Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 149135 / HA ZA 06-2187
Vonnis van 9 mei 2007
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. I.J.G.H. Hage,
advocaat mr. M. Wildekamp te [woonplaats],
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. T.J. van Veen,
advocaat mr. C.J. van Dijk te [woonplaats].
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 januari 2007
- het proces-verbaal van comparitie van 2 april 2007.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 6 februari 2006 hebben [eisers] van [gedaagden] een woning gekocht aan de [adres] te [woonplaats] voor een prijs van € 292.500,--. De woning is op 15 maart 2006 geleverd. In 2004 hebben [gedaagden] deze woning uitgebreid met een uitbouw.
2.2. In een informatieformulier met betrekking tot de woning dat voor de totstandkoming van de koopovereenkomst aan [eisers] is verstrekt, staat onder meer:
“3. Zijn er (gerepareerde of verborgen) scheuren en/of beschadigingen in/aan de vloeren, plafonds en/of wanden aanwezig? Zo ja, waar?
Keuken, z.g. krimpscheuren i.v.m. nieuwbouw, enkele vloertegels liggen los”.
2.3. Half juli 2006 hebben [eisers] een grote scheur in de muur van de uitbouw geconstateerd.
2.4. [eisers] hebben op 16 juli 2006 door bouwkundig adviesbureau [betrokkene] een bouwkundige inspectie laten verrichten betreffende de staat van de uitbouw. In de conclusie van het inspectierapport van 4 september 2006 staat onder meer:
‘Daar de aanbouw is gebouwd op zwarte grond i.p.v. op de vaste grondslag c.q. grondverbetering is de opgetreden scheurvorming verklaarbaar. Daar de grond onder de fundatie en vloer bovendien een zeer lage drukvastheid heeft is verdere scheurvorming niet denkbeeldig. Reparatie van de gebreken zonder dat de oorzaak hiervan wordt opgelost is daarom niet aan te bevelen. Om verdere verzakkingen met als gevolg doorgaande scheurvorming en schade aan leidingen te voorkomen zal de vloer en fundering grondig moeten worden aangepakt waarbij de volgende werkzaamheden worden voorgesteld:
- slopen begane grondvloer;
- grond bestaande vloer ontgraven tot onderkant fundatie;
- fundatie in gedeelten ontgraven tot de vaste laag (…);
- op de vaste laag een nieuwe fundatie maken en opmetselen tot onderzijde huidige fundatie;
- nieuw fundatie aanvullen en tussen de bestaande fundatie een bodemafsluiting maken van schoon zand;
- vrijdragende PS-isolatievloer aanbrengen inclusief druklaag en afwerkvloer.’
2.5. De kosten voor het herstel van de uitbouw zijn door aannemersbedrijf [betrokkene] in een offerte van 5 september 2006 begroot op € 56.600,99 inclusief BTW.
2.6. In de periode tussen half juli en begin september 2006 hebben [eisers] telefonisch contact gehad met [gedaagden] waarbij onder meer de fundering aan de orde is geweest.
2.7. Op 14 september 2006 hebben partijen een gesprek gevoerd over de door [eisers] geconstateerde gebreken aan de uitbouw. Bij brief van 11 oktober 2006 hebben [gedaagden] aansprakelijkheid van de hand gewezen.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vorderen samengevat - veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 56.600,99 inclusief BTW ter vergoeding van de schade terzake de hiervoor genoemde gebreken in het woonhuis, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 15 maart 2006 (datum overdracht), althans met ingang vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening, subsidiair tot betaling van de schade nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 maart 2006, met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van het geding.
3.2. Aan hun vordering leggen [eisers] ten grondslag dat [gedaagden] toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst nu de woning, althans de uitbouw, gelet op de gebrekkige staat daarvan niet beantwoordt aan de overeenkomst. Zij vorderen de schade die zij door dat toerekenbaar tekortschieten lijden, bestaande uit de herstelkosten.
3.3. [gedaagden] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [gedaagden] betwisten dat sprake is van een gebrek aan de uitbouw dat aan het normale gebruik van die uitbouw in de weg staat en waarvoor zij aansprakelijk zouden zijn. Zij betwisten ook de conclusie uit het inspectierapport dat de fundering niet deugdelijk zou zijn en dat dat de oorzaak is van de scheurvorming (en verdere verzakkingen). [gedaagden] hebben verder nog aangevoerd dat [eisers] niet binnen bekwame tijd (artikel 7:23 BW) hebben geklaagd over het vermeende gebrek aan de uitbouw zodat zij er geen beroep meer op kunnen doen dat de woning en meer in het bijzonder de uitbouw niet aan de overeenkomst beantwoordt. De rechtbank zal die laatste stelling eerst beoordelen.
4.2. Ter onderbouwing van die stelling hebben [gedaagden] het volgende aangevoerd. Eerst tijdens het telefoongesprek ergens in de periode half juli-begin september 2006 en nadien tijdens de bespreking op 14 september 2006 hebben zij vernomen van het vermeende gebrek aan de uitbouw. [eisers] waren echter al voor de totstandkoming van de koopovereenkomst bekend met het bestaan van de krimpscheuren. Daarbij komt dat daags na de overdracht op 15 maart 2006 [eisers] er door een van de buren, [betrokkene], aannemer van beroep, op zijn gewezen dat de aanbouw op zwarte grond was geplaatst. Nadien, volgens de verklaring van [eisers] ter zitting rond half juni, zouden zij er door een andere buurman, [betrokkene], op zijn gewezen dat de fundering niet deugdelijk was. Gelet op dit een en ander waren [eisers] veel eerder bekend met het vermeende gebrek aan de fundering - althans hadden zij daarmee veel eerder bekend kunnen zijn - en hadden zij dus veel eerder hierover kunnen en moeten klagen bij [gedaagden] [eisers] hebben daarentegen aangevoerd dat zij tijdig, te weten nadat zij hadden gesproken met [betrokkene] en nadat er een grote scheur was ontstaan, hebben geklaagd over het vermeende gebrek.
4.3. Artikel 7:23 BW bepaalt dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Niet in geschil is dat [eisers] met het onderzoek door [betrokkene] op 16 juli 2006 daadwerkelijk bekend zijn geraakt met de (vermeende) oorzaak van de scheurvorming, te weten een vermeend gebrek in de fundering. Met de bespreking op 14 september 2006 waar dit gebrek, zoals dit bleek uit het rapport van [betrokkene] van 4 september 2006, aan de orde is gesteld, hebben [eisers] dan ook binnen bekwame tijd nadat zij het gebrek hebben ontdekt daarover geklaagd.
4.4. Naar het oordeel van de rechtbank zijn [eisers] na de opmerking van [betrokkene] en de scheur die in juli 2006 in de uitbouw is ontstaan, voldoende voortvarend te werk gegaan door spoedig daarna telefonisch contact op te nemen met [gedaagden] (en hun makelaar), een inspectie te laten uitvoeren naar de mogelijke oorzaken van die scheur en binnen korte termijn na ontvangst van het inspectierapport de conclusies daarvan kenbaar te maken aan [gedaagden] Niet valt in te zien dat [eisers] het vermeende gebrek, uitgaande van die feiten, redelijkerwijs wezenlijk eerder hadden moeten ontdekken dan zij hebben gedaan. Uitgaande van die feiten, moet dan ook worden geoordeeld dat [eisers] binnen bekwame tijd nadat zij het gebrek redelijkerwijs hadden behoren te ontdekken over het vermeende gebrek hebben geklaagd.
4.5. [gedaagden] betogen echter, zo begrijpt de rechtbank met name uit hun stellingen ter zitting, dat [eisers] het vermeende gebrek aan de fundering eerder hadden behoren te ontdekken (en daarover dus eerder hadden moeten klagen) vanwege de al voor het sluiten van de koopovereenkomst zichtbare krimpscheuren en de opmerking die buurman [betrokkene] direct na de overdracht richting [eisers] heeft gemaakt (zie rov. 4.2.). [eisers] hebben betwist dat de krimpscheuren hen tot nader onderzoek hadden moeten brengen en dat buurman [betrokkene] de beweerde opmerking heeft gemaakt, althans dat dit vlak na de overdracht van de woning was.
4.6. Met betrekking tot de krimpscheuren in de uitbouw geldt dat die op zichzelf niet als een aanwijzing kunnen worden beschouwd die [eisers] hadden moeten aanzetten tot nader onderzoek. Deze krimpscheuren waren voor de koop van de woning immers al aanwezig en als zodanig door [gedaagden] gemeld. Zij vormden kennelijk ook voor [gedaagden] geen aanleiding om te vermoeden dat er sprake was van een ernstig gebrek dat aan het normale gebruik van de woning in de weg zou staan. Zonder nadere toelichting van [gedaagden], die ontbreekt, kunnen zij de aanwezigheid van de krimpscheuren in dit verband dan ook niet aan [eisers] tegenwerpen.
4.7. Iets anders is de gestelde opmerking van buurman [betrokkene], daags na de overdracht van de woning, dat de woning zou zijn gebouwd op zwarte grond. Vooralsnog valt niet uit te sluiten dat die opmerking, al dan niet bezien in het licht van alle omstandigheden, van een zodanig gewicht was dat deze voor [eisers] redelijkerwijs aanleiding had moeten vormen om op dat moment, rond 15 maart 2006 althans spoedig daarna, onderzoek te doen naar mogelijke gebreken aan de fundering van de uitbouw, zij die gebreken eerder redelijkerwijze hadden behoren te ontdekken en daarvan eerder kennis hadden moeten geven. Op [gedaagden] rust de bewijslast van de – door [eisers] betwiste – mededeling van buurman [betrokkene], aangezien [gedaagden] zich op de rechtsgevolgen ervan beroepen (te weten verval van het klachtrecht van [eisers] ingevolge artikel 7:23 lid 1 BW). Gelet op het voorgaande komt het daarbij in het bijzonder aan op het bewijs van de (inhoud en het moment van de) opmerking van [betrokkene] tezamen met overige relevante omstandigheden waaruit kan volgen dat [eisers] eerder onderzoek hadden moeten doen en dus eerder hadden kunnen klagen.
4.8. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. laat [gedaagden] toe tot het leveren van bewijs als bedoeld in rov. 4.7.,
5.2. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 23 mei 2007 voor uitlating door [gedaagden] of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,
5.3. bepaalt dat [gedaagden], indien zij geen bewijs door getuigen willen leveren maar wel bewijsstukken willen overleggen, die stukken direct in het geding moeten brengen,
5.4. bepaalt dat [gedaagden], indien zij getuigen willen laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op in de maanden juni tot en met augustus 2007 direct moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
5.5. bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. C.M.E. Lagarde in het paleis van justitie te Arnhem aan de Walburgstraat 2-4,
5.6. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
5.7. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M.E. Lagarde en in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2007.