Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/1766
Uitspraakdatum: 21 augustus 2006
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [Q], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Buren, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1], te [Q] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 405.550.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 25 januari 2006 de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 6 maart 2006, ontvangen bij de rechtbank op 6 maart 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 augustus 2006 te Arnhem.
Namens eiseres is verschenen [gemachtigde], bijgestaan door [gemachtigde]. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [A], taxateur.
2. Feiten
Eiseres is gebruiker en eigenaar van de woning. De woning, bouwjaar 1922, is een vrijstaande semi-bungalow met twee bergingen/schuren en een carport. De woning is recentelijk geheel gerenoveerd en verkeert in goede toestand. De inhoud van de woning, inclusief aanbouw, is ongeveer 397 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 4.710 m². De woning ligt in het buitengebied van [Q].
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van € 350.000. Daartoe wijst eiseres op een door haar gemachtigde opgesteld vergelijkingsrapport, waarin op basis van door de gemeente Buren aangedragen cijfers van woningen in de omgeving, middels een vergelijkingsmethode, de waarde van de woning op de waardepeildatum is berekend op € 350.000.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 14 juni 2006 door [A], WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 394.500. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Voor de zwaarte van die bewijslast is van belang in hoeverre en met welke argumenten het aangevoerde bewijs door eiseres wordt bestreden.
In het licht van de stellingen van de [gemachtigde] namens eiseres heeft verweerder met het hiervoor genoemde taxatierapport niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economisch verkeer had van € 394.500.
De taxateur van verweerder heeft de woning op 15 december 2005 bezocht en inpandig opgenomen. De waarde van de woning heeft zij middels de vergelijkingsmethode afgeleid van een aantal in het taxatierapport genoemde vergelijkingspanden. Bij het taxatierapport is een matrix gevoegd waarin de waardeopbouw van de panden is uitgesplitst in een waarde voor de opstal, een waarde voor de kavel en een waarde voor de bijgebouwen. De optelsom van die onderdelen vormt de totale waarde van de panden. De [gemachtigde] heeft namens eiseres gedetailleerd aangevoerd op welke punten de matrix onbegrijpelijk is. Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat verweerder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de gehanteerde inhoudsprijzen en grondprijzen tot stand zijn gekomen. Zo is met name onduidelijk hoe het mogelijk is dat de kavelwaarde van de [b-straat 1] veel lager is dan de kavelwaarde van de woning van eiseres, terwijl de [b-straat 1] een veel grotere oppervlakte heeft en in de bebouwde kom ligt. Een zelfde onduidelijkheid geldt voor de kavelwaardes van [c-straat 1] en [d-straat 1] De taxateur heeft deze verschillen ter zitting onvoldoende kunnen verklaren. Zij heeft ter zitting gesteld dat de grondprijzen zijn afgeleid van een grondstaffel, dat een aantal vergelijkingspanden in andere waardegebieden ligt en dat in de gehanteerde grondstaffel voor de woning van eiseres rekening is gehouden met verkeersoverlast. Ook heeft zij gesteld dat bij de [b-straat 1] de waarde vooral in de opstal zit. Nu verweerder de gehanteerde grondstaffels met bijbehorende berekeningen echter niet heeft overgelegd en de rechtbank derhalve de juistheid van deze stellingen niet kan controleren, kan deze toelichting van de taxateur van verweerder niet leiden tot een voldoende onderbouwing van de waarde. Ook de verklaring van de taxateur ter zitting dat de totale waarde van de woning wel klopt, gelet op de eindwaardes van de vergelijkingspanden, vormt in het licht van het vorenstaande onvoldoende onderbouwing van de waarde van de woning. De rechtbank is derhalve van oordeel dat verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
Eiseres heeft, met hetgeen de [gemachtigde] namens haar heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 350.000 bedraagt. Het overgelegde vergelijkingsrapport is niet door een taxateur opgesteld. Daarbij komt dat de rechtbank, met verweerder, van oordeel is dat niet alle van de door eiseres aangevoerde referentiepanden kunnen dienen als vergelijkingsobjecten. Zo zijn de panden aan de [c-straat 2] en [e-straat 1] te [Q] van een veel recenter bouwjaar en zijn deze panden ook overigens niet vergelijkbaar. Het pand aan de [f-straat 1] te [R] heeft een geheel andere ligging in de nabijheid van de Betuwelijn. Het pand aan de [g-straat 1] te [S] is van een ander type en heeft een grotere opstal en een kleinere kavel. Het pand aan de [h-straat 1] te [Q] komt qua vergelijkbaarheid het dichtst in de buurt van de woning van eiseres, maar van deze woning is geen verkoopcijfer bekend, zodat het lastig is om op basis van dat pand een objectieve waarde in het economisch verkeer vast te stellen.
Anders dan eiseres meent, is de rechtbank van oordeel dat de erfdienstbaarheden geen waardeverminderende factor vormen nu deze erfdienstbaarheden ten behoeve van eiseres zijn gevestigd op het nabijgelegen erf en op een pad aan de overzijde van de weg. Er is dus geen sprake van erfdienstbaarheden die de onroerende zaak van eiseres bezwaren.
Wel is de rechtbank het met eiseres eens dat de ligging aan de drukke weg een waardedrukkend effect heeft. De rechtbank weegt daarbij mee dat verweerder heeft opgemerkt dat hiermee al rekening is gehouden in de grondstaffel.
Nu de rechtbank beide partijen niet kan volgen in de door hen verdedigde waarde, zal de rechtbank zelfstandig de waarde van de onroerende zaak vaststellen. Gelet op het vorenstaande en rekening houdend met al hetgeen door partijen naar voren is gebracht, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 372.250.
Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd (het gebrek aan onafhankelijkheid van de taxateur van verweerder, de gebrekkige motivering) is geen aanleiding om een lagere waarde vast te stellen.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 372.250 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- gelast dat de gemeente Buren het door eiseres betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door
mr. F.M. Smit, in tegenwoordigheid van M. Brouwer, griffier, op 21 augustus 2006.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.