Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Arnhem
zaakgegevens 383836 \ CV EXPL 05-1963 \ 163 PH
uitspraak van 10 juli 2006
Vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap Standards II B.V.
gevestigd te Arnhem
eisende partij
gemachtigde mr. P. Bergkamp
tegen
Centrale Organisatie Werk en Inkomen
zetelende te Amsterdam
gedaagde partij,
gemachtigde mr C.M.Joustra
Partijen worden hierna Standards en CWI genoemd.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit
- de dagvaarding van 21 februari 2005 met producties
- de conclusie van antwoord met producties
- het tussenvonnis van 12 september 2005 waarin een comparitie van partijen is gelast
- de bief van mr Bergkamp van 18 oktober 2005 met een productie
- de aantekeningen van de griffier van de gehouden comparitie
- de conclusie van repliek tevens akte wijziging eis met producties
- de conclusie van dupliek.
De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten.
1.1. CWI is een organisatie met ongeveer 130 vestigingen door heel Nederland. In opdracht van de Raad van Bestuur van CWI is haar medewerker De Vries, landelijk projectleider Bedrijfs Verzamelgebouw en coördinator huisvesting en faciliteiten, op zoek gegaan naar nieuwe huisvesting voor haar filiaal in Arnhem Noord. In dat verband heeft hij geïnformeerd bij Malieschild B.V., een bedrijf dat tot dan toe voor CWI een aantal haalbaarheidsonderzoeken voor het aanhuren van panden had verricht en dat enkele door CWI gehuurde panden beheerde.
1.2. Bij brief van 12 mei 2004, ondertekend door ir. Fleuren, attendeerde Malieschild De Vries op een tweetal panden in Arnhem, waaronder het pand aan het Willemsplein 5-6, verder: het pand. Bij deze brief zijn onder meer exacte gegevens over de vloermaten en huurprijzen gevoegd en de ingangsdatum van een huurcontract.
1.3. Al eerder, bij fax van 25 februari 2004 had een zeker Rejoko Beheer B.V., een aan Standards gelieerde vennootschap, een medewerker van CWI, district Oost, de heer Candel op hetzelfde pand geattendeerd. Na geïnteresseerde reactie van Candel heeft Standards via haar vertegenwoordiger Kruse en Lampo Vastgoedmanagement B.V. (de heer Möller) bij brief van 27 februari 2004 precies dezelfde gegevens verstrekt, als hiervoor onder 1.2. bedoeld.
Identieke gegevens heeft Rejoko bij brief van 10 mei 2004 gezonden aan Malieschild.
In deze gegevens is vermeld dat de huur kon ingaan op 1 januari 2005 en dat de standaardhuurovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken voor kantoorruimten en andere bedrijfsruimten van toepassing zou zijn.
1.4. Bij faxbericht van 27 mei 2004 heeft De Vries op briefpapier van CWI aan Malieschild bericht dat CWI serieus geïnteresseerd was in de aangeboden panden en nader op de aanbieding terug zal komen.
Vervolgens bezichtigen medewerkers van CWI het pand.
1.5. Bij brief van 14 juli 204 schreef De Vries aan Malieschild onder meer:
U heeft aangegeven dat het voor het verkrijgen van een optie op het pand noodzakelijk is dat reeds vooruitlopend op de uitkomst van het haalbaarheidsonderzoek, het standpunt van CWI met betrekking tot het pand en de gedane aanbieding kenbaar wordt gemaakt aan verhuurder. In dat kader kan ik u melden dat de eerste indruk van de bezichtiging van het pand door ondergetekende en vestigingsmanager CWI Arnhem, positief is. De uitgangspunten genoemd in de aanbieding van Projectontwikkelings- en beleggingsmaatschappij Rejoko Beheer B.V. aan Malieschild BV d.d. 10 mei 2004 zijn voor wat het CWI betreft akkoord en zullen worden geaccepteerd.
Met betrekking tot de vervolgprocedure is u bekend dat het CWI pas een huurovereenkomst kan aangaan als hiervoor een haalbaarheidsonderzoek is gevoerd. In een dergelijk onderzoek komen diverse aspecten aan de orde, onder meer de ligging/locatie, marktconformiteit, het programma van het CWI c.q. het vlekkenplan, huurtermijn, opleveringsniveau en –tijd en de nog lopende huurverplichting van het CWI op de huidige locatie. Op basis van dit onderzoek zal ondergetekende een advies aan de Raad van Bestuur van het CWI formuleren, waarna de Raad van Bestuur het besluit neemt over het al dan niet aangaan van de huurovereenkomst voor het pand. Het haalbaarheidsonderzoek zal in de tweede helft van augustus worden opgeleverd.
1.6. Bij fax van 16 juli 2004 heeft Malieschild een kopie van de brief van het CWI van 14 juli doorgezonden naar Rejoko (de heren Trooster en Muller – kennelijk is bedoeld Möller; de kantonrechter).
Malieschild (Fleuren) schrijft onder meer:
Zoals ook telefonisch aangegeven heb ik er het volste vertrouwen in dat het genoemde pand een goede en haalbare mogelijkheid is voor het CWI in Arnhem. Zoals ook in de brief aangegeven, zijn de heer G.A. de Vries (landelijk projectleider) en de vestigingsmanager van CWI Arnhem hierover positief.
1.7. Standards heeft vervolgens via Möller (die namens Rejoko of Kruse en Lampo optrad; dat loopt soms door elkaar, vgl prod. 9; de kantonrechter) kennelijk via Malieschild aan CWI een optie op het pand verleend.
1.8. Het haalbaarheidsonderzoek is uitgevoerd door Malieschild. Malieschild heeft Möller op 27 augustus gefaxt dat het onderzoek was besproken met De Vries, die het aan de Raad van Bestuur zou voorleggen.
1.9. Bij brief van 29 september 2004 stuurde Kruse en Lampo (Möller) aan Malieschild een op haar verzoek opgestelde concept huurovereenkomst toe.
1.10. Bij brief van 30 september 2004 heeft De Vries aan de directeur van Malieschild, Van Dijck uiteengezet hoe CWI de verhouding met Malieschild ziet (geen andere opdracht verstrekt dan die tot het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek) en nodigt hij hem uit voor een gesprek over een mogelijk door CWI aan Malieschild te betalen courtage bij het aangaan van de huur van het pand.
1.11. Op 7 oktober 2004 heeft dit gesprek plaatsgevonden tussen enerzijds De Vries en Den Besten van CWI en anderzijds Fleuren van Malieschild. Behalve de courtagekwestie is daarbij ook de voortgang van de zaken met betrekking tot de huur van het pand besproken.
1.12. Diezelfde dag faxte Fleuren aan Möller (nu kennelijk abusievelijk gesitueerd bij Rejoko Beheer; de kantonrechter) onder meer het volgende:
Naar aanleiding van het overleg dat ik vanmorgen heb gevoerd met het CWI, kan ik u als volgt berichten. De Raad van Bestuur van CWI heeft besloten het pand aan het Willemsplein 5-6 voor het CWI aan te huren. Dit voorbehoud dat nog werd gemaakt ten tijde van het verkrijgen van een optie op het pand, maar dit voorbehoud is derhalve op dit moment vervallen.
De concept huurovereenkomst zoals die door u aan ons is toegezonden, wordt momenteel nog door het CWI gecontroleerd of dit voldoet aan de uitgangspunten uit het haalbaarheidsonderzoek. Dit betreffen voorwaarden die door jullie zijn aangegeven in de aanbieding van 10 mei jongstleden. ….
Door het CWI is aangegeven dat er geen belemmeringen meer bestaan voor de aanhuur van dit pand. Sterker nog, het CWI heeft aangegeven ook niet meer terug te kunnen en willen, nu Raad van Bestuur zich positief heeft uitgesproken en ….. . Momenteel wordt uitsluitend getoetst of de concept overeenkomst conform de gemaakte afspraken is opgesteld, hetgeen het geval is.
1.13. In de tweede helft van oktober 2004 is CWI duidelijk geworden dat Malieschild op 7 oktober 2004 de hiervoor in punt 1.12 geciteerde fax heeft gestuurd.
1.14. Op 10 november 2004 heeft Kruse en Lampo aan Malieschild geschreven – onder meer – dat zij er op basis van Malieschilds fax van 7 oktober 2004 vanuit gaat dat de Raad van Bestuur van CWI heeft besloten het pand te huren en dat er volledige overeenstemming over de voorwaarden is. CWI kan zich niet aan de bereikte overeenstemming onttrekken en zij, Kruse en Lampo, beraadt zich al over eventueel te nemen rechtsmaatregelen – zo schreef zij.
CWI was verbaasd over dit standpunt en heeft enige tijd niet van zich laten horen.
1.15. Bij mail van 29 december 2004 heeft De Vries aan Fleuren (Malieschild) geschreven dat binnen CWI op dat moment nog geen besluit was gevallen over het al of niet huren van het pand. Hij verzocht deze informatie aan de eigenaar/verhuurder door te geven.
1.16. Een gedeelte van het pand is nog tot 1 juli 2005 verhuurd geweest aan de vorige huurder. Sedert 1 juli 2005 staat het pand leeg.
De vordering en het verweer
2. Na wijziging van eis vordert Standards een bij voorraad uitvoerbaar vonnis, waarbij
2.1. voor recht wordt verklaard dat tussen Standards en CWI een huurovereenkomst tot stand is gekomen betreffende het pand conform de voorwaarden vermeld in de brief van Rejoko aan Malieschild van 10 mei 2004 met dien verstande dat begane grond en eerste verdieping tot 1 juli 2005 met instemming van CWI zijn verhuurd aan Randstad;
2.2. CWI wordt veroordeeld – wat betreft de eerste twee kwartalen van 2005 – tot betaling van telkens € 60.945,31 (te weten € 91.445,31 verminderd met het door Randstad betaalde bedrag van € 30.500,-), vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 1 januari , respectievelijk 1 april 2005 tot aan de algehele voldoening en telkens met een boete van 2% over het bedrag van € 60.945,31 (op grond van het ROZ huurcontract);
2.3. CWI wordt veroordeeld – wat betreft de laatste twee kwartalen van 2005 – tot betaling van telkens € 91.445,31, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 1 juli, respectievelijk 1 oktober 2005 tot aan de algehele voldoening en telkens met een boete van 2% over het bedrag van € 91.445,31 (op grond van het ROZ huurcontract);
2.4. CWI wordt veroordeeld tot betaling aan Standards vóór de vervaldatum in 2006 € 92.914,40 (de geïndexeerde huur; de kantonrechter) per drie maanden, telkens vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldatum tot aan de algehele voldoening en vermeerder met een boete van 2% over het onbetaalde deel van elke betalingstermijn voor elke maand dat CWI niet betaalt tot aan de algehele voldoening:
2.5. CWI wordt veroordeeld om aan Standards vóór de vervaldatum te betalen het bedrag van de volledige betalingsverplichting vanaf 1 januari 2007, vermeerderd met de wettelijke handelsrente en boete als hiervoor onder 2.4. vermeld;
2.6. CWI wordt veroordeeld om aan Standards alle buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten te betalen die Standards heeft moeten maken en nog zal moeten maken, alsmede alle overige schade die zij heeft geleden en nog zal lijden ten gevolge van het toerekenbaar niet nakomen van de huurovereenkomst, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, nader op te maken bij staat;
2.7. CWI wordt veroordeeld in de proceskosten.
3. CWI heeft de vordering gemotiveerd weersproken. Op het verweer wordt zo nodig hieronder ingegaan.
De beoordeling
4.1. In deze zaak zijn veel (rechts)personen betrokken en de kantonrechter zal eerst ieders positie vaststellen.
In de eerste plaats zijn er Standards, eigenares van een pand dat zij wenste te verhuren en CWI dat geïnteresseerd was in het huren van een pand.
Standards stelt dat aan haar gelieerd is Rejoko Beheer B.V. Rejoko heeft op kenbare wijze de belangen van Standards behartigd, onder meer door informatie over het pand in februari 2004 op te sturen naar een medewerker van CWI in Deventer (dagvaarding 1.4).
Verder heeft Standards Kruse en Lampo opgedragen haar in de contacten met CWI te vertegenwoordigen.
Er is kennelijk ook een zeer nauwe band tussen Kruse en Lampo en Rejoko, aangezien de heer Möller (ook wel gespeld: Muller), employee van Kruse en Lampo, soms brieven schrijft op het briefpapier van Rejoko. (vgl. prod. 9 bij dagvaarding)
Op grond van de stukken staat vast dat uitingen van en mededelingen aan Rejoko en Kruse en Lampo in deze zaak moeten worden opgevat als uitingen van en mededelingen aan Standards.
Aan de andere kant is CWI geïnteresseerd in het huren van een nieuwe kantoorlocatie in Arnhem Noord.
CWI is een grote organisatie met – voor zover hier van belang – een Raad van Bestuur die besluit over het huren van een pand en een Landelijk projectleider BVG en Coördinator huisvesting en faciliteiten, De Vries.
Uit de brief van 14 juli 2004 van CWI (De Vries) aan Malieschild blijkt duidelijk de rol van de Raad van Bestuur (beslisser) en die van De Vries (adviseur). Dat neemt niet weg dat mededelingen aan De Vries te gelden hebben als mededelingen aan CWI en dat uitingen van De Vries gelden als uitingen van CWI, waarbij de beperkingen die De Vries ten aanzien van de beslissingsbevoegdheid binnen CWI in zijn brief heeft aangegeven vanzelfsprekend – want kenbaar voor het Standardskamp - gelden voor zijn uitingen. Malieschild heeft immers deze brief doorgefaxt aan Kruse en Lampo.
Tenslotte is er Malieschild.
Malieschild is een bedrijf dat al langer een zakelijke relatie onderhoudt met CWI. Het voert haalbaarheidsonderzoeken voor eventueel aan te huren panden uit en voert het beheer van enkele van de door CWI gehuurde panden.
Na een vraag van De Vries presenteert Malieschild hem de informatie over de huurvoorwaarden van het pand in kwestie. Vanaf mei 2004 is Malieschild (meestal ir. Fleuren) de vaste gesprekspartner van De Vries over de onderhavige kwestie.
Over de positie van Malieschild bestaat onduidelijkheid. CWI stelt dat Malieschild aan haar uit eigen beweging een pand heeft aangeboden, waarmee zij kennelijk bedoelt dat Malieschild niet aan haar kant staat, maar op zich zelf opereert of behoort bij de kant van Standards.
De kantonrechter gaat afzonderlijk op de positie van Malieschild in.
4.2. Bij de positiebepaling van Malieschild zijn de omstandigheden van het geval mede bepalend, aangezien voor de te beoordelen vraag of een huurovereenkomst tot stand is gekomen, van belang is wat partijen (Standards en CWI) tijdens de onderhandelingen over en weer van elkaar hebben mogen en moeten begrijpen.
Essentieel in deze omstandigheden acht de kantonrechter dat het gaat om een transactie op de onroerend goed markt – de markt voor de verhuur van bedrijfspanden – waarbij een zeer veel voorkomend patroon is dat partijen zich ieder voor zich laten bijstaan – meestal vertegenwoordigen – door (juridisch gesproken) hulppersonen.
Het komt voor dat een dergelijke vertegenwoordiger bevoegd is namens de partij een overeenkomst te sluiten, maar dat is ook vaak niet het geval.
Van de professioneel opererende hulppersonen op deze markt mag worden verwacht dat zij zich bewust zijn van dit verschil.
4.3. Het staat wel vast dat Malieschild geen opdracht van CWI heeft gekregen om haar in de onderhandelingen met Standards te vertegenwoordigen.
Het gaat echter in deze zaak niet om de onderlinge verhouding tussen CWI en Malieschild, maar om die tussen Malieschild en het Standardskamp. CWI heeft in deze zaak namelijk uitsluitend via Malieschild met de andere partij gecommuniceerd.
Naar het oordeel van de kantonrechter kon en mocht Standards uit de gang van zaken opmaken dat Malieschild CWI vertegenwoordigde in de onderhandelingen. Zij kon en mocht Malieschild ook als een vertegenwoordiger zonder tekeningsbevoegdheid beschouwen. In feite heeft zij dat ook gedaan, gelet op het feit dat zij van Malieschild verlangde dat CWI zelf een schriftelijke indicatie zou geven over de kans van slagen van de onderhandelingen, vóórdat zij bereid was CWI een optie op het pand te geven.
De grens tussen partijen loopt dus tussen enerzijds Kruse en Lampo (en, voor zover zij optrad, Rejoko) en anderzijds Malieschild.
4.4. Desgevraagd kreeg Standards via Kruse en Lampo de brief, die CWI op 14 juli 2004 aan Malieschild heeft geschreven.
In die brief heeft de auteur, De Vries, haarscherp neergelegd hoe de verhoudingen binnen CWI lagen: de Raad van Bestuur beslist en hij adviseert de Raad.
Vanaf het moment van ontvangst van deze brief wist het Standardskamp hoe de hazen zouden lopen.
4.5. In augustus heeft Malieschild haar haalbaarheidsonderzoek bij CWI afgeleverd.
Malieschild en het Standardskamp wist hoe daarmee door CWI zou worden omgegaan. Daarover was de brief van 14 juli 2004 ook helder geweest. De Vries schreef:
In een dergelijk (haalbaarheids- ; de kantonrechter)onderzoek komen diverse aspecten aan de orde, onder meer de ligging/locatie, marktconformiteit, het programma van het CWI c.q. het vlekkenplan, huurtermijn, opleveringsniveau en –tijd en de nog lopende huurverplichting van het CWI op de huidige locatie. Op basis van dit onderzoek zal ondergetekende een advies aan de Raad van Bestuur van het CWI formuleren, waarna de Raad van Bestuur het besluit neemt over het al dan niet aangaan van de huurovereenkomst voor het pand.
4.6. Mocht Standards uit deze passage opmaken dat, indien de conclusie van het haalbaarheidsonderzoek positief was, de Raad van Bestuur conform zou besluiten? Die conclusie was namelijk positief en Standards wist dat van Malieschild.
De kantonrechter meent echter dat Standards die gevolgtrekking niet kon maken. Immers, De Vries schreef uitdrukkelijk dat hij op basis van het verrichte onderzoek een advies zou formuleren en dat de Raad vervolgens zou beslissen.
Het benadrukken van de interne advisering binnen CWI en de beslissingsrol van de Raad van Bestuur betekende dat Standards rekening had te houden met de mogelijkheid dat afwijkend van het haalbaarheidsonderzoek zou worden besloten.
4.7. Op 7 oktober 2004 ontving Rejoko (Möller) het faxbericht van Malieschild (Fleuren) , waarin deze schreef dat hij in overleg met CWI die ochtend had vernomen dat de Raad van Bestuur had besloten tot het aangaan van de huurovereenkomst en dat alle voorbehouden van de baan waren. Enkel werd de concept huurovereenkomst nog nagelopen op overeenstemming met de eerder geformuleerde voorwaarden.
Mocht Standards daaruit de zekerheid putten dat de overeenkomst was gesloten?
Naar de mening van de kantonrechter mocht zij dat niet zonder meer doen. Het meerdere dat in dit geval nodig was geweest, was de schriftelijke bevestiging van CWI zelf.
Dat lag in de lijn van de positie van Malieschild, zoals Standards die, blijkens haar eerdere verzoek om een letter of intent van CWI zelf (de brief van 14 juli 2004) voordat zij bereid was een optie te geven, goed had begrepen.
De fax van 7 oktober was een aankondiging, een eerste zwaluw, maar nog niet het resultaat, de overeenkomst.
4.8. Nu een besluit van de Raad van Bestuur tot het aangaan van de huurovereenkomst is uitgebleven, is deze niet tot stand gekomen.
4.9. Aan deze slotsom doet niet af dat De Vries in het gesprek met Fleuren op 7 oktober 2004 mogelijk – CWI ontkent dat echter ten stelligste – de indruk heeft gewekt dat de Raad van Bestuur een positief besluit had genomen.
Door de aan haar gerichte brief van 14 juli 2004 wist Malieschild precies wie het bij het CWI voor het zeggen had.
Doordat Malieschild zich zelf in de positie tussen CWI en het Standardskamp heeft gemanoeuvreerd, terwijl zij geen uitdrukkelijke, schriftelijke opdracht van CWI daartoe had, moest zij zich terdege ervan bewust zijn geweest dat haar rol niet meer dan die van boodschapper was en dat haar boodschap niet meer was dan een mededeling en niet de wilsuiting van CWI zelf.
Malieschild heeft op grond daarvan nooit meer aan Rejoko kunnen en mogen berichten dan dat zij vernomen had dat een besluit bij CWI was gevallen.
4.10. Op grond van het voorgaande wordt de vordering afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt Standards veroordeeld in de proceskosten.
De beslissing
De kantonrechter
wijst het gevorderde af;
veroordeelt Standards in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van CWI begroot op € 3.000,- voor salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. P.A. Huidekoper en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2006.