Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 123916 / HA ZA 05-336
Datum vonnis: 27 juli 2005
Vonnis
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
procureur mr. R.E.F. Bergwerf Bok,
advocaat mr. J.P. de Boer te Utrecht,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. J.O. de Wilde te 's-Hertogenbosch,
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna [eiser 1] en [eiser 2] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden.
Het verloop van de procedure
Dit verloop blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 maart 2005
- het proces-verbaal van comparitie van 27 april 2005, op welke comparitie tevens geantwoord is in reconventie.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
Op 28 november 1991 is ten titel van koop – voor f. 10.000,00 –door [gedaagde 1] en haar echtgenoot [betrokkene 1] aan hun buren [eiser 1] en [eiser 2] overgedragen
‘een perceeltje tuingrond, gelegen om en nabij de [adres] te [woonplaats], uitmakend een behoorlijk afgebakend gedeelte ter grootte van ongeveer acht aren tien centiaren van het kadastrale perceel gemeente [woonplaats] sektie H nummer 1184 (...)’.
De transportakte vermeldt tevens onder meer:
‘Tussen ([gedaagde 1] en [betrokkene 1]) en ([eiser 1] en [eiser 2]) is onderling nog overeengekomen dat wanneer ([gedaagde 1] en [betrokkene 1]) of een van hen of hun rechtsopvolgers onder algemene titel het (door hen in eigendom verblijvende en) resterende gedeelte van het hiervoor gemelde kadastrale perceel gemeente [woonplaats] sektie H nummer 1184 (totaal groot 43 aren, 40 centiaren met uitzondering van het al aan [eiser 1] en [eiser 2] verkochte) zouden willen verkopen of anderszins vervreemden, danwel derden rechten met betrekking tot dit onroerend goed wensen te geven van welke aard dan ook, zij dit onroerend goed eerst te koop moeten aanbieden aan ([eiser 1] en [eiser 2]) of een van hen. Deze hebben alsdan het recht van voorkeur om dit onroerend goed (...) voor een nader door partijen overeen te komen koopprijs te kopen, mits zich binnen één maand nadat de bedoelde mededeling van degene van ([gedaagde 1] en [betrokkene 1]) die willen/wil verkopen (...) dienaangaande schriftelijk verklarende; bij gebreke van overeenstemming omtrent de koopprijs zal de koopprijs bindend worden vastgesteld door twee makelaars (waarvan beide partijen er elk één zullen aanwijzen).’ Daarop volgen bepalingen over de vaststelling van de koopprijs. Deze wordt bepaald ‘in vrij te aanvaarden staat, tenzij ([gedaagde 1] en [betrokkene 1]) of een van hen het betreffende onroerend goed wensen/wenst te blijven bewonen, in welk geval aankoop door ([eiser 1] en [eiser 2]) zal dienen te geschieden onder de last van het zakelijk recht van gebruik en bewoning (...).’
In dit laatste geval zal bij de bepaling van de koopprijs met dit zakelijk recht naar de normen van het Uitvoeringsbesluit van de Successiewet, rekening gehouden moeten worden.
In 2000 is het gedeelte van de onroerende zaak waarop het onder 2.2 omschreven recht van voorkeur betrekking heeft – hierna ook de onroerende zaak te noemen – in opdracht van [eiser 1] en [eiser 2] getaxeerd door [betrokkene 2]. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik bedroeg volgens zijn rapport van 11 mei 2000 f. 550.000,00. [eiser 1] en [eiser 2] zijn nadat [betrokkene 2] hen telefonisch dit bedrag had genoemd, al op 10 mei 2000 met [gedaagde 1] en [betrokkene 1] gaan onderhandelen. Daarbij is aan de orde geweest dat laatstgenoemden de onroerende zaak nog tweeëneenhalf jaar wilden gebruiken.
Er wordt vervolgens een concept-transportakte opgemaakt waarin voor de onroerende zaak een koopprijs van f. 550.000,00 werd genoemd. Het transport werd gepland voor 26 mei 2000.
Tussen partijen ontstaat discussie over een in de concept-transportakte opgenomen boete-clausule. De boete was volgens beiden ten onrechte in het concept opgenomen. Vervolgens ontstond echter discussie over de termijn zelf.
Op 6 juni 2000 schrijven [eiser 1] en [eiser 2] aan [gedaagde 1] en [betrokkene 1] onder meer:
‘Dit zo zijnde heb ik met u afgelopen zaterdagmiddag jl. besproken dat wij onder die omstandigheden, alsnog van onze rechten gebruik gaan maken opgenomen in de notariële akte van 28 november 1991.’
Aanvankelijk wordt [betrokkene 2] als taxateur genoemd door [eiser 1] en [eiser 2], maar [betrokkene 2] stelt voor dat door twee makelaars zal worden getaxeerd, zoals in 1991 overeengekomen was.
Op 17 juni 2000 brengt [betrokkene 3] een taxatierapport uit in opdracht van [betrokkene 1], waarop de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak met een recht van gebruik en bewoning voor vijf jaar wordt gesteld op f. 680.000,00. [eiser 1] en [eiser 2] accepteren deze taxatie niet omdat hij strijdig zou zijn met de overeenkomst uit 1991.
Op 3 oktober 2000 verzoeken [eiser 1] en [eiser 2] de wederpartij om [betrokkene 3] te vragen met de opvolger van [betrokkene 2] te overleggen om te komen tot vaststelling van de vrije verkoopwaarde.
In een discussie tussen de betrokkenen roept [betrokkene 1] naar [eiser 1] en [eiser 2]: ‘Ik verkoop niets meer. Opgesodemieterd.’
Namens [gedaagde 1] en [betrokkene 1] schrijft administratiekantoor Den Bogert op 4 december 2000 aan de notaris die destijds de concept-transportaktes had opgesteld en het echtpaar [gedaagde 1] voor een gesprek heeft uitgenodigd, onder meer
‘dat de afspraak wegens ernstige ziekte niet door kan gaan. Hr en mevr. [gedaagde 1] willen ook nog advies inwinnen bij hun rechtsbijstandsverzekering (...).’
[betrokkene 1] is op 23 juli 2001 overleden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn krachtens zijn testament respectievelijk vruchtgebruiker van de nalatenschap en enig erfgename van [betrokkene 1].
Bij brief van 13 januari 2005 sommeren [eiser 1] en [eiser 2], die hebben gehoord dat [gedaagde 1] wil verhuizen, haar om binnen vijf dagen te kennen te geven dat zij aan het transport zal meewerken ‘op basis van de in 2000 met ons gesloten overeenkomsten.’
Op 27 januari 2005 hebben [eiser 1] en [eiser 2] conservatoir beslag laten leggen op de onroerende zaak.
Het geschil in conventie
[eiser 1] en [eiser 2] vorderen primair veroordeling tot nakoming van de koopovereenkomst van 10 mei 2000 met betrekking tot de onroerende zaak, dat wil zeggen medewerking aan de levering tegen betaling van f. 585.818,92 (€ 265.833,04), primair met de bepaling dat het vonnis in de plaats van de leveringsakte kan treden, subsidiair op verbeurte van een dwangsom.
Subsidiair vorderen zij veroordeling tot nakoming van de koopovereenkomst die tot stand is gekomen door het inroepen van de koopoptie op 3 juni 2000.
Meer subsidiair wordt een verklaring voor recht gevorderd dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in 2000 toerekenbaar zijn tekortgeschoten in het naleven van de aanbiedingsplicht. Daarbij wordt tevens veroordeling tot nakoming van die plicht gevorderd.
Tertiair wordt schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet gevorderd en
ten slotte wordt een verklaring voor recht gevorderd dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet hebben voldaan aan het bepaalde in de notariële akte van 28 november 1991.
[gedaagde 1] voert gemotiveerd verweer.
De provisionele eis van [gedaagde 1]
[gedaagde 1] vordert het beslag zonder, subsidiair mét zekerheidstelling op te heffen. [eiser 1] en [eiser 2] betwisten deze vordering gemotiveerd.
Het geschil in reconventie
[gedaagde 1] vordert het beslag op te heffen onder de voorwaarden dat de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] in conventie en de provisionele vordering van [gedaagde 1] worden afgewezen. [eiser 1] en [eiser 2] betwisten deze vordering gemotiveerd.
De beoordeling
in conventie
De overeenkomst uit 1991 (zie 2.2) is door beide partijen gewild. [gedaagde 1] verklaart ter comparitie immers over de kern daarvan ‘met het recht van eerste bieding was ik het wel eens.’ Noch daarin noch elders in de stukken of haar verklaring is grond te vinden voor de bij antwoord in conventie weliswaar niet expliciet, maar tussen de regels door gedane insinuatie dat [eiser 1] en [eiser 2] hierbij misbruik van omstandigheden zouden hebben gemaakt. De kern van deze overeenkomst is dat aan [eiser 1] en [eiser 2] een voorkeursrecht werd verleend.
Inmiddels is uit de verklaringen ter comparitie duidelijk geworden wat zich heeft afgespeeld tussen de onderhandelingen die in 2.4 zijn bedoeld en de voor de overdracht geplande datum, 26 mei 2000. [gedaagde 1] heeft de juistheid van de stelling van de wederpartij dat de koopsom met het bedrag van de kosten al naar de notaris was overgemaakt, bevestigd. Zij heeft immers verklaard: ‘Mijn man zei dat [eiser 1] het geld al bij de notaris had gezet. We konden het ophalen, zei hij.’ Maar zij heeft ook verklaard: ‘Ik was het daar niet mee eens. Ik had toen gehoord hoe lang de wachtlijsten wel konden zijn.’ Uit de verklaringen afgelegd ter comparitie blijkt wat er na overleg tussen partijen op 10 mei 2000 is gebeurd: partijen zijn het eens geworden over een prijs en een periode van voortgezet gebruik door [gedaagde 1], maar vervolgens is [gedaagde 1] gaan informeren naar de wachtlijsten voor bejaardenwoningen en ongerust geworden door wat zij toen te weten kwam, heeft zij, zoals zij letterlijk heeft verklaard, niet willen tekenen.
Dit blijkt met name uit de volgende passages.
De verklaring van [gedaagde 1]: ‘Ik had toen gehoord hoe lang de wachtlijsten wel konden zijn (...). Pas als we de bejaardenwoning hadden, verkochten we, vond ik. En dat zouden we dan doen voor de prijs die het dan had. Ik hoor mevrouw [eiser 2] zeggen dat zij op 10 mei heeft gevraagd hoeveel tijd wij nodig hadden. Dat herinner ik me niet. Ze zegt ook dat ik pas later heb opgebeld omdat ik toen wist hoe lang de wachtlijst was. Dat is mogelijk. Ik weet niet meer precies wanneer ik dat heb gezegd (...).’
En de wederpartij: ‘Toen aan de orde kwam dat zij nog geen andere woning hadden heeft mevrouw [eiser 1] gevraagd hoeveel tijd zij wilden hebben om die te zoeken. Toen kwam de 2,5 jaar naar voren. Na dat gesprek hebben wij elkaar de hand gegeven ter bezegeling van de koop. Pas later heeft mevrouw [gedaagde 1] gebeld naar ons omdat zij de woningbouwstichting had gesproken. Kennelijk viel de wachttijd haar tegen.’
Het hiervoor overwogene betekent naar het oordeel van de rechtbank dat partijen om het voorkeursrecht uit 1991 te realiseren op 10 mei 2000 een overeenkomst hebben gesloten om te gaan onderhandelen op een wijze die afweek van de overeenkomst van 1991. De onderhandelingen leidden tot een koopovereenkomst waarvan [gedaagde 1] en [betrokkene 1] op het laatste moment nakoming weigerden.
Vervolgens hebben [eiser 1] en [eiser 2] een keuze gemaakt, die blijkt uit de brief van 6 juni 2000 (zie 2.6). Zij kozen niet voor het doorzetten van de overdracht waaraan het echtpaar [gedaagde 1] weigerde mee te werken, maar voor het naleven van de oorspronkelijke overeenkomst. Voor de conclusie zoals thans aangevoerd dat zij geen recht uit de op 10 mei 2000 gesloten overeenkomst prijs gaven, waarmee kennelijk is bedoeld dat zij van die overeenkomst nog nakoming kunnen eisen, biedt de brief geen aanknopingspunt en evenmin is daarvoor in de stukken of de afgelegde verklaringen enige grond te vinden. De woorden ‘onder voorbehoud van alle rechten’ in de tegelijkertijd aan de notaris verzonden brief, kunnen niet tot een andere conclusie leiden.
Op dit punt wordt bij antwoord in conventie gesuggereerd dat een waardebepaling onder de aftrek van de waarde van het recht van gebruik en bewoning een onredelijk lage waarde zou opleveren (‘dat zou – door de aanzienlijke aftrek in verband met het recht van gebruik en bewoning van [gedaagde 1] – in een (nog) gunstiger prijs resulteren’). Voor zover (ook) hier bedoeld is dat er misbruik van omstandigheden zou zijn gemaakt, wijst de rechtbank erop dat de waardebepaling van het zakelijk recht van gebruik en bewoning niets te maken heeft met de wijze van berekenen van de koopprijs. Achtereenvolgens wordt immers de eigendom verkocht, geleverd en betaald en het recht van gebruik en bewoning gevestigd en betaald. De niet nader gemotiveerde opmerkingen die lijken in te houden dat [eiser 1] en [eiser 2] op het moment dat [betrokkene 1] terminaal ziek was, daarvan gebruik hebben willen maken bij de vaststelling van de waarde van het zakelijk recht van gebruik en bewoning passeert de rechtbank.
Er is op 3 juni 2000, de datum waar de brief van 6 juni 2000 naar verwijst als die van de mondelinge overeenkomst, opnieuw een overeenkomst tot stand gekomen tussen partijen en wel met de strekking om volgens de akte uit 1991 te werk te gaan. De rechtbank merkt hierbij op dat de oorspronkelijke overeenkomst van 1991 hierbij niet naar de letter wordt nageleefd, maar dat wel duidelijk is dat partijen zijn overeengekomen het voorkeursrecht te realiseren. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dit nadrukkelijk. [gedaagde 1] is bij antwoord niet duidelijk op dit punt, maar ter comparitie wel. Zij verklaart: ‘Toen [betrokkene 3] kwam, kwam de andere schatter niet opdagen. Er hadden er twee moeten komen. Die f.680.000,- met vijf jaar gratis wonen was voor die tijd niet zo gek.’ Alleen het feit dat ook zij meende dat het huis werd getaxeerd met het oog op het ‘recht van eerste bieding’ kan deze opmerkingen verklaren.
De onderhandelingen zijn vervolgens in het slop geraakt. Er kwam een eenzijdig taxatierapport. [eiser 1] en [eiser 2] accepteerden dat niet. [betrokkene 1] overleed nadat hij eenzijdig had meegedeeld niet aan de nakoming van de overeenkomst te willen meewerken. Dit standpunt was blijkens het onder 2.11 vermelde niet definitief. [eiser 1] en [eiser 2] beroepen zich op het voorkeursrecht.
Partijen bevonden zich dus eind 2000 in de situatie waarin zij voor de tweede maal hadden besloten uitvoering te geven aan het voorkeursrecht en in onderhandeling waren daarover. In de loop van 2000 hebben beiden – om uiteenlopende redenen – de onderhandelingen opgeschort, maar niet afgebroken.
Dat wil zeggen dat de overeenkomst van 3 juni 2000, die voortbouwt op de overeenkomst van 1991, hen ook thans nog bindt.
De subsidiaire vordering is dus in beginsel toewijsbaar indien en voor zover tevens een eis tot dóóronderhandelen in die vordering is begrepen. Daarover moeten [eiser 1] en [eiser 2] zich thans uitlaten.
Daarbij doen zich bovendien de volgende vragen voor.
Naar welk moment moet de waardevaststelling van de onroerende zaak plaatsvinden? Hierbij dient onder meer in aanmerking te worden genomen dat beide partijen eind 2000 – bij een, naar algemeen bekend was, stijgende onroerend goed-markt – de onderhandelingen opschortten.
Hoe moet de waarde van het recht van gebruik en bewoning worden vastgesteld? Dit kan plaatsvinden aan de hand van de gegevens over [gedaagde 1] en [betrokkene 1] in de zomer van 2000, maar omdat de laatstgenoemde inmiddels is overleden en [gedaagde 1] inmiddels reeds is verhuisd, lijkt dit niet de meest redelijke en voor de hand liggende wijze van berekenen.
Bij de vaststelling van de waarde van een en ander dient [gedaagde 1] zich ervan bewust te zijn dat haar verklaring ‘Ik wilde de prijs pas vastgesteld hebben als we eruit gingen’ wellicht juist is voor wat haar wens betreft, maar strijdig met de overeenkomst van 1991 die (nog steeds) nagekomen moet worden, en dat haar opmerking ‘Bovendien is het nu meer waard; ik wil ook wel eens wat luxe; ik heb altijd zuinig geleefd,’ hoe begrijpelijk misschien ook, zich noch met de inhoud noch met de strekking van die overeenkomst verdraagt.
Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich over de in 6.8 bedoelde vragen uit te laten. De zaak zal daartoe op de rol worden geplaatst.
in het incident (de provisionele vordering)
Aan de provisionele eis liggen twee stellingen ten grondslag. De eerste is dat er tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is – of zelfs kan zijn – gekomen, de tweede dat het beslag onredelijk belastend zou zijn voor [gedaagde 1] omdat dit, gelet op haar gevorderde leeftijd, meebrengt dat zij nog maar kort kan genieten van de opbrengst van haar woning. De eerste stelling wordt verworpen omdat er weliswaar nog geen koopovereenkomst ligt, maar wel een overeenkomst die dwingt over de verkoop van de woning aan [eiser 1] en [eiser 2] te onderhandelen. De tweede wordt verworpen omdat hij niet relevant is en [gedaagde 1] bovendien door in te gaan op de stellingen van [eiser 1] en [eiser 2] al eerder een koopprijs, zij het een naar haar mening te lage, in handen kan krijgen. De provisionele vordering zal worden afgewezen. De beslissing over de kosten zal daarbij worden aangehouden tot aan de eindbeslissing in de hoofdzaak.
in reconventie
Nu niet aan de beide voorwaarden waaronder de vordering is ingesteld, is voldaan, zal in reconventie iedere beslissing worden aangehouden.
De beslissing
De rechtbank
in conventie
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 24 augustus 2005 voor het nemen van een akte door [eiser 1] en [eiser 2] over hetgeen is vermeld onder 6.8,
houdt iedere verdere beslissing aan,
in reconventie
houdt iedere verdere beslissing aan.
in het incident (de voorlopige voorziening)
wijst de vordering af en houdt daarbij de beslissing over de kosten van het incident aan tot de eindbeslissing in de hoofdzaak,
Dit vonnis is gewezen door mr. J.D.A. den Tonkelaar en in het openbaar uitgesproken op 27 juli 2005.