Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/328
Uitspraakdatum: 18 september 2006
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Doesburg, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 300.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 17 november 2005 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 21 december 2005, ontvangen bij de rechtbank op 21 december 2005, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 augustus 2006 te Arnhem.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde] bijgestaan door [taxateur], taxateur.
Eiser heeft ter zitting een pleitnota overgelegd en voorgedragen.
2. Feiten
Eiser is gebruiker en eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met aangebouwde garage. De inhoud van de woning is ongeveer 400m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 360m². De woning is gebouwd in 1989. Direct bij de bouw is een aanbouw gerealiseerd van 48 m3. In 2004 is daaraan nog een opbouw toegevoegd van 30m3. De kosten van de opbouw bedroegen € 14.280 inclusief BTW.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Eiser bepleit op basis van diverse argumenten een waarde van € 250.000.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 23 juni 2006 door [taxateur], gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 318.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
In beginsel wordt de waarde van een onroerende zaak ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef, onderdeel b, en slot, van de Wet WOZ wordt, indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van hetzij verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak. Hieruit volgt dat de waarde van de woning moet worden bepaald naar de staat van die zaak op 1 januari 2005. De opbouw die in 2004 is gerealiseerd, moet dus worden meegenomen bij de waardebepaling.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van ten minste € 300.000.
De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.
Eiser heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die aan de woning is toegekend per de vorige waardepeildatum van 1 januari 1999, aangezien sprake is van een stijging met 87,5 %.
Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De berekening van Vereniging Eigen Huis, die met gemiddelde stijgingspercentages werkt ten opzichte van de vorige WOZ-waarde, heeft in dat licht weinig waarde. Ook de waardestijging van een vergelijkingspand uit de vorige WOZ-ronde ([b-straat 1]), doet niet ter zake, nu dat pand niet rond de onderhavige waardepeildatum (1 januari 2003) is verkocht. De desbetreffende beroepsgrond van eiser faalt daarom.
Overigens merkt de rechtbank op dat de grote stijging kan worden verklaard door de omstandigheid dat bij eerdere waardevaststellingen is gerekend met een inhoud van de woning van 334 m3 (deze inhoud staat ook nog op het taxatieverslag), terwijl de inhoud van de woning volgens de door de taxateur van verweerder in de beroepsfase gemaakte berekening 400 m3 moet zijn. Aangenomen moet dus worden dat de waarde in eerdere WOZ-rondes te laag is vastgesteld.
Eiser heeft ook betoogd dat de aanbouw en de opbouw dubbel zijn meegeteld bij de bepaling van de waarde door de taxateur van verweerder. De rechtbank verwerpt dit betoog. De taxateur van verweerder heeft ter zitting op overtuigende wijze toegelicht dat de inhoud van de woning (zonder aanbouw en opbouw) op basis van een berekening is gesteld op 400 m3, dat de aanbouw van 1989 is gesteld op 48 m3 en de opbouw van 2004 op 30 m3. Eiser is het er mee eens dat de totale aanbouw 78 m3 bedraagt en dat het nieuwe stuk uit 2004 30 m3 groot is, zodat ervan uit kan worden gegaan dat de door de taxateur genoemde kubieke meters van de aanbouw en de opbouw juist zijn. Gezien de bouwkosten van de opbouw van 2004 (€ 14.280) is aannemelijk dat de daaraan door de taxateur toegekende waarde van € 7.500 juist is. Ook voor het overige acht de rechtbank de (elementen van de) waarde goed onderbouwd en aannemelijk.
Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
De stelling van eiser dat hem informatie is onthouden, kan niet leiden tot een verlaging van de vastgestelde waarde. Dat zelfde geldt voor de grief dat verweerder de notities van eiser voor de hoorzitting heeft aangemerkt als hoorverslag.
Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De stelling van eiser dat hem informatie is onthouden, zou wel kunnen leiden tot een proceskostenveroordeling of tot een vergoeding van griffierecht, indien eiser als gevolg van een gebrek aan informatie in beroep heeft moeten komen. Daarvan is hier echter geen sprake. Verweerder heeft eerst in een brief van 13 april 2005 gegevens verstrekt aan eiser en uitleg gegeven over de reden waarom niet meer gegevens verstrekt konden worden. Vervolgens is de uitspraak op bezwaar in concept aan eiser toegestuurd, zodat hij daarop kon reageren. Daarna heeft verweerder naar aanleiding van het verzoek van eiser gedetailleerde gegevens van woningen uit de directe omgeving verstrekt in de brief van 29 april 2005. Verweerder was daarbij niet verplicht om de taxatieverslagen van die andere panden aan eiser te geven. Eiser had voldoende informatie om de waardevaststelling te kunnen toetsen. De enkele omstandigheid dat verweerder de grondstaffel niet aan eiser heeft verstrekt, is onvoldoende aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
De omstandigheid dat verweerder de notities van eiser voor de hoorzitting heeft aangemerkt als het verslag van die zitting, is evenmin reden om te concluderen tot een proceskostenveroordeling. Volgens verweerder is tijdens die hoorzitting namelijk alleen het in die notities neergelegde standpunt van eiser aan de orde geweest, zodat niet valt in te zien welk nadeel eiser ervan heeft dat er geen officieel hoorverslag van de hoorzitting is opgemaakt.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door
mr. F.M. Smit, in tegenwoordigheid van M. Brouwer, griffier, op 18 september 2006
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.