Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Registratienummer: AWB 05/2594 WOZ
Uitspraakdatum: 18 januari 2006.
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X]
wonende te [Y], eisers,
[gemachtigde]
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Q],
verweerder,
[gemachtigde]
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van het object [a-straat] 6 te [Q] (hierna: de onroerende zaak) per peildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van € 365.000.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft verweerder bij de uitspraak op bezwaar van 12 juli 2005 de waarde verminderd tot € 304.000. Eisers hebben daartegen beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 december 2005 te Arnhem.
Eisers zijn door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 20 oktober 2005 aan [adres], ter attentie van [gemachtigde] op het adres [b-straat] te [Q], onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Eisers zijn zonder kennisgeving aan de rechtbank niet verschenen. Nu voormelde brief niet ter griffie is terugontvangen is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op regelmatige wijze tijdig op het juiste adres is aangeboden.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
2. De feiten
Op grond van de stukken van het geding en de verklaring van verweerder ter zitting, stelt de rechtbank als tussen partijen niet in geschil, de volgende feiten vast.
Eisers zijn eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een perceel grond van 564 m² met daarop een vrijstaande woning met een inhoud van 374 m³ en een berging met een oppervlakte van 42 m².
Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem nader verdedigde waarde bij het verweerschrift een op 22 augustus 2005 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt doo[A], WOZ-gecertificeerd taxateur. In het rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2003 van € 304.000.
Eisers hebben eveneens een taxatierapport overgelegd, op 10 april 2003 gedagtekend en opgemaakt d[B], makelaar/taxateur. Van dit rapport is alleen de eerste pagina overgelegd. In het rapport is geconcludeerd tot een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per waardepeildatum 25 september 2002 van de onroerende zaak van € 245.000. De executiewaarde vrij van huur en gebruik van de onroerende zaak is in dit rapport per waardepeildatum 25 september 2002 vastgesteld op € 220.000.
3. Het geschil
Tussen partijen is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op een lager bedrag moet worden vastgesteld dan bij de bestreden uitspraak is geschied, welke vraag door eisers bevestigend en door verweerder ontkennend wordt beantwoord.
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak wor-den bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
Bij betwisting van deze waarde door eisers rust op verweerder de bewijslast aannemelijk te maken dat de door hem nader verdedigde waarde niet te hoog is.
De rechtbank neemt in aanmerking dat taxateur [A] een zorgvuldige en goed onderbouwde taxatie heeft uitgevoerd waarbij rekening is gehouden met het bouwjaar, type woning, de bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud, ligging, de inhoud en de kaveloppervlakte van de onroerende zaak. Voorts heeft taxateur [A] rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de peildatum voor drie andere objecten zijn gerealiseerd en zijn de verschillen tussen deze objecten en de onroerende zaak in het taxatierapport voldoende tot uitdrukking gebracht.
Eisers hebben eveneens een taxatierapport ingebracht. De rechtbank stelt voorop dat de daarin gehanteerde executiewaarde vrij van huur en gebruik niet strookt met het in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ neergelegde waardebegrip. Dat waardebegrip moet leiden tot een bedrag dat overeenkomt met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Bij een executoriale verkoop van de onroerende zaak is hiervan geen sprake. De executiewaarde vrij van verhuur kan dan ook geen goede benadering geven van de gezochte waarde. De in het taxatierapport gehanteerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik voldoet daarentegen wel aan de waarderingsmaatstaf van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Bovendien is deze waarde getaxeerd naar een datum die niet ver verwijderd ligt van de waardepeildatum 1 januari 2003, zodat het taxatierapport betrokken kan worden bij de beoordeling van de WOZ-waarde.
De rechtbank acht aannemelijk dat het door eisers overgelegde taxatierapport niet in het kader van de Wet WOZ is opgesteld maar in verband met de verdeling van de nalatenschap van mevrouw [C] nu de in het rapport gehanteerde waardepeildatum overeenkomt met haar overlijdensdatum. Gezien de te betalen successierechten moet worden aangenomen dat deze omstandigheid kan hebben geleid tot een relatief lage waarde. Voorts bevat dit rapport geen verkoopcijfers van vergelijkbare panden. Deze omstandigheden vormen op zichzelf bezien onvoldoende aanleiding om aan die taxatie geen gewicht toe te kennen. Maar omdat de taxatie van taxateur [B] op een aanmerkelijk lagere waarde uitkomt dan de door taxateur [A] getaxeerde waarde en omdat in het rapport geen onderbouwing van deze lagere waarde wordt gegeven, is de rechtbank van oordeel dat de taxatie door taxateur [B] minder overtuigingskracht heeft dan de goed onderbouwde taxatie van taxateur [A]. Wel leidt de rechtbank uit het taxatierapport van taxateur [B] af dat ook een lagere waarde dan de door taxateur [A] getaxeerde waarde van € 304.000 mogelijk is. In het licht van het door eisers overgelegde taxatierapport is verweerder dan ook onvoldoende geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank echter niet ertoe overgaan om de WOZ-waarde in goede justitie te bepalen door het gemiddelde van beide taxaties te nemen. Het rapport van taxateur [A] moet immers door zijn grotere overtuigingskracht zwaarder wegen. De rechtbank stelt de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 290.000. Het verschil tussen die waarde en de door verweerder bij beschikking vastgestelde waarde is groter dan het in artikel 26a van de Wet WOZ opgenomen drempelbedrag, zodat dat drempelbedrag niet in de weg staat aan gegrondverklaring van het beroep.
Het beroep dient derhalve gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb, omdat de rechtbank niet gebleken is dat eisers kosten hebben gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- herroept de primaire waardevaststelling en stelt de waarde nader vast op een bedrag van € 290.000;
- gelast dat de gemeente Ede het door eisers betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. F.M. Smit, rechter. De beslissing is in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van drs. R.P.M. Lemmen, griffier, op 18 januari 2006.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem;
dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.