Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 304645 \ CV EXPL 03-3759 \ 103jb
uitspraak van 11 mei 2007
Vonnis
in de zaak van
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting Stichting Vivare
gevestigd te Arnhem
eisende partij
gemachtigde Janssen & Janssen Gerechtsdeurwaarders
tegen
[gedaagde]
wonende te Elst
gedaagde partij
gemachtigde mr.drs. J.L. Zegelink
toevoegingsnummer 2BZ6767
in vervolg op het tussen partijen gewezen tussenvonnis van 28 januari 2005.
Partijen worden hierna Vivare en [gedaagde] genoemd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit
- het tussenvonnis;
- de akte van [gedaagde] van 1 april 2005;
- de akte van Vivare van 29 april 2005, met bijlagen;
- de akte van [gedaagde] van 3 juni 2005, met bijlagen;
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 25 oktober 2005;
- de akte van Vivare van 4 november 2005, met bijlagen;
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 22 november 2005;
- de conclusie na enquête van Vivare;
- de antwoordconclusie na enquête van [gedaagde].
2. De verdere beoordeling
2.1. Volhard wordt bij hetgeen in het tussenvonnis is overwogen, behoudens voor zover daarop in het hierna volgende uitdrukkelijk wordt teruggekomen.
2.2. In het tussenvonnis zijn de volgende bewijsopdrachten verstrekt:
"(…) draagt [gedaagde] op te bewijzen dat na de door of vanwege haar bij in het kader van de oplevering van de bewuste woning verrichte werkzaamheden twee opzichters van Vivare hebben verklaard dat de werkzaamheden perfect waren geschied en hun goedkeuring konden wegdragen, met uitzondering van de tuin, waaraan wel nog iets gedaan moest worden;
en, spoedshalve, draagt Vivare op te bewijzen dat de door haar in haar opgave vermelde werkzaamheden alle noodzakelijk waren met het oog op herstel van de woning in goede staat en dat daarmee een bedrag gemoeid is geweest van € 10.579,79 (…)";
2.3. [gedaagde] heeft in verband met de aan haar verstrekte bewijsopdracht de getuigen [getuige A], [getuige B], [getuige C], [getuige D] als getuigen doen horen. Vivare heeft aangegeven de verklaring van de getuigen [getuige A] en [getuige D] mede als afgelegd in de contra-enquête te beschouwen.
Vivare heeft voor wat betreft de aan haar verstrekte bewijsopdracht verwezen naar de verklaring van de getuigen [getuige A] en [getuige D] en de bij akten van 29 april 2005 en 4 november 2005 overgelegde stukken (waaronder facturen, specificaties en kopieën van foto's.
2.4. De getuige [getuige A] heeft als volgt verklaard:
"(…) Op vragen van de heer [X]:
Ik heb destijds de voorinspectie uitgevoerd samen met de heer [Y]. Wij hebben alle herstelwerkzaamheden die wij nodig vonden op het formulier vermeld en daarbij de herstelkosten geschat. In de woning waren nogal wat zaken bouwkundig gewijzigd. Als die niet zouden worden overgenomen door een opvolgend huurder, zouden die zaken verwijderd moeten worden en dat leidde dan weer vanzelf tot andere noodzakelijke herstelwerkzaamheden. Als voorbeeld geef ik u dat als het balkenplafond eruit moest, je houten schroten of steenstrips tekort kwam en die dus ook weer verwijderd moesten worden. Op het formulier is door ons aangegeven dat alle wijzigingen die waren aangebracht niet voor overname in aanmerking kwamen. Kennelijk vonden wij de bouwkundige staat daarvoor te slecht.
Bij de voorinspectie heb ik met mevrouw [gedaagde] de hele lijst doorgenomen en aangegeven wat wel en niet mocht blijven zitten. De hele procedure van oplevering van de woning is met haar doorgenomen en aan haar uitgelegd.
Aan de hand van de lijsten die zijn opgemaakt en de foto’s kunt u zien dat er in de keuken, de woonkamer en de douche nogal wat zaken waren gewijzigd en aangepast en dat die wijzigingen en aanpassingen niet voldeden aan de standaard van Vivare. Ik heb beslist niet gezegd bij de vooropname dat alles in orde was.
De kosten op het formulier zijn geschat door ons. De werkelijke kosten bleken in de praktijk veel hoger te liggen dan ingeschat. Mijn collega is bij de eindinspectie nog teruggeweest en heeft aan mevrouw [gedaagde] voorgelegd of het gezien de kosten wel verstandig was om te verhuizen. [gedaagde] bleef bij haar voornemen om te verhuizen.
Op vragen van mr. [Z]:
Voor de voorinspectie hebben we een afspraak gemaakt met [gedaagde]. Bij het bezoek heb ik een algemeen verhaal gehouden over de mutatieprocedure. Ik heb aangegeven wat uit de woning verwijderd moest worden en haar de hele procedure uitgelegd. Ik heb ook meteen aangegeven wat de geschatte herstelkosten waren. Bij de eerste opname heb ik kruisjes gezet in de betreffende kolommen en zijn de bedragen op de lijst vermeld. De “vinkjes” zijn waarschijnlijk later door mijn collega [getuige D] bij de eindinspectie op de lijst gezet. Ik ben niet bij de eindcontrole geweest. Voorzover ik weet hadden we bij Vivare geen vaste tekens of symbolen die we op de formulieren vermeldden. Ik weet niet of Vivare geprobeerd heeft zaken door een opvolgend huurder te laten overnemen. Ik vond de staat van de woning zodanig dat de wijzigingen en aanpassingen wat mij betreft niet voor overname in aanmerking kwamen.
Ik heb mijn collega [Y] bij de opname begeleid en geïnstrueerd. Hij zou ook bij de eindinspectie aanwezig zijn. Normaal hield ik mij ook bezig met de fase van de herstelwerkzaamheden. Vanwege een functiewijziging is dit hier niet het geval geweest.
Op vragen van mr. Bartelds:
Ik weet niet meer wat [gedaagde] zei bij de vooropname naar aanleiding van de lijst. Het commentaar van de huurder bij gelegenheid van een opname wordt niet genoteerd op het opnameformulier. Op het opnameformulier staat in de linker benedenhoek een tekst die wij altijd voorlezen aan de huurder en ik neem aan dat dat hier ook gebeurd is. De huurder wordt erop gewezen die tekst goed te lezen.
Naar aanleiding van de foto’s van de keuken merk ik op dat wij de inbouwapparatuur niet wilden accepteren, omdat wij dan ook als verhuurder voor die apparatuur moeten instaan. Op de plek van de bar stond vroeger een glazen pui. Er zijn 148 van deze huizen in ons bestand en in de huizen waarin ik ben geweest was in de meeste gevallen geen glazen pui meer aanwezig. Ik kan nu niet meer aangeven wat er mis was met de plavuizen in de keuken. Vivare staat het aanbrengen van steenstrips wel toe, maar in dit geval zullen ze wel niet goed zijn aangebracht. Het balkenplafond in de keuken zat niet strak tegen het plafond aan. Ik kan nu niet meer zeggen wat er mis was met het elektra in de keuken.
Naar aanleiding van de foto’s van het toilet merk ik op dat de schroten om het fonteintje heen zijn gemaakt en niet netjes zijn afgewerkt. Er is verder om de toiletpot heen getegeld en dat hoort ook niet zo.
Naar aanleiding van de foto’s van de badkamer merk ik op dat de tegels los zaten en dat er stopcontacten waren ingetegeld en deels los hingen.
Naar aanleiding van de foto’s van de woonkamer merk ik op dat er een schuifpui was die er niet hoorde te staan. Ik weet niet meer precies wat er met de plavuizen mis was, maar als ze goed waren geweest had ik ze niet op de lijst gezet.
In de schouw zat een elektrische haard en de schouw was niet technisch op een juiste manier aangebracht. Het balkenplafond hing hier ook niet goed. Als je hier de balken weghaalde, kwam je metselwerk van de schouw tekort en als je de schouw weghaalde, kwam je weer plavuizen tekort. Mr. [Z] vraagt mij of de enige oplossing dan was om die balken te verwijderen. Ik antwoord daarop dat het mogelijk was geweest om een plaat ertussen te maken of de balken aan te helen. Ik weet niet meer precies waarom gekozen is voor verwijderen van de balken, maar ik denk vanwege mijn technisch oordeel over de staat ervan.
Het sierpleister in de hal moest eraf, maar ik kan nu niet meer zeggen waarom.
In de voortuin mogen struiken niet hoger zijn dan 1 meter en dat was hier wel het geval. In de achtertuin bevond zich een boom die in een slechte staat van onderhoud verkeerde en te dicht op de erfafscheiding stond. Ik weet niet of er overlastmeldingen zijn geweest met betrekking tot deze boom.
Naar aanleiding van foto’s van de douche merk ik op dat de betegeling bij het ligbad deels niet volledig was. Verder waren schakelaars ingetegeld en liep er een elektrische leiding over het plafond. Ik kan aan de hand van de foto niet zeggen dat het een elektrische leiding is, maar gelet op het feit dat de leiding vanaf het lichtpunt komt twijfel ik er niet aan dat het een elektrische leiding is. Wij maken zo de leidingen beslist niet. Het voegwerk van de tegels was onregelmatig. Normaal gesproken is de douche tot 1.80 meter betegeld. Hier is door de bewoner tot aan het plafond betegeld. Daar bestaat op zich geen bezwaar tegen, maar dan moet het wel netjes gebeuren en dat was hier niet het geval. Verder hing er in de douche elektra los.
Op vragen van de heer [X]:
Standaard waren in de woningen van Vivare altijd dezelfde keukenblokken aanwezig. Dat betrof een aanrecht van 1.70 meter met een roestvrijstalen blad en drie keukenkastjes erboven.
Op vragen van mr. [Z]:
Als wij deze woning hadden willen renoveren hadden wij de douche ook tot aan het plafond betegeld. Gelet op de staat van de douche zou ik geadviseerd hebben de douche te renoveren.
Ik weet niet wat Vivare aan onderhoud aan de woning heeft gedaan tijdens de huurperiode.
Van mevrouw [gedaagde] heb ik destijds begrepen dat er een brandje in de gang was geweest en dat Vivare daarna schroten in de gang heeft aangebracht op de wand en het plafond. Ik weet niet of dat ook in de wc zou zijn gebeurd (…)"
2.5. De getuige [getuige B] heeft verklaard:
"(…) Op vragen van mr. [Z]:
Mevrouw [gedaagde] is mijn ex-vrouw. Ik heb zelf ook in de bewuste woning gewoond. In de loop der jaren zijn er ook door mij de nodige zaken in de woning gewijzigd, maar dat is al lang geleden. Vivare heeft nooit enig onderhoud binnen in de woning verricht.
Ik ben niet bij de voorinspectie geweest.
Ik heb meegeholpen bij het verrichten van de herstelwerkzaamheden die Vivare nodig vond. Mijn ex-vrouw had mij gevraagd dat te doen. Als die werkzaamheden niet zouden gebeuren, zou Vivare ze laten verrichten op kosten van mijn ex-vrouw. Ik begreep dat alles eruit moest: tegels, vloer, plavuizen etcetera. Die tegels en plavuizen zaten helemaal niet los. Ik heb ze er nota bene met een klophamer uit moeten halen.
Bij de eindoplevering moest alles ruw en kaal zijn. De tegels en plavuizen en schroten moesten eraf. Dat er eventueel naden van de beitel zichtbaar zouden zijn was niet van belang, want de woning werd toch gerenoveerd, zo zei Vivare. De woning was volgens de opzichters van Vivare perfect in orde. Ze hadden niet verwacht dat de werkzaamheden zo snel klaar zouden zijn. Ze zijn de hele woning doorgelopen. Buiten waren de werkzaamheden nog niet klaar, maar als dat wel het geval zou zijn zou men de vrijbrief geven. Dan was alles in orde. Buiten moest nog rommel opgeruimd worden en de vijver en de schutting moesten nog worden verwijderd. Een gammel konijnenhokje mocht wel blijven staan, gek genoeg. Voor die werkzaamheden buiten hebben we nog een week genomen en voor die week is ook nog huur betaald. Ik neem aan dat dat door mijn ex-vrouw is geregeld.
Ik heb niet gezien of de opzichter op het eindrapport heeft geschreven dat de woning in perfecte staat was. We zouden als werkzaamheden buiten klaar waren, schriftelijk een bevestiging krijgen dat alles in orde was, maar die bevestiging is nooit gekomen.
Op vragen van de kantonrechter:
Ik heb ook herstelwerkzaamheden in de woning verricht en niet alleen zaken gesloopt. Zo heb ik onder andere gaten in duroxblokken gedicht en gesausd. Ik heb ook hier en daar elektra vastgezet, maar niet echt elektra hersteld.
Ik weet niet of mijn ex-vrouw bij de eindopname een formulier heeft getekend (…)"
2.6. De getuige [getuige C] heeft verklaard:
"(…) Op vragen van mr. [Z]:
Ik ben niet bij de vooropname geweest. Ik heb wel geholpen bij alle werkzaamheden in de woning. Mijn vader en mijn zwager [naam] hielpen ook mee. Mijn vader had mij gevraagd te helpen. U vraagt mij wat die werkzaamheden inhielden. Alles moest eruit: steenstrips, vloeren, de badkamer. Er hoefde niets terug in, want de woning zou toch gerenoveerd worden. De opzichter zei bij de eindopname nog dat de voegen die waren ontstaan door het breekwerk, geen probleem waren want er zou toch gerenoveerd worden. Ik ben dus bij die eindopname aanwezig geweest. De opzichter zei letterlijk: “zo zo, maar hier is gewerkt”. We waren ook de hele kerstvakantie druk geweest. Met uitzondering van de tuin werd alles goedgekeurd. Dat heeft die opzichter letterlijk zo gezegd. In de tuin moesten nog grind verwijderd worden, een paar tegels en een schutting. We hebben daar nog een week voor nodig gehad en na het eind van die week was de hele tuin leeg, op het konijnenhok na dat mocht blijven staan.
Ik heb met elektra niets gedaan in de woning. De opzichter heeft daar ook niets over gezegd. Hij zei alleen dat alles in orde was.
Ik heb niet gezien hoe de opzichter op het formulier heeft ingevuld dat alles in orde was.
Mijn vader heeft tegen mij gezegd dat hij de ene week die we extra nodig hadden aan huur heeft betaald, maar ik ben daar natuurlijk niet zelf bij geweest (…)"
2.7. De getuige [getuige D] heeft verklaard:
"(…) Op vragen van de heer [naam]:
Ik ben niet bij de voorinspectie geweest, wel bij de eindinspectie. Ik ben met [gedaagde] de woning doorgelopen. Ik heb gekeken of de werkzaamheden die op de voorinspectie waren vermeld waren verricht. Ik trof een praktisch casco woning aan. Ik zei tegen [gedaagde] dat ik kon zien dat ze haar best had gedaan en dat ik er nog op zou terugkomen.Ik was net een half jaar in dienst en had zoiets nog nooit meegemaakt. Wat [gedaagde] had gedaan was verwijderen wat verwijderd moest worden, maar vervolgens was er geen herstel gepleegd. Naderhand is een ingebrekestelling gestuurd. Ik heb niet tegen [gedaagde] gezegd dat ik de staat van de woning goedkeurde. De woning was geheel gestript. Het keukenblok, toilet en de douche waren compleet verwijderd. De kosten van het opnieuw aanbrengen zijn in rekening gebracht met verrekening van nieuw voor oud.
Bij de eindinspectie was er nog wat puin aanwezig en de tuin was nog niet klaar. We hebben toen een nieuwe afspraak gemaakt en in de tussentijd hebben zij het puin verwijderd en de tuin in orde gemaakt. Ik heb begrepen dat de facturen bij akte zijn overgelegd. De werkelijke kosten voor herstel waren ongeveer € 30.000,00, maar er is maar een deel in rekening gebracht bij [gedaagde]. Bij de akte bevindt zich een formulier waar boven staat "mutatiewerkzaamheden". De werkzaamheden waar bij staat "voorziening 500" zijn de werkzaamheden waarvan de kosten voor rekening van [gedaagde] zijn gebracht. De kantonrechter vraagt mij of de schroten in de hal en het toilet nog verwijderd moesten worden. Nu ik de foto's zie kan ik u zeggen dat dat inderdaad het geval was. De steenstrips waren wel door [gedaagde] verwijderd, maar de wanden waren niet hersteld. Ik weet niet of mijn collega bij de voorinspectie tegen [gedaagde] heeft gezegd dat ze die wanden ook moest herstellen na het verwijderen van de steenstrips. De brief van 24 januari 2003 die bij de dagvaarding zit is de brief waarbij [gedaagde] in gebreke is gesteld.
Op vragen van mr. [Z]:
De heer [getuige A] heef de voorinspectie gedaan. Hij was eigenlijk niet meer op onze vestiging in dienst, maar sprong even bij. Ik was pas een half jaar in dienst en had nog niet zo veel ervaring. Bij de eindinspectie had ik de beschikking over het rapport van [getuige A] van de voorinspectie. Ik heb voorafgaand aan de eindinspectie geen contact meer gehad met [getuige A].
Ten tijde van de eindinspectie was [gedaagde] nog bezig met het opruimen van de tuin. Daar had ze nog een paar dagen voor nodig en ik heb haar daarvoor toestemming gegeven. Ik heb haar niet meer tijd gegeven om de wonig te herstellen. Ik trof een casco woning aan. [gedaagde] overhandigde mij de sleutels en ik nam aan dat zij met de werkzaamheden in de woning klaar was. Ik heb toen gezegd dat ik kon zien dat ze hard gewerkt had en dat ik er nog op zou terugkomen. Ik heb niet gezegd dat ze verder niks meer hoefde te doen. [gedaagde] gaf ook niet aan dat ze nog meer of andere werkzaamheden in de woning wilde doen. Ze gaf alleen aan dat er in de tuin nog wat moest gebeuren en daarover hebben we een afspraak gemaakt. Ik heb bij de eindinspectie niet tegen [gedaagde] gezegd dat ik vond dat zij in de woning nog bepaalde zaken moest herstellen.
Op het formulier heb ik vinkjes gezet achter die posten waarvan ik vond dat [gedaagde] daaraan voldaan had voor wat betreft het verwijderen van de zaken die verwijderd moesten worden. Het herstel moest echter ook nog gebeuren. Ik heb die vinkjes gezet in de kolom "kosten herstel voor rekening vertrekkende huurder na einde huurovereenkomst".
Op vragen van de kantonrechter:
Er waren vooraf geen plannen voor renovatie van deze woning. De woning maakte ook geen deel uit van een blok woningen dat gerenoveerd zou gaan worden. Door de staat waarin de woning werd aangetroffen was renovatie nodig (…)"
2.8. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] niet geslaagd is in het leveren van het haar opgedragen bewijs. De verklaringen van de beide getuigen [B en C] leggen tegenover de verklaring van de getuige [getuige D] onvoldoende gewicht in de schaal. Hierbij zijn de volgende factoren van belang:
- Getuige [getuige D], die de eindinspectie van de woning heeft verricht, heeft expliciet ontkend dat hij tegen [gedaagde] gezegd heeft dat de staat van de woning in orde werd bevonden.
- Uit het bij dagvaarding overgelegde eindinspectierapport blijkt ook niet dat de staat van de woning in orde werd bevonden door [getuige D]. Er wordt immers expliciet aangegeven ten aanzien van welke posten de kosten van herstel voor rekening van [gedaagde] als vertrekkende huurder na eindopname (onderstreping door kantonrechter) werden gebracht. [gedaagde] heeft het formulier, waarop dit stond vermeld, bij de eindopname ook ondertekend. Dat [getuige D] met de door hem gebruikte wijze van afvinken zou hebben willen aangeven dat de staat van de woning met betrekking tot de afgevinkte posten akkoord werd bevonden, zoals [gedaagde] bij antwoordconclusie na enquête heeft bepleit, blijkt uit niets en is, mede gezien de inhoud van de getuigenverklaring van [getuige D], ook onaannemelijk.
- Uit de bij akte van 4 november 2005 door Vivare in het geding gebrachte foto's van de toestand van de woning bij de eindinspectie blijkt dat de woning door [gedaagde] als het ware geheel "gestript" was, of, zoals de getuige [getuige D] heeft verklaard "casco" was. Zo ontbraken onder andere wandtegels, sanitair en keukenblok. Niet aannemelijk is, mede gezien de verklaring van de getuige [getuige D] dat er (in tegenstelling tot hetgeen door [gedaagde] wordt beweerd) geen sprake was van een voorgenomen renovatie, dat [getuige D] namens Vivare met deze casco-staat van de woning en het achterwege blijven van herstel door [gedaagde] akkoord zou zijn gegaan. Voorzienbaar was immers, Vivare had dat al bij brief van 26 november 2002 aan [gedaagde] kenbaar gemaakt, dat met het herstel hoge kosten gemoeid zouden zijn.
2.9. Nu [gedaagde] niet geslaagd is in het leveren van het haar opgedragen bewijs komt de vraag aan de orde of zij voldaan heeft aan de (ingevolge artikel 7A:1599 BW op [gedaagde] rustende) verplichting om de woning in goede staat op te leveren. De kantonrechter is van oordeel dat aannemelijk is dat zij niet aan die verplichting heeft voldaan en overweegt daartoe het volgende:
2.9.1. In het bij dagvaarding overgelegde rapport van de vooropname, waarbij [gedaagde] aanwezig is geweest, wordt duidelijk aangegeven welke zaken door [gedaagde] uit de woning moesten worden verwijderd, welke herstelwerkzaamheden zij moest verrichten en welke herstelkosten voor haar zouden zijn indien zij zelf niet voor dat herstel zou zorgen. Verder vermeldt het inspectierapport:
"(…) De huurder verklaart hierbij dat alle werkzaamheden op dit formulier, waarbij is aangegeven dat de kosten van herstel voor rekening van huurder zijn, door hem/haar zullen worden hersteld voor zijn/haar vertrek, doch uiterlijk voor de (huur)beëindigingsdatum (…)"
[gedaagde] heeft dat rapport van vooropname zelf ook ondertekend, waarmee het inspectierapport het karakter van een overeenkomst van oplevering heeft gekregen. In beginsel mag Vivare [gedaagde] aan deze overeenkomst houden, behoudens voor zover er posten in de inspectierapporten zijn opgenomen, waarvan aannemelijk is dat die, onder meer omdat het geen door [gedaagde] aangebrachte veranderingen aan het voormalige gehuurde betreft, ten onrechte in de lijst zijn opgenomen.
2.9.2. [gedaagde] heeft betoogd dat zij de hiervoor vermelde clausule niet heeft kunnen lezen voordat zij het inspectierapport tekende en dat zij ervan mocht uitgaan dat kon volstaan met het verwijderen van de door Vivare aangegeven en door haar in de woning aangebrachte zaken/voorzieningen.
Dit betoog gaat niet op. In de brief van 26 november 2002 van Vivare aan [gedaagde], overgelegd bij dagvaarding, wordt onder meer vermeld:
"(…) De constateringen van de heer [getuige A] zijn vastgelegd in de opnamestaat. Naar aanleiding hiervan spraken wij u later vandaag op ons kantoor. Wij hebben u er op gewezen dat de werkzaamheden die u in uw huidige woning moet verrichten uitermate omvangrijk zijn. De kosten voor herstel, wanneer wij het voor u moeten doen, zijn ook vastgelegd in de opnamestaat en bedragen ruim € 12.800,00. De opnamestaat heeft u reeds in uw bezit.
Wij hebben u de mogelijkheid gegeven om, zonder verdere kosten, alsnog af te zien van de woning aan [adres] (naar welke woning [gedaagde] zou gaan verhuizen/toevoeging kantonrechter) en een eventuele verhuizing door te schuiven naar de toekomst. Zodoende krijgt u de mogelijkheid om uw huidige woning eerst op orde te brengen.
U heeft aangegeven van dit aanbod geen gebruik te willen maken. De huuropzegging blijft dan ook gehandhaafd met ingang van 23 december 2002. Wanneer u, zoals u heeft aangegeven, deze datum wilt opschuiven naar januari moet u dit, zo spoedig mogelijk, schriftelijk bij ons aanvragen.
Wij attenderen u er nogmaals op dat u als huurder verantwoordelijk bent voor een tijdige en correcte oplevering van uw opgezegde woning (…)"
Met deze brief, in combinatie met de inhoud van het inspectierapport van de vooropname, moet voor [gedaagde] duidelijk zijn geweest dat zij niet kon volstaan met het slopen van de door haar aangebrachte zaken, maar dat zij ook herstel moest plegen. Uit niets blijkt verder dat [gedaagde] tegen de inhoud van deze brief heeft geprotesteerd. Pas veel later, namelijk in het stadium dat de incassogemachtigde van Vivare haar aansprak ter zake van de herstelkosten, heeft [gedaagde] (bij brief van 8 mei 2003) tegen die kosten protest aangetekend. Het moet er daarom voor worden gehouden dat zij met de haar opgedragen werkzaamheden heeft ingestemd. Zij dient daarom in beginsel ook de kosten van herstelwerkzaamheden die zij ten onrechte niet heeft verricht te betalen.
2.9.3. Voor zover [gedaagde] heeft willen betogen dat zij op grond van de inhoud van de brief van Vivare aan haar van 25 maart 2002 (geschreven naar aanleiding van de echtscheiding tussen de heer [getuige B] en [gedaagde]), welke brief bij dagvaarding is overgelegd, mocht aannemen dat zij niet voor herstel, maar alleen voor verwijdering van zaken uit de woning moest zorgen, faalt ook dat betoog. In die brief, met een opsomming van zaken die [gedaagde] bij een eventueel vertrek uit de woning zou moeten verwijderen en herstellen, wordt letterlijk vermeld:
"(…) De genoemde zaken moet u bij het verlaten van de woning geheel verwijderen en de wanden, plafonds en vloeren in goede staat opleveren (…)"
Dat herstel van haar werd verwacht is op grond van de inhoud van die brief volstrekt helder. Van een door Vivare in het leven geroepen en voor haar rekening komend misverstand is geen sprake. [gedaagde] wist of kon destijds al (ruim voor de opzegging van het gehuurde) precies weten wat er van haar werd verwacht voor het geval zij het gehuurde zou verlaten.
2.9.4. [gedaagde] heeft verder, zakelijk weergegeven, betoogd dat Vivare in redelijkheid niet tot het opdragen van de verwijdering van de door [gedaagde] in de woning aangebrachte veranderingen had mogen besluiten en dat zij, nu zij dat wel heeft gedaan, zelf de kosten van herstel moet dragen.
De kantonrechter overweegt, voor zover nog van belang gelet op hetgeen onder 2.9.1. is overwogen over de overeenkomst van oplevering die geacht moet worden tot stand te zijn gekomen, op dit punt het volgende.
Uit de stukken blijkt dat de door [gedaagde] in het gehuurde aangebrachte veranderingen (waarvan Vivare verwijdering eiste) onder meer betrekking hadden op: steenstrips, een balkenplafond, een (namaak)schouw, plavuizen, schrootjeswanden, sierpleister, een schuifpui en sanitair. De kantonrechter acht dit geen duurzame verbeteringen aan het gehuurde, waarvan zou moeten worden aangenomen dat [gedaagde] die mocht aanbrengen en dat [gedaagde] die niet hoefde te verwijderen. Vivare mocht daarom verlangen dat [gedaagde] die veranderingen ongedaan zou maken en dat zij de eventuele schade, die als gevolg van de ongedaanmaking zou ontstaan, zou herstellen.
2.9.5. [gedaagde] heeft betoogd dat zij, omdat Vivare 20 jaar lang niets heeft gedaan aan onderhoud aan de woning, zelf genoodzaakt was om de verbeteringen aan te brengen en dat het daarom in strijd met de redelijkheid en billijkheid is dat Vivare nu de kosten van verwijdering van de veranderingen en herstel bij [gedaagde] in rekening brengt.
Ook dit betoog faalt. Allereerst omdat de aangebrachte veranderingen, zoals hiervoor overwogen, geen betrekking hadden op duurzame verbeteringen aan de woning. Ten tweede omdat [gedaagde] haar betoog ten aanzien van het tekortschietende onderhoud door Vivare en de daaruit volgens haar voortvloeiende noodzaak tot het aanbrengen van verbeteringen op geen enkele manier heeft onderbouwd. Dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaarbaar zou zijn dat Vivare de kosten van herstel van het voormalige gehuurde bij [gedaagde] in rekening brengt neemt de kantonrechter daarom niet aan.
2.9.6. [gedaagde] heeft betoogd dat zij niet in verzuim is geweest. Zij is niet in de gelegenheid gesteld de gebreken te herstellen. Zij is er voorts, behalve ten aanzien van in de tuin te verrichten werkzaamheden, niet op gewezen bij de eindopname dat er nog werkzaamheden moesten gebeuren, aldus [gedaagde].
De kantonrechter verwerpt dit betoog. [gedaagde] had de huur met betrekking de woning aan [adres] opgezegd per 23 december 2002. Op 26 november 2002 heeft de vooropname plaats gevonden, waarbij aan [gedaagde] is aangegeven wat er moest gebeuren. Diezelfde dag is aan [gedaagde] een brief gestuurd waarin zij op haar verplichtingen in dit verband is gewezen. Op 30 december 2002 vond de eindopname plaats, waarbij is vastgelegd wat er volgens de controleur niet was gebeurd en wat op kosten van [gedaagde] hersteld zou gaan worden. Daarna heeft [gedaagde] uiteindelijk nog tot 13 januari 2003 de tijd gehad om werkzaamheden te verrichten. Al met al heeft [gedaagde] bijna 6 weken de tijd gehad om de herstelwerkzaamheden in orde te maken. Die hadden dan ook bij het einde van de huurovereenkomst klaar moeten zijn. Nu zij dat niet waren was [gedaagde] daarom van rechtswege in verzuim.
2.10. De omvang van de herstelkosten
2.10.1. Hetgeen onder 2.9. is overwogen brengt nog niet mee dat de gehele vordering ter zake van de herstelkosten zonder meer toewijsbaar is. Dit vanwege het feit dat [gedaagde] ook ten aanzien van het bestaan en de omvang van een aantal afzonderlijke posten gemotiveerd verweer heeft gevoerd. Op die verweren zal de kantonrechter in verband met de vraag of Vivare op haar beurt in het haar opgedragen bewijs is geslaagd hierna ingaan, waarbij (onder verwijzing naar overweging 2.9.4.) niet zal worden ingegaan op de verweren ten aanzien van de (door [gedaagde] betwiste) noodzaak van herstel.
4.10.2. Vivare heeft [gedaagde] een bedrag van € 10.579,79 aan mutatiekosten in rekening gebracht. Bij haar akte van 4 november 2005 heeft zij een formulier mutatiewerkzaamheden overgelegd. De op dat formulier met de code 500 vermelde posten hebben betrekking op de beweerde herstelkosten aan de voormalige woning van [gedaagde]. De opgesomde posten met de code 500 vormen (inclusief kosten van drie weken huurderving ad € 279,79) tesamen het hiervoor vermelde en door Vivare geclaimde bedrag. Daarnaast heeft Vivare facturen van aannemingsbedrijf Jansen & Van Ralen B.V. overgelegd. Op die facturen staan posten vermeld die betrekking hebben op werkzaamheden aan de voormalige woning van [gedaagde]. Bij de facturen bevinden zich werkopdrachten van Vivare. Verder heeft Vivare een factuur van Tuin- en plantsoenaanleg Van Ginkel overgelegd en twee facturen van Electro-technisch Installatieburo Jan Giesen B.V.. Ook op de facturen van deze bedrijven staan werkzaamheden vermeld die betrekking hebben op de voormalige woning van [gedaagde]. De kantonrechter is van oordeel dat Vivare met deze stukken in elk geval aannemelijk heeft gemaakt dat zij aan werkzaamheden aan de voormalige woning van [gedaagde] na het vertrek van [gedaagde] uit de woning het door haar geclaimde bedrag heeft uitgegeven.
2.10.3. De vraag is vervolgens of zij alle opgevoerde posten kan doorbelasten. Van de hierna vanaf 2.10.4. te bespreken posten is de kantonrechter van oordeel dat dat niet het geval is.
De overige posten komen,
- gezien de overgelegde facturen, werkopdrachten en de lijst "mutatiewerkzaamheden,
- gezien hetgeen onder 2.9. is overwogen
- en gelet op het feit dat de woning, zoals onder 2.8. overwogen, als het ware in "casco
staat" was gebracht door [gedaagde] maar niet was hersteld,
wel voor vergoeding in aanmerking. Van de werkzaamheden waarop deze posten betrekking hebben is de kantonrechter van oordeel dat aannemelijk is gemaakt dat zij daadwerkelijk noodzakelijk waren en ook zijn verricht.
Daar waar [gedaagde] heeft betoogd dat uit de bij de dagvaarding gevoegde specificatie van de vordering ten aanzien van een aantal posten blijkt dat de werkzaamheden voltooid waren, de kantonrechter dit betoog niet kan volgen. Uit de specificatie blijkt dit namelijk niet.
2.10.4. [gedaagde] heeft betoogd dat Vivare na een brand in het voormalige gehuurde in 1983 de hal en de WC in opdracht van Vivare zijn opgeknapt. Zij stelt de hal en de WC te hebben achtergelaten in de staat waarin Vivare die in 1983 zelf heeft gebracht. De schroten in de gang en de WC en het Chinese sierpleister zijn door Vivare zelf aangebracht, aldus [gedaagde].
Vivare heeft ter comparitie aangevoerd dat zij er niet van op de hoogte is dat de schroten in de gang en de WC door haar zelf zijn aangebracht in 1983. Zij heeft verder opgemerkt dat zij niet met zekerheid kan stellen dat het sierpleister niet door haar zelf is aangebracht.
De kantonrechter is van oordeel dat Vivare het gemotiveerde verweer van [gedaagde] onvoldoende heeft weersproken. De op de schroten en het pleisterwerk in de WC en hal betrekking hebbende posten (in totaal € 600,00) komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking. Deze posten zijn ten onrechte opgenomen in de inspectierapporten, omdat het hier niet door [gedaagde] aangebrachte veranderingen betreft.
2.10.5. [gedaagde] heeft betoogd dat zij alle sleutels heeft ingeleverd en dat haar van een inventarislijst niets bekend is. Vivare is hier niet op ingegaan.
Het enkele feit dat deze post op de voor akkoord door [gedaagde] ondertekende inspectielijst staat betekent in dit geval nog niet dat de post daarom toewijsbaar is. De post komt niet terug in de facturen die door Vivare zijn overgelegd, terwijl verder ook niet van enige correspondentie op dit punt is gebleken. Gesteld noch gebleken is verder dat de sloten vervangen moesten worden, wat wel voor de hand had gelegen als [gedaagde] inderdaad de sleutels niet had ingeleverd. Deze vordering met betrekking tot deze schadepost ad € 10,00 zal daarom worden afgewezen.
2.10.6. [gedaagde] heeft aangevoerd dat uit niets blijkt dat [gedaagde] niet de gaatjes in de muren had dicht gemaakt. Vivare is hier niet op ingegaan.
De kantonrechter heeft geconstateerd dat op geen van de werkopdrachten en facturen werkzaamheden staan vermeld die betrekking hebben op deze post en zal de op deze post betrekking hebbende vordering van € 50,00 afwijzen nu niet gebleken is dat deze herstelwerkzaamheden op kosten van Vivare inderdaad hebben plaats gevonden.
2.10.7. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij de bomen niet heeft geplant en dus ook niet gehouden is die te verwijderen. Zij betoogt verder dat de kosten onredelijk hoog zijn.
Vivare is ook hier niet op ingegaan.
De kantonrechter zal de vordering ad in totaal € 400,00 die op deze post betrekking heeft afwijzen, nu niet vast staat dat vink de bomen heeft geplant en evenmin dat verwijdering van die bomen noodzakelijk was.
2.10.8. Het voorgaande leidt ertoe dat in totaal een bedrag van € 1.060,00 aan schadeposten niet zal worden toegewezen en de overige schadeposten wel.
4.11. Vivare heeft verder € 91,00 huur december 2002, € 93,26 ter zake van "verlaten einddatum", € 279,79 ter zake van "verlaten einddatum" en in totaal € 30,00 aan aanmaningskosten gevorderd.
[gedaagde] heeft ten aanzien van de post van € 93,26 betoogd dat de ex-partner van haar, de heer [getuige B] dit bedrag contant heeft voldaan aan Vivare. [getuige B] heeft, daarnaar als getuige gevraagd, echter verklaard dat hij aannam dat [gedaagde] dat had geregeld. Van enig bewijs van betaling is verder niet gebleken. Het betoog van [gedaagde] wordt daarom verworpen en de vordering van Vivare op dit punt toegewezen.
Hetzelfde geldt voor de door [gedaagde] betwiste post van € 91,00. [gedaagde] stelt dat bedrag te hebben betaald, maar heeft voor die stelling geen enkel bewijs bijgebracht. Ook deze vordering zal daarom worden toegewezen.
Voor wat betreft de post van € 279,79 heeft Vivare aangevoerd dat zij in verband met de aan de woning noodzakelijke werkzaamheden de woning 21 dagen niet heeft kunnen verhuren en er dus sprake is van huurderving.
[gedaagde] heeft deze vordering betwist. Allereerst omdat de woning wel naar behoren is opgeleverd. Ten tweede omdat uit niets blijkt dat de woning 21 dagen niet verhuurd kon worden. Verder wijst zij erop dat een woning van deze leeftijd en na zodanig lange bewoning altijd enigszins opgeknapt moet worden en dat daarvoor dus tijd nodig zal zijn geweest. De woning kon dus in elk geval niet meteen worden doorverhuurd. Ten slotte merkt [gedaagde] op dat in het bedrag aan mutatieschade deze zelfde post al is opgenomen en Vivare het bedrag dus twee keer vordert.
De kantonrechter is van oordeel dat van Vivare had mogen worden verwacht dat zij gemotiveerd ingegaan was op het verweer van [gedaagde]. Dat heeft zij niet gedaan. Nu is niet helder hoeveel tijd precies gemoeid was met het opknappen van de woning in verband met het niet goed opleveren daarvan door [gedaagde] en hoeveel tijd in elk geval, ook al had [gedaagde] de woning wel goed opgeleverd, gemoeid zou zijn geweest met het verhuurklaar maken van die woning voor de opvolgend huurder. Dat in elk geval werkzaamheden nodig zouden zijn geweest is, zo oordeelt de kantonrechter met [gedaagde], aannemelijk gelet op de ouderdom en de langdurige bewoning van de woning. De vordering van Vivare op dit punt wordt daarom afgewezen.
De aanmaningskosten zullen, in tegenstelling tot hetgeen [gedaagde] heeft bepleit, worden toegewezen. Er was immers wel degelijk sprake van een (relatief kleine) huurachterstand en Vivare heeft [gedaagde] daarom terecht aangemaand.
2.12. De vordering van Vivare ter zake van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.966,69 zal worden afgewezen nu Vivare onvoldoende concreet heeft aangegeven welke buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zouden zijn verricht die het in rekening brengen van dit hoge bedrag zouden rechtvaardigen.
2.13. De conclusie luidt dat [gedaagde] de volgende bedragen aan Vivare moet betalen:
- ter zake van mutatieschade (€ 10.579,79 - € 279,79 - € 1.060,00) = € 9.240,00
- ter zake huur december = € 91,00
- ter zake verlaten einddatum 19-12-02 = € 93,26
Totaal € 9.424,26.
Daarnaast dient [gedaagde] de rente vanaf de diverse vervaldata te betalen.
4.14. [gedaagde] zal, als de voor het merendeel in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten.
De beslissing
De kantonrechter
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Vivare te betalen het bedrag van € 9.424,26, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de verschillende vervaldata tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Vivare begroot op € 84,14 aan kosten dagvaarding, € 162,00 aan vast recht en € 1.125,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.I.M.W. Bartelds en in het openbaar uitgesproken op 11 mei 2007