Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 115473 / HA ZA 04-1236
Datum vonnis: 21 september 2005
Vonnis
in de zaak van
1.[eiser 1]
wonende te Lent, gemeente Nijmegen,
2.[eiser 2],
wonende te Lent, gemeente Nijmegen,
eisers,
procureur mr. N.L.J.M. Rijssenbeek,
advocaat mr. B. Maat te Breda,
tegen
1. de commanditaire vennootschap
GRONDEXPLOITATIE MAATSCHAPPIJ WAALSPRONG C.V.,
gevestigd te Nijmegen,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GEM. WAALSPRONG BEHEER B.V.,
gevestigd te Nijmegen,
3. de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE NIJMEGEN,
zetelende te Nijmegen,
gedaagden,
procureur mr. J.A.M.P. Keijser,
advocaat mr. T.E.P.A. Lam te Nijmegen.
Partijen zullen hierna [eiser 1] (in enkelvoud), Waalsprong CV, Waalsprong BV (de CV en de BV tezamen GEM) en de gemeenten genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 oktober 2004
- het proces-verbaal van comparitie van 19 januari 2005
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
- de akte van [eiser 1] c.s..
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
[eiser 1] is eigenaar van de woning met ondergrond, kadastraal bekend gemeente Lent, sectie A, nr. 17[adres]es]d [adres] gemeente Nijmegen - hierna: het perceel. [eiser 1] is in 2000 eigenaar van het perceel geworden.
Het perceel ligt in een hoofdzakelijk agrarisch gebied dat is bestemd voor woningbouw. Het project waarin de woningbouw wordt gerealiseerd, heet De Waalsprong. Het bestemmingsplan Lent-Oost 2002, dat de woningbouw mogelijk maakt, heeft formele rechtskracht gekregen. Het perceel ligt in een gebied dat in het bestemmingsplan is aangeduid als “Vlek 20”.
De grondexploitatie van het project wordt uitgevoerd door Waalsprong CV, een samenwerkingsverband van publieke en private partijen. Waalsprong BV is de beherende vennoot. De gemeente is een van de aandeelhouders van Waalsprong BV. De gemeente benoemt één van de commissarissen van Waalsprong BV.
De gemeente is eigenaar van de grond rondom het perceel. GEM maakt de grond bouwrijp.
Burgemeester en wethouders van de gemeente - hierna: B&W - hebben bij besluit van 28 november 2000 ingestemd met een grondruil met [eiser 1] met het doel het perceel beter in te passen in de ontwikkeling van de woonwijk. De grondruil is daarna uitgevoerd.
B&W hebben bij besluit van 9 april 2001 [eiser 1] een bouwvergunning verleend voor het bouwen van een zwembad en een tuinhuis op het perceel. Omstreeks die tijd heeft [eiser 1] de tuin geheel opnieuw ingericht. Het zwembad en het tuinhuis zijn aangelegd.
B&W hebben bij besluit van 17 december 2002 met toepassing van art. 19 lid 2 Wet op de ruimtelijke ordening vrijstelling van het bestemmingsplan verleend voor het bouwrijp maken van onder meer het plangebied Lent-Oost. In het kader van het bouwrijp maken is de grond rondom het perceel eind 2003 opgehoogd.
GEM heeft [eiser 1] op 26 november 2003 onder meer als volgt geschreven:
“Aansluiting tuin op openbaar gebied
De projectleider [betrokkene 1] is gewezen op uw situatie. Tijdens het woonrijp maken van het gebied zal hij rekening houden met de hoogte van de tuin en de aansluiting op het openbaar gebied. Dit zal pas zijn nadat de bouw van de woningen is afgerond. Mocht het nodig zijn, dan zal hij tegen die tijd contact met u opnemen.”
[eiser 1] en vertegenwoordigers van GEM hebben op 19 januari 2004 overlegd over de ophoging van de grond rondom het perceel van [eiser 1].
De raadsman van [eiser 1] heeft GEM bij brief van 21 januari 2004 bericht dat [eiser 1] de ophoging van de grond rondom het perceel onrechtmatig acht en GEM aansprakelijk gesteld voor de dientengevolge geleden schade.
GEM heeft hierop bij brief aan [eiser 1] van 27 januari 2004, onder bijvoeging van drie tekeningen, als volgt gereageerd:
“Op 20 januari 2004 hebben wij u middels een schrijven laten weten nog steeds open te staan voor nader overleg, om tot een oplossing te komen voor het ontstane verschil in hoogte tussen uw perceel en het toekomstig openbaar gebied.
Bij aangetekende brief van 21 januari 2004 heeft uw advocaat de heer B. Maat van advocatenbureau Koch & Van den Heuvel te Breda, ons verzocht om binnen acht dagen na dagtekening van die brief met een voor u aanvaardbare en afdoende oplossing te komen voor de gerezen problemen.
Middels deze brief bieden wij een oplossing aan. Deze oplossing ligt in lijn met hetgeen op 19 januari jongstleden tussen u en GEM is besproken, met dien verstande dat wij ons met deze oplossing maximaal hebben ingespannen om het hoogteverschil zo minimaal mogelijk te houden.
Graag verwijzen wij u naar bijgevoegde tekeningen. Op de eerste tekening zijn de peilmaten van uw woning en uw erf aangegeven, alsmede die van het toekomstig openbaar gebied. De eigendomsgrens is met een gele kleur gemarkeerd. Op de tweede tekening staan de dwarsprofielen getekend. Op deze wijze krijgt u een beeld van de oplossing die wij u bieden. Ongetwijfeld roepen deze tekeningen vragen bij u op. Graag zouden wij één en ander, in een persoonlijk gesprek met de heer P. de Wit (procesmanager), nader toelichten (...).
Wij menen oprecht u een passende oplossing te hebben aangeboden.”
[eiser 1] heeft Arcadis Regio BV - hierna: Arcadis - opdracht gegeven het voorstel van GEM te beoordelen. Arcadis heeft op 18 februari 2004 een veldonderzoek verricht. Zij heeft in haar rapport van 11 maart 2004 onder meer het volgende geschreven:
“Uit de tekening kan worden opgemaakt dat de voorstellen van de GEM neerkomen op het treffen van voorzieningen om het ontstane hoogteverschil in maaiveld op te vangen en om het regenwater af te kunnen voeren dat in de berm opgevangen dient te worden.
Tijdens het veldbezoek is geconstateerd dat een visueel hoogteverschil is ontstaan, zoals op de tekeningen is af te lezen. Het p[adres]es] ligt als het ware in een slenk.
Opgemerkt wordt dat wij op dit moment geen aanleiding zien te twijfelen aan de correctheid van de weergegeven hoogtemeting.
Een aantal aspecten willen we graag toelichten.
Afvoer water
Er wordt voorgesteld om het regenwater met behulp van drainage in de berm en een roostergoot in de oprit op te vangen. Op dit moment is onduidelijk hoe het water wordt afgevoerd en waar geloosd kan worden. Wij stellen voor om voorzieningen te treffen om onder vrij verval op het open water te lozen.
Hierdoor zijn kostbare en mechanisch gevoelige voorzieningen, zoals pompen, niet noodzakelijk. Daarnaast stellen we voor om, niet alleen in de berm, maar ook drains in het perceel aan te brengen om wateroverlast ter plaatse te voorkomen.
Hiertoe zal aanvullend onderzoek noodzakelijk zijn om aan te tonen of dit werkelijk noodzakelijk is. Dit wordt met name ingegeven door de doorlatendheid van de grond en daardoor de mogelijkheid om water ten gevolge van een hevige regenbui te kunnen afvoeren.
Dimensionering voorzieningen
De voorstellen omvatten onder andere drainage voor de afvoer van het regenwater en het toepassen van zogenaamde perronelementen om de hoogteverschillen op te vangen. Naar onze mening zal de dimensionering van de voorzieningen zijn grondslag moeten vinden in aanvullend onderzoek naar de hydrologische situatie (zie tevens hieronder) en stabiliteit van de bodem. De hydrologische situatie is van belang voor de hoeveelheid drains, de diepte van de drains en de diameter van de drains. De stabiliteit is van belang voor de grootte en sterkte van de perronelementen.
Onderhoud
Technische voorzieningen, in dit geval voor de afvoer van regenwater, hebben over het algemeen een onderhoudsnoodzaak. Wij stellen voor, indien de voorgestelde voorzieningen worden aangebracht, deze op te laten nemen in het gemeentelijke onderhoudsprogramma van de openbare ruimte. Indien geen deugdelijk onderhoud wordt gepleegd, zullen de voorgestelde voorzieningen op den duur in technisch functioneren afnemen. Gedacht moet worden aan het dichtslibben van de drainsleuven en de drainagebuizen en het verstopt raken van de roostergoot. Door het achterblijven van onderhoud zal de kans op wateroverlast toenemen.
Hydrologische situatie
Geconstateerd is dat het p[adres]es] duidelijk lager ligt dan het omliggende maaiveld. In de voorstellen van de GEM komt niet naar voren wat de toekomstige grondwaterstand is en wat de eventuele gevolgen hiervan kunnen zijn.
(...)
Conclusie
De voorgestelde voorzieningen zijn naar onze menig niet toereikend, omdat:
? De afvoer van regenwater niet is gewaarborgd;
? De voorzieningen niet aantoonbaar zijn gedimensioneerd;
? Grondwater een mogelijke rol speelt.
Daarnaast wordt opgemerkt dat het uitvoeren van deugdelijk onderhoud noodzakelijk is en dat daarover afspraken met de GEM gemaakt worden.”
[eiser 1] heeft het rapport van Arcadis aan GEM gestuurd. Op verzoek van GEM heeft Grontmij daarop bij memo van 24 maart 2004 onder meer als volgt gereageerd:
“Afvoer water
Conform het schrijven van Arcadis zal het regenwater inderdaad via een drain rechtstreeks naar open water worden afgevoerd.
Ten behoeve van de afvoer van het water uit de tuin zullen de volgende voorzieningen worden aangebracht:
? zuidzijde tuin: het water gaat via het openbaar voetpad richting de berm. De berm is voorzien van een drain;
? westzijde tuin: op deze locatie wordt een keervoorziening en een drainage gerealiseerd. De drain wordt aangesloten op het openbare drainagesysteem zodat ook hier het overtollige water wordt afgevangen;
? grasveld ten oosten van de woning: in dit deel van de tuin wordt geen wateroverlast verwacht, het water zal op een natuurlijke wijze in de ondergrond verdwijnen;
? tuingrens in de noordoosthoek: het hoogteverschil zal worden opgeheven door de tuin ter plaatse in geringe mate op te hogen tot het niveau van het aan te leggen voetpad.
Nadere detaillering van de voorzieningen
In de aan de familie toegezonden schetsen zijn oplossingen voor de problematiek gepresenteerd. De nadere detaillering van de voorzieningen is in dit stadium nog niet aan de orde geweest. Pas nadat de familie goedkeuring voor de voorgestelde oplossing heeft gegeven, zal een nadere technische uitwerking plaatsvinden.Daar zullen de toe te passen perronelementen zodanig worden gedimensioneerd dat de stabiliteit niet in gevaar komt.
Onderhoud
De drainage in het openbaar gebied is onderdeel van het onderhoudsprogramma van de gemeente. De op het perceel van de familie [eiser 1] aan te brengen drainage zal in het onderhoudsprogramma van de gemeente Nijmegen worden opgenomen.
Hydrologische situatie
De grondwaterstijghoogte in de ondergrond wordt in dit gebied sterk beïnvloed door de waterstanden op de Waal. Bij verhoogde waterstanden treedt overdruk op en verhevigde kwel in het hele gebied.
Vlek 20 is geheel gedraineerd onder de wegen. Rondom vlek 20 liggen open wateren met een gemiddeld waterpeil van 7,6+ NAP. Dit is ruim onder het maaiveldniveau.
De verhoging van het maaiveld rondom het perceel van de familie [eiser 1] is beperkt en blijkt in het geheel geen zetting te veroorzaken.”
[betro[betrokkene 2] van de gemeente heeft op 11 maart 2004 een bespreking met [eiser 1] gehad. [betrokkene 2] heeft naar aanleiding van deze bespreking GEM op 25 maart 2004 een e-mail gezonden, waaronder onder meer het volgende is opgenomen:
“Ik heb hem [[eiser 1], toevoeging rechtbank] de voorwaarde in de bouwvergunning van het aangrenzende project laten zien, waarin is gesteld dat de peilmaten van de woningen en de bergingen nog ter goedkeuring van de gemeente Nijmegen zijn voordat met de bouw wordt gestart. Voorts heb ik het peilenplan van de GEM laten zien (tek.nr. 117903-01 d.d. 05-11-2003 door de Grontmij verzonden op 12-11-2003 en door mij ontvangen op 17 november 2003) waarop de definitieve peilmaten staan aangegeven die door ons worden aangehouden. Tot verbazing blijkt daarop een peilmaat voor het bestaand[adres]es] te zijn vermeld die wel boven het straatpeil en omliggende gronden is gelegen. Volgens de heer [eiser 1] beschik ik over onjuiste informatie.
Ervan uitgaande dat de woning van de heer [eiser 1] inderdaad aanmerkelijk lager is komen te liggen ten opzichte van het aangrenzende straatpeil [adres] en de omliggende bouwgronden, stel ik mij op het volgende standpunt.
* ik vind het kwalijk dat er foute informatie naar ons is toe gekomen; maar ik had op dezelfde en navolgende wijze zullen reageren;
* ten behoeve van het bouwrijp maken is een vrijstellingsprocedure volgens artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening gevolgd vooruitlopend op het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan “Lent-Oost 2002”. De stukken die daarvoor ter visie hebben gelegen vermelden geen aanleghoogte van de gronden en (bouw-)wegen. Volgens mijn informatie bij het bureau Planologie & Juridische zaken van de afdeling Stadsontwikkeling is dat ook niet nodig, temeer omdat het bestemmingsplan geen aanlegvergunning verplicht.
* het bouwrijp maken gebeurt in opdracht van een private partij, de GEM en heeft daarmee zijn verplichtingen volgens het Burgerlijk Wetboek naar aangrenzende te handhaven percelen;
* volgens de Nijmeegse Bouwverordening stelt de gemeente in feitelijke zin de peilmaten van de nieuw te bouwen woningen en bijgebouwen vast, slechts met de bedoeling de maximale bouwhoogte ingevolge het bestemmingsplan te handhaven;
* voorts is er de gemeentelijke voorwaarde dat bij de nieuw te bouwen woningen het regenwater van de daken bovengronds wordt afgevoerd naar het openbare gebied op een technisch verantwoorde wijze; daardoor stellen wij als voorwaarde dat er voldoende boven het aangrenzende straatpeil moet worden gebouwd.”
GEM heeft [eiser 1] bij brief van 15 april 2004 onder meer als volgt geschreven:
“Wij erkennen dat de wijze waarop u geconfronteerd bent met de bouwrijpe situatie rondom uw woning en tuin, en het feit dat wij hebben nagelaten u daarover vroegtijdig te informeren, voor u een slecht gevoel over onze organisatie heeft gekweekt. Wij betreuren het zeer hoe deze ontwikkeling is verlopen, en bieden u daarvoor nogmaals onze welgemeende excuses aan.
Er bestaat bij ons terdege het besef dat onze organisatie al het redelijke moet doen om de ontstane situatie voor u te verbeteren. In een uiterste poging om tot een voor beide partijen aanvaardbare oplossing te zoeken, doen wij nogmaals een beroep op uw hulp en medewerking.
Na veel juridisch heen en weer geschreven te hebben over de situatie van uw woning aan [adres] kunnen wij niet tevreden zijn over de resultaten die er tot nu toe bereikt zijn. Ik betreur het zeer dat wij als GEM Waalsprong beheer BV er niet in geslaagd zijn u tevreden te kunnen stellen met de door ons voorgestelde oplossingen.
Als reactie op de brief van 5-4-2004 van uw advocaat heb ik de heer Maat geschreven dat ik graag en juridische pauze wil inlassen en tot u met een gesprek wil komen over de situatie. Mijn voorstel is om dat te doen met behulp van een onafhankelijk bemiddelaar.”
GEM heeft Royal Haskoning - hierna: Haskoning - gevraagd een onafhankelijk advies uit te brengen over de door Grontmij en Arcadis voorgestelde oplossingsrichtingen. Haskoning heeft in haar rapport van 1 september 2004 de volgende conclusies en aanbevelingen gedaan:
“3. Conclusies en aanbevelingen
3.1 Kan er wateroverlast op het p[adres]es] voorkomen?
In een gemiddelde situatie zijn zonder aanvullende maatregelen geen wateroverlast problemen te verwachten op het perceel. Mogelijke problemen met wateroverlast kunnen voorkomen tijdens hevige neerslaggebeurtenissen en hebben betrekking op de afstroming van overtollige neerslag vanaf de straat en het voetpad.
3.2 Zijn er problemen ten aanzien van grondwateroverlast te verwachten op het perceel
Er worden geen problemen ten aanzien van het grondwater verwacht. Volgens grondwatermodelberekeningen wordt ontwateringsdiepte van 70 cm ten opzichte van het vloerpeil van de woning niet overschreden.
3.3 Zijn de voorgestelde maatregelen van Grontmij voldoende?
De maatregelen voorgesteld door Grontmij zijn onder gemiddelde omstandigheden voldoende. Aandachtspunten bij hevige neerslag zijn:
o de geringe infiltratiecapaciteit van de bodem in combinatie met de aanleg van een drain parallel aan de straat ([adres]);
o de voorgestelde verlaging van het straatpeil ter plaatse van de oprit van het perceel.
Indien het wenselijk wordt geacht om overtollige neerslag in westelijke richting (de singel) af te voeren zal een extra voorziening (duiker) onder de oprit nodig zijn.
3.4 Wat zijn de voorkeursmaatregelen?
Na analyse van de situatie en de voorgestelde maatregelen gaat de voorkeur uit naar de volgende maatregelen:
Noordzijde perceel (voetpad):
o Ophogen tuin in noordoost hoek;
o Perronelementen (in het noordoosten) in verband met voetpad.
Westzijde perceel:
o Perronelementen (1m diep) langs de perceelsgrens;
o Afschot van het voetpad naar de straat.
Zuidzijde perceel:
o Duiker onder oprit;
o Aanleg van goot en drempel langs de perceelsgrens en afvoer in de richting van de singel (Bijlage 2; variant 4);
o Geen verlaging van de straat ter plaatse van de oprit;
o Eventueel aanpassing van de buisdiameter van de overstort.
Gedaagden hebben [eiser 1] aangeboden de aanbevelingen van Haskoning voor hun rekening uit te voeren.
Arcadis heeft bij brief van 16 maart 2005 gereageerd op onder meer het rapport van Haskoning. Haar reactie op Haskonings conclusies en aanbevelingen luidt als volgt:
“Conclusies en aanbevelingen
Wij delen de conclusie van Royal Haskoning dat de voorstellen van Grontmij niet toereikend zijn om wateroverlast te voorkomen. De situatie aan de zuidzijde van het perceel is het knelpunt met betrekking tot mogelijke wateroverlast. Hier zal afstromend regenwater van de weg en de berm opgevangen moeten worden zodat dit via de berm afgevoerd kan worden naar de singel.
Het voorgestelde alternatief van Royal Haskoning biedt voldoende zekerheid tegen extreme regen, ook als er rekening gehouden wordt met het zogenaamde midden scenario 2050 (hierbij is de verwachting dat de neerslagintensiteit met circa 10% zal stijgen). De invulling van de goot/drempel kan op een andere duurzame manier, zoals hierboven is beschreven. Het dwarsprofiel ziet er opeenvolgend uit: huis, tuin, erfscheiding, voetpad, goot, berm en weg.
Op de erfscheiding wordt door middel van een verhoogde opsluitband het voetpad opgesloten.Het voetpad loopt af naar de berm, tussen het voetpad en de weg. Tussen het voetpad en de berm wordt een goot aangebracht. Vervolgens rest de berm en de weg.
Omdat de voorzieningen in het openbare deel worden gerealiseerd (met uitzondering van het aanbrengen van drainage in het perceel van [eiser 1]) zal het aspect van vervuiling door infiltrerend of afstromend regenwater voor de familie geen rol spelen.
Het aanbrengen van de perronelementen om het hoogteverschil aan de noord- en westzijde op te vangen is een technisch correcte oplossing. Het esthetisch aspect blijft subjectief en is daardoor lastig te kwantificeren.
Wij adviseren u het voorstel van Royal Haskoning als reëel te beoordelen, met als kanttekening dat de goot/drempel duurzamer uitgevoerd kan worden en dat de detaillering van alle voorzieningen in overleg met plaats moet vinden”
Bij de stukken bevinden zich delen van het “Peilenplan van Vlek 20” van 11 november 2003 (nr. 117903-01), met de toevoeging “Definitief”. Volgens deze versie van het peilenplan ligt het perceel op 10,20 m + NAP en het [adres] op 10,10 à 10,14 + NAP. De omringende percelen liggen op 10,25 of 10,30 + NAP. Bij de stukken bevindt zich ook een definitief “Peilenplan van Vlek 20” van 14 juli 2004 (nr. 117903-04). Volgens die versie van het peilenplan ligt het perceel op 10,00 + NAP en het [adres] op 9,70 à 9,80 + NAP. De omringende percelen liggen op 10,00 + NAP t/m 10,30 + NAP.
[eiser 1] heeft in januari 2005 een landmeter de maaiveldhoogten van zijn perceel en het [adres] laten opnemen. Volgens de landmeter is de dorpelhoogte van de woning van [eiser 1] op 9,90 + NAP en ligt het perceel tussen 9,60 en 9,90 + NAP, met enkele uitschieters naar beneden en naar boven. Het [adres] en de bouwweg ten westen van het perceel liggen tussen 9,72 en 10,08 + NAP.
Het geschil
[eiser 1] vordert - samengevat - dat de rechtbank in een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis,
primair,
gedaagden veroordeelt
- tot herstel van het perceel in de oude situatie ten opzichte van de kruin van het [adres], aan te vangen binnen 14 dagen na betekening van het vonnis en af te ronden binnen een door de rechtbank te bepalen termijn, een en ander op verbeurte van dwangsommen;
- tot vergoeding van de kosten die [eiser 1] moet maken ten tijde van de herstelwerkzaamheden;
- met vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten;
subsidiair,
voor recht verklaart dat gedaagden onrechtmatig hebben gehandeld tegenover [eiser 1] en dat zij gehouden zijn de schade te vergoeden, nader op te maken bij staat;
met veroordeling van gedaagden in de kosten van het geding.
Gedaagden voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling
[eiser 1] stelt dat gedaagden onrechtmatig tegenover hem hebben gehandeld door in het kader van het bouwrijp maken van Vlek 20 de openbare weg het [adres] en de omliggende gronden op te hogen, zodat zijn perceel in een kuil ten opzichte van de omliggende grond is komen te liggen. De schade die daardoor volgens hem is opgetreden, bestaat uit wateroverlast, verminderd uitzicht en verminderde privacy. Hij stelt ook dat de gemeente de toezegging heeft gedaan niet tot ophoging van de gronden over te zullen gaan.
Tussen partijen staat vast dat het perceel door de ophogingswerkzaamheden lager is komen te liggen ten opzichte van omliggende grond. Grontmij, Arcadis en Haskoning hebben zich gebogen over de vraag wat dat voor het perceel betekent voor de afwatering van hemelwater en voor de stand van het grondwater. De deskundigen zijn het erover eens dat wat het grondwater betreft er geen nadelige situaties ten gevolge van de ophoging zijn te verwachten. Zij zijn het er ook over eens dat er tijdens normale neerslagsituaties geen nadelige gevolgen zijn te verwachten. Die nadelige gevolgen zijn wel te verwachten tijdens extreme neerslagsituaties. Grontmij heeft ter voorkoming van overlast bij extreme neerslagsituaties een aantal maatregelen voorgesteld. Haskoning heeft deze maatregelen verder uitgewerkt en de kosten daarvan begroot. GEM heeft toegezegd de door Haskoning aanbevolen maatregelen hoe dan ook te zullen uitvoeren op haar kosten. Arcadis, de adviseur van [eiser 1], heeft geschreven dat de door Haskoning voorgestelde maatregelen afdoende zijn tegen extreme regenval, behoudens dat “goot/drempel” duurzamer zou moeten worden uitgevoerd. De rechtbank gaat ervan uit dat GEM deze laatste aanbeveling zal overnemen. Als dat zo is, heeft de ophoging van de omliggende grond geen nadelige gevolgen voor [eiser 1] op het gebied van de wateroverlast. Voor zover de uitvoering van de maatregelen leidt tot een vermindering van de door [eiser 1] beleefde esthetische waarde van zijn tuin, heeft hij deze vermindering te dulden, omdat de maatregelen worden uitgevoerd op openbaar terrein. Voor zover de uitvoering van de maatregelen zal leiden tot beschadiging van de struiken en planten in zijn tuin, zal GEM die schade voor haar rekening moeten nemen.
Het voorgaande betekent dat GEM door toe te zeggen de door Haskoning voorgestelde maatregelen te treffen, zich de belangen van [eiser 1] voldoende heeft aangetrokken en daarom niet onrechtmatig handelt in de zin van de art. 6:162 en 5:37-39 BW. Bovendien dreigt er geen schade, als de maatregelen zijn getroffen.
[eiser 1]s woning lag blijkens de overgelegde foto’s voor de aanvang van het bouwrijp maken van de omliggende grond betrekkelijk solitair in een agrarisch gebied. Hij had dus veel uitzicht en privacy. Tegenover de eigenaar van de omliggende grond heeft [eiser 1] echter geen aanspraak op handhaving van dit uitzicht en deze privacy. Het behoort in beginsel tot het normale maatschappelijk risico, dat buren activiteiten ontwikkelen, waardoor het uitzicht en de privacy kunnen verminderen.
[eiser 1] stelt echter dat de ophoging onrechtmatig is om dat daardoor het uitzicht en de privacy onaanvaardbaar zijn beperkt. Zijn perceel ligt nu in een kuil, van waaruit hij geen uitzicht heeft en waarin voorbijgangers vrij naar binnen kunnen kijken.
De ophogingswerkzaamheden zijn inmiddels afgerond. Uit [eiser 1]s eigen metingen blijkt dat het perceel 20 tot 30 cm lager ligt dat de openbare wegen rondom het perceel. Dit hoogteverschil is te gering om daaruit te kunnen concluderen dat [eiser 1]s uitzicht en privacy op rechtens relevante manier zijn beperkt en dat GEM daardoor onrechtmatig hinder aan [eiser 1] heeft berokkend.
[eiser 1] stelt verder dat zijn perceel minder waard is, nu het in een kuil is gelegen. Een koper heeft volgens hem minder over voor een huis in een kuil. Hij heeft de stelling onderbouwd aan de hand van een rapport van [betrokkene 3] van Nomis Advies, Rentmeesterskantoor te Heino van 18 maart 2005, die de waardevermindering taxeert op € 30.000,-. De waardevermindering wordt onder meer gestoeld op de ervaring dat kopers lager gelegen huizen minder aantrekkelijk vinden dan hoger gelegen huizen. GEM had daarvóór Hestia Bedrijfsmakelaardij te Nijmegen opdracht gegeven na te gaan of de ophogingswerkzaamheden een waardedrukkend effect hadden op het perceel. Hestia oordeelde in haar rapport van 20 augustus 2004 dat er geen sprake was van waardevermindering van het perceel ten gevolge van de omstandigheid dat het lager is gelegen dan de omliggende gronden. Zij baseerde dit oordeel mede op de ervaring dat lager gelegen percelen in glooiende woonwijken niet minder waard zijn dan hoger gelegen percelen.
Uit de in 2.14 geciteerde e-mail van [betrokkene 2] van de gemeente blijkt dat aan de ophoging niet een planologisch besluit ten grondslag ligt. Het bestemmingsplan Lent-Oost 2002 kent geen aanlegvergunningenstelsel voor het bouwrijp maken van de grond. Ook in het besluit van 17 december 2002 waarin met toepassing van art. 19 lid 2 Wet RO vrijstelling van het bestemmingsplan is verleend voor het bouwrijp maken, is niets bepaald over ophoging van de grond. Niettemin dienen de ophogingswerkzaamheden, die zijn gerealiseerd voor een goede afwatering en een gesloten grondbalans, te worden beschouwd als uitvoering van het vrijstellingsbesluit of het bestemmingsplan, zodat een vordering wegens planschade volgens de voorschriften van art. 49 Wet op de ruimtelijke ordening dient te worden ingesteld.
Ten overvloede overweegt de rechtbank het volgende als aangenomen zou moeten worden dat de ophogingswerkzaamheden niet teruggaan op een besluit als bedoeld in art. 49 Wet RO, maar feitelijke werkzaamheden vormen in het kader van de ontwikkeling van Vlek 20. Hiervoor is aan de orde gekomen dat GEM niet onrechtmatig heeft gehandeld door ophoging van de omliggende grond. Dat betekent dat GEM niet aansprakelijk is voor een mogelijke, geringe waardedaling van het perceel door de ophogingswerkzaamheden. De rechtbank acht het overigens onaannemelijk dat een gering hoogteverschil als 20 à 30 cm ten opzichte van de omliggende grond oorzaak zou zijn van een waardedaling van het perceel. Zij acht het ervaringsfeit van Hestia dat lager gelegen percelen niet minder waard zijn dan hoger gelegen percelen overtuigend.
[eiser 1] stelt dat de gemeente in 2001 een toezegging heeft gedaan dat het maaiveld, zoals dat in 2001 ter plaatse van zijn perceel was, niet zou worden verhoogd. [eiser 1] weet echter niet welke ambtenaar dat heeft toegezegd. Hij heeft niets gesteld over de vraag of de ambtenaar bevoegd was de gemeente op dit punt te binden. Aldus heeft [eiser 1] te weinig feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan kan worden vastgesteld dat de gemeente een haar bindende toezegging heeft gedaan dat het maaiveld niet zou worden verhoogd. Alle hierop betrekking hebbende stellingen van [eiser 1] worden verworpen.
De slotsom van al het voorgaande is dat de vordering van [eiser 1] zal worden afgewezen met veroordeling van [eiser 1] in de kosten van het geding.
De beslissing
De rechtbank
wijst de vordering af,
veroordeelt [eiser 1] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van gedaagden begroot op € 300,- wegens griffierecht en op € 1.356,- voor salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. de Vries en in het openbaar uitgesproken op 21 september 2005.