Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/4385
Uitspraakdatum: 3 juli 2006
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ede, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1], te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op € 452.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 29 september 2005 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 8 oktober 2005, ontvangen bij de rechtbank op 26 oktober 2005, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 juni 2006 te Arnhem.
Eiser is daar in persoon verschenen. Hij heeft een pleitnota voorgedragen, die tot de stukken behoort.
Namens verweerder is verschenen G. Smits, bijgestaan door [A], WOZ-taxateur. Verweerder bleek de oproep niet te hebben ontvangen, hoewel deze wel tijdig en naar het juiste adres was verzonden. In verband met een andere zaak die dag waren verweerder en de taxateur toch aanwezig. Zij hadden het dossier echter niet bij zich en hadden zich ook niet voorbereid. Zij hebben ter zitting de stukken van de zaak ingezien teneinde toch adequaat verweer te kunnen voeren.
2. Feiten
Eiser is gebruiker en eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 541m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 655m². Het bouwjaar van de woning is 1926.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 15 december 2005 door de heer [A], WOZ-taxateur te [Q], hierna: de taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 452.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 452.000.
De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning van eiser, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden.
Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.
Eiser heeft aangegeven het onbegrijpelijk te vinden dat verweerder op internet een lijst met vergelijkbare woningen heeft gezet, maar zich desondanks op het standpunt stelt dat de door eiser uit die lijst gehaalde panden, die volgens eiser tot een lagere waarde moeten leiden, niet vergelijkbaar zijn. Eiser wijst op de panden aan de [b-straat 1] en de [c-straat 1], waarvan de WOZ-waarde op een bedrag van ongeveer € 380.000 ligt. De lijst van verweerder heeft hij aan zijn beroepschrift gehecht. Ter zitting heeft hij uitvergrote foto’s van deze panden overgelegd.
Uit de overgelegde lijst met vergelijkbare panden blijkt dat het pand aan de [c-straat 1] een vrijstaande woning is met garage en carport, bouwjaar 1930, een inhoud van 522m3 en een oppervlakte van 637m2, op 22 juli 2003 verkocht voor € 368.038. Het pand aan de [b-straat 1] is een vrijstaande woning met berging en garage, bouwjaar 1922, een inhoud van 526m3 en een oppervlakte van 784m2, op 2 september 2003 verkocht voor € 363.024.
In het taxatierapport van de taxateur zijn deze twee panden niet opgenomen als vergelijkingsobject. Evenmin is daarin of in het verweerschrift aangegeven waarom deze panden niet vergelijkbaar zouden zijn. Ter zitting heeft verweerder toegegeven dat de lijst vragen kan oproepen. Hij heeft uitgelegd dat de op de lijst genoemde objecten niet zonder meer kunnen worden gebruikt als vergelijkingsobject, omdat de WOZ-waardes van een vrij groot aantal panden is aangepast door latere verbouwingen. De taxateur heeft er voorts op gewezen dat het pand aan de [c-straat 1] buiten de bebouwde kom ligt, aan een doodlopende straat en dat er na de transactiedatum is verbouwd (berging en slaapkamer gemaakt). De taxateur heeft ervoor gekozen om dit pand niet mee te nemen in de vergelijking, omdat de ligging teveel afwijkt van de ligging van de woning van eiser, die vlakbij het centrum ligt. Voor de [b-straat 1] geldt dit ook, zij het in mindere mate. Voor de juiste grondwaarde moet volgens de taxateur vooral gekeken worden naar dezelfde straat, dus naar het pand aan de [d-straat 1].
Als de rechtbank de gegevens uit de matrix bij het taxatierapport van het pand aan de [d-straat 1] vergelijkt met de gegevens van de woning van eiser en daarbij correcties uitvoert voor de praktijkruimte en het verschil in kubieke en vierkante meters, is de conclusie dat de waarde van de woning niet te hoog is. Voor het pand aan de [e-straat 1] geldt dat het een mindere ligging heeft, zodat vooral moet worden gekeken naar de prijs van de kubieke meters. Die prijs is het zelfde als de kubieke meterprijs van de woning van eiser.
Alles afwegend is de rechtbank van oordeel dat verweerder door middel van het taxatierapport voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De lagere waardes van de door eiser genoemde panden uit de lijst van de gemeente zijn onvoldoende om daarover anders te oordelen, omdat verweerder ter zitting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat deze panden minder geschikt zijn als vergelijkingsobject door de afwijkende ligging en door de later uitgevoerde verbouwingen.
Wel is de rechtbank het met eiser eens dat de lijst met vergelijkbare objecten vragen oproept, die in elk geval in de bezwaarfase adequaat hadden moeten worden beantwoord, hetgeen niet is gebeurd. Door pas in de beroepsfase een rapport van een taxateur over te leggen en een toelichting te geven op de lijst, heeft verweerder eiser er in feite toe gedwongen om beroep in te stellen bij de rechtbank. De rechtbank zal daarom verweerder met toepassing van artikel 8:74 lid 2 van Pro de Awb veroordelen om het door eiser betaalde griffierecht aan hem te vergoeden.
Gelet op het bovenstaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt gezien het voorgaande aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiser in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Eiser heeft op het formulier proceskosten een bedrag van € 5,60 opgevoerd op basis van kosten openbaar vervoer tweede klas. Deze kosten zullen worden toegewezen. Verder heeft eiser vergoeding gevraagd van een bedrag van € 179,36 ter zake van verletkosten. Hij heeft 4 uur gerekend voor het verlof dat hij heeft opgenomen voor het bijwonen van de zitting, waarbij hij een uurtarief rekent van € 22,42 per uur, welk uurtarief is onderbouwd met een werkgeversverklaring. Ook heeft hij 4 uur gerekend voor het verlof dat hij moest opnemen voor de taxatie in de beroepsfase.
De rechtbank zal totaal 4 uur aan verletkosten toewijzen, ofwel € 22,42 x 4 = € 89,68. Daarbij neemt de rechtbank in redelijkheid 3 uur voor het bijwonen van de zitting (gelet op de reistijd [Z]-Arnhem per auto, de duur van de zitting en de aanvangstijd van de zitting om 13.30 uur waarbij er geen wachttijd was) en 1 uur voor de taxatie. De rechtbank wil wel aannemen dat eiser twee maal een halve dag verlof heeft opgenomen, maar gaat er vanuit dat eiser de tijd die niet nodig was voor de taxatie en de zitting als vrije tijd kon besteden, zodat er in zoverre geen sprake is van verletkosten in de zin van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Totaal zal er een bedrag van (€ 5,60 + € 89,68 =) € 95,28 worden toegewezen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 95,28, en wijst de gemeente aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast dat de gemeente het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 3 juli 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. F.M. Smit, rechter, in tegenwoordigheid van M. Wellenberg, griffier.
De rechter
De griffier is buiten staat om deze uitspraak te ondertekenen
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.