Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/535
Uitspraakdatum: 21 augustus 2006
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Gemeente [P], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a straat 1] te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 271.050.
De tot woning verbouwde oude smederij, die aan de woning is vast gebouwd, is door verweerder als apart object aangemerkt, aangeduid als [a straat 2] NST (hierna: de oude smederij). Voor dit object heeft verweerder een waarde vastgesteld van € 203.700.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 2 december 2005 de waarde van de woning verminderd tot € 186.975 en de waarde van de oude smederij tot € 157.975.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 3 januari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 6 januari 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 juni 2006 te Arnhem.
Namens verweerder is verschenen [gemachtigde].
Eiseres is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 4 mei 2006 aan eiseres op het adres [a straat 1] te [Z], onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Eiseres is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
Aan het einde van de zitting heeft de rechtbank het onderzoek geschorst om eiseres in de gelegenheid te stellen te reageren op het proces-verbaal van de zitting en antwoord te geven op twee vragen van de rechtbank, neergelegd in de brief van 21 juni 2006, waarbij een kopie van het proces-verbaal werd gevoegd.
Eiseres heeft hierop gereageerd bij brief van 29 juni 2006. Verweerder heeft op de brief van eiseres gereageerd bij brief van 7 augustus 2006.
Beide partijen hebben toestemming gegeven om de zaak zonder nadere zitting af te doen.
2. Feiten
Eiseres en haar broer zijn gezamenlijk eigenaar van de woning en de oude smederij. Eiseres woont er met haar gezin, haar broer woont er en hun moeder woont er ook.
Eiseres en haar broer hebben de woning en de oude smederij als één geheel gekocht van hun moeder in augustus 2002 voor een bedrag van € 270.000, waarvan zij ieder de helft hebben betaald. Achtergrond van die koop was de gezondheidstoestand van moeder, die door eiseres en haar broer wordt verzorgd.
De koopsom van € 270.000 voor het geheel is vastgesteld door een makelaar, [A], die in opdracht van de moeder van eiseres en haar broer de waarde van het geheel heeft vastgesteld met als doel “het verkrijgen van inzicht in de waarde in verband met mogelijke aankoop door kinderen”. Daarbij is gewaardeerd “de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik”, alsmede de “prijs die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.”
De inhoud van de woning is ongeveer 300 m³, de inhoud van de oude smederij is ongeveer 245 m³.
De oppervlakte van het totale stuk grond waarop de woning en de oude smederij staan, is ongeveer 1800m². Het perceel met kadastraal nummer [A123], met daarop de woning, heeft een oppervlakte van ongeveer 930 m² en het perceel met kadastraal nummer [A123], met daarop de oude smederij, heeft een oppervlakte van ongeveer 920 m².
De woning is gebouwd in 1894 en heeft twee vrijstaande schuren als bijgebouw.
De oude smederij is gebouwd in 1894 en is in 1999 verbouwd tot woonruimte.
De woning en de oude smederij zijn apart afsluitbaar en beschikken ieder over een keuken, badkamer en toilet.
Er is één huisnummer voor de woning en de oude smederij tezamen. Ook is er één energieaansluiting.
De woning verkeert in slechte staat van onderhoud. De oude smederij verkeert in goede staat van onderhoud.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning en de oude smederij op de waardepeildatum. Voorts is in geschil of de woning en de oude smederij moeten worden aangemerkt als één WOZ-object, zoals eiseres betoogt, danwel als twee WOZ-objecten, zoals verweerder betoogt.
Eiseres bepleit een lagere waarde dan de twee door verweerder vastgestelde waardes. Daartoe wijst zij op het taxatierapport van makelaar [A], zoals genoemd onder de vaststaande feiten. Makelaar [A] heeft de woning en de smederij tezamen per augustus 2002 getaxeerd op € 270.000.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op [B], gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 186.975 en de waarde van de oude smederij op € 157.975 (totaal: € 344.950). Naast gegevens van de woning en de oude smederij, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Het betreft vergelijkingsobjecten voor de situatie dat moet worden uitgegaan van twee objecten (twee onder 1 kap woningen), maar ook vergelijkingsobjecten voor de situatie dat moet worden uitgegaan van één object (vrijstaande woningen). Verweerder is van mening dat beide sets vergelijkingspanden de waarde onderbouwen, zodat het niet veel uitmaakt of wordt uitgegaan van één object of van twee objecten.
In zijn brief van 7 augustus 2006 heeft verweerder voorgesteld om de waarde van de woning in verband met de slechte staat van onderhoud te verlagen met € 20.000 tot € 166.975. Het totaal komt dan uit op € 324.950.
4. Beoordeling van het geschil
Eén object of twee objecten?
Hoewel verweerder heeft aangevoerd dat het niet uitmaakt of er 1 of 2 objecten zijn, omdat in beide gevallen de vastgestelde waarde als juist kan worden onderbouwd met vergelijkingsobjecten, acht de rechtbank wel van belang om vast te stellen of er sprake is van 1 of van 2 objecten. Eiseres heeft immers een taxatierapport overgelegd dat er vanuit gaat dat sprake is van 1 object. Dit rapport moet in beginsel wel in de overwegingen worden betrokken als er inderdaad sprake zou zijn van 1 object, terwijl het niet kan meewegen als sprake is van 2 objecten.
Voor het antwoord op de vraag of de woning en de smederij tezamen als één geheel moeten gewaardeerd of als twee objecten, moet artikel 16 van de Wet WOZ worden bezien.
Volgens artikel 16 sub c van de Wet WOZ wordt een gedeelte van een eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, aangemerkt als een aparte onroerende zaak. Volgens vaste jurisprudentie is bij woningen van een dergelijk afzonderlijk gedeelte sprake indien dit gedeelte apart afsluitbaar is en eigen sanitair en kookgelegenheid heeft. Niet in geschil is dat de woning en de smederij aan deze eisen voldoen. Dit brengt mee dat het uitgangspunt is dat sprake is van twee WOZ-objecten.
In artikel 16 sub d van de Wet WOZ is echter een uitzondering opgenomen voor het geval meerdere WOZ-objecten als een samenstel kunnen aangemerkt. In dat geval wordt toch uitgegaan van één onroerende zaak en moet één waarde voor het geheel worden vastgesteld.
Een samenstel is aanwezig indien twee of meer eigendommen of afzonderlijke gedeelten daarvan, die naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen, bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn.
Niet in geschil is dat de woning en de smederij naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen. Eiseres en verweerder zijn het echter oneens over de vraag of eiseres en haar broer (die beiden eigenaar zijn van de woning en de smederij) kunnen worden aangemerkt als de gezamenlijke gebruikers van zowel de woning als de smederij.
Verweerder heeft aangevoerd dat sprake is van twee gezinnen: eiseres met haar gezin aan de ene kant en haar broer aan de andere kant. Verweerder acht aannemelijk dat eiseres de gebruiker is van de woning en dat haar broer de gebruiker is van de oude smederij.
Eiseres heeft dit bestreden. Zij heeft aangevoerd dat er sprake is van gezamenlijk gebruik.
Op verzoek van de rechtbank heeft eiseres in haar brief van 29 juni 2006 nader toegelicht hoe zij en haar broer de woning en de oude smederij gebruiken. Eiseres heeft in die brief opgemerkt dat de bestaande ruimtes zijn verdeeld. Haar broer slaapt in de oude smederij, terwijl eiseres met man en twee kinderen in de woning slaapt waar ook hun moeder een zit/slaapkamer heeft. De twee badkamers en WC’s worden volgens eisers “naar behoefte” gebruikt. Familieaangelegenheden worden in de oude smederij gehouden, omdat dit de grootste ruimte is. Voor de verzorging van hun moeder wordt de woning gebruikt door zowel de broer van eiseres als de rest van de familie. De grote woonkeuken van de woning is volgens eiseres in wezen de spil van het geheel. Voor echte privé-zaken en visites worden afspraken gemaakt, afhankelijk van de benodigde ruimte, en die afspraken worden door allen gerespecteerd. De deuren tussen de woning en de oude smederij staan bijna altijd open. Buiten is een gezamenlijk terras, een pad/parkeergelegenheid en een fruit/groentetuin die ze met zijn allen onderhouden en gebruiken. Eiseres en haar broer hebben verder ieder een stuk van 100 m2 van de tuin waarop zij hun eigen ideeën los kunnen laten, zo schrijft zij. Veranderingen binnen- of buitenshuis worden altijd in onderling overleg besloten en de vaste lasten zoals energie en water en onroerend goed belasting en kosten van onderhoud aan het huis worden betaald van een gezamenlijke rekening.
De rechtbank is op basis van de door eiseres nader verstrekte informatie van oordeel dat er in onvoldoende mate sprake is van gezamenlijk gebruik om te oordelen dat er een samenstel aanwezig is in de zin van artikel 16 sub d van de Wet WOZ. Het is wel aannemelijk dat de broer van eiseres vaak in de woning is, mede om zijn moeder te verzorgen. Ook is wel aannemelijk dat eiseres met enige regelmaat gebruik maakt van de grote ruimte in de oude smederij. Voorts is wel aannemelijk dat eiseres en haar broer een terras, een pad, de parkeergelegenheid en de groentetuin delen. Maar dat is onvoldoende om aan te nemen dat sprake is van “in gebruik zijn bij de belastingplichtige”, zoals bedoeld in artikel 16 sub d van de Wet WOZ. Eiseres en haar broer hebben immers wel ieder een deel van 100 m2 van de tuin om naar eigen inzicht in te richten en te gebruiken. Bovendien is er kennelijk wel degelijk sprake van twee gezinnen, die ieder een apart huishouden voeren. De omstandigheid dat zij de kosten van energie, water, onroerend goed belasting en onderhoud delen en dat zij gezamenlijk beslissen over onderhoud, is onvoldoende om daarover anders te oordelen. Ook is van belang dat eiseres en haar broer de woning en de smederij wel hebben verdeeld, zodat aangenomen moet worden dat eiseres voornamelijk gebruik zal maken van de badkamer, WC en keuken van de woning, terwijl haar broer voornamelijk gebruik zal maken van de badkamer, WC en keuken van de oude smederij. De omstandigheid dat zij onderling wellicht ook wel eens van elkaars badkamer, WC en/of keuken gebruik maken, maakt dat niet anders.
De conclusie is dat de woning en de smederij voor de Wet WOZ apart moeten worden gewaardeerd.
Eiseres heeft in haar beroepschrift bezwaar gemaakt tegen de wijze waarop verweerder de grond heeft gesplitst. De rechtbank verwerpt dat bezwaar, omdat er sprake is van twee aparte kadastrale percelen, die bovendien ongeveer even groot zijn, zodat niet valt in te zien hoe in redelijkheid tot een andere verdeling zou kunnen worden gekomen. Eiseres heeft ook niet zelf een andere verdeling voorgesteld.
De stelling van eiseres dat bij een verdeling niet moet worden uitgegaan van een twee onder 1 kap woning, maar van een huis met een appartement, gaat evenmin op. Een appartement heeft immers geen tuin, terwijl de broer van eiseres wel de beschikking heeft over een tuin. Daar komt bij dat eiseres en haar broer ieder voor de helft eigenaar zijn, zodat het niet in de rede ligt om beduidend meer dan de helft van het totaal aan eiseres toe te rekenen. De rechtbank acht de door verweerder gemaakte verdeling tussen de woning voor eiseres en de oude smederij voor haar broer voor de hand liggend en redelijk.
De waarde
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij
verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport en de brief van 7 augustus 2006 (waarin verweerder een verlaging van de waarde heeft voorgesteld) heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 166.975, rekening houdend met de slechte staat van onderhoud zoals die bleek uit de brief van eiseres van 29 juni 2006. De door verweerder voorgestelde verlaging met € 20.000 vanwege de slechte staat van onderhoud komt de rechtbank reëel voor, gezien de met foto’s onderbouwde stelling van eiseres dat er voor ongeveer € 50.000 aan achterstallig onderhoud is aan de woning. De kosten van onderhoud vertalen zich immers slechts voor een deel in een lagere waarde.
Voorts heeft verweerder met dat rapport aannemelijk gemaakt dat de oude smederij op de waardepeildatum een waarde in het economisch verkeer had van € 157.975.
Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning en de oude smederij, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning en aan de oude smederij toegekende waardes in een onjuiste verhouding staan tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.
Het taxatierapport van makelaar [A], ingebracht door eiseres, kan hieraan niet afdoen, reeds omdat er in dat rapport van is uitgegaan dat de woning en de oude smederij als één geheel moeten worden gewaardeerd. De vraag of de in dat rapport genoemde waarde misschien te laag is, omdat de taxatie werd verricht ten behoeve van verkoop aan de kinderen, kan derhalve in het midden blijven.
Nu verweerder tijdens de beroepsfase een verlaging van de waarde van de woning heeft voorgesteld in verband met de slechte staat van onderhoud, welk voorstel door de rechtbank wordt gevolgd, kan de uitspraak op bezwaar niet in stand blijven.
Gelet daarop dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 166.975, handhaaft de waarde van de oude smederij op € 157.975 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente [P] het door eiseres betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door
mr. F.M. Smit, in tegenwoordigheid van M.J. Eggink, griffier, op 21 augustus 2006
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.