Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 135868 / HA ZA 06-74
Vonnis van 16 mei 2007
in de zaak van
de vereniging
EIGENARENVERENIGING 'T ZUIDERLAND,
gevestigd te [woonplaats],
eiseres,
procureur mr. N.L.J.M. Rijssenbeek te Arnhem,
advocaat mr. J. van Ravenhorst te Utrecht,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. T.J. van Veen,
advocaat mr. J.S. Wurfbain ,
beiden te Ede.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 maart 2006,
- het proces-verbaal van comparitie van 18 augustus 2006.
Daarna is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1. In [woonplaats], bevindt zich aan de [adres]. Op dit park bevinden zich kavels met daarop (recreatie) bungalows.
1.2. Ter behartiging en bevordering van de belangen van de eigenaren van de bungalows is in 1977 de coöperatieve Eigenarenvereniging ’t Zuiderland opgericht. Bij notariële akte van 3 september 1998 is de coöperatieve vereniging omgezet in een vereniging. Verder zijn toen de statuten van de vereniging veranderd. Daarin zijn, voor zover van belang, de volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 2.
In deze statuten wordt bedoeld met:
a. ‘gemeenschappelijk gedeelte’: dat gedeelte van het terrein dat gemeenschappelijk bezit is van alle eigenaren gezamenlijk;
b. ‘eigenaren’: natuurlijke en/of rechtspersonen welke een kavel in volle eigendom hebben op het Bungalowpark (...).
Artikel 3.
(...)
3. De vereniging beoogt niet het maken van winst en verleent haar diensten tegen de kostprijs, waarbij rekening kan worden gehouden met de vorming van enige reserve voor vernieuwingen, onderhoud en uitbreiding van het onder haar toezicht gestelde.
(...)
Artikel 5.
Leden van de vereniging kunnen uitsluitend zijn eigenaren zoals hiervoor in artikel 2 omschreven.
(..)
Artikel 6.
(...)
3. Indien een persoon meerdere kavels in eigendom heeft, heeft hij zoveel lidmaatschappen als hij kavels heeft.
Artikel 7.
1. Het lidmaatschap eindigt:
a. door opzegging door het lid;
b. door opzegging door de vereniging;
c. door ontzetting.
2. Opzegging van het lidmaatschap door het lid wordt uitsluitend geacht te zijn gedaan ingeval van eigendomsoverdracht door het lid van een kavel waarvan hij eigenaar is, echter met inachtneming van het bepaalde in het derde lid van artikel 6.
(...)
5. In alle hiervoor sub 1 genoemde gevallen is het lid aan de vereniging een uittree-geld verschuldigd groot tienduizend gulden (f. 10.000,--) per stem die hij voor het lidmaatschap dat hij alsdan verliest had kunnen uitbrengen (...).
6. Ingeval een lid zijn kavel heeft overgedragen is hij van betaling van het uittree-geld bevrijd, indien hij kan aantonen dat zijn rechtsopvolger in de eigendom als lid van de vereniging is toegetreden en hij dit schriftelijk bij het bestuur heeft gemeld (...).
7. Het lid wiens lidmaatschap is geëindigd verliest direkt alle rechten en voordelen aan het lidmaatschap verbonden, waaronder het recht gebruik te maken van de aan het beheer en toezicht van de vereniging onderworpen, voor algemeen gebruik bestemde gedeelten en de daarop en daarvoor aangebrachte voorzieningen. Het lid blijft aansprakelijk voor hetgeen hij aan de vereniging schuldig is.
(...)
Artikel 8
De leden zijn gehouden jaarlijks door middel van een contributie, vast te stellen overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 14 en 16, in de kosten van de vereniging bij te dragen. De contributie dient voldaan te zijn vóór de aanvang van het kalenderjaar waarover de contributie verschuldigd is.
(...)
Artikel 10
1. Indien de eigenaar niet als lid van de vereniging toetreedt of toegetreden zijnde zijn verplichtingen jegens de vereniging niet nakomt, kan (...) de vereniging haar diensten of werkzaamheden voor die eigenaar ten behoeve van zijn kavel beëindigen (...).
(...)
2. Voorts heeft een lid de volgende verplichtingen:
(...)
d. indien een lid nalatig is de hiervoor in lid 1 en lid 2 opgelegde verplichtingen na te komen en indien hij, na door de vereniging schriftelijk te zijn aangemaand aan zijn verplichtingen te voldoen, nog dertig dagen in zijn nalatigheid volhardt, verbeurt hij een terstond opeisbare boete van eenhonderd gulden (f. 100,--) voor elke week dat hij nalatig blijft (...), zulks onverminderd de mogelijkheid van opzegging van (...) zijn lidmaatschap als bedoeld in artikel 7 (...).
1.3. De in artikel 8 bedoelde contributie is door de jaarlijkse algemene ledenvergadering van Eigenarenvereniging 't Zuiderland voor de jaren 2004 en 2005 vastgesteld op € 380,-- per jaar.
1.4. [gedaagde] is sinds 30 juli 1999 eigenares van een bungalow op het park, plaatselijk bekend [adres+kad.gegevens]. Tevens heeft zij vanaf dat moment in eigendom het onverdeelde een/zeventigste (1/70ste ) aandeel in een perceel grond aldaar, kadastraal bekend [kad.bekend], welke grond onder meer is bestemd tot weg, plantsoen en de parkeerplaats van het bungalowpark. In de desbetreffende akte van levering is onder meer opgenomen:
De comparanten verklaarden voorts:
Dat in verband met de kwalitatieve verbintenissen deel uitmakende van de erfdienstbaarheden, als omschreven in de Algemene Akte, koper ([gedaagde]; de rechtbank) door de eigendomsverkrijging van het bij deze gekochte als lid is toegetreden tot de coöperatie: COÖPERATIEVE VERENIGING TOT EXPLOITATIE VAN HET RECREATIE-PARK ’T ZUIDERLAND U.A..
1.5. Bij brief van 30 mei 2003 heeft [gedaagde] aan het bestuur van de Eigenarenvereniging 't Zuiderland haar lidmaatschap per 31 december 2003 opgezegd. Zij heeft in die brief geschreven:
Ondanks het feit dat onze woning geen deel uitmaakt van het Bungalowpark ’t Zuiderland en daar op onze woning een andere bestemming rust dan op de overige percelen zijn wij sinds de datum van het transport van ons perceel op 30 juli 1999 lid geworden van uw vereniging.
Wij maken echter geen gebruik van de gemeenschappelijke faciliteiten (...).
Verder zijn wij onder andere afgesloten van het centrale antennesysteem, komt het bestuur niet op voor onze statutaire belangen als lid en vanwege ondermeer het feit dat wij als enige in een woonhuis met woonbestemming wonen, hebben wij andere belangen dan de overige leden van de vereniging.
Op die grond zeggen wij u hierbij het lidmaatschap op tegen het einde van het boekjaar (31 december 2003) (...).
Bij transportakte van 30 juli 1999 is aan ons geleverd het onverdeeld 1/70ste aandeel in het perceel grond (...) kadastraal bekend [kad.bekend]
Na beëindiging van het lidmaatschap zullen wij eigenaren blijven van dit onverdeelde gedeelte. Uit praktische overwegingen zijn wij echter wel bereid om hierover nadere afspraken met uw bestuur te maken (...).
1.6. Bij ongedateerde brief heeft het bestuur van Eigenarenvereniging 't Zuiderland de ontvangst van deze brief bevestigd en aan [gedaagde] geschreven dat zij haar brief aan het nieuw te vormen bestuur ter hand zal stellen, alsmede dat “dit een zaak voor de ledenvergadering en niet voor het bestuur” is en dat de leden zich “na een diepgaand onderzoek” moeten uitspreken over het door [gedaagde] gedane voorstel.
1.7. [gedaagde] heeft de (bij vooruitbetaling) verschuldigde contributie tot en met het jaar 2003 voldaan, daarna niet meer.
1.8. Bij brieven van 3 oktober 2004 en 18 december 2004 heeft Eigenarenvereniging 't Zuiderland [gedaagde] gesommeerd de contributie over 2004 te voldoen.
Bij brief van 16 juli 2005 heeft Eigenarenvereniging 't Zuiderland [gedaagde] gesommeerd de contributie over 2005 te voldoen.
Het geschil
2. Eigenarenvereniging 't Zuiderland heeft gevorderd:
a. te verklaren voor recht dat het lidmaatschap van [gedaagde] niet is geëindigd, dan wel
b. dat [gedaagde] nog immer deelgenoot is in de gemeenschap, en dat zij zich dient te houden “aan alle hieraan verbonden rechten en verplichtingen, welke voortvloeien uit de statuten van eiseres en de door eiseres vastgestelde huishoudelijke reglementen, een en ander zolang gedaagde haar eigendomsrecht of zakelijk genotsrecht van haar bungalow niet heeft overgedragen”.
Verder heeft Eigenarenvereniging 't Zuiderland gevorderd [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen:
c. de contributie over 2004 ad € 380,--, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 1 januari 2004 tot aan de dag van volledige betaling,
d. de contributie over 2005 ad € 380,--, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 1 januari 2005 tot aan de dag van volledige betaling,
e € 1.860,50 wegens verschuldigde boete op grond van artikel 10 lid 2 onder d van de statuten, berekend over de periode van 25 januari 2005 tot en met 8 november 2005 (41 weken),
f € 904,-- wegens buitengerechtelijke kosten.
Subsidiair, voor het geval mocht worden geoordeeld dat het lidmaatschap van [gedaagde] wel is beëindigd en [gedaagde] ook op andere gronden niet gehouden is de jaarlijkse lasten van de gemeenschappelijke eigendom te voldoen, heeft Eigenarenvereniging 't Zuiderland gevorderd [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen de hiervoor onder c, e en f vermelde bedragen, alsmede het op grond van artikel 7 lid 5 van de statuten verschuldigde uittree-geld van € 4.537,80, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 31 januari 2004 tot aan de dag van volledige betaling.
Naast hetgeen hiervoor onder de feiten onder 1.2 t/m 1.4, 1.7 en 1.8 is weergegeven, heeft Eigenarenvereniging 't Zuiderland aan haar vorderingen ten grondslag gelegd, kort weergegeven, dat [gedaagde] op grond van de statuten het lidmaatschap van de vereniging niet eenzijdig heeft kunnen opzeggen.
3. [gedaagde] heeft het gevorderde gemotiveerd weersproken op gronden die hierna aan de orde zullen komen.
De beoordeling van het geschil
4. [gedaagde] heeft allereerst opgeworpen dat Eigenarenvereniging 't Zuiderland niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen, omdat de partijen “na een bestuursrechtelijke strijd en diverse civielrechtelijke procedures” uiteindelijk een definitieve schikking met elkaar hebben bereikt en Eigenarenvereniging 't Zuiderland [gedaagde] bij brief van 24 mei 2004 finale kwijting heeft verleend voor al hetgeen dat de partijen verdeeld hield.
5. Dat verweer faalt. Uit de door de partijen overgelegde correspondentie over de periode van 5 januari 2004 tot en met 24 mei 2004 volgt dat zij een geschil met elkaar hebben gehad over de (tijdige) verplaatsing van een hek en de vraag of [gedaagde] op grond daarvan dwangsommen had verbeurd, alsmede over de door [gedaagde] aan Eigenarenvereniging 't Zuiderland verschuldigde proceskosten en nasalaris van de procureur. Daarover hebben de partijen overeenstemming bereikt, zoals die uiteindelijk is neergelegd in de brieven van de partijen van 11 februari 2004, 7 mei 2004 en 24 mei 2004. Die overeenstemming omvatte niet tevens de beëindiging van het lidmaatschap door [gedaagde] en het al dan niet betalen door haar van de contributie over de jaren 2004 en 2005. Dat dat desondanks de bedoeling van de partijen is geweest kan niet worden aangenomen. Het enkele feit dat de opzegging door [gedaagde] is gedaan voordat tussen de partijen over de hiervoor bedoelde kwesties overeenstemming werd bereikt, is onvoldoende voor een ander oordeel. Voor het overige heeft [gedaagde] geen feiten en/of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Voor een bewijsopdracht is daarom geen plaats.
6. Voor het antwoord op de vervolgens voorliggende vraag of [gedaagde] haar lidmaatschap al dan niet heeft kunnen opzeggen is allereerst van belang dat Eigenarenvereniging 't Zuiderland niet een vereniging is in de zin van artikel 5:124 BW. De betrokken eigenaren/leden zijn immers geen eigenaren van een appartementsrecht, maar zijn ieder voor zich eigenaar van een afzonderlijke (recreatie)woning met bijbehorende grond, alsmede van een onverdeeld (1/70ste ) aandeel in het hiervoor bedoelde perceel grond. Van een splitsing in appartementsrechten als bedoeld in artikel 5:106 BW is daarbij geen sprake geweest. Het lidmaatschap van Eigenarenvereniging 't Zuiderland is dus niet kwalitatief verbonden aan de hoedanigheid van eigenaar van een (recreatie)woning/de grond. Dat betekent dat er ingevolge het bepaalde in artikel 2:35 BW in beginsel vrijheid van uittreding voor de leden van de vereniging bestaat (dat wil zeggen, met inachtneming van de statutaire bepalingen) en dat aan de opzegging geen bezwarende omstandigheden kunnen worden verbonden. De opzegging van het lidmaatschap van Eigenarenvereniging 't Zuiderland kan dus, anders dan in artikel 7 van de statuten is bepaald, niet contractueel worden uitgesloten voor de duur van het zijn van eigenaar van een woning en daaraan kan evenmin de bezwarende voorwaarde van het verbeuren van een uittree-geld worden verbonden. Deze bepalingen missen derhalve rechtskracht.
Weliswaar heeft [gedaagde] zich door het tekenen van de transport akte geconformeerd aan de statuten van de vereniging, maar onweersproken is dat zij haar lidmaatschap heeft opgezegd omdat de bestemming van haar recreatiewoning is gewijzigd
- de woning heeft thans woonbestemming - en omdat zij geen gebruik meer maakt van de gemeenschappelijke faciliteiten op het park, met uitzondering van de uitweg van haar woning naar de openbare weg, die loopt over het gemeenschappelijk perceel [perc.nr.], zodat aangenomen moet worden dat zij bij die opzegging ook voldoende belang had.
7. Ingevolge artikel 2:36 lid 1 BW kan de opzegging van het lidmaatschap geschieden tegen het einde van het boekjaar en met inachtneming van een opzeggingstermijn van vier weken. De statuten bepalen daarover, behoudens artikel 7 dat rechtskracht mist, niet anders. [gedaagde] heeft met het versturen van de brief van 30 mei 2003 de voorgeschreven opzeggingstermijn van vier weken voor het einde van het boekjaar, dat ingevolge artikel 16 van de statuten gelijk is aan het kalenderjaar, in acht genomen. Daarmee is aan het voor opzegging van het lidmaatschap gestelde vereiste voldaan. Het lidmaatschap van [gedaagde] dient dan ook per 1 januari 2004 als geëindigd te worden beschouwd.
8. Het voorgaande laat onverlet dat [gedaagde] voor 1/70ste deel mede-eigenares is van het gemeenschappelijk perceel [perc.nr.]. Dat perceel behoort toe aan meer dan twee deelgenoten, zodat er sprake is van een gemeenschap in de zin van artikel 3:166 BW. Ingevolge artikel 3:168 lid 1 BW kunnen de deelgenoten het genot, gebruik en het beheer van gemeenschappelijke goederen bij overeenkomst regelen. Onweersproken is dat Eigenarenvereniging 't Zuiderland ter zake (mede) als vereniging in het leven is geroepen en dat de statuten en het huishoudelijk reglement moeten worden aangemerkt als een beheersregeling in de zin van laatstgenoemd artikel. [gedaagde] is in zoverre dus nog gebonden aan de uit de statuten en het huishoudelijk reglement voortvloeiende eigenaarsverplichtingen met betrekking tot dit gezamenlijke perceel. Die verplichtingen omvatten vanzelfsprekend niet het betalen van contributie, maar wel het betalen van de lasten die verbonden zijn aan het gemeenschappelijk eigendom. Als onweersproken moet worden aangenomen dat de omvang van die lasten gelijk is aan de hoogte van de contributie ad € 380,-- per jaar over de jaren 2004 en 2005.
9. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de vordering van Eigenarenvereniging 't Zuiderland sub 2.a. moet worden afgewezen en dat de vordering sub 2.b. toewijsbaar is in die zin, dat voor recht zal worden verklaard dat [gedaagde] ten aanzien van het perceel met [perc.nr.] deelgenoot is in de gemeenschap en dat zij zich met betrekking tot dit perceel dient te houden aan alle eigenaarsverplichtingen die voortvloeien uit de statuten van Eigenarenvereniging 't Zuiderland en de door laatstgenoemde vastgestelde huishoudelijke reglementen, een en ander zolang [gedaagde] haar eigendomsrecht of zakelijk genotsrecht ter zake van dit perceel niet heeft overgedragen. Ook de vorderingen sub 2.c en d zullen worden toegewezen, zij het niet als contributie maar als het voor rekening van [gedaagde] komende evenredige deel van de lasten van het gemeenschappelijke perceel.
10. De door Eigenarenvereniging 't Zuiderland gevorderde boete moet worden afgewezen, reeds omdat [gedaagde] haar lidmaatschap terecht heeft opgezegd en zij de jaarlijkse bedragen ad € 380,-- over 2004 en 2005 niet als contributie verschuldigd was. Ten slotte zijn ook de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar. Dat die kosten zijn gemaakt heeft [gedaagde] betwist. Het had op de weg van Eigenarenvereniging 't Zuiderland gelegen te stellen welke werkzaamheden zijn verricht en welke kosten daarmee gemoeid zouden zijn geweest waarvoor een proceskostenveroordeling geen vergoeding pleegt in te sluiten. Dat heeft zij niet gedaan.
11. Aangezien de partijen over en weer op enige punten in het ongelijk zijn gesteld zullen de kosten van deze procedure tussen hen worden gecompenseerd.
De beslissing
De rechtbank
verklaart voor recht dat [gedaagde] ten aanzien van het perceel met [perc.nr.] deelgenoot is in de gemeenschap en dat zij zich met betrekking tot dit perceel dient te houden aan alle eigenaarsverplichtingen die voortvloeien uit de statuten van Eigenarenvereniging 't Zuiderland en de door laatstgenoemde vastgestelde huishoudelijke reglementen, een en ander zolang [gedaagde] haar eigendomsrecht of zakelijk genotsrecht ter zake van dit perceel niet heeft overgedragen,
veroordeelt [gedaagde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Eigenarenvereniging 't Zuiderland te betalen € 760,-- (zevenhonderdzestig euro), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 380,-- vanaf 1 januari 2004 en te vermeerderen met de wettelijke rente over € 760,-- vanaf 1 januari 2005, tot aan de dag van volledige betaling,
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij haar eigen kosten draagt,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.D.A. den Tonkelaar en in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2007.