Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/859
Uitspraakdatum: 18 september 2006
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 886.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 januari 2006 de waarde verminderd tot een waarde van € 814.000.
Eiser heeft daartegen bij brief van 21 januari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 25 januari 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 augustus 2006 te Arnhem.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde], bijgestaan door [taxateur], taxateur.
2. Feiten
Eiser is gebruiker en eigenaar de woning. De woning is een – in twee appartementen gesplitste - vrijstaande woning met inpandige garage, berging en overdekt zwembad. De inhoud van de woning is ongeveer 1116m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 2985m². Het bouwjaar van de woning is 1976.
Eiser woont in het linker deel van de woning (nummer [1]) en zijn ouders wonen in het rechterdeel (nummer [1]a). Beide delen zijn apart afsluitbaar en hebben ieder een eigen keuken en eigen sanitaire voorzieningen.
Eiser heeft de woning in september 2002 van zijn ouders gekocht voor een bedrag van € 703.359 (ƒ 1.550.000). Eiser is met zijn ouders een recht van levenslang vruchtgebruik van het rechtergedeelte van de woning overeengekomen. Na de levering is de woning in twee appartementen gesplitst (nummer [1] en [1]a), is in het linker deel een keuken en sanitair aangelegd, is in het rechterdeel een nieuwe keuken geplaatst en is de woning gedeeltelijk gerenoveerd. Met name het linker deel, dat in oorspronkelijke staat verkeerde, is gemoderniseerd.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Eiser bepleit een waarde van € 703.359. Daartoe wijst hij op een taxatierapport van [taxateur a], taxateur onroerende zaken – WOZ taxateur registratie Arnhem, en [taxateur b], makelaar taxateur te Nijmegen ([kantoor]), die de woning per 19 april 2002 gezamenlijk hebben getaxeerd op € 703.359.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 28 april 2006 door [taxateur], WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning op 1 januari 2003 (peildatum), met inachtneming van de fysieke toestand per 1 januari 2005 (begin tijdvak), getaxeerd op € 814.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Partijen hebben afgesproken dat de twee delen van de woning weliswaar aparte WOZ-objecten zijn (artikel 16 onder Pro c van de Wet WOZ), maar dat zij toch als één geheel moeten worden gewaardeerd omdat de delen over en weer worden gebruikt door eiser en zijn ouders, zodat er sprake is van een samenstel (artikel 16 sub d Wet Pro van de WOZ). De rechtbank ziet geen aanleiding om in afwijking van de afspraak van partijen hierover anders te oordelen.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Het levenslange recht van vruchtgebruik van eisers ouders is derhalve niet van invloed op de hoogte van de WOZ-waarde.
In beginsel wordt de waarde van een onroerende zaak ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef, onderdeel b, en slot, van de Wet WOZ wordt, indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van hetzij verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak. Hieruit volgt dat de waarde van de woning moet worden bepaald naar de staat van die zaak op 1 januari 2005.
De verbeteringen die door eiser na de koop zijn aangebracht, moeten dus worden meegenomen bij de waardebepaling, waarbij de waarde van die verbeteringen moet worden teruggerekend naar 1 januari 2003.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport en met de toelichting ter zitting van [taxateur], taxateur namens verweerder, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 814.000.
De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten vrij kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden.
[Taxateur] heeft toegelicht dat er een grondstaffel is gehanteerd, die – voor zover hier van belang – inhoudt dat boven de 2000 m2 een grondprijs wordt gehanteerd van 5% van de basisprijs ad € 380 per m2 en tussen 1000 en 2000 m2 een grondprijs van 10% van de basisprijs. Voor de kuubprijs wordt niet met een staffel gewerkt, maar de kuubprijs wordt wel lager naarmate het aantal kuubs groter is.
Met name het pand aan de [b-straat 1] is goed vergelijkbaar, zij het dat gecorrigeerd moet worden voor het daar niet aanwezige zwembad (bij eisers woning getaxeerd op € 48.450) en de omstandigheid dat dit vergelijkingspand 680 m2 minder grond heeft (dus 680 m2 a 5% x € 380 = € 12.920 minder waard is) en 137 m3 minder inhoud. Nu het pand aan de [b-straat 1] op 4 februari 2003 is verkocht voor € 800.000, moet de waarde van de woning van eiser aanzienlijk boven dat bedrag liggen.
De panden aan de [c-straat 1] en de [b-straat 2] zijn iets minder goed vergelijkbaar, omdat zij een veel recenter bouwjaar hebben. Voorts heeft [c-straat 1] veel minder grond (1290 m2 ten opzichte van 2985 m2) en heeft [b-straat 2] veel minder inhoud (630 m3 ten opzichte van 1118 m3). Toch kan, mede gezien de toelichting ter zitting van [taxateur], ook bij die panden wel een voldoende adequate vergelijking worden gemaakt. Ook uit die vergelijking vloeit voort dat de waarde van de woning van eiser ruim boven € 800.000 moet liggen.
De WOZ waarde van € 814.000 is in dat licht zelfs aan de lage kant. De omstandigheid dat de woning van eiser in twee delen is gesplitst, hetgeen een waardedrukkende factor zou kunnen zijn voor potentiële kopers, moet daarom geacht worden in de vastgestelde WOZ-waarde te zijn verdisconteerd. De aan de woning toegekende waarde staat derhalve niet in een onjuiste verhouding tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.
De minnelijke taxatie die is neergelegd in het door eiser bij brief van 21 juli 2006 overgelegde rapport, is geen aanleiding om hierover anders te oordelen.
Deze minnelijke taxatie is volgens eiser opgemaakt om te voorkomen dat naar aanleiding van de verkoop van de woning door zijn ouders aan hem, geschillen met de belastingdienst zouden ontstaan. Eiser heeft erop gewezen dat een van de twee taxateurs in dienst was bij de belastingdienst, zodat de in het rapport vastgestelde waarde van € 703.359 wel juist moet zijn.
De rechtbank acht de door eiser ingebrachte minnelijke taxatie echter niet doorslaggevend voor de beoordeling van deze zaak, die de WOZ-waarde van het pand per 1 januari 2003 (naar de staat per 1 januari 2005) betreft. Ten eerste is verweerder niet aan die minnelijke taxatie gebonden, omdat hij geen partij is bij de afspraak tussen eiser en de belastingdienst. Ten tweede hebben de taxateurs de woning gewaardeerd per 19 april 2002 (ruim voor de waardepeildatum) en hebben zij de verbeteringen die na de koop in september 2002 zijn uitgevoerd, niet meegetaxeerd. Bovendien is het rapport niet onderbouwd met transactiecijfers van vergelijkingsobjecten, zodat niet controleerbaar is waarom zij op een veel lagere waarde zijn uitgekomen dan de waarde die voortvloeit uit de door verweerder aangevoerde transactiecijfers van vergelijkingsobjecten. Voorts is niet verklaard waarom eiser de woning voor het door de taxateurs getaxeerde bedrag in vrije staat heeft gekocht, terwijl zijn ouders in een deel van de woning woonden. Al deze omstandigheden tezamen leiden tot de conclusie dat aan het door eiser overgelegde rapport onvoldoende gewicht toekomt tegenover het rapport van verweerder.
Het bovenstaande brengt mee dat de vastgestelde waarde van € 814.000 niet te hoog is. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door
mr. F.M. Smit, in tegenwoordigheid van M. Brouwer, griffier, op 18 september 2006
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.