Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 133092 / KG ZA 05-667
Vonnis in kort geding van 2 februari 2006
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ARNHEM,
gevestigd te Arnhem,
eiseres bij dagvaarding van 4 november 2005,
advocaat en procureur mr. T.G. Zweers te Arnhem,
tegen
de vereniging
KRACHTSPORTVERENIGING ACHILLES,
gevestigd te Arnhem,
gedaagde,
advocaat en procureur mr. B.H. Niemann te Velp.
Partijen zullen hierna de Gemeente en Achilles worden genoemd.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de mondelinge behandeling ter zitting van 17 november 2005
- de pleitnota van de Gemeente
- de pleitnota van Achilles met bijbehorende producties
- het proces-verbaal van aanhouding ten behoeve van de mediationprocedure
- de voortzetting van de mondelinge behandeling ter zitting van 19 januari 2006.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
Bij de stukken bevindt zich een brief van de Gemeente van 21 februari 1973 aan het bestuur van Achilles. Deze brief luidt, voor zover van belang, als volgt.
“Verhuur v.m. Huisvlijtschool (…)
Geacht Bestuur,
Onder verwijzing naar Uw brief van 25 juni 1972 delen wij U mede, dat wij bereid zijn drie
lokalen van de voormalige school aan de Agnietenstraat (voorheen in gebruik bij de huisvlijtschool) ter beschikking van Uw vereniging te stellen, onder de volgende voorwaarden:
1. De kosten van herstel en inrichting van de lokalen worden geheel door Uw vereniging
gedragen.
2. De kosten van het verbruik van gas, water en electra, alsmede die voor het aanbrengen van tussenmeters hiervoor, komen geheel voor uw rekening.
3. Alle ten laste van de lokalen komende zakelijke belastingen komen voor rekening van Uw vereniging.
4. De lokalen zullen geheel op Uw kosten worden onderhouden.
5. De huur van de lokalen zal, zulks met ingang van 1 januari 1973, worden gesteld op
f 1,-- per jaar.
6. Op tijden dat de lokalen niet door U worden gebruikt, stelt U Uw ruimte, in overleg met
de afdeling C.R.S.J. tegen nader overeen te komen vergoedingen aan derden
beschikbaar, welke als baten van uw vereniging kunnen dienen. (…)”
2.2. Eveneens bevindt zich bij de stukken een brief van Achilles van 5 maart 1973 aan de Gemeente waarin, voor zover van belang, het volgende is opgenomen.
“Onder verwijzing naar Uw brief van 21 februari 1973 (…) delen wij U mede, dat wij U bedanken voor de toezegging van de 3 lokalen aan onze vereniging.
Wij hebben goed nota van de door U opgegeven punten genomen en zullen zorgdragen dat deze punten in acht genomen worden en eventueel uitgevoerd zullen worden. (…)”
2.3. In een opgemaakt verslag van een op 12 maart 1986 gehouden gesprek tussen een wethouder van de Gemeente en vertegenwoordigers van Achilles en krachtsportvereniging Sandow (hierna: Sandow) is, voor zover van belang, het volgende opgenomen.
“(…)
1. Door gedwongen vertrek van Sandow uit de Spoorwegstraat en financieel moeilijke situatie bij Achilles, hebben beide verenigingen mogelijkheden bezien om samen gebruik te maken van School ’88 (reeds in gebruik van o.a. Achilles.
2. De verenigingen hebben overeenstemming bereikt. Een verbouwingsplan is opgesteld, welk geheel in eigen beheer kan worden uitgevoerd. Totale kosten geraamd op f 12.782,34. (…)
4. Er zal door beide verenigingen een stichting worden opgericht, die de ruimte verhuurd aan de worstelverenigingen Sandow en Achilles.”
2.4. In een door de Gemeente op 8 juli 1986 genomen besluit is, voor zover van belang, het volgende opgenomen.
“(…)
1. Akkoord te gaan met de herverdeling van de ruimten in het verenigingsgebouw Agnietenstraat 88 (…).
2. In aansluiting op punt 1 akkoord gaan met gebruik van de daartoe nader in te richten krachtsportruimte door de vereniging Sandow als extra gebruiker.
3. Een bedrag van maximaal f 12.000,-- beschikbaar te stellen uit het fonds sport en recreatie t.b.v. de noodzakelijk te treffen aanpassingen door Achilles en Sandow.
4. Te bewerkstelligen dat het achterstallig onderhoud aan het gebouw binnen een zo kort mogelijke termijn wordt verricht en door Grondbedrijf en de dienst LO en S een definitieve huurovereenkomst wordt opgesteld. (…)”
2.5. Er is vervolgens nooit een schriftelijke huurovereenkomst gesloten tussen de Gemeente en Sandow en Achilles.
2.6. Medio 2004 heeft Sandow het gebruik van de lokalen in de Agnietenstraat gestaakt.
2.7. Bij brief van 28 april 2005 heeft de Gemeente, voor zover van belang, het volgende aan Achilles bericht.
“Zoals u bekend is, hebben de afgelopen periode meerdere briefwisselingen en gesprekken plaatsgevonden betreffende de problematiek gezamenlijk gebruik krachtsportaccomodatie Agnietenstraat 88b. (…)
Zowel Achilles als Sandow kan onafhankelijk van elkaar bestaan en beide verenigingen hebben voor de uitoefening van hun sport een geschikte trainings- en wedstrijdaccomodatie nodig. (…)
Wetende dat we voldoende aandacht hebben besteed aan deze kwestie en ieders belang hebben afgewogen, hebben we nu het punt bereikt dat er een definitieve beslissing moet worden genomen. Dit betekent dat wij met ingang van 1 juni 2005 twee avonden per week beschikbaar stellen aan Sandow. Dit is naast het gebruik ten behoeve van competitiewedstrijden. (…)
Op korte termijn zullen wij met u contact opnemen om de afspraken betreffende het gezamenlijk gebruik vast te leggen. De bestaande overeenkomst komt dan daarmee te vervallen. (…)”
2.8. Bij brief van 7 juni 2005 heeft Achilles, voor zover van belang, het volgende aan de Gemeente bericht.
“(…)
Overdonderd voelden we ons toen we recentelijk een nieuwe overeenkomst betreffende het gebruik van de krachtsportruimte aan de Agnietenstraat 88b van u kregen. Wij leggen ons neer bij het besluit dat AKSV Sandow middels twee avonden in de week gebruik zal gaan maken van het betreffende pand (…)
K.S.V. Achilles kan dan ook niet akkoord gaan met de overeenkomst zoals deze momenteel aangeboden wordt. (…)”
2.9. De Gemeente heeft bij brief van 16 juni 2005, voor zover van belang, het volgende aan Achilles bericht.
“U bent ervan op de hoogte dat uitvoerig is gesproken over gezamenlijk gebruik van de ruimten aan Agnietenstraat 88b te Arnhem. Als eigenaar van het gebouw zijn wij genoodzaakt zorgvuldig met de beschikbare ruimten om te gaan en dienen wij in principe alle verenigingen gelijk te behandelen.
Aangezien feitelijk geen bezwaar tegen het gezamenlijk gebruik bestaat, zijn wij genoodzaakt KSV Achilles per 1 augustus 2005 de huur op te zeggen van de bij haar in gebruik zijnde lokalen in School 88 aan de Agnietenstraat 88b te Arnhem. Tevens zeggen wij u hierbij aan dat de betreffende ruimten per 1 augustus 2005 geheel dienen te zijn ontruimd. Mocht KSV Achilles de ruimten niet tijdig volgens de wettelijke bepalingen hebben ontruimd, zullen alle kosten die wij daarvoor moeten maken, worden verhaald op KSV Achilles. Indien KSV Achilles alsnog de reeds toegezonden nieuwe huurovereenkomst ondertekent en retourneert, zullen wij contact opnemen om te bezien of en op welke wijze wij met bovenstaande aankondiging zullen omgaan.
Let wel: de opzegging en verplichting tot ontruiming blijven gehandhaafd. (…)”
2.10. Bij brief van 29 juli 2005 heeft de advocaat van Achilles, voor zover van belang, het volgende aan de Gemeente bericht.
“(…)
Zoals u ongetwijfeld weet, kan cliënte binnen twee maanden na genoemde datum verzoeken om verlenging en zoals de wet voorschrijft “De verhuurder kan niet verlangen dat de huurder voor het einde van bedoelde termijn tot ontruiming overgaat“ (artikel 7:230a, lid 3 Burgerlijk Wetboek), is ontruiming per 1 augustus a.s. derhalve niet aan de orde.
Het bestuur wenst zich over de recente ontwikkelingen en de hiervoor bedoelde mogelijkheden nog te beraden.”
2.11. Sandow heeft wel een nieuwe huurovereenkomst betreffende (een aantal) lokalen aan de Agnietenstraat 88b te Arnhem met de Gemeente ondertekend. Bij brief van 9 september 2005 heeft zij de Gemeente - kort gezegd - aansprakelijk gesteld voor de schade die zij mogelijk zal lijden als gevolg van het te laat ter beschikking hebben van de lokalen.
Het geschil
De Gemeente vordert - kort gezegd - dat Achilles wordt veroordeeld de lokalen aan de Agnietenstraat 88b te Arnhem binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, met machtiging van de Gemeente om de lokalen zo nodig zelf met behulp van de sterke arm te ontruimen. Bovendien vordert de Gemeente dat Achilles wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure, waaronder noodzakelijke reis- en verblijfkosten en verletkosten van de Gemeente en een bedrag van EUR 904,- ter zake van buitengerechtelijke kosten.
De Gemeente legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. Met ingang van 1 augustus 2005 heeft zij de huurovereenkomst met Achilles betreffende de lokalen aan de Agnietenstraat 88b te Arnhem opgezegd. Achilles heeft tot op heden echter geweigerd het gebruik van de lokalen te staken. Nu zij evenmin de kantonrechter op grond van artikel 7:230a BW heeft verzocht de ontruimingstermijn te verlengen, welk verzoek op grond van genoemd artikel binnen twee maanden na het tijdstip waartegen ontruiming is aangezegd had moeten worden ingediend, verblijft Achilles daarmee vanaf 1 oktober 2005 zonder recht of titel in de lokalen. Daarmee handelt zij onrechtmatig jegens de Gemeente. Nu de Gemeente met betrekking tot de lokalen al een nieuwe huurovereenkomst met Sandow heeft gesloten, heeft zij ook een spoedeisend belang bij een ontruiming door Achilles. Ten slotte is voor een belangenafweging volgens de Gemeente in deze procedure geen plaats meer. Een dergelijke afweging had bij de kantonrechter moeten plaatsvinden.
3.3. Achilles voert gemotiveerd verweer waarop, voor zover van belang, hierna zal worden ingegaan.
De beoordeling
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van de Gemeente.
4.2. De vraag die thans eerst dient te worden beantwoord is, of de overeenkomst die op 21 februari 1973 tussen de Gemeente en Achilles is gesloten (zie 2.1.) een huurovereenkomst (zoals de Gemeente betoogt) dan wel een bruikleenovereenkomst (zoals Achilles betoogt) betreft. Daarover wordt het volgende overwogen.
4.3. Artikel 7:201 lid 1 BW bepaalt: “Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
In confesso is dat de Gemeente een aantal lokalen aan Achilles in gebruik heeft gegeven, zodat aan het eerste hiervoor genoemde vereiste is voldaan. Anders dan Achilles betoogt, is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat ook aan het tweede vereiste, het verrichten van een tegenprestatie door de huurder, is voldaan.
Het is vaste jurisprudentie dat deze tegenprestatie, anders dan een bepaalde geldsom, ook iedere andere vorm van een tegenprestatie kan betreffen. In het onderhavige geval is door de Gemeente onweersproken gesteld dat Achilles het onderhoud aan de binnenzijde van de bij haar in gebruik zijnde lokalen volledig voor haar rekening neemt, en dat Achilles bovendien ook alle andere kosten, zoals de kosten voor gas, water en licht en de belastingen, betaalt. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is dit een voldoende vastomlijnde door Achilles te verrichten tegenprestatie. Dit betekent dat de overeenkomst die op 21 februari 1973 tussen de Gemeente en Achilles is gesloten een huurovereenkomst betreft.
4.4. De Gemeente heeft de huurovereenkomst met Achilles per 1 augustus 2005 opgezegd en daarbij ook de ontruiming van de lokalen aangezegd (zie 2.9.). Aangezien het om de huur van ruimte (sportlokalen) gaat die geen woon- of bedrijfsruimte is, geldt de speciale beëindigingsregeling van artikel 7:230a BW. Op grond van dit artikel kan - kort gezegd - de huurder na het einde van de huurovereenkomst de (kanton)rechter verzoeken de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden te verlengen. Dit verzoek moet door de betreffende huurder worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd. Achilles heeft hiervan geen gebruik gemaakt, hoewel zij daartoe wel de mogelijkheid heeft gehad. Dit kan worden afgeleid uit de onder 2.10. (deels) weergegeven brief van de advocaat van Achilles. Nu de Gemeente tot op heden niet tot ontruiming is overgegaan, kan worden geconcludeerd dat zij de twee maanden termijn als genoemd in artikel 7:230a BW in acht heeft genomen. Een en ander leidt voorshands tot de conclusie dat de Gemeente de huurovereenkomst met Achilles rechtsgeldig heeft opgezegd en dat Achilles dientengevolge met ingang van 1 oktober 2005 zonder recht of titel in de lokalen aan de Agnietenstraat 88b te Arnhem verblijft. Dit betekent ook dat de vordering van de Gemeente tot ontruiming van de lokalen door Achilles in beginsel kan worden toegewezen.
4.5. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat voor een belangenafweging in het kader van dit kort geding geen plaats meer is. Een beroep op een dergelijke afweging had in het kader van het verlengingsverzoek (op grond van artikel 7:230a BW) bij de kantonrechter aan de orde moeten komen. De kantonrechter zou in die procedure hebben kunnen beoordelen of de belangen van Achilles door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de Gemeente bij voortzetting van het gebruik door Achilles. Zoals reeds overwogen heeft Achilles deze mogelijkheid, om haar moverende redenen, ongebruikt gelaten. Dit betekent dat het belang waarop Achilles zich beroept, zij is een vereniging met een maatschappelijke functie (zij heeft een belangrijke wijkfunctie) waarvan het programma naadloos aansluit op het regeringsbeleid met betrekking tot integratie en volksgezondheid, thans niet meer aan de orde kan komen.
4.6. Achilles heeft bij monde van haar advocaat nog gesteld dat de Gemeente misbruik maakt van haar bevoegdheid. Zij bedient zich namelijk als publiekrechtelijk orgaan ten onrechte van een privaatrechtelijke bevoegdheid. De voorzieningenrechter verwerpt dit verweer. Uit de jurisprudentie op dit gebied kan onder meer worden afgeleid dat een gemeente ook de privaatrechtelijke weg kan bewandelen, mits zij daarbij maar de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht neemt. Dat heeft de Gemeente naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter in het onderhavige geval gedaan. De Gemeente heeft als eigenaar van de betreffende lokalen aan de Agnietenstraat 88b te Arnhem de bevoegdheid om deze lokalen te vervreemden of te verhuren. Uit zowel door de Gemeente als door Achilles overgelegde stukken blijkt dat er veelvuldig gesprekken hebben plaatsgevonden tussen de Gemeente en (vertegenwoordigers van) Achilles (en overigens ook Sandow). Bovendien heeft de Gemeente in een vroeg stadium al gepoogd om samen met Achilles (en Sandow) een oplossing te vinden voor het probleem met betrekking tot het gezamenlijk gebruik van de lokalen. Tijdens de zitting van 17 november 2005 is de zaak aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen in het kader van een mediationprocedure tot overeenstemming te komen. Dit heeft echter niet tot een oplossing geleid. Zelfs ter zitting van 19 januari 2006 hebben partijen nog geprobeerd om tot overeenstemming te komen, hetgeen wederom niet is gelukt. Partijen hebben er derhalve alles aan gedaan om het geschil op te lossen, maar kennelijk hebben zij daar tot op heden geen mogelijkheid toe gevonden.
4.7. Het voorgaande maakt dat niets aan de ontruiming van de lokalen door Achilles in de weg staat. De vordering daartoe zal dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat de voorzieningenrechter termen aanwezig acht Achilles een termijn van vier (4) weken te gunnen om tot ontruiming over te gaan.
4.8. Achilles zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:
- vast recht EUR 244,00
- kosten dagvaarding EUR 85,60
- salaris advocaat EUR 816,00
Totaal EUR 1.145,60
4.9. Met betrekking tot de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten is het volgende van belang. Voldaan dient te zijn aan het vereiste dat alleen kosten waarvan het redelijk is dat ze zijn gemaakt, kunnen worden toegewezen. In dit geval is, bij gebreke van een (nadere) feitelijke onderbouwing van die gestelde kosten, niet aan dat vereiste voldaan. De voorzieningenrechter zal de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten daarom afwijzen.
De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt Achilles om binnen vier (4) weken na betekening van dit vonnis de lokalen, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen, en met overgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van de Gemeente te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
5.2. machtigt de Gemeente om, indien Achilles in gebreke blijft met de onder 5.1. vermelde ontruiming, zelf de ontruiming te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;
5.3. veroordeelt Achilles in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op EUR 1.145,60;
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Wiertz-Wezenbeek en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. van Gameren op 2 februari 2006.