Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/1218
Uitspraakdatum: 21 augustus 2006
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X] B.V., gevestigd te [Q], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft op 28 februari 2004 bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Q] (hierna: het pand), per waardepeildatum 1 januari 1999, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 op € 315.377. Ook heeft verweerder waardes vastgesteld van de panden aan de [b-straat 1 en 2].
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 4 februari 2006 de vastgestelde waardes gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 6 februari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 7 februari 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Eiseres heeft in haar voor de zitting ingestuurde brief aan de rechtbank laten weten dat zij het beroep intrekt voor zover het de panden aan de [b-straat 1 en 2] betreft, aangezien over de waardes daarvan overeenstemming is bereikt met verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 augustus 2006 te Arnhem.
Eiseres is daar verschenen bij gemachtigde, [gemachtigde], gemachtigd door de directeur van eiseres, en werd bijgestaan door [gemachtigde]. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde], bijgestaan door de [gemachtigde], taxateur.
2. Feiten
Eiseres is eigenaar van het pand. Zij heeft het op 1 april 2003 in verhuurde staat gekocht voor een bedrag van € 295.000. De kamers in het pand verhuurt zij aan elf studenten. Het pand staat in een rij en is gebouwd in 1900. De inhoud van het pand is ongeveer 1107m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 341m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum, 1 januari 1999. Eiseres bepleit een waarde van € 245.000. Daartoe wijst zij op de door haar in 2003 betaalde koopsom, teruggerekend naar de waardepeildatum.
Verweerder heeft verwezen naar een door hem overgelegd taxatieverslag, waarin als vergelijkingspand wordt gewezen op het pand aan de [c-straat 1], en naar een advies van taxateur [A] d.d. 24 april 2006 (bijlage 8 bij verweerschrift). In dit advies is opgenomen dat voor het pand moet worden gerekend met € 229 per m3, gezien de kuubprijs van het pand aan de [c-straat 1] en de kuubprijs van twee andere panden. Het advies bevat geen nadere gegevens over deze panden en ook geen foto’s van de objecten. In het verweerschrift wordt op basis van het advies geconcludeerd tot handhaving van de waarde van € 315.377.
Bij fax van 9 augustus 2006, derhalve vijf dagen voor de zitting, heeft verweerder drie moeilijk leesbare schermprintjes uit het automatiseringssysteem aan eiseres en aan de rechtbank toegezonden met gegevens en foto’s van de drie in het advies genoemde vergelijkingspanden.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatie-advies, gecombineerd met de ter zitting daarop door de taxateur van verweerder gegeven toelichting en de overgelegde schermprintjes, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat het pand op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 315.377. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
Alleen het pand aan de [c-straat 1] (op 27-10-1999 verkocht voor € 269.999) is vergelijkbaar met het onderhavige pand, omdat het hier ook een studentenpand betreft. De inhoud is echter kleiner (855 m3) en de oppervlakte ook (185 m2). Niet duidelijk is hoe verweerder de vertaalslag naar het pand van eiseres heeft gemaakt. Voorts is niet duidelijk in welke staat van onderhoud dat vergelijkingspand verkeerde en of de door eiseres gestelde slechte staat van haar pand moet leiden tot een waardedruk ten opzichte van dat vergelijkingspand. Verweerder heeft ter zitting opgemerkt dat niet is onderzocht of eiseres inderdaad voor ruim € 58.000 heeft verbouwd om het pand weer in een redelijke staat te brengen, aangezien eiseres dit in de bezwaarfase niet had aangevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank lag het echter op de weg van verweerder om in de beroepsfase een dergelijk onderzoek alsnog uit te voeren, zodat de waarde adequaat zou kunnen worden onderbouwd in het licht van de stellingen van eiseres in de beroepsfase. Nu verweerder dit onderzoek heeft nagelaten, is niet aannemelijk dat de door verweerder vastgestelde waarde juist is.
Voorts merkt de rechtbank op dat het best mogelijk is dat het pand aan de [c-straat 1] ten tijde van de transactie in 1999 ook al verhuurd was aan studenten, zodat het zou kunnen zijn dat die transactieprijs tot stand is gekomen in verhuurde staat. De WOZ-waarde van dat pand per 1 januari 1999, die is vastgesteld op € 265.461, houdt kennelijk geen rekening met een verschil in waarde tussen verhuurde staat en onverhuurde staat. In dat licht valt niet in te zien waarom op de transactieprijs van het pand van eiseres in 2003 wel een correctie voor de verhuurde staat zou moeten worden toegepast. Verweerder heeft op geen enkele wijze de stelling onderbouwd dat de waarde in verhuurde staat 60 tot 70% lager ligt dan de waarde in onverhuurde staat, die doorslaggevend is voor de WOZ-waarde.
Eiseres heeft aangevoerd dat de waarde in verhuurde staat juist hoger is dan de waarde in onverhuurde staat, omdat zij het pand als verhuurder exploiteert en de verhuurde staat voor haar (en voor anderen op de markt van beleggers in studentenpanden) dus juist waardeverhogend is. Ook heeft eiseres aangevoerd dat als er een koper zou zijn die het pand zelf zou willen gaan bewonen, de door die koper te betalen koopprijs lager zou zijn in verband met de hoge verbouwingskosten die nodig zijn om het studentenpand om te bouwen tot een eengezinswoning. In het licht van die stellingen van eiser kan niet zonder nadere onderbouwing van verweerder, die ontbreekt, worden aangenomen dat de verhuurde staat van het pand moet leiden tot een correctie op de verkoopprijs, laat staan met een percentage van 30 tot 40%.
Gelet op het bovenstaande kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van het pand in een juiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijs van het onderhavige pand dan wel tot die van het vergelijkingsobject [c-straat 1]. De andere twee door verweerder genoemde objecten zijn niet bruikbaar als vergelijkingsobject, aangezien dit normale eengezinswoningen zijn. Voor zover het bij gebreke aan andere objecten nodig zou zijn om normale eengezinswoningen in de vergelijking te betrekken, moet verweerder ten minste het verschil tussen een eengezinswoning en een studentenpand onderkennen en meewegen bij de waardebepaling. Niet gebleken is dat verweerder dat heeft gedaan. De taxatie is namelijk op geen enkele wijze controleerbaar gemaakt.
Daarentegen heeft eiseres, met hetgeen zij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank wel aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 245.000 bedraagt. De koopsom van het onderhavige pand van € 295.000 in 2003 is daartoe, bij gebreke van andere bruikbare gegevens, een voldoende onderbouwing.
Partijen zijn het er ter zitting over eens geworden dat als die koopsom wordt teruggerekend van de transactiedatum in 2003 naar de waardepeildatum in 1999, het bedrag van € 245.000 als uitgangspunt moet gelden. Uit het hiervoor overwogene volgt dat er in het licht van de stellingen van partijen geen reden is om aan te nemen dat een correctie op die koopsom moet worden toegepast in verband met de verhuurde staat waarin het pand bij de verkoop verkeerde. Voorts moet er vanuit worden gegaan dat de staat van onderhoud van het pand in de koopsom is verdisconteerd, zodat ook daarin geen reden voor aanpassing is gelegen. De stelling van verweerder dat de staat van onderhoud in 2003 slechter kan zijn geweest dan in 1999, kan niet tot een ander oordeel leiden, omdat er geen enkele aanwijzing is om aan te nemen dat het pand in 1999 in betere staat verkeerde dan bij de koop door eiseres in 2003.
De conclusie is dat de waarde moet worden vastgesteld op € 245.000, zodat het beroep gegrond is.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 245.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente Nijmegen het door eiseres betaalde griffierecht van € 276 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door
mr. F.M. Smit, in tegenwoordigheid van M. Brouwer, griffier, op 21 augustus 2006.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.