders dan voor de vaststelling van een huisvestingsverordening, niet wettelijk vereist is dat gesproken kan worden van schaarste op de plaatselijke woningmarkt. Wel kan men zich afvragen of een gemeente buiten gevallen van schaarste aanleiding zal zien om dergelijke overeenkomsten af te sluiten en of ze, zo ze dat al zou willen, ook beoogde contractspartners daartoe bereid zal vinden" (Bijl. TK 20 520 (1990-91) nr. 5 (MvA) p. 23).
“[Bij] het functioneren van de woonruimtemarkt spelen niet alleen de toegelaten instellingen als bedoeld in de Woningwet, maar ook de andere verhuurders een belangrijke rol. Het wetsvoorstel maakt in beginsel ook geen onderscheid tussen verhuurders. De enige uitzondering hierop is de overlegverplichting van artikel 3” (Bijl. TK 20 520 (1991-92) nr. 11 (NEv) p. 18).
“De vraag van de hier aan het woord zijnde leden of het niet meer zou passen in het beleid van de Nota volkshuisvesting om te volstaan met het sluiten van overeenkomsten tussen gemeenten en verhuurdersorganisaties moet ik ontkennend beantwoorden. In mijn visie is de bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte een gemeentelijke verantwoordelijkheid, waarop gemeenten van rijkswege aangesproken moeten kunnen worden. Daarom kan een publiekrechtelijk instrumentarium ook in de toekomst niet worden gemist. Ik benadruk hierbij tegelijkertijd dat ik de rol van de corporaties van wezenlijk belang acht. Gemeenten zullen samen met corporaties tot afspraken moeten komen en daartoe bevat het wetsvoorstel de mogelijkheid van convenanten. Publiekrechtelijke gemeentelijke bemoeienis in de woningmarkt kan achterwege blijven indien en zolang de gemeente samen met de verhuurders op basis van een samenwerkingsovereenkomst invulling geven aan de bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige invulling van woonruimte”(Bijl. EK 20 520 (1991-92) nr. 244c (MvA) p. 2).
4.8. Over omzetting van een sociale-huurwoning in een sociale-koopwoning is het volgende te vinden:
“Voorts behoeft naar mijn mening omzetting van huurwoningen in koopwoningen niet onder alle omstandigheden als een probleem te worden gezien, ook niet als het goedkope huurwoningen betreft. In de eerste plaats omdat de desbetreffende woningen ook na de verkoop veelal nog tot het gemeentelijk distributiebestand blijven behoren, in welk geval de gemeente omtrent de verdeling en de bezetting daarvan haar greep niet zal verliezen. In de tweede plaats omdat de goedkope huurwoningen na de omzetting normaliter niet geacht kunnen worden dan tot de duurdere koopwoningen te behoren” (Bijl. TK 20 520 (1987-88) nr. 3 (MvT) p. 22).
4.9. De Hoge Raad heeft in r.ov. 3.7.4 van het genoemde arrest van 14 april 2006, NJ 2006, 445 het volgende overwogen over de mogelijkheden van gemeenten om overeenkomsten te sluiten op het gebied van de woonruimteverdeling:
“Uit het systeem en de strekking van de Huisvestingswet, zoals deze mede in het licht van de wetsgeschiedenis dienen te worden begrepen, moet het volgende worden afgeleid.
De wetgever heeft in beginsel de mogelijkheid opengelaten dat de gemeente met betrekking tot woonruimte overeenkomsten naar burgerlijk recht sluit ook buiten gevallen van schaarste op de woningmarkt en dus ook ter zake van woonruimte boven de in de Huisvestingswet bedoelde prijsgrenzen.
De overheidsbemoeienis wat betreft het in de Huisvestingswet voorziene publiekrechtelijk instrumentarium, met de daaraan gestelde voorwaarden en met de daaruit voortvloeiende beperkingen van de vrije marktwerking, van het recht van een eigenaar om vrijelijk over zijn eigendom te beschikken en van het recht van de burger om zich vrij te vestigen, is beperkt tot de verdeling van aangewezen woonruimte. De in de Huisvestingswet bedoelde criteria ter verdeling van woonruimte betreffen de kring van personen die worden toegelaten tot de door de gemeente aangewezen, onder de desbetreffende prijsgrenzen vallende, woonruimte. Tot die door de Huisvestingswet voorziene beperkingen op het recht van vrije vestiging behoren in het bijzonder eisen met betrekking tot de economische en andersoortige maatschappelijke binding van woningzoekenden.
De Huisvestingswet bevat een exclusieve regeling van de overheidsbemoeienis met de verdeling van woonruimte voor zover het betreft de toelaatbaarheid van inbreuken op het recht van vrije vestiging door het stellen van de hiervoor aangeduide toelatingseisen aan woningzoekenden. De Huisvestingswet sluit overheidsbemoeienis met de verdeling van woonruimte boven de in deze wet bepaalde prijsgrenzen uit, indien deze inhoudt dat aan woningzoekenden de bedoelde bindingseisen worden gesteld. Anders zou de hun toekomende vrijheid van vestiging ongerechtvaardigd worden beperkt.”
4.10. Samengevat komt het erop neer dat (1) de gemeente verantwoordelijk is voor het woonruimteverdelingsbeleid, (2) dat de Huisvestingswet haar daarvoor een gedifferentieerd instrumentarium aanreikt, (3) dat van dit instrumentarium gebruik mag worden gemaakt bij schaarste op de woningmarkt, (4) dat een gemeente in plaats van hantering van het publiekrechtelijke instrumentarium ook overeenkomsten met verhuurders kan sluiten, (5) dat daarbij in de eerste plaats is gedacht aan de woningcorporaties die een wettelijke taak hebben op het gebied van het aanbieden van goedkope woningen aan hen die daarop zijn aangewezen en (6) dat de regeling omtrent toelatingseisen in de Huisvestingswet exclusief is, wat betekent dat een gemeente boven de distributiegrens geen toelatingseisen mag stellen.
4.11. Sinds de aanbieding van wetsvoorstel 20 250 in 1988 is vooral het huurbeleid ten aanzien van goedkope woningen nogal gewijzigd. Zo is recent het geliberaliseerde gebied uitgebreid. In essentie is de regeling in de Huisvestingswet echter ongewijzigd gebleven. Een markante ontwikkeling in de laatste jaren is wel dat het toegelaten instellingen meer wordt toegestaan sociale-huurwoningen te verkopen. De Minister van VROM heeft daarover onlangs beleidsregels gepubliceerd (Stcrt. 2006, 139, p. 10).
4.12. De koopovereenkomsten tussen de Gemeente en [XXX] zijn in 1983 en 1984 gesloten. De Huisvestingswet is op 1 juli 1993 in werking getreden. Het feit dat de overeenkomsten eerder zijn gesloten dan de Huisvestingswet in werking is getreden, staat niet in de weg aan een beoordeling of deze overeenkomsten de Huisvestingswet op een onaanvaardbare manier doorkruisen. De Gemeente heeft ook na inwerkingtreding van de Huisvestingswet gebruik gemaakt van de aan haar in deze overeenkomsten toegekende bevoegdheden. Deze bevoegdheden mogen niet worden gebruikt op een manier die de Huisvestingswet onaanvaardbaar doorkruist.
4.13. Over de totstandkoming van de kettingbedingen in deze zaak hebben partijen weinig gesteld. Het lijkt erop dat de Gemeente van [XXX], de rechtsvoorganger van Lam c.s., in feite heeft bedongen dat deze op de overgedragen grond sociale-huurwoningen zou stichten en deze ook voor de langere termijn zou blijven verhuren aan door B&W voorgedragen huurders. Hoewel in de tekst geen verplichting tot het stichten van goedkope huurwoningen is opgenomen, was dat kennelijk wel de afspraak. De huur van alle appartementen valt thans nog steeds onder de huurprijsgrens van art. 6 lid 3 Hvw. Lam c.s. hebben onbetwist gesteld dat [XXX] de grond destijds heeft gekocht voor een normale prijs: er is geen lagere prijs aangeboden omdat er sociale-huurwoningen zouden worden gesticht. Zij hebben ook onbetwist gesteld dat zij de appartementen hebben aangeboden aan de in de Gemeente actieve woningstichtingen, maar dat deze geen belangstelling hadden voor de woningen. Lam c.s. hebben ook gesteld, dat de kettingbedingen zo moeten worden uitgelegd dat het toestemmingsvereiste vooral of alleen ziet op vervreemding van de winkels onder de appartementen, maar die uitleg is door de Gemeente betwist.
4.14. Uit de brief van B&W van 18 februari 2005 blijkt duidelijk dat de Gemeente haar privaatrechtelijke bevoegdheid al of niet toestemming te verlenen voor vervreemding van de appartementen hanteert in het kader van haar woonruimteverdelingsbeleid. Haar toestemming laat zij afhangen van de vraag of het onttrekken van de appartementen aan de goedkope-huurwoningenvoorraad al of niet zal leiden tot schaarste in dat deel van de woningmarkt. Overigens hoeft de stelling dat de voorraad goedkope huurwoningen in Hoevelaken met 18% extreem laag is, niet mee te brengen dat die woningen schaars zijn. Het kan immers zijn dat er in de kern Hoevelaken weinig belangstelling is voor goedkope huurwoningen. De Gemeente heeft ter comparitie echter verklaard dat de vraag naar goedkope huurwoningen in Hoevelaken groot is en dat er een wachtlijst is.
4.15. Lam c.s. willen de appartementen verkopen, vooral aan de zittende huurders, maar mogelijk ook aan derden. Na verkoop zullen de appartementen niet meer behoren tot de goedkope huurwoningenvoorraad. Ter comparitie hebben Lam c.s. gesteld dat de appartementen voor ongeveer € 110.000 te koop zouden worden aangeboden. Dat zou betekenen dat de appartementen zouden gaan behoren tot de voorraad goedkope koopwoningen. De Gemeente zou ten aanzien van deze koopwoningen haar bevoegdheden op grond van de Huisvestingswet kunnen gebruiken. De appartementen zouden met andere woorden niet worden onttrokken aan de voorraad goedkope woningen. Zonder de overeenkomsten van 1983 en 1984 en de daarin voorkomende kettingbedingen zou de Gemeenten niet hebben kunnen verhinderen dat Lam c.s. de appartementen zou verkopen aan de huurders of aan derden. Er is geen publiekrechtelijke bevoegdheid die kan verhinderen dat een eigenaar de verhuur van een sociale-huurwoning beëindigt en de woning aan een derde verkoopt.
4.16. Het is de vraag of een privaatrechtelijke afspraak, als is neergelegd in de overeenkomsten van 1983/84, is toegestaan en of daarmee de regeling in de Huisvestingswet niet op een onaanvaardbare manier wordt doorkruist, zoals Lam c.s. stellen. Het uitgangspunt is dat een gemeente met een particulier geldig kan afspreken, dat deze grond van de gemeente koopt om daar sociale-huurwoningen te stichten. De verplichting om sociale-huurwoningen te stichten is weliswaar een beperking voor de koper om vrijelijk over zijn eigendom te beschikken, maar een beperking, waarmee deze heeft ingestemd. Uit de toelichting op art. 4 Hvw blijkt dat het de wetgever voor ogen stond dat gemeenten met toegelaten instellingen, maar ook met particuliere verhuurders, convenanten zouden sluiten over o.a. sociale-huurwoningen. Zo bezien is er geen sprake van een onaanvaardbare doorkruising van de Huisvestingswet, die immers ruimte laat voor privaatrechtelijke overeenkomsten tussen gemeenten en marktpartijen. De conclusie is daarom dat een afspraak die de Gemeente met [XXX] heeft gemaakt, niet ab initio nietig is. De primaire grondslag van de vordering van Lam c.s. zal daarom worden verworpen.
4.17. De vraag rijst wel of zo’n afspraak tot in lengte van jaren haar gelding behoudt en of de koper en zijn rechtsopvolgers aan deze bestemming gebonden blijven door middel van kettingbedingen. De passages in de parlementaire geschiedenis over de positie van verhuurders, zoals in 4.7 weergegeven, veronderstellen samenwerking tussen een gemeente en een sociale of particuliere verhuurder op basis van vrijwilligheid. De wetgever is er kennelijk vanuit gegaan dat privaatrechtelijke regulering van de verdeling van woonruimte zou geschieden, indien “en zolang” partijen daartoe bereid en in staat waren. Dat veronderstelt opzegbaarheid van de afspraken tussen een gemeente en een verhuurder. In de contractuele regeling die hier aan de orde is, is niet voorzien in opzegging van de afspraken omtrent bestemming van de woning tot sociale-huurwoningen. Intengedeel, door middel van kettingbedingen heeft de Gemeente willen verzekeren dat ook rechtsopvolgers de bestemming tot sociale-huurwoning zouden respecteren.
4.18. In dit geval kunnen vragen worden gesteld bij een verder voortdurende verplichting van Lam c.s. de woningen tegen hun zin beschikbaar te houden voor de goedkope-huurwoningenvoorraad. Uit de in 2.8 ten dele geciteerde nota “Woonvisie 2005” blijkt dat de werkelijke voorraad goedkope woningen hoger is dan de cijfermatig berekende kernvoorraad die nodig is (p. 29), dat de Gemeente in afgelopen jaren vooral koopwoningen heeft gerealiseerd (p. 15) en dat de komende jaren vooral (koop-)woningen in het duurdere segment worden gebouwd en nauwelijks huurwoningen voor starters (tabel op p. 29). Ter comparitie is gebleken dat de woningstichtingen wordt toegestaan om in de kern Nijkerk huurwoningen te verkopen. Kortom, in de Gemeente als geheel is er geen schaarste in goedkope (huur-)woningen meer. De Gemeente richt zich in haar nieuwbouwbeleid vooral op de wat duurdere koopwoningen en op levensloopbestendige huurwoningen, huurwoningen derhalve waarin de bewoners oud kunnen worden.
4.19. Uit de in 4.6 geciteerde passages volgt dat een gemeente regulerend mag optreden in geval van schaarste die zich heel plaatselijk voordoet. De Gemeente stelt dat er sprake is van een plaatselijke schaarste in de kern Hoevelaken. Uit de stukken blijkt echter ook dat de Gemeente al sinds in ieder geval 2002 een tekort aan sociale-huurwoningen ervaart in de kern Hoevelaken, maar het blijkt niet dat de Gemeente of de toegelaten instellingen aan dat tekort iets doen. Zo kan het gebeuren dat een particuliere verhuurder, die op zich zelf geen taak heeft op het gebied van de volkshuisvesting, tegen wil en dank uitvoerder wordt van het volkshuisvestingsbeleid, terwijl de Gemeente en de toegelaten instellingen, die op dat gebied een wettelijke taak hebben, geen of weinig initiatieven ontplooien.
4.20. Onder deze omstandigheden is het na verloop van 23/24 jaren sinds 1983/84 in strijd met het algemeen belang, als bedoeld in art. 6:259 lid 1 onder a BW, om Lam c.s. nog te houden aan het verbod om zonder toestemming van B&W de woningen te vervreemden of te verhuren. Het volkshuisvestingsbelang dat de Gemeente nastreeft met handhaving van de kettingbedingen weegt niet op tegen de belangen van een vrije marktwerking op de woningmarkt in Nijkerk en de belangen van Lam c.s. om vrijelijk te beschikken over hun eigendom. Het meer subsidiaire gedeelte van de vordering zal daarom aldus worden toegewezen dat de overeenkomsten die de Gemeente en [XXX] in 1983 en 1984 hebben gesloten worden gewijzigd, zodat de beperkingen met betrekking tot het vervreemden en verhuren van de woningen zullen worden geschrapt. Op grond van art. 68a Ov. NBW is art. 6:259 BW met onmiddellijke werking van toepassing op de onder de werking van het oude recht gesloten overeenkomsten tussen de Gemeente en [XXX].
4.21. De vordering zal niet op de subsidiaire grondslag worden toegewezen, omdat Lam c.s. onvoldoende feiten en omstandigheden hebben gesteld, op basis waarvan kan worden vastgesteld dat er nà verkrijging van de appartementen op 23 februari 2005 sprake is geweest van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn om Lam c.s. aan de kettingbedingen te houden (vgl. HR 24 december 2004, NJ 2007, 58, Chidda c.s./Amsterdam)
4.22. De Gemeente heeft er terecht op gewezen dat het petitum te ruim is geformuleerd, omdat het ook ziet op de winkels aan De Brink 13 t/m 17 in Hoevelaken. Deze winkels zijn echter niet aan Lam c.s. overgedragen, zodat het daarop ziende gedeelte van het petitum bij gebrek aan belang zal worden afgewezen.
4.23. De Gemeente zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Lam c.s. worden begroot op:
- dagvaarding EUR 71,32
- vast recht 248,00
- salaris procureur 904,00 (2,0 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.223,32
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijzigt de overeenkomst tussen de Gemeente en [XXX] van 27 januari 1983, zoals weergegeven in de leveringsakte van 9 mei 1983, aldus dat de navolgende bepalingen, die bij de leveringsakten van 23 februari 2005 aan Lam c.s. zijn opgelegd en daarna door de Gemeente zijn aanvaard, vervallen:
5. De koper en zijn rechtsopvolgers mogen niet tot vervreemding van het gekochte met de daarop gestichte opstallen overgaan alvorens goedkeuring verkregen te hebben van burgemeester en wethouders omtrent de nieuwe koper/koopster en de aan de gestichte opstallen te geven bestemming: bij weigering staat beroep open op de gemeenteraad overeenkomstig het bepaalde in artikel 3b, tweede deel; bij niet-vrijwillige verkoop, waaronder begrepen de verkoop krachtens artikel 1223 van het Burgerlijk Wetboek, is de vorenbedoelde toestemming niet vereist.
(…)
11. De koper casu quo zijn betrokken rechtsopvolgers in de eigendom zal of zullen ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete verbeuren van:
a. een bedrag gelijk aan de tussen de gemeente en de koper overeengekomen koopprijs met een minimum van eenhonderd duizend gulden (ƒ 100.000,00) bij overtreding van de artikelen 5 (…) en 13.
12. De boete is dadelijk opeisbaar en wordt verbeurd door het enkele feit der niet-nakoming of overtreding zelf zonder dat enige ingebrekestelling zal zijn vereist.
13. Het bepaalde in de artikelen 5, (…) 11 en 12, alsmede deze bepaling, moeten bij elke vervreemding van het verkochte aan de nieuwe verkrijgen(s) worden opgelegd en ten behoeve van de gemeente worden bedongen een aangenomen. ”.
5.2. wijzigt de overeenkomst tussen de Gemeente en [XXX] van 28 juni 1984, zoals weergegeven in de leveringsakte van 31 juli 1984, aldus dat de navolgende bepalingen, die bij de leveringsakten van 23 februari 2005 aan Lam c.s. zijn opgelegd en daarna door de Gemeente zijn aanvaard, vervallen:
5. De koper en zijn rechtsopvolgers mogen niet tot vervreemding van het gekochte met de daarop gestichte opstallen overgaan alvorens goedkeuring verkregen te hebben van burgemeester en wethouders omtrent de nieuwe koper/koopster en de aan de gestichte opstallen te geven bestemming: bij weigering staat beroep open op de gemeenteraad overeenkomstig het bepaalde in artikel 3b, tweede deel; bij niet-vrijwillige verkoop, waaronder begrepen de verkoop krachtens artikel 1223 van het Burgerlijk Wetboek, is de vorenbedoelde toestemming niet vereist.
(…)
13. De koper casu quo zijn betrokken rechtsopvolgers in de eigendom zal of zullen ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete verbeuren van:
a. een bedrag gelijk aan de tussen de gemeente en de koper overeengekomen koopprijs met een minimum van eenhonderd duizend gulden (ƒ 100.000,00) bij overtreding van de artikelen 5 (…) en 15.
(…)
14. De boete is dadelijk opeisbaar en wordt verbeurd door het enkele feit der niet-nakoming of overtreding zelf zonder dat enige ingebrekestelling zal zijn vereist.
15. Het bepaalde in de artikelen 5, (…) 13 (…) alsmede deze bepaling, moeten bij elke vervreemding van het verkochte aan de nieuwe verkrijgen(s) worden opgelegd en ten behoeve van de gemeente worden bedongen een aangenomen.
(…)
20a. Bij verhuur van de woningen geschiedt de toewijzing door burgemeester en wethouders overeenkomstig de in de gemeente Hoevelaken geldende regels;
b. de koper, hierna te noemen de “verhuurder”, deelt het vrijkomen van een huurwoning zo spoedig mogelijk schriftelijk aan burgemeester en wethouders mede;
c. burgemeester en wethouders berichten de verhuurder binnen één maand na de ontvangst van de melding, na voorafgaand overleg, aan wie een vrijkomende woning door hen is toegewezen;
d. de toewijzing geschiedt door verhuurder indien burgemeester en wethouders niet voldoen aan het gestelde onder c. casu quo indien burgemeester en wethouders verhuurder berichten dat de woning niet nodig is ter voorziening in de plaatsgebonden woningbehoefte;
e. indien d. toepassing vindt, wordt de woning bij voorrang toegewezen aan kandidaten wonende in of economisch gebonden aan het streekplangebied Veluwe;
f. het bepaalde onder a. tot en met e., onder g., alsmede deze bepaling, moeten bij elke vervreemding van de woningen, anders dan aan de bewoners, aan de nieuwe verkrijger(s) worden opgelegd en ten behoeve van de gemeente Hoevelaken worden bedongen en aangenomen;
g. bij niet nakoming van de verplichting onder f. verbeurt verhuurder door het enkele feit der niet nakoming zelf, zonder dat enige ingebrekestelling zal zijn vereist en onverminderd het recht van de gemeente om nakoming van de verplichting te vorderen, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van eenhonderd duizend gulden (ƒ 100.000,00) per woning.
21 Gelet op het gewijzigde bouwplan worden de bepalingen van de artikelen (...) en 20 dezer akte eveneens van toepassing verklaard op het als gemeld aan koper reeds in eigendom, behorend deel, groot ongeveer twee are vijftig centiare, van gemeld kadastraal perceel nummer 791 (…), hetwelk aan hem werd overgedragen bij akte op negen mei negentienhonderd drie en tachtig (…).
5.3. veroordeelt de Gemeente in de proceskosten, aan de zijde van Lam c.s. tot op heden begroot op EUR 1.223,32,
5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. de Vries en in het openbaar uitgesproken op 15 augustus 2007.