Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Tiel
zaakgegevens 408050 \ CV EXPL 05-3144 \ 127 \ pjw
uitspraak van 21 juni 2006
Vonnis in de zaak van
[eiser ]
wonende te Wamel
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie
gemachtigde mr. T.P.M. Kouwenaar
toevoegingsnummer 1DC8160
tegen
[gedaagde]
wonende te Wamel
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie
gemachtigde mr. G.L. Breunesse
Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.
De procedure
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit
- het tussenvonnis van 25 januari 2006
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 24 maart 2006
- akte na comparitie van [eiser]
- akte na comparitie/descente van [gedaagde].
De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten.
[eiser] en [gedaagde] hebben met ingang van 1 juni 1988 samen met Zondag het bedrijfspand met aangebouwde bedrijfswoning en ondergrond aan de Hul 1 in Wamel gehuurd.
Het gaat om de directiewoning en de smederij/kantine van een voormalige steenfabriek.
Op enig moment hebben [eiser] en [gedaagde] de huurovereenkomst met uitsluiting van Zondag voortgezet. Verhuurder is (inmiddels) Houdstermaatschappij Dekker B.V..
Volgens de huurovereenkomst is het gehuurde uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als: ‘werkplaats annex bedrijfswoning, waarbij de werkplaats mag worden gebruikt voor het vervaardigen van muziekinstrumenten en houtsnijwerken’.
De huurders hebben aanvankelijk gezamenlijk de directiewoning bewoond en het bijgebouw gebruikt als atelier. Omstreeks 1993 of 1995 - Zondag was toen al geen huurster meer - hebben [eiser] en [gedaagde] het gehuurde verdeeld in die zin dat vanaf dat moment [gedaagde] alleen nog de directiewoning in gebruik heeft en [eiser] de bedrijfsopstal.
Volgens het bestemmingsplan is op het perceel één woning toegestaan en die is gerealiseerd in de vorm van de nu door [gedaagde] bewoonde voormalige directiewoning. B & W van de gemeente West Maas en Waal hebben bij brieven van 8 februari 2005 Dekker B.V. en [eiser] op straffe van een dwangsom gelast de strijdigheid met het bestemmingsplan op te heffen door de bewoning van het bijgebouw te beëindigen en beëindigd te houden.
Het bezwaar van [eiser] tegen dit besluit heeft B & W op 2 augustus 2005 ongegrond verklaard. Tegen deze beslissing heeft [eiser] beroep ingesteld. Die procedure is nog niet afgerond.
Bij brief of brieven van 22 april 2005 heeft Dekker B.V. de huurovereenkomst met [eiser] en [gedaagde] opgezegd tegen 1 november 2005 wegens gebruik van de smederij/kantine in strijd met de huurovereenkomst en het bestemmingsplan. Dekker B.V. heeft tevens de ontruiming aangezegd tegen 1 november 2005.
[eiser] en [gedaagde] hebben beiden aan de kantonrechter op de voet van artikel 7:230a BW verzocht om de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden te verlengen.
De kantonrechter heeft de termijn in de beide zaken verlengd tot 1 augustus 2006.
[eiser] gebruikt het gehuurde alleen als woonruimte. De echtgenote van [eiser] heeft een psychiatrische stoornis, die volgens haar behandelaar van de Gelderse Roos Rivierenland ’inhoudt dat ze heel weinig prikkels van de buitenwereld kan verdragen’. In de brief van de Gelderse Roos van 12 januari 2005 aan wethouder De Leeuw van de gemeente West Maas en Waal is verder onder meer het volgende te lezen: ‘Als u doorgaat met uw plannen hen te laten verhuizen, vrezen wij dat er een eind komt aan de fragiele balans en dat er allerlei complicaties kunnen optreden.’
[gedaagde] woont en werkt in het gehuurde. Hij geeft aan huis muzieklessen, repareert muziekinstrumenten en geeft hakles aan mensen die zelf instrumenten willen bouwen.
De vordering en het verweer
[eiser] vordert dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zal worden bepaald dat gedaagde [gedaagde] met ingang van de datum van het te dezen te wijzen vonnis, althans met ingang van een in dit vonnis in goede justitie te bepalen ander tijdstip de huurovereenkomst niet langer zal voortzetten.
[eiser] onderbouwt zijn vordering verkort weergegeven als volgt. Het besluit van de gemeente West Maas en Waal omtrent de beëindiging van het met het bestemmingsplan strijdige gebruik van de bedrijfsopstal, levert voor [eiser] en [gedaagde] een onvoorziene omstandigheid op.
[eiser] heeft aan [gedaagde] kenbaar gemaakt dat de situatie van voor omstreeks 1995 moet worden hersteld in die zin dat de woning weer gezamenlijk door partijen zal worden bewoond en de bedrijfsopstal eveneens weer gezamenlijk door partijen zal worden gebruikt. [gedaagde] stelt zich op het door [eiser] bestreden standpunt dat partijen met ingang van het gewijzigde gebruik van het gehuurde te opzichte van elkaar afstand hebben gedaan van hun rechten en aanspraken op het deel van het gehuurde dat niet langer bij hen in gebruik was. Daarom is [eiser] genoodzaakt om de kantonrechter te vragen om overeenkomstig artikel 7:267 BW Pro de beëindiging uit te spreken van het huurrecht van [gedaagde].
[gedaagde] voert verweer. Dit verweer wordt hierna zonodig besproken.
[gedaagde] vordert in reconventie dat de kantonrechter bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, bepaalt dat [eiser] met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip de huur van het bedrijfspand met aangebouwde bedrijfswoning en ondergrond aan
De Hul 1 te Wamel (gemeente West Maas en Waal) niet langer zal voortzetten, met veroor-deling van [eiser] in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen salaris gemachtigde.
[gedaagde] onderbouwt zijn vordering verkort weergegeven als volgt. Tussen partijen heeft een verdeling plaatsgevonden waarmee [eiser] afstand heeft gedaan van de bij [gedaagde] in gebruik zijnde woning. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd omdat de bedrijfsopstal in strijd met de overeengekomen bestemming wordt gebruikt als woonruimte. Gelet hierop en gelet op de belangen van [gedaagde] om in het gehuurde te kunnen blijven wonen en werken, is het naar billijkheid geboden dat [eiser] de huur niet langer voortzet. Naar de mening van de verhuurder wordt daarmee de met de huurovereenkomst strijdige situatie opgeheven en ook de volgens de gemeente bestaande strijdigheid met het bestemmingsplan.
[eiser] voert verweer. Dit verweer wordt hierna zonodig besproken.
Bij akte na comparitie hebben partijen beide primair betoogd dat de kantonrechter het geschil met analoge toepassing van artikel 7:267 BW Pro kan oplossen. Subsidiair, namelijk voor zover de kantonrechter van oordeel is dat dit niet mogelijk is, hebben partijen de kantonrechter verzocht om met toepassing van artikel 96 Rv Pro uitspraak te doen, waarbij zij zich het recht op hoger beroep hebben voorbehouden.
De beoordeling
Op grond van het overgangsrecht heeft het huurrecht dat op 1 augustus 2003 is ingevoerd onmiddellijke werking, behalve voor lopende procedures. In de onderhavige zaak betekent dit dat het nieuwe recht moet worden toegepast.
Partijen hebben beide betoogd dat de kantonrechter hun geschil met analoge toepassing van artikel 7:267 BW Pro kan oplossen. De conflictenregeling van artikel 7:267 lid 7 BW Pro heeft betrekking op wettelijke medehuurders en niet op contractuele medehuurders, zodat de regeling in de onderhavige zaak in beginsel niet zonder meer toepasbaar is. Onder het oude recht is in de rechtspraak wel aangenomen dat de conflictenregeling van artikel 7A:1623h
lid 7 BW, dat wat de tekst betreft gelijk is aan het huidige artikel 7:267 lid 7 BW Pro, analoog kon worden toegepast bij contractuele medehuur. In de wetsgeschiedenis is geen heroverweging van de positie van contractuele medehuurders te vinden.
Codificatie van de onder het oude recht ontwikkelde jurisprudentie heeft niet plaats-gevonden. Het moet er wellicht voor worden gehouden dat de wetgever dat niet opportuun heeft geacht. Zo kort na de herziening van de wettelijke regeling is naar het oordeel van de kantonrechter minst genomen terughoudendheid geboden bij het toepassen van de conflicten-regeling bij wettelijke medehuur op een situatie als de onderhavige.
Daarbij komt dat de regeling van artikel 7:267 BW Pro alleen geldt wanneer sprake is van verhuur van woonruimte. Dat de twee contractuele medehuurders beiden vinden dat sprake is van woonruimte is niet verwonderlijk, maar argumenten voor dat standpunt hebben zij niet gegeven, terwijl de verhuurder, die in deze procedure geen partij is, zich ongetwijfeld op het standpunt stelt dat juist sprake is van verhuur van (artikel 7:230a - ) bedrijfsruimte.
De kantonrechter leidt dit af uit de omstandigheid dat ieder van de contractuele medehuurders een verlengingsprocedure op de voet van artikel 7:230a BW heeft gevoerd. Uit het feit dat deze procedures zijn gevoerd moet overigens wellicht ook worden afgeleid dat de huur-overeenkomst al is geëindigd door opzegging.
Voor de vraag of sprake is van verhuur van woonruimte is bepalend welke bestemming tussen de verhuurder en de huurders is overeengekomen. In de huurovereenkomst is een gemengde bestemming beschreven, namelijk die van bedrijfsruimte en woonruimte, waarbij de nadruk lijkt te liggen op het gebruik als bedrijfsruimte. De woonruimtebepalingen kunnen in een dergelijke situatie toch van toepassing zijn als de woonbestemming, gelet op alle omstandigheden van het geval, overheerst. Bij die beoordeling kan bijvoorbeeld de verhouding tussen de oppervlakte van de woonruimte en die van de bedrijfsruimte een rol spelen. Uit wat de kantonrechter ter plaatse heeft gezien, leidt hij af dat de oppervlakte van de bedrijfsopstal aanzienlijk groter is dan de oppervlakte van de woning. Andere aankno-pingspunten zijn de kantonrechter niet bekend. Vooralsnog neemt de kantonrechter daarom aan dat de woonruimtebepalingen op de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de huurders niet van toepassing zijn. Dat [eiser] alweer een aantal jaren met zijn gezin in de bedrijfsopstal woont, doet aan wat hiervoor is overwogen niet af.
De conclusie is dat de conflictenregeling van artikel 7:267 lid 7 BW Pro in deze zaak niet gebruikt kan worden om de positie van de contractuele medehuurders ten opzichte van elkaar en daarmee ook ten opzichte van de verhuurder te bepalen.
Bij gebreke van een wettelijke regeling staat het [eiser] en [gedaagde] uiteraard wel vrij om de kantonrechter bijvoorbeeld op de voet van artikel 96 Rv Pro. te verzoeken uit te maken hoe zij zich met betrekking tot het gehuurde ten opzichte van elkaar verhouden, zoals beiden subsidiair hebben gedaan. Naar aanleiding van dit verzoek overweegt de kantonrechter het volgende.
De kantonrechter is het niet met [gedaagde] eens dat partijen, met de afspraken die zij rond 1995 hebben gemaakt, het gehuurde definitief hebben verdeeld in die zin dat [eiser] geen aanspraken meer heeft op gebruik van de woning nu de gemeente heeft bepaald dat er een einde moet komen aan het gebruik als woonruimte van de bedrijfsopstal. Dit zou anders zijn als partijen bij het maken van de afspraak zouden hebben ingecalculeerd dat [eiser] het gehuurde zou moeten verlaten als de gemeente het (illegale) gebruik als woonruimte van de bedrijfsopstal niet of niet langer zou accepteren. Daarvan is geen sprake, althans dat is niet gesteld of gebleken.
De kantonrechter is het wel met [gedaagde] eens dat het geen optie is dat [eiser] en zijn gezin de woning weer gezamenlijk met [gedaagde] gaan bewonen, zoals [eiser] heeft gesuggereerd. In feite is tussen partijen in confesso dat de ziekte van de echtgenote van [eiser] en de vele incidenten die in het verleden hebben plaatsgevonden, daaraan in de weg staan.
Het belang van [eiser] om in het gehuurde te blijven wonen is erin gelegen dat de ziekte van zijn echtgenote een grote, wellicht zelfs onoverkomelijke belemmering vormt om temidden van buren te wonen. Het belang van [eiser] wordt daarom gediend als hij en zijn gezin met uitsluiting van [gedaagde] de woning die deel uitmaakt van het gehuurde gaat gebruiken.
Het belang van [gedaagde] is erin gelegen dat hij, als hij het gehuurde moet verlaten, geen ruimte meer heeft om zijn bedrijfsmatige activiteiten uit te oefenen. Dit belang wordt gediend als [gedaagde] de bedrijfsopstal gaat gebruiken voor die bedrijfsmatige activiteiten.
De consequentie is dat [gedaagde] gelet op de gemeentelijke beperkingen dan niet in het gehuurde kan blijven wonen, maar dit nadeel weegt niet op tegen het hiervoor geformuleerde belang van [eiser]. [gedaagde] woont alleen en kent geen beperkingen zoals [eiser] die heeft. Dat [eiser] ervoor heeft gekozen om in de bedrijfsopstal te gaan wonen, waardoor een met de huurovereenkomst en het bestemmingsplan strijdige situatie is ontstaan, doet aan wat hiervoor is overwogen niet af. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat [gedaagde] enige investeringen in het gehuurde heeft gedaan.
De afweging van hun beider belangen brengt dus mee dat [eiser] voor de toekomst met uitsluiting van [gedaagde] de tot het gehuurde behorende woning mag gebruiken, waartegen-over [gedaagde] het exclusieve gebruik toekomt van de bedrijfsopstal en het gedeelte van het perceel dat hij gebruikt voor zijn houthaklessen. De ingangsdatum stelt de kantonrechter gelet op de consequenties voor met name [gedaagde] in redelijkheid op de dag waarop het besluit van de gemeente met betrekking tot de beëindiging van het gebruik van de bedrijfsopstal als woonruimte onherroepelijk is geworden, maar niet eerder dan 1 oktober 2006. [gedaagde] heeft terecht en onweersproken gesteld dat het in die nieuwe situatie redelijk is dat [eiser] tweederde deel van de verschuldigde huur gaat betalen en [gedaagde] eenderde deel, tegenover beiden de helft overeenkomstig de huidige afspraak. De conclusie is dat de kantonrechter, zowel voor zover nog sprake is van een huurovereenkomst als voor zover sprake is van een verlengde ontruimingstermijn, als volgt beslist.
Gelet op de aard van het geschil en de gebleken omstandigheden moeten partijen ieder de eigen proceskosten dragen.
De beslissing
De kantonrechter
voor zover nog sprake is van een huurovereenkomst of van een verlengde ontruimingstermijn en met ingang van de datum waarop het besluit van de gemeente West Maas en Waal tot beëindiging van het gebruik als woonruimte van de tot het (eventueel voorheen) gehuurde behorende bedrijfsopstal onherroepelijk wordt, maar niet eerder dan 1 oktober 2006:
bepaalt dat [eiser] met uitsluiting van [gedaagde] de tot het (eventueel voorheen) gehuurde behorende voormalige directiewoning mag gebruiken;
bepaalt dat [gedaagde] met uitsluiting van [eiser] de tot het (eventueel voorheen) gehuurde behorende voormalige smederij/kantine en de hakplaats mag gebruiken;
bepaalt dat [eiser] vanaf dat moment tweederde deel van de verschuldigde huur of gebruiksvergoeding voor zijn rekening zal nemen en [gedaagde] eenderde gedeelte daarvan;
in alle gevallen:
compenseert de proceskosten in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. P.J. Wiegman en na aanhouding vervolgens bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2006.