Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 131099 / HA ZA 05-1615
Vonnis van 22 maart 2006
in de zaak van
[eisers],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur en advocaat mr. P. Dalhuisen te Tiel,
tegen
[gedaagden],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. W.J.G.M. van den Broek,
advocaat mr. R.J.H. Minkhorst te Nijmegen.
De partijen zullen hierna enerzijds als [eiser] c.s. en anderzijds als [gedaagde] c.s. worden aangeduid.
De procedure
1. Voor het verloop van de procedure tot het in deze zaak gewezen vonnis van 9 november 2005 verwijst de rechtbank naar dat vonnis. Ingevolge dat vonnis heeft een comparitie van partijen plaatsgehad. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. De partijen zijn bij die gelegenheid niet verenigd, waarna opnieuw vonnis is bepaald.
De feiten
2.1. [eiser] c.s. en [gedaagde] c.s. zijn buren, wonende respectievelijk aan de Waaldijk 7 en 6 te [woonplaats]. De woningen zijn binnendijks gebouwd, met een op- en afrit van en naar de dijk. [eiser] c.s. wonen er sinds 1990, [gedaagde] c.s. vanaf 2005.
2.2. [gedaagde] c.s. hebben in 2003 een bouwvergunning gevraagd en verkregen voor de bouw van hun woonhuis met garage. De bouw was voorzien op de plaats waar tot dan toe een vervallen boerderij had gestaan. Voorafgaand aan de verlening van de vergunning hebben Veenendaal c.s. hun "zienswijzen" daaromtrent doen blijken. In hun brief aan de gemeente West Maas en Waal (hierna te noemen: de gemeente) van 8 juli 2003 hebben zij hun hoofdbezwaren tegen de bouwplannen – waarbij ook het kavel Waaldijk 5 was betrokken, dat hier verder niet meer aan de orde is – als volgt verwoord:
“(..) Ons bezwaar is de hoogte waarop de nieuwbouw gerealiseerd wordt. Uit doorsnede tekeningen van het polderdistrict blijkt dat Waaldijk 6 een vloerpeil heeft van 7.74 m. (..) Onze woning heeft een vloerpeil van 7.20 meter. (..) U begrijpt dat onze bezwaren vooral ingegeven zijn door de hoogte waarop de nieuwbouw wordt gesitueerd. Twee jaar geleden heeft [gedaagde] weken lang grond aangevoerd. Vele kubieke meters grond liggen klaar om, naar verwachting, verder verspreid te worden over de kavels Waaldijk 6 en 5. Het is aannemelijk om te denken dat deze voorraad grond zal worden gebruikt om het perceel nog verder op te hogen naar het vloerpeil van zijn woningen. De percelen zijn nl. al tientallen centimeters verhoogd. Dit zal leiden tot grote problemen m.b.t. de waterafvoer. Daar biedt -het op tekening aangegeven- gegraven geultje van enkele centimeters breed en diep geen weerstand aan. De ingetekende drainagebuis leidt naar nergens. Er is geen sloot aan de achterzijde. Onze tuin ligt op een niveau van ongeveer 6.20 meter +NAP. U begrijpt dat wanneer op zo’n korte afstand de grond opgehoogd wordt naar 8 meter, dit van grote invloed is op ons woongenot. (..)”
2.3. Vervolgens heeft een hoorzitting plaatsgehad. Resultante daarvan was een door [eiser] c.s. en [gedaagde] op 2 september 2003 ondertekende getypte verklaring, aangebracht op de door [gedaagde] c.s. ten behoeve van de vergunningaanvraag bij de gemeente ingediende gewijzigde situatie- en hoogtetekening. Op die tekening is naast de ligging van de te bouwen panden ook aangegeven vanaf welke hoogte gebouwd zou gaan worden (de "grondslag"). Voor het woonhuis gold volgens de tekening een grondslag van 7.85 m + N.A.P. en voor de garage een grondslag van 7.00 m + N.A.P. Op de tekening is tevens aangegeven dat het dijkniveau ligt op 11.31 m + N.A.P. De verklaring op de tekening luidt, voor zoveel hier van belang, als volgt:
"(..) De indieners van de zienswijzen (..) gaan allen accoord met de bouwplannen zoals op deze tekening vermeld staan, met bijbehorende gevel- en plattegrondtekeningen zoals deze laatstelijk ter inzage hebben gelegen bij de Gemeente West Maas en Waal (..) Alle ingediende zienswijzen (..) zullen worden ingetrokken door ondertekening dezes. De intrekking van de ingediende zienswijzen zal alleen geschieden als de Gemeente West Maas en Waal bouwvergunning verleend volgens deze situatie / hoogte tekening. Bovengenoemde personen zullen dan ook geen bezwaar indienen tegen de (..) uiteindelijke bouwvergunning. Door ondertekening dezes hebben bovengenoemde personen (waaronder: [eiser] c.s., Rb) allen toegang tot het bouwterrein voor tussentijdse maatvoerings-controle. (..)"
Bij de verklaring was ook een derde omwonende betrokken, maar deze heeft de verklaring niet ondertekend.
2.4. Op 24 september 2003 heeft de gemeente de gevraagde bouwvergunning verleend. Aan de vergunning is onder meer de volgende voorwaarde verbonden:
"Het begane grond vloerpeil van het woonhuis en de bij de woning behorende garage moet op respectievelijk 7.85 +NAP en 7.00 +NAP komen te liggen."
2.5. Naar aanleiding van door [eiser] c.s. beweerdelijk ondervonden overlast ten gevolge van sloopwerkzaamheden op het terrein van [gedaagde] c.s. – die in de onderhavige procedure verder geen rol spelen – hebben zij [gedaagde] c.s. daarover op 25 september 2003 aangeschreven. Aan hun klachten hebben zij de volgende opmerking toegevoegd:
“Ook delen wij hierbij mede dat wij terugkomen op onze afspraken omdat de overeenkomst nog niet door alle partijen is ondertekend. (..) Wij zullen derhalve, volgens de gangbare procedure, bezwaar aantekenen tegen uw voorgenomen bouwplannen.”
2.6. Bij brief van 6 juli 2004 hebben [eiser] c.s., na in hun opdracht uitgevoerde metingen door ing. [betrokkene], de gemeente gevraagd de inmiddels door [gedaagde] c.s. aangevangen bouw te doen stoppen, omdat zij van mening waren dat niet op 7.85 m + N.A.P. werd gebouwd maar op 8.28 m + N.A.P. Een kopie van die brief is op dezelfde dag door [gedaagde] c.s. ontvangen. Zij hebben daarop bij schrijven van 7 juli 2004 gereageerd en daarbij onder meer het volgende opgemerkt:
“ Het is onmogelijk dat dhr. [betrokkene] de juiste maatvoering heeft kunnen nemen van ons bouwwerk, want u bent beide, ten tijde van de metingen (..) niet op ons bouwterrein geweest. U zult ongetwijfeld weten, dat u ook absoluut verboden wordt dit terrein te betreden omdat u hier niets, maar dan ook echt helemaal niets te zoeken heeft. (..)
U geeft ook beide accoord op onze situatietekening van gewijzigde datum 02-09-2003, door u beide met een handtekening bekrachtigd, dat wij de woning bouwen op 7.85+ N.A.P., totaal 65 cm hoger dan uw eigen woning. (..)
Hoe kunt u nu zo verschrikkelijk eigenwijs zijn en blijven proberen een ander het leven zuur te maken, als wij compleet volgens onze vergunningen, welke, en ik deel het u nogmaals mede, door u beide zelf ondertekend zijn na drie jaar onderhandelen en vechten, te werk gaan.”
De gemeente heeft bij brief van 9 augustus 2004 als volgt op het schrijven van Van Veenemdaal c.s. van 6 juli 2004 gereageerd:
"Bij de afgifte van de vergunningen (..) is gebruik gemaakt van de door het polderdistrict "West Maas en Waal" gehanteerde tekening en de daarop vastgelegde N.A.P. hoogten.
Nu blijkt dat het district op deze tekeningen twee verschillende peilhoogten hanteert, namelijk N.A.P. en de z.g. leggermaat van de dijk die in werkelijkheid lager ligt dat (lees: dan, Rb) de kruin van de dijk. Hierdoor is er bij de controle van de peilhoogten van de woning Waaldijk 6 een afwijking ontstaan. Alle partijen en ook de gemeente zijn er ten tijde van de vergunning verlening van uit gegaan dat de door het Polderdistrict aangeleverde gegevens juist waren. (..)
Wij zullen bij de bouw van de garage van Waaldijk 6 (..) in alle redelijkheid voor alle partijen de op de vergunningstekening gehanteerde N.A.P. hoogten respecteren.
Om de afwijking duidelijk in beeld te brengen zal het ingenieursbureau Advin Zuid Oost uit Oss in opdracht van de gemeente enkele hoogte metingen uitvoeren. (..)"
Hoewel de resultaten van de laatstbedoelde metingen niet in het geding zijn gebracht, hebben de partijen ter comparitie verklaard dat zij zijn uitgevoerd en de door ing. [betrokkene] gedane metingen bevestigen.
2.7. Op 23 september 2004 hebben [gedaagde] c.s. wederom bouwvergunning aangevraagd voor de garage, maar nu op een hogere grondslag dan volgens de op 23 september 2003 verleende vergunning, te weten op 8.35 m + N.A.P. De nieuw aangevraagde vergunning is op 9 december 2004 van rechtswege verleend. Op 17 maart 2005 hebben [eiser] c.s. tegen de verlening van die laatste vergunning bij de gemeente een bezwaarschrift ingediend. Bij schrijven van dezelfde datum is tevens de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen, strekkende tot schorsing van de verleende bouwvergunning. Bij uitspraak van 20 april 2005 heeft de voorzieningenrechter het verzoek afgewezen. Op 9 augustus 2005 heeft de gemeente het bezwaar tegen de nieuwe vergunning ongegrond geoordeeld. Tegen die beslissing is beroep aangetekend bij de bestuursrechter. Ten tijde van de comparitie in de onderhavige zaak was op dat beroep nog niet beslist. De garage was op dat moment nagenoeg voltooid.
Het geschil
3.1. [eiser] c.s. stellen dat [gedaagde] c.s. in strijd met de overeenkomst van 2 september 2003 en de vergunning van 23 september 2003 hebben gehandeld door hun huis met garage te bouwen op een hogere grondslag dan was afgesproken. Ook los daarvan handel(d)en zij naar hun mening onrechtmatig door te bouwen op een te hoge grondslag. Zij stellen dat daardoor de waterhuishouding ernstig negatief wordt beïnvloed en dat daardoor inbreuk wordt gemaakt op hun privacy, hetgeen weer waardevermindering van hun eigendom tot gevolg heeft. Primair hebben zij de nakoming gevorderd van de overeenkomst van 2 september 2003 hetgeen naar hun mening inhoudt dat de woning en de garage op respectievelijk 7.85 m + N.A.P. en 7.00 m + N.A.P. moeten worden teruggebracht. Subsidiair vorderen zij vergoeding van de door hen geleden schade ten gevolge van de bouw op de te hoge grondslag, welke schade zij, op basis van een in hun opdracht uitgebracht schadeadvies van De Lorijn Raadgevers o.g., hebben gesteld op € 43.566,69 exclusief BTW en wettelijke rente. Voorts vorderen zij een bedrag van € 780,-- aan “kosten voor rechtsbijstand”. Ten slotte hebben zij bij wijze van provisionele vordering de stopzetting van de bouw van de garage gevraagd. Een en ander met de veroordeling van [gedaagde] c.s. in de kosten van de procedure.
3.2. [gedaagde] c.s. hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Zij betwisten in de eerste plaats dat tussen de partijen een bindende overeenkomst tot stand is gekomen, nu daarbij ook nog een derde omwonende was betrokken die uiteindelijk de afspraken niet heeft willen ondertekenen. Voor het geval geoordeeld zou moeten worden dat wel een bindende overeenkomst tot stand is gekomen zijn [gedaagde] c.s. van mening dat Veenendaal c.s. die overeenkomst in hun brief van 25 september 2003 hebben opgezegd dan wel ontbonden, althans dat zij daarop gerechtvaardigd hebben mogen vertrouwen. Als dit niet kan worden aangenomen betogen zij dat de overeenkomst louter is gericht op publiekrechtelijk rechtsgevolg, althans niet verplicht tot die prestaties die [eiser] c.s. daaraan verbonden wensen te zien, althans dat de overeenkomst inhoudelijk niet is geschonden. Als ook dat laatste niet kan worden aangenomen doen zij nog een beroep op dwaling, onvoorziene omstandigheden, overmacht en de redelijkheid & billijkheid. Zij betwisten verder onrechtmatig te hebben gehandeld en naar hun mening wordt die onrechtmatigheid, los van de overeenkomst, ook niet onderbouwd. Ook betwisten zij gemotiveerd de door [eiser] c.s. gestelde (gevreesde) wateroverlast en privacyschending, alsmede de daardoor ontstane waardedaling van hun onroerende zaak. Ten slotte menen zij los van het voorgaande dat de provisionele vordering reeds afgewezen moet worden, omdat de garage al grotendeels is gerealiseerd. Zij hebben dan ook geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen en tot veroordeling van [eiser] c.s. in de kosten van de procedure.
De beoordeling
4.1. De rechtbank zal eerst ingaan op het verweer van [gedaagde] c.s. dat de afspraken van 2 september 2003, waarop [eiser] c.s. zich beroepen, naar aanleiding van de brief van [eiser] c.s. van 25 september 2003 zouden zijn opgezegd dan wel ontbonden. [eiser] c.s. hadden op dat verweer reeds bij dagvaarding gepreludeerd en aangegeven dat [gedaagde] c.s. er in hun schrijven van 7 juli 2004 kennelijk nog steeds van uitgingen dat die afspraken nog overeind stonden. [gedaagde] c.s. hebben dat bestreden en erop gewezen dat zij in die brief aan Veenendaal iedere toegang tot het bouwterrein hadden ontzegd en aldus zelf ervan uitgingen dat de afspraken niet meer golden, nu een toegangsrecht ter controle van de maatvoering uitdrukkelijk daarin was vervat. [gedaagde] c.s. schrijven dat inderdaad, maar in datzelfde schrijven beroepen zij zich in hun eigen belang twee maal op de tussen de partijen in die afspraken vastgelegde maatvoering en wijzen erop dat het er in die afspraken om ging dat de grondslag van hun huis niet meer dan 65 cm hoger zou liggen dan de tuin van [eiser] c.s., hetgeen naar hun mening nog steeds het geval was. Daar komt bij dat [eiser] c.s., anders dan zij op 25 augustus 2003 afkondigden, geen bezwaar hebben gemaakt tegen de vergunning van 24 augustus 2003. Het moet er derhalve voor worden gehouden – [gedaagde] c.s. beroepen zich niet op gebeurtenissen tussen 25 augustus 2003 en 7 juli 2004 waaruit het tegendeel zou volgen –dat het wellicht ietwat emotionele aanbod tot ontbinding met wederzijds goedvinden (van eenzijdige opzegging van enigerlei duurovereenkomst is te dezen niet gebleken) niet door [gedaagde] c.s. is aanvaard en dat de partijen er daarna vanuit zijn gegaan dat de afspraken van 2 september 2003 nog steeds hun verhoudingen bepaalden. Dat [gedaagde] c.s. die afspraken op 7 juli 2004 met voeten traden door [eiser] c.s. ter controle van de juiste maatvoering de toegang tot het bouwterrein te ontzeggen, doet daar niet aan af. Dit verweer van [gedaagde] c.s. slaagt dus niet.
4.2. Uit hun brief van 8 juli 2003 volgt dat Veenendaal c.s. zijn uitgegaan van een vloerpeil van hun eigen woning van 7.20 m + N.A.P. Zij hebben zich, daarvan uitgaande, in de afspraken van 2 september 2003 dus neergelegd bij een hoogteverschil van 65 cm tussen de beide vloerpeilen. Uit de door [betrokkene] verrichte metingen komt naar voren dat het vloerpeil van de woning van [eiser] in werkelijkheid 41 cm hoger lag, te weten op 7.61 m + N.A.P., terwijl het vloerpeil in de woning van [gedaagde] c.s. volgens die metingen 8.28 m + N.A.P. blijkt te zijn, derhalve 43 cm meer dan de in de afspraken vastgelegde bouwgrondslag van 7.85 m + N.A.P. Het hoogteverschil tussen de vloerpeilen van de woningen van nr. 6 en 7 is dus 67 cm, slechts 2 cm meer dan men bij het maken van de afspraken voor ogen heeft gehad. Een in dat opzicht zo beperkte ‘schending’ van de afspraken van 2 september 2003 kan naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid niet de gevorderde gevolgen hebben die [eiser] c.s. daaraan verbonden wensen te zien. Een vordering tot verlaging van het vloerpeil van de woning kan daar zeker niet met succes op worden gebaseerd. En het schadeadvies waarop [eiser] c.s. hun schadevergoedingsaanspraak baseren gaat uit van een veel groter verschil tussen de voorziene en de feitelijke situatie, te weten 50 cm, zodat dat hier ook niet maatgevend voor de omvang van enigerlei schade kan zijn.
4.3. De aanwezigheid van de garage op een hoogte van 8.35 (8.28?) m + N.A.P. (in plaats van 7.00 m + N.A.P.) vormt een grotere inbreuk op die afspraken. Dat geldt ook als de nieuwe bouwvergunning daarvoor eventueel onherroepelijk zal zijn geworden. Wel moet dan, wil er in dit opzicht van enige privaatrechtelijk te handhaven aanspraak sprake zijn, vast komen te staan dat de partijen zich ook privaatrechtelijk hebben willen binden, en ook nog – van de kant van [gedaagde] c.s. – tot het verrichten van een prestatie die [eiser] c.s. thans nagekomen wensen te zien. Zoals de afspraken zijn geformuleerd in het kader van de procedure tot verlening van de bouwvergunning biedt de tekst van de afspraken slechts houvast voor de opvatting dat [eiser] c.s., uitgaande van de afgesproken bouwgrondslagen (en naar alle waarschijnlijkheid ook uitgaande van een normaal toezicht door de gemeente op inachtneming daarvan bij de bouw), zich slechts hebben verplicht om geen bezwaar te maken tegen de verlening van de vergunning. (Voor ‘oprekking’ van de bezwaartermijn op grond van artikel 6:11 van Pro de Algemene Wet Bestuursrecht tot het moment van het leggen van de vloeren lijkt alsdan in een voorkomend geval wel aanleiding te bestaan). Voor een privaatrechtelijke en in beginsel onwrikbare aanspraak tot handhaving van de bouwgrondslagen is op het eerste gezicht geen plaats: zouden [eiser] c.s. volgens de gewone regels bezwaar hebben gemaakt dan zouden zij een dergelijke zekerheid immers ook niet hebben gehad. Niettemin is het mogelijk dat de partijen elkaar ook privaatrechtelijk in de door [eiser] c.s. voorgestane zin hebben willen binden, waarbij het dan aankomt op de zin die zij in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de tekst van hun afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij ten dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. [eiser] c.s. hebben hierover echter niets gesteld, ook niet ter comparitie, doch zijn er kennelijk ten onrechte van uitgegaan dat het overleggen van de tekst van hun afspraken van 2 september 2003 toereikend was om het gevorderde een voldoende privaatrechtelijke grondslag mee te geven. De rechtbank ziet ook geen reden om hier ambtshalve bewijs op te dragen.
4.4. Los van het bovenstaande valt niet in te zien welke schade [eiser] c.s. ondervinden ten gevolge van een volgens hen te hoge garage op de plaats waar deze thans gebouwd is. Het door hen overgelegde schadeadvies biedt in dit opzicht te weinig duidelijkheid over een differentiatie van de gevolgen uitgaande van de garage alleen. Ter comparitie is gebleken dat de door [eiser] c.s. gevreesde wateroverlast zich tot dusver niet heeft gerealiseerd en, voor zover al te vrezen ten gevolge van de hogere garage alleen, zal worden opgevangen door de geul die [gedaagde] c.s. op hun terrein naast de erfgrens hebben gegraven, via een drainagepijp uitmondend in een achter de beide percelen gelegen sloot. Dat van de aanwezigheid van de hogere garage – die op ruime afstand van de erfgrens met Waaldijk nr. 7 is gelegen – een relevante aantasting van de privacy van [eiser] c.s. zal uitgaan, is evenmin aannemelijk geworden, nog daargelaten dat de situatie- en hoogtetekening waarop [eiser] c.s. een beroep doen voorziet in een strook “erfbeplanting” langs de grens met Waaldijk nr. 7, hetgeen, zo bleek ter comparitie, door [gedaagde] c.s. ook is aangelegd (in de vorm van “bosplantsoen”).
4.5. Voor zover [eiser] c.s. hun vorderingen baseren op een door [gedaagde] c.s. gepleegde onrechtmatige daad komt uit hun stellingen onvoldoende naar voren waarin zij de onrechtmatigheid, los gezien van de door hen gestelde wanprestatie, gelegen zien. Als zij bedoelen te zeggen dat het woonhuis van [gedaagde] c.s. in strijd met de onder 2.4. genoemde vergunningvoorwaarde is gebouwd miskennen zij, gelet op hetgeen onder 4.2. reeds is overwogen, dat de vergunningvoorwaarde in wezen niet is geschonden en het derhalve niet duidelijk is in welk belang zij, doordat [gedaagde] c.s. niet in overeenstemming met die voorwaarde zouden hebben gebouwd, zijn getroffen. Wat de garage betreft is inmiddels een nieuwe, de hogere garage dekkende, vergunning afgegeven, die weliswaar nog niet onherroepelijk is, maar ter zake waarvan het op dit moment niet evident is – mede gelet op de onder 2.7. bedoelde uitspraak van de voorzieningenrechter – dat die vergunning niet in stand zal blijven.
4.6. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen zullen worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [eiser] c.s. worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser] c.s. in de kosten van de procedure, tot dit vonnis bepaald op € 326,40 voor verschotten en op € 904,-- voor procureurssalaris.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2006.