Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 149694 / KG ZA 06-827
Vonnis in kort geding van 6 februari 2007
in de zaak van
1. [eiser],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur en advocaat mr. C. Nome te Nijmegen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur en advocaat mr. P.H.N. van Spanje te Wageningen,
Partijen zullen hierna [eiser] c.s. en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiser] c.s.
- de wijziging van eis
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] c.s. heeft op 16 juni 2005 van [gedaagde] een vrijstaande woning met ondergrond, erf, tuin en garage (hierna: de woning) aan de [adres] te [woonplaats] gekocht, kadastraal bekend als gemeente [woonplaats], sectie S nummers 1447 en 1536, voor
een prijs van € 480.000,-.
2.2. In de verkoopbrochure is – onder meer – het volgende opgenomen:
De woning is onder architectuur gebouwd in 1964, voldoet volledig aan de stijl van deze tijd en wordt door de oorspronkelijke (1e) eigenaar bewoond. Aangezien de woning enige onderhoudswerkzaamheden behoeft, vermelden wij de volgende punten:
- (…),
- het (platte) dak van de woning (Rubberoid) is circa 10 jaar geleden vervangen (gemiddelde levensduur bedraagt circa 20 jaar).
2.3. De makelaar van [gedaagde] heeft [eiser] c.s. op 17 juni 2005 een inlichtingenformulier betreffende de woning gefaxt, waarin – voor zover thans relevant –
is opgenomen:
2. Gevels
c. Zijn de gevels tijdens de bouw geïsoleerd? Ja, + dak geïsoleerd
3. Dak(en)
a. Indien er sprake is van platte daken (dus ook van uitbouwen, garages,
bergingen, etc.) hoe oud is het dak? Ja, ± 1993/1994
b. Heef u last van daklekkages (gehad)? Neen
d. Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. laten repareren? Ja
Zo ja, welk deel en wanneer? 1993/1994
2.4. Partijen hebben op 24 juni 2006 de koopovereenkomst ondertekend. De levering van de woning heeft op 1 december 2005 plaatsgevonden.
2.5. [eiser] c.s. heeft de makelaar van [gedaagde] bij brief van 28 januari 2006 – onder meer – bericht:
Tijdens het verwijderen van de plafonds heeft de aannemer geconstateerd dat er diverse vochtplekken aanwezig waren. Naar aanleiding hiervan heeft deze ons dringend geadviseerd om het dak alsnog door een specialist te laten inspecteren. Deze specialist heeft geconstateerd dat het dak in een zodanige slechte staat is dat het direct geheel vervangen dient te worden. De gehele constructie is door vocht aangetast. Tevens is geconstateerd dat het dak niet vervangen is, zoals vermeld in jullie brochure, maar dat er een nieuwe laag over de slechte constructie is heen gelegd. Hierdoor is de vochtige constructie ‘opgesloten’. De inschatting is dat hierdoor een dusdanige werking in het dak zit dat het op zeer korte termijn zal open barsten/scheuren. (…) De aannemer heeft het herstellen van het dak geraamd op € 20.000,-.
2.6. De makelaar van [gedaagde] heeft namens haar elke aansprakelijkheid afgewezen. Nadat de makelaar van [gedaagde] en [eiser] c.s. nog enige malen hadden gecorrespondeerd, heeft [eiser] c.s. op 9 april 2006 [gedaagde] schriftelijk op de hoogte gesteld van de constateringen en verzocht om een voorstel voor een kostenverdeling. [gedaagde] heeft hierop afwijzend gereageerd.
2.7. Het door [eiser] c.s. ingeschakelde dakbedekkingsbedrijf ELRO heeft op 7 september 2006 een offerte uitgebracht en de kosten voor het vernieuwen van de dakbedekking en het dakbeschot en het aanbrengen van isolatie op de daken begroot op
€ 24.850,-. Installatiebedrijf Rompelaar B.V. heeft op 21 augustus 2006 het dak geïnspecteerd en eveneens geadviseerd om de dakbedekking en het dakbeschot te vervangen.
3. Het geschil
3.1. [eiser] c.s. vordert – na een wijziging van eis – dat de voorzieningenrechter [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] c.s., bij wijze van voorschot op een uiteindelijk in een bodemprocedure/schadestaatprocedure vast te stellen schade, een bedrag van € 20.000,-, althans een door de voorzieningenrechter in redelijkheid vast te stellen bedrag, te voldoen.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De gevorderde voorziening strekt tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding is slechts dan plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling bij afweging van de belangen van partijen - aan toewijzing niet in de weg staat.
4.2. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd is de voorzieningenrechter van oordeel dat er wel sprake is van spoedeisend belang aan de zijde van [eiser] c.s. Gebleken is dat partijen (alsmede de makelaar van [gedaagde]), nadat [eiser] c.s. het beweerdelijke gebrek had geconstateerd, uitvoerig hebben gecorrespondeerd. Vervolgens heeft [eiser] c.s. een tweetal bedrijven ingeschakeld die hebben gerapporteerd over de conditie van het dak, waarna er tussen partijen, in ieder geval tussen de beide raadslieden, overleg heeft plaatsgevonden over de kwestie. Het is dan ook niet aan [eiser] c.s. te wijten dat het enige tijd heeft geduurd voordat hij deze kort gedingprocedure aanhangig heeft gemaakt.
4.3. Als meest verstrekkend verweer heeft [gedaagde] aangevoerd dat, indien er al sprake zou zijn van een gebrek zoals door [eiser] c.s. wordt gesteld, hij [gedaagde] daarop niet meer kan aanspreken, omdat hij niet eerder dan bij brief van 9 april 2006 – en derhalve vier maanden na het plaatsvinden van het notarieel transport en de feitelijke levering – , en dus niet binnen bekwame tijd, hierover heeft geklaagd.
4.4. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit verweer niet kan slagen. [eiser] c.s. heeft ter zitting aangegeven dat een aannemer hem tijdens de verbouwing van de woning in januari 2006 op het beweerdelijk gebrek heeft gewezen, hetgeen niet is betwist door [gedaagde]. [eiser] c.s. heeft vervolgens de makelaar van [gedaagde] bij brief van 28 januari 2006 hiervan op de hoogte gesteld, waarna er een briefwisseling heeft plaatsgevonden tussen beiden. De omstandigheid dat [eiser] c.s. eerst op 9 april 2006 [gedaagde] op de hoogte heeft gesteld, laat onverlet dat [eiser] c.s. reeds uitgebreid contact had gehad met de makelaar over de kwestie, waarbij van belang is dat de makelaar in zijn brieven steeds uitdrukkelijk aangaf dat hij namens zijn cliënte, [gedaagde], reageerde, hetgeen door [gedaagde] niet betwist wordt. Uit het voorgaande wordt dan ook voorshands geconcludeerd dat [eiser] c.s. tijdig heeft geklaagd.
4.5. [eiser] c.s. stelt voorts dat er sprake is van een ondeugdelijk(e) dak(constructie), waardoor de verkochte woning niet beantwoordt aan de overeenkomst. Volgens [eiser] c.s. is er sprake van non-conformiteit en wanprestatie, aangezien [gedaagde] onjuiste mededelingen heeft gedaan terwijl zij wist, althans behoorde te weten, dat het dak gebrekkig was en dat indien [gedaagde] dit wel had medegedeeld [eiser] c.s. de overeenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zou hebben gesloten. [gedaagde] heeft dit (gemotiveerd) betwist.
4.6. De voorzieningenrechter overweegt dat de koper van een bestaande woning, afhankelijk van de ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening zal moeten houden met een bepaalde mate van achterstallig onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet direct zichtbaar.
4.7. [eiser] c.s. heeft een woning gekocht die dateert van 1964 en onderhouds-werkzaamheden behoefde, hetgeen ook expliciet is opgenomen in de verkoopbrochure. De woning was immers sinds de bouw niet meer grondig verbouwd. Dit moet voor [eiser] c.s. ook duidelijk en zichtbaar zijn geweest, temeer nu hij een bedrag van € 95.000,- van de koopprijs van € 575.000,- heeft af onderhandeld en uiteindelijk een prijs van € 480.000,- voor de woning heeft betaald. Vast staat dat het hier gaat om een beweerdelijk gebrek van het dak, te weten de dakbedekking en het dakbeschot, en dat niet is gebleken dat de dakconstructie, waarover [eiser] c.s. ook wel spreekt, niet in orde zou zijn. Dit blijkt ook uit de overgelegde offertes/rapporten. Een aannemer heeft de (slechte) kwaliteit/conditie van de dakbedekking, die naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende blijkt uit de foto’s behorende bij de offertes, pas ontdekt toen de badkamer door [eiser] c.s. werd verbouwd en aldaar één jaar geleden een lekkage bij een afvoerpijp in het dak werd gevonden.
4.8. Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van non-conformiteit, zoals [eiser] c.s. stelt, is van belang dat wordt vastgesteld of er ernstige gebreken bestaan die een normaal gebruik van de woning belemmeren; gebreken waarvan de verkoper, indien hij daarvan op de hoogte is, in het algemeen ook ongevraagd mededeling moet doen.
4.9. Aangezien de dakbedekking en het dakbeschot weliswaar niet in goede staat verkeren – ze zijn verouderd –, maar er geen gaten of scheuren zijn geconstateerd, enkel een aanzet daartoe, en er geen lekkages meer hebben plaatsgevonden, is onvoldoende aannemelijk geworden dat er sprake is van een ernstig gebrek zoals in 4.8. wordt bedoeld.
4.10. De voorzieningenrechter overweegt voorts dat de verkoper niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid hoeft te melden, maar als hem ernaar gevraagd wordt daarover geen onjuiste mededelingen mag doen. Dit is slechts anders indien er sprake is van een ernstig gebrek dat aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat, waarvan – zoals onder 4.9. is overwogen – hier voorshands geoordeeld geen sprake is.
4.11. [eiser] c.s. stelt zich op het standpunt dat hetgeen in de verkoopbrochure en het inlichtingenformulier is opgenomen onjuist is. De voorzieningenrechter overweegt te dien aanzien dat uit de brochure blijkt dat de desbetreffende melding op de dakbedekking ziet, aangezien er, zij het tussen haakjes, over Rubberoid wordt gesproken. Dat de melding in de brochure van de gemiddelde levensduur zonder meer een garantie voor de duur van thans acht jaar impliceert, is een conclusie die in redelijkheid niet getrokken kan worden. Derhalve kan niet zonder meer gezegd worden dat voornoemde informatie apert onjuist of misleidend is geweest, temeer omdat het gebrek eerst door een aannemer, die op het dak onderzoek heeft verricht, is ontdekt, zodat dit kennelijk geen voor de hand liggend en in het oog springend gebrek is waarvan [gedaagde] in de brochure dan wel anderszins melding had moeten maken.
4.12. Ten slotte stelt [eiser] c.s. nog dat [gedaagde] haar mededelingsplicht heeft geschonden. De voorzieningenrechter overweegt dat [gedaagde] te kennen heeft gegeven dat zij ten tijde van het aanbieden van de woning noch tijdens het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van het gebrek. Zij en wijlen haar echtgenoot hadden daarenboven in 1993/1994 de dakbedekking laten vernieuwen, althans in die veronderstelling verkeerden zij. Een bedrijf is door hen daartoe ingeschakeld. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is vooralsnog onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] en haar man niet te goeder trouw waren ten aanzien van het uitvoeren van de werkzaamheden en/of dat zij – nu niet eerder lekkages of andere problemen waren ontstaan ten aanzien van de dakbedekking – reden hadden om te twijfelen aan de deugdelijkheid en/of de kwaliteit van het vernieuwde dak en de uitgevoerde dakbedekkings-werkzaamheden. Dat [gedaagde] [eiser] c.s. al dan niet ongeclausuleerd zou hebben medegedeeld dat het dak in orde was, is vooralsnog niet aannemelijk, aangezien dit door [gedaagde] gemotiveerd wordt betwist. De stellingen van [eiser] c.s. treffen dan ook geen doel.
4.13. Gelet op het voorgaande zal de vordering tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding dan ook worden afgewezen.
4.14. [eiser] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- vast recht € 248,00
- salaris procureur 816,00
Totaal € 1.064,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vordering af,
5.2. veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.064,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.D.A. den Tonkelaar en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. B.J.M. Vermulst op 6 februari 2007.