Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 138177 / KG ZA 06-161
Vonnis in kort geding van 23 maart 2006
in de zaak van
1. [eiser 1]
wonende t[woonplaats]
2. [eiseres ],
wonende t[woonplaats]
3. [eiser 2],
wonende te [woonplaats]
4. [eiseres]
wonende te [woonplaats]
eisers (hierna gezamenlijk [eiser] c.s. te noemen),
procureur mr. H.A. Schenke te Nijmegen,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JMI BEHEER B.V.,
gevestigd te [adres],
2. [gedaagde 1]
wonende te [woonplaats]
3. [gedaagde 2]
wonende te [woonplaats]
gedaagden,
advocaten mrs. J. Croonen en S.A. van der Velden,
beiden te Utrecht.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de mondelinge behandeling ter zitting van 22 maart 2006, waarbij makelaar [betrokkene] als informant is gehoord;
- de pleitnota van [eiser] c.s.;
- de pleitnota van gedaagden.
1.2. Ten slotte is vanwege de grote spoedeisendheid van de zaak vonnis bepaald op 23 maart 2006 waarbij door de voorzieningenrechter aan partijen en hun advocaten is medegedeeld dat de motivering van de beslissing, indien mogelijk, op 5 april 2006 op schrift zal worden gesteld.
2. De feiten
2.1. Gedaagde sub 2 (hierna [gedaagde 1]) is enig bestuurder van gedaagde sub 1 (hierna JMI Beheer BV). Gedaagde sub 3 (hierna [gedaagde 2]) is de dochter van [gedaagde 1].
JMI Beheer BV heeft onder andere ten doel het beleggen in onroerende zaken.
Ter uitvoering van dat doel heeft JMI Beheer BV onder meer in eigendom een woonboerderij met diverse schuren, ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen te Voorthuizen aan de [adres], kadastraal bekend gemeente [woonplaats] [adres] gedeeltelijk, met een geschatte oppervlakte van 51 are.
2.2. Omstreeks medio januari 2005 heeft [gedaagde 1] in zijn onder 2.1. genoemde hoedanigheid aan makelaar [betrokkene] (van makelaardij Drieklomp te Voorthuizen) opdracht gegeven voormelde onroerende zaak in de verkoop te zetten. [betrokkene] heeft deze opdracht aanvaard. [gedaagde 1] is omstreeks juni 2005 ernstig ziek geworden en heeft geruime tijd in coma gelegen. Omstreeks eind 2005 is hij definitief uit het ziekenhuis ontslagen.
2.3. In de zomer van 2005 hebben [eiser] c.s. de verkoopaffiche van de onderhavige woonboerderij bij makelaardij Drieklomp aangeplakt gezien. Vervolgens hebben er onderhandelingen/besprekingen plaatsgevonden tussen [eiser] c.s., makelaar [betrokkene] en [gedaagde 2] omtrent de eventuele verkoop van de woonboerderij.
Nadat partijen omstreeks eind juli 2005 bijna tot overeenstemming waren gekomen, bleek
dat de grond van de woonboerderij gedeeltelijk verontreinigd was. Partijen hebben in verband met een nadere prijsstelling vervolgens de onderhandelingen/besprekingen op 16 en 19 augustus 2005 voortgezet.
Op laatstgenoemde datum is door makelaar [betrokkene] een koopakte met betrekking tot de woonboerderij opgemaakt die door eisers sub 1 en 3 namens [eiser] c.s. en door makelaar van Drie als mondeling gevolmachtigde van [gedaagde 1] is ondertekend.
Als koopsom wordt in de akte een bedrag ad € 620.000,-- genoemd en als datum van levering 3 oktober 2005 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen.
2.4. [eiser] c.s. hebben vooruitlopende op de levering van de woonboerderij de financiering hiervan geregeld en de daaraan gekoppelde levensverzekeringen afgesloten.
Tevens hebben zij de door hen bewoonde recreatiewoning (eisers sub 1 en 2) en
twee-onder-een-kap woning (eisers sub 3 en 4) verkocht. Eisers sub 3 en 4 bewonen thans met hun gezin tijdelijk een vakantiehuisje.
Ten slotte hebben [eiser] c.s. een aantal bedrijven ingeschakeld en materialen gekocht met het oog op de door hen geplande verbouwing van de boerderij.
2.5. De op 3 oktober 2005 geplande levering van de woonboerderij heeft niet plaatsgevonden. Op last van [gedaagde 1], die niet (meer) tot verkoop van de woonboerderij wenst over te gaan, is het object uit de verkoop gehaald.
Op 14 januari 2006 hebben [eiser] c.s. (het bestuur van) JMI Beheer BV schriftelijk in gebreke gesteld en haar gesommeerd uiterlijk op 27 januari 2006 tot levering van de woonboerderij over te gaan. JMI Beheer BV noch [gedaagde 1] hebben aan deze sommatie voldaan.
3. Het geschil
3.1. [eiser] c.s. stellen zich op het standpunt dat een geldige koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Zij hebben daarbij met name gewezen op het feit dat er geruime tijd onderhandelingen tussen partijen zijn gevoerd waarbij [gedaagde 2] steeds betrokken is geweest, dat tot tweemaal toe een koopprijs tussen partijen is afgesproken en dat makelaar [betrokkene] in samenspraak met [gedaagde 2] de koopakte namens [gedaagde 1] heeft ondertekend, aan welke ondertekening een zorgvuldig proces is voorafgegaan.
Volgens [eiser] c.s. is [gedaagde 1] c.q. JMI Beheer BV dan ook rechtsgeldig door makelaar [betrokkene] vertegenwoordigd (geweest), subsidiair moet het ervoor worden gehouden dat zijdens [gedaagde 1] en/of JMI Beheer BV de schijn van bevoegde vertegenwoordiging is gewekt.
Daarnaast stellen [eiser] c.s. zich op het standpunt dat [gedaagde 2] en/of makelaar [betrokkene] als zaakwaarnemer(s) van [gedaagde 1] in diens hoedanigheid van enig bestuurder van JMI Beheer BV is/zijn opgetreden.
Op grond van het voorgaande is JMI Beheer BV in de visie van [eiser] c.s. dan ook contractueel gebonden en verplicht tot levering van de woonboerderij.
3.2. Op grond van het voorgaande vorderen [eiser] c.s. thans – samengevat – primair gedaagden te veroordelen tot levering van de woonboerderij aan eisers ter uitvoering van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst d.d. 19 augustus 2005 en daartoe hun medewerking te verlenen en subsidiair, indien gedaagden de primaire veroordeling niet nakomen, te bepalen dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als de in wettige vorm opgemaakte transportakte en dat dit vonnis in de plaats van die akte zal treden, een en ander overeenkomstig het bepaalde in artikel 3:300 BW.
[eiser] c.s. stellen een spoedeisend belang bij de gevorderde voorzieningen te hebben, onder meer omdat de hun verstrekte (verlengde) hypotheekofferte op 24 maart 2006 verloopt en
omdat eisers sub 3 en 4 thans in een vakantiehuisje wonen dat te klein is voor hun gezin.
3.3. Gedaagden voeren gemotiveerd verweer. De kern van hun betoog komt erop neer dat noch [gedaagde 2] noch makelaar [betrokkene] bevoegd waren om JMI Beheer BV, waarvan [gedaagde 1] immers de (alleen) bevoegde bestuurder is, te binden. [eiser] c.s. waren daarvan volgens gedaagden ook op de hoogte en [gedaagde 2] heeft omtrent haar eigen onbevoegdheid tijdens de besprekingen tussen partijen ook (telkens) geen onduidelijkheid laten bestaan.
Van een door [gedaagde 1] aan makelaar [betrokkene] verstrekte volmacht om namens [gedaagde 1] een koopovereenkomst met [eiser] c.s. (of iemand anders) te sluiten c.q. de onderhavige koopakte te ondertekenen is volgens gedaagden, anders dan in de koopakte staat vermeld, geen sprake geweest.
4. De beoordeling
de vorderingen jegens [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
[eiser] c.s. dienen daarin niet-ontvankelijk te worden verklaard, omdat [gedaagde 1] en
[gedaagde 2] geen eigenaar van de onderhavige woonboerderij zijn en de gestelde koopovereenkomst met JMI Beheer BV is gesloten.
Als de aldus jegens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in het ongelijk gestelde partijen dienen [eiser] c.s. in de kosten van dit kort geding aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te worden
verwezen. Omdat tot op heden geen specifieke/extra kosten aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn gevallen/opgekomen die de de kosten van JMI Beheer BV te boven gaan, zullen deze kosten aan hun zijde op nihil worden gesteld.
de vorderingen jegens JMI Beheer BV
4.1. Gelet op de onder 2.4. geschetste feiten/omstandigheden en op hetgeen [eiser] c.s. onder 3.2. hebben aangevoerd, is het spoedeisend belang van [eiser] c.s. bij de gevorderde voorzieningen voldoende aangetoond.
4.2. Voor de beantwoording van de vraag of op rechtsgeldige wijze een koopovereenkomst tot stand is gekomen is het volgende van belang.
Daarbij wordt voorop gesteld dat [gedaagde 1] -als enige bestuurder van JMI Beheer BV- zelf niet betrokken is geweest bij de onderhandelingen die tot de onderhavige koopovereenkomst hebben geleid, omdat hij in die periode in coma lag.
Ingevolge het bepaalde in artikel 2:244, vierde lid BW dienen de statuten van de vennootschap voorschriften te bevatten omtrent de vervanging bij ontstentenis van (een) bestuurder(s). Nu deze statuten in dit kort geding echter niet zijn overgelegd en gedaagden hieromtrent ter zitting ook niets hebben verklaard, moet de vraag of en zo ja op welke wijze in de vervanging van [gedaagde 1] gedurende zijn ontstentenis is voorzien, in het kader van dit kort geding onbeantwoord blijven.
4.3. Vast staat dat [gedaagde 1], voordat hij in coma raakte, aan makelaar [betrokkene] opdracht heeft gegeven tot verkoop van de onderhavige woonboerderij. Volgens vaste jurisprudentie houdt een dergelijke opdracht in beginsel geen volmacht aan de makelaar in tot het sluiten van een koopovereenkomst en door de enkele opdracht wordt evenmin de schijn gewekt dat de makelaar tot zo’n rechtshandeling bevoegd is.
De onderhavige situatie ligt echter anders.
Voldoende is komen vast te staan dat [gedaagde 2] in verband met de ontstentenis van [gedaagde 1] betrokken is geweest bij de onderhandelingen over de verkoop van de woonboerderij aan [eiser] c.s. en dat die onderhandelingen grotendeels door makelaar [betrokkene] namens JMI Beheer BV zijn gevoerd. Voorts staat - als onvoldoende weersproken - vast dat [eiser] c.s. enerzijds en makelaar [betrokkene] en [gedaagde 2] anderzijds in eerste instantie (omstreeks juli 2005) overeenstemming hebben bereikt over de koopprijs, maar dat de definitieve koop op het laatste moment niet is doorgegaan, omdat gebleken was dat de grond (gedeeltelijk) was verontreinigd. Partijen zijn vervolgens nieuwe onderhandelingen aangegaan die andermaal resulteerden in overeenstemming over de - naar beneden bijgestelde - koopprijs van de woonboerderij en over de overige essentialia van de overeenkomst, behoudens een aantal ondergeschikte punten waarover partijen nog nader met elkaar dienden te overleggen (artikel 21 van de overeenkomst).
Partijen zagen zich toen -op 16 augustus 2005- voor de vraag gesteld of zij de koop definitief rond konden maken, omdat [gedaagde 2] geen tekeningsbevoegdheid bezat.
Nadat [eiser] c.s. hadden voorgesteld nog enige tijd te wachten op het mogelijke herstel van [gedaagde 1], heeft makelaar [betrokkene] -naar hij ter zitting heeft verklaard- de knoop doorgehakt
en de verantwoordelijkheid op zich genomen om de koopovereenkomst namens JMI Beheer BV te sluiten en de koopakte (op 19 augustus 2005) te ondertekenen, omdat hij vrijwel zeker wist dat dat ook de wens van [gedaagde 1] was.
De voorzieningenrechter acht voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde 2] zich tegen deze gang van zaken niet heeft verzet, integendeel: zowel uit de verklaring van makelaar [betrokkene] ter zitting dat ”de insteek was dat alles in orde/achter de rug diende te zijn zodra [gedaagde 1] weer terug was” als uit de overgelegde verklaringen van [eiser] c.s. is voldoende gebleken dat [gedaagde 2] vanaf die dag heeft aangedrongen op spoedige levering van de woonboerderij. Aangenomen moet worden dat daarom ook 3 oktober 2005 als datum van levering in de koopakte is opgenomen.
4.4. Uit de hiervoor geschetste feiten en omstandigheden volgt naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dat zowel [gedaagde 2] als makelaar H. [betrokkene] zich welbewust en op redelijke gronden hebben ingelaten met de behartiging van de belangen van [gedaagde 1] in diens hoedanigheid van enig bestuurder van JMI Beheer BV en dus als zaakwaarnemers van JMI Beheer BV zijn opgetreden (art. 6:198 e.v. BW).
Dat hun optreden gerechtvaardigd c.q. in overeenstemming was met de wil van [gedaagde 1] blijkt ook uit het feit dat [gedaagde 1] vóór zijn ernstige ziekte aan makelaar [betrokkene] opdracht had gegeven tot verkoop van de woonboerderij, die al geruime tijd (sinds oktober 2004) te koop stond en waarvan de koopprijs al een keer eerder naar beneden was bijgesteld.
Op basis van de op dat moment bekende gegevens hebben [gedaagde 2] en [betrokkene] de belangen van JMI Beheer BV naar behoren behartigd door de woning te verkopen (art. 6:201 BW). Dat [gedaagde 1] na het ontwaken uit zijn coma kennelijk tot andere gedachten omtrent de bestemming van de woonboerderij is gekomen, kan niet tot de slotsom leiden dat [gedaagde 2] en/of makelaar [betrokkene] op 16 en 19 augustus 2005 (met hun wetenschap van toen) de belangen van [gedaagde 1] niet naar behoren zou(den) hebben behartigd.
De door [gedaagde 1] aan makelaar [betrokkene] verstrekte verkoopopdracht staat aan het vereiste van zaakwaarneming hier niet in de weg, omdat die opdracht (slechts) een bemiddelingsopdracht inhield en niet tevens betrekking had op het sluiten van een koopovereenkomst.
4.5. Al het vorenstaande leidt tot de conclusie dat makelaar [betrokkene] en [gedaagde 2] naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter als (mede) zaakwaarnemer van [gedaagde 1] gerechtigd waren de woonboerderij voor de door partijen uitonderhandelde prijs te verkopen en dat makelaar [betrokkene] gerechtigd was de koopovereenkomst namens JMI Beheer BV te ondertekenen. Voorshands moet daarom van de rechtsgeldigheid van die overeenkomst worden uitgegaan. Daaraan doet niet af (de stelling van JMI Beheer BV) dat partijen ingevolge artikel 21 van die overeenkomst nog op enkele -ondergeschikte- punten nader overleg zouden voeren. Een redelijke uitleg van dit artikel brengt mee dat JMI Beheer BV zich tot de oorspronkelijk afgesproken leveringsdatum van 3 oktober 2005 op de ontbindende voorwaarde kon beroepen. Dat is niet gebeurd.
Dat betekent dat JMI Beheer BV aan die overeenkomst gebonden is en dus verplicht is mee te werken aan de levering van de woonboerderij. De daartoe strekkende -primaire- vordering van [eiser] c.s. is daarom in zoverre toewijsbaar.
De voorzieningenrechter acht een termijn van vier weken waarbinnen JMI Beheer BV aan die levering moet meewerken, redelijk.
4.6. De voorzieningenrechter begrijpt de subsidiaire vordering van [eiser] c.s. aldus dat door hen verzocht wordt de daarin opgenomen voorziening naast de primair gevorderde medewerking aan de levering van de woonboerderij toe te wijzen als prikkel voor de nakoming van de tot die medewerking strekkende veroordeling door JMI Beheer BV.
Deze vordering kan eveneens worden toegewezen op de hierna omschreven wijze.
4.7. Als de in het ongelijk gestelde partij zal JMI Beheer BV in de kosten van dit kort geding worden verwezen.
De beslissing
De voorzieningenrechter
ten aanzien van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
verklaart [eiser] c.s. niet-ontvankelijk in hun vorderingen,
veroordeelt [eiser] c.s. in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bepaald op nihil,
ten aanzien van JMI Beheer B.V.
1. veroordeelt JMI Beheer BV om ter uitvoering van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst d.d. 19 augustus 2005 de door haar aan [eiser] c.s. verkochte onroerende zaak, te weten de woonboerderij met diverse schuren, ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen te Voorthuizen aan de [adres], kadastraal bekend gemeente [woonplaats] [adres] gedeeltelijk, met een geschatte oppervlakte van 51 are, aan [eiser] c.s. te leveren en daartoe haar medewerking te verlenen, zodat de desbetreffende transportakte vóór 21 april 2006 –of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen – zal worden gepasseerd ten overstaan van notaris [betrokkene] dan wel diens plaatsvervanger of waarnemer en door die notaris, na opmeting door het Kadaster als tussen partijen overeengekomen, zal worden ingeschreven in het Kadaster,
2 bepaalt dat, indien JMI Beheer BV niet voldoet aan de onder 1. genoemde veroordeling, deze uitspraak dezelfde kracht heeft als de in wettige vorm opgemaakte transportakte als onder 1. bedoeld en dat deze uitspraak in de plaats van die transportakte zal treden,
3. bepaalt de termijn als bedoeld in artikel 3:301 lid 1 sub b BW op veertien dagen,
4. veroordeelt JMI Beheer BV in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] c.s. bepaald op € 816,-- voor salaris en op € 332,87 voor verschotten,
5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6. weigert het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. de Vries en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Wouters op 23 maart 2006, terwijl de motivering van voormelde beslissing afzonderlijk op schrift is gesteld op 5 april 2006.