Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 493914 \ VV EXPL 07-10075 \ 103jb
uitspraak van 15 juni 2007
Vonnis in kort geding
in de zaak van
de stichting Standvast Wonen
gevestigd te Nijmegen
eisende partij
gemachtigde mr.drs. P. Bergkamp
tegen
[gedaagde]
wonende te Nijmegen
gedaagde partij
gemachtigde mr. S.T.W. Verhaagh.
Partijen worden hierna Standvast en [gedaagde] genoemd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 mei 2007 met producties
- de door de gemachtigde van Standvast op respectievelijk 1 juni 2007 en 5 juni 2007 toegezonden aanvullende producties 18 tot en met 47 en 48 tot en met 50
- de door de gemachtigde van [gedaagde] op 1 juni 2007 toegezonden producties
- de pleitaantekeningen van de beide gemachtigden
- de aantekeningen van de griffier van de op 6 juni 2007 gehouden mondelinge behandeling.
2. De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten:
- [gedaagde] huurt met ingang van 1 februari 2000 van Standvast de (zelfstandige) woning aan de [adres].
- De woning van [gedaagde] is gelegen in de wijk Oud-Volksbelang in Nijmegen-Oost (Altrade). De woningen (137 stuks) in de wijk dateren van eind 19e eeuw en vormen de oudste nog bestaande sociale woningbouw in Nijmegen. De wijk heeft de status van beschermd stadsbeeldobject.
- In 2003 is Standvast begonnen met het ontwikkelen van een langetermijnvisie voor deze woningen. Na inventarisatie en onderzoek is daarna gebleken dat de woningen bouwkundig in slechte staat waren en dat zij niet meer voldeden aan de technische en bouwkundige eisen van deze tijd en dat zij ook brandonveilig waren.
- Standvast heeft, na inventarisatie van de woonwensen van alle bewoners, onderzoek door architecten, het realiseren van proefwoningen, overleg met de in het leven geroepen bewonerscommissie en gesprekken met de individuele bewoners besloten om vernieuwbouw toe te passen bij alle woningen in de wijk. De woningen achter de bestaande gevels worden geheel gesloopt met instandhouding van het straatbeeld en de authentieke elementen van de gevels. Met de plannen zijn enige tientallen miljoenen euro’s gemoeid, waarvan € 6.900.000,00 aan onrendabele investering aan de zijde van Standvast.
- Standvast heeft in verband met de gevolgen van de renovatieplannen een Sociaal Plan opgesteld, dat door Standvast en de bewonerscommissie op 17 oktober 2006 is ondertekend. Alle bewoners zijn hierover geïnformeerd.
- Onderdeel van het plan is een regeling van wisselwoningen voor de huurders. Deze woningen kunnen worden betrokken gedurende de tijd dat de renovatie zal duren.
- De renovatie zal in twee fases plaats vinden. Fase 1 zou volgens planning 1 juli 2007 van start moeten gaan. De woning van [gedaagde] valt in fase 1. Uiterlijk 20 juni 2007 moeten de woningen die in fase 1 vallen ontruimd zijn.
- Standvast heeft aan [gedaagde] in eerste instantie de woning aan de [adres] te Nijmegen als wisselwoning aangeboden. [gedaagde] heeft die geweigerd. Daarna is aan [gedaagde] de woning aan de [adres] te Nijmegen als wisselwoning aangeboden.
- [gedaagde] heeft het huurcontract met betrekking tot de wisselwoning aan de [adres] te Nijmegen op of omstreeks 27 april 2007 getekend geretourneerd. Daarbij heeft zij handgeschreven het volgende op het contract aangetekend:
“(…) de alg.voorwaarden heb ik niet ontvangen, evenals de folder servicepakket.
Ik ben het niet eens met de renovatie.
Toevoeging 3e bolletje blz. 1 indien wij overeenstemming hebben bereikt over indeling toekomstige woning (…)”
- Bij het 3e bolletje op bladzijde 1 van het contract voor de wisselwoning is bepaald dat de tussen verhuurder en huurder conform bestaande huurovereenkomst verhuurde woning (aan de [adres]/ktr) per 30 juni 2007 verlaten zal zijn en leeg zal zijn opgeleverd.
- Tussen [gedaagde] en Standvast is, bovenop de regelingen in het Sociaal Plan, overeengekomen dat Standvast een extra bedrag van € 600,00 zal betalen in verband met het aanbrengen van een door [gedaagde] gewenst wandje op de zolder van de wisselwoning. [gedaagde] heeft dit bedrag inmiddels ontvangen.
- Bij brief van 14 mei 2007 van haar gemachtigde heeft Standvast aan [gedaagde] meegedeeld dat 70% van de huurders van fase 1 heeft ingestemd met het voorstel tot renovatie, zoals dat is omschreven in het Sociaal Plan. Zij wijst [gedaagde] erop dat zij, indien zij het niet eens is met het voorstel, binnen acht weken na deze schriftelijke kennisgeving een beslissing van de rechter kan vorderen over de redelijkheid van het voorstel ten opzichte van [gedaagde]. Ten tijde van de dagvaarding in kort geding en het wijzen van het vonnis was die termijn nog niet verstreken.
- Tussen [gedaagde] en Standvast bestaat onenigheid over de renovatieplannen met betrekking tot de door [gedaagde] gehuurde woning. Met name de indeling van de woning is een twistpunt tussen partijen.
- Standvast heeft van [gedaagde] de bevestiging gevraagd dat zij tijdig, dat wil zeggen uiterlijk 30 juni 2007, de woning aan de [adres] ontruimd en verlaten zal hebben. [gedaagde] heeft dat niet onvoorwaardelijk willen bevestigen.
- [gedaagde] heeft bij brief van 31 mei 2007 aan de gemachtigde van Standvast laten weten dat zij ten aanzien van het aanvaarden van de wisselwoning een aantal voorwaarden verbond. Die voorwaarden hadden vooral betrekking op de vloerbedekking van de woning, de niet functionerende (door de vorige huurder achtergelaten) inbouwapparatuur in de keuken, de kleur van de deuren/schrootjes en de opslag van goederen waarvoor geen plaats is in de woning. [gedaagde] schrijft voorts in de brief:
“(…) De niet nagekomen afspraken en gebreken die aan het licht zijn gekomen nadat de sleutels van de wisselwoning aan mij overhandigd zijn, zou ik graag snel opgelost zien, zodat ik tijdig naar de wisselwoning kan verhuizen. De rest van het geschil wat ik met Standvast heb (renovatie, sociaal plan) kan op dit moment even rusten.
Heden begreep ik van een collega van mijn advocaat dat er van uw kant uit nog steeds geen reactie is op brieven van hem (24 en 25 mei jl.) aan u. Ik hoop niet dat uw cliënte het zover laat komen dat het kort geding daadwerkelijk plaats gaat vinden, ik hoop nog steeds op overeenstemming op 4 of 5 juni (…)”
- Daarnaast heeft [gedaagde] geëist dat Standvast haar bovenop het extra bedrag van € 600,00 nog een bedrag van € 1.000,00 betaalt in verband met het aanpassen van de zolder van de wisselwoning.
- Standvast heeft ter mondelinge behandeling verklaard dat zij bereid is tegemoet te komen aan de wensen van [gedaagde] op het punt van de vloerbedekking, de keukenapparatuur en de opslag van de goederen.
3. De vordering en het verweer
Standvast heeft gevorderd dat de kantonrechter, bij wege van voorlopige voorziening en bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt om de woonruimte aan de [adres] uiterlijk op 30 juni 2007 te ontruimen met de haren en het hare, die woning leeg en bezemschoon aan Standvast op te leveren, de sleutels van de woning na de ontruiming aan Standvast af te geven en die woning na de ontruiming ontruimd en verlaten te houden, met machtiging van Standvast om die ontruiming en dat ontruimd en verlaten houden desnoods zelf op kosten van [gedaagde] te bewerkstelligen, eventueel met behulp van de sterke arm van justitie en politie, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure
Standvast heeft zich daartoe beroepen op de vaststaande feiten en verder, zakelijk weergegeven, het volgende aangevoerd.
Met [gedaagde] was overeenstemming bereikt over de betreffende wisselwoning. Nu stelt [gedaagde] ineens aanvullende eisen, waaraan Standvast niet kan en wil voldoen. De eisen zijn niet redelijk, mede gezien het feit dat Standvast de woning, nadat [gedaagde] die te zijner tijd zal hebben verlaten, weer moet kunnen doorverhuren en de door [gedaagde] bepleite aanpassingen de verhuurbaarheid van de woning beperken. De wisselwoning voldoet zeer wel aan de normaal daaraan te stellen eisen voor een gezin van de omvang van dat van [gedaagde]. [gedaagde] kan in dit stadium en gelet op het feit dat de renovatie op het punt van beginnen staat nu niet meer terugkomen op de eerder bereikte overeenstemming. Standvast wijst er in dit verband ook nog op dat [gedaagde] die aanvullende eisen ook niet op het contract voor de wisselwoning heeft vermeld. De op dat contract vermelde voorwaarde had betrekking op de indeling van de woning aan de [adres]
Voor wat betreft de indeling van haar eigen woning heeft Standvast ook overeenstemming met [gedaagde] bereikt. [gedaagde] lijkt echter ook op dat punt terug te willen komen. [gedaagde] stelt eisen waaraan niet tegemoet gekomen kan worden. Dit punt speelt echter, gezien de huidige opstelling van [gedaagde] (zoals die blijkt uit haar brief van 31 mei jl.) in deze procedure geen rol meer, maar hooguit in een procedure ex artikel 7:220 BW Pro. Zolang die procedure niet aanhangig is en zolang de rechter daarop niet heeft beslist is zij gehouden om de renovatiewerkzaamheden te gedogen, aldus Standvast met een beroep op de Memorie van Toelichting bij art. 7:220 BW Pro.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd. Op dit verweer gaat de kantonrechter, voor zover voor de beoordeling van belang, hierna in.
4. De beoordeling
4.1. [gedaagde] heeft de volgende verweren, zakelijk weergegeven, aangevoerd:
a. de vordering van Standvast is prematuur
b. de vordering van Standvast betreft geen voorlopige voorziening
c. het staat niet vast dat het renovatievoorstel ten opzichte van [gedaagde] redelijk is en de
termijn van artikel 7:220 lid 3 BW Pro is nog niet verstreken
d. het staat niet vast dat 70% van de huurders van in fase 1 vallende woningen heeft
ingestemd met het voorstel
e: er is geen overeenstemming over de wisselwoning en [gedaagde] stelt terechte eisen op
dit punt
f. voor zover [gedaagde] een aanbod op het punt van de wisselwoning en de ontruiming van
haar eigen woning heeft gedaan aan Standvast, is dit aanbod door de weigering
van Standvast het te aanvaarden komen te vervallen
g. er bestaat geen grond voor het toewijzen van de vorderingen ter zake van de
kosten van ontruiming en het inschakelen van de sterke arm van politie en justitie.
4.2. Voor zover [gedaagde] heeft willen betogen dat de vorderingen van Standvast niet spoedeisend zijn, verwerpt de kantonrechter dit betoog. Standvast heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij, in verband met de aanvang van de renovatie, er belang bij heeft dat de woningen die in fase 1 vallen op korte termijn ontruimd en verlaten zijn (o.a. in verband met het “afplanken” van die woningen. Het gegeven dat Standvast op dit moment nog niet beschikt over alle benodigde vergunningen (zoals [gedaagde] heeft aangevoerd) doet daar niet aan af. Uit niets blijkt dat het daarbij zou gaan om voor de renovatie essentiële vergunningen en/of dat er reden zou zijn om aan te nemen dat de vergunningen (welke dat zijn is door [gedaagde] niet vermeld) niet zullen worden verleend. Dat mogelijk wat later dan 1 juli 2007 een begin zal worden gemaakt doet eveneens niets af aan de spoedeisendheid. Standvast heeft er een duidelijk spoedeisend belang bij om op korte termijn te weten dat de woningen ontruimd zullen zijn, opdat zij met de betrokken partijen bij het project (sloopbedrijven, bouwbedrijven, instanties) nadere werkafspraken kan maken. Zolang die duidelijkheid er niet is, dreigt het proces te stagneren.
4.3. De kantonrechter zal de gevorderde voorziening toewijzen als hierna vermeld en overweegt daarover als volgt:
[gedaagde] heeft in haar brief van 31 mei 2007 zelf duidelijk aangegeven dat zij het dispuut met Standvast over de indeling na renovatie van haar woning aan de [adres] op dit moment laat rusten. Zij kan daar nu naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in de procedure en dit stadium van het voorgenomen renovatieproces, mede gezien de grote (onder meer: financiële) belangen van Standvast, niet meer op terugkomen. Dat betekent dat de verweren omtrent het al dan niet redelijk zijn van het renovatievoorstel, over het al dan niet bereikt hebben van overeenstemming, over het al dan niet ingestemd hebben met het voorstel door 70% van de betrokken huurders in deze procedure niet van belang zijn. Zij kan die punten in een eventuele procedure ex art. 7:220 BW Pro aan de orde stellen.
In het licht van dit oordeel is evenmin van belang dat de gevorderde voorziening een weinig voorlopig karakter heeft. Immers: [gedaagde] heeft –met tegenzin- ingestemd met haar vertrek naar de wisselwoning. Zij heeft de sleutels al ontvangen en is al in de woning bezig. Het draait in wezen in deze zaak alleen nog om de aanvullende (deels financiële) eisen die zij aan Standvast stelt. Ten aanzien van die eisen staat vast dat Standvast heeft toegezegd dat zij de vloerbedekking in de woonkamer van de wisselwoning zal vervangen door zeil, dat zij de keukenapparatuur in orde zal maken of een vervangende voorziening zal treffen en dat zij het meubilair van [gedaagde] dat geen plek kan vinden in de wisselwoning op haar kosten zal opslaan gedurende het verblijf van [gedaagde] in die wisselwoning. De kantonrechter zal bij de toewijzing van de vordering opnemen dat Standvast deze toezeggingen inderdaad gestand moet doen.
Blijft over de eisen van [gedaagde] op het punt van de additionele vergoeding van € 1.000,00 voor de zolder en op het punt van het schilderen van de deuren en de schrootjes. De kantonrechter oordeelt die eisen, met Standvast, niet redelijk en overigens van onvoldoende gewicht om het voorgenomen begin van de renovatie te blokkeren. Standvast is [gedaagde] al onverplicht tegemoet gekomen met een –niet in het sociaal plan voorziene- extra bijdrage voor een door [gedaagde] gewenste tijdelijke voorziening op de zolder. Dat achteraf blijkt dat het bedrag niet toereikend is doet daar niet aan af. Het bedrag van € 600,00 was afgesproken en [gedaagde] kan niet eenzijdig vermeerdering van dit bedrag afdwingen. Daar komt bij, zoals gezegd, dat deze voorziening onverplicht was. De kantonrechter overweegt in dit verband dat de woning aan de [adres], gelet op de beschrijving daarvan, qua omvang en gezien het feit dat het slechts een tijdelijke (wissel)woning (voor de duur van 10 maanden) betreft, beslist passend is voor een gezin met de omvang van dat van [gedaagde] (moeder met twee kinderen). Strikt genomen bestond er in redelijkheid geen reden voor aanpassing van de zolder. Door nu alle kosten van die tijdelijke aanpassing door Standvast vergoed te willen zien, gaat [gedaagde] de grenzen van het redelijke te buiten.
Wat betreft de kleur van de deuren en de schrootjes heeft Standvast terecht, onder verwijzing naar het tijdelijke karakter van de bewoning van de woning door [gedaagde], de eis die deuren en schrootjes te verven van de hand gewezen.
4.4. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de vorderingen worden toegewezen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. In dit verband wordt overwogen dat Standvast met het oog op het zeker willen zijn van het ontruimd zijn van de woning wel degelijk belang heeft bij de formulering van het petitum en dictum, daar waar het gaat om het eventueel afdwingen van de ontruiming en de kosten daarvan.
De beslissing
De kantonrechter
oordelend bij wege van voorlopige voorziening:
veroordeelt [gedaagde] om de woonruimte aan de [adres] uiterlijk op 30 juni 2007 te ontruimen met de haren en het hare, die woning leeg en bezemschoon aan Standvast op te leveren, de sleutels van de woning na de ontruiming aan Standvast af te geven en die woning na de ontruiming ontruimd en verlaten te houden, met machtiging van Standvast om die ontruiming en dat ontruimd en verlaten houden desnoods zelf op kosten van [gedaagde] te bewerkstelligen, eventueel met behulp van de sterke arm van justitie en politie,
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van Standvast begroot op € 84,31 aan kosten exploit, € 285,00 aan vast recht en € 400,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
verstaat dat Standvast de onder 4.3. vermelde toezeggingen met betrekking tot de wisselwoning gestand moet doen;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.I.M.W. Bartelds en in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2007.