Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 123727 / HA ZA 05-302
Datum vonnis: 27 juli 2005
Vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAKELAARDIJ PETERZ GELDERMALSEN B.V.,
gevestigd te Opheusden,
eiseres,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. L.L.de Boef te Veenendaal,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. J.C.N.B. Kaal,
advocaat mr. A.C.M. van Gool te 's-Hertogenbosch.
Partijen worden hierna aangeduid als “de Makelaardij”en “[gedaagde 1]”.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 20 april 2005 wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van dit tussenvonnis is een comparitie van partijen gehouden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Verder zijn nog de volgende processtukken gewisseld:
- een akte van de zijde van de Makelaardij waarbij 8 producties werden overgelegd.;
- een akte van de zijde van de Makelaardij inhoudend een
vermindering van eis.
1.3 Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De vaststaande feiten
2.1 Na daartoe op 1 februari 2005 verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft de Makelaardij op 1 februari 2005 conservatoir derdenbeslag gelegd onder notaris mr. M.M.G. van Santvoort kantoorhoudende te Kerkdriel. Het inleidend verzoekschrift met daarop de beschikking van de voorzieningenrechter en het procesverbaal van de beslaglegging is op 2 februari 2005 betekend aan [gedaagde 1].
2.2 Op 9 januari 2002 heeft [gedaagde 1] aan de Makelaardij opdracht gegeven om te bemiddelen bij de verkoop van zijn woonhuis. Op deze overeenkomst zijn “De voorwaarden en adviestarieven van de Landelijke Makelaars Vereniging (LMV)” van toepassing verklaard. [gedaagde 1] heeft een exemplaar van deze voorwaarden ontvangen.
Na het verlenen van de opdracht tot bemiddeling maar vóór het tot stand komen van een koopovereenkomst heeft brand gewoed in het woonhuis.
2.3 Op 23 juli 2004 is wilsovereenstemming tot stand gekomen over de verkoop van de woning door [gedaagde 1] aan [betrokkene 1]. De koopakte werd op 2 september 2004 door [gedaagde 1] en [betrokkene 1] in het bijzijn van de Makelaardij getekend. Overeengekomen werd dat de eigendomsoverdracht uiterlijk 1 november 2004 zou plaats vinden. Artikel 7 van deze koopovereenkomst bepaalde dat [betrokkene 1] uiterlijk 19 augustus 2004 een waarborgsom ter grootte van € 16.000,- bij de notaris zou storten. Dit heeft [betrokkene 1] niet gedaan. [betrokkene 1] is op de datum van het transport niet verschenen bij de notaris en heeft de woning niet afgenomen. [betrokkene 1] is door [gedaagde 1] in gebreke gesteld en de koopovereenkomst werd ontbonden.
2.4 Vervolgens hebben partijen telefonisch met elkaar overlegd en werd afgesproken dat de Makelaardij weer zou gaan bemiddelen bij de verkoop van de woning. Dit heeft ertoe geleid dat op 27 december 2004 een koopovereenkomst werd getekend tussen [gedaagde 1] en [betrokkene 2]. De eigendomsoverdracht heeft plaats gevonden op 31 januari 2005.
2.5 Op 3 januari 2005 heeft de Makelaardij aan [gedaagde 1] twee nota’s gestuurd. Het betreft hier een courtagenota met nummer 205001 ter zake van de eerste verkoop van het woonhuis ter grootte van € 6.692,81 (inclusief BTW). De courtage bedroeg € 2.960,00, de advertentiekosten bedroegen, volgens het aangehechte overzicht, € 2.318,66, en daarnaast was er nog een aantal bijkomende kosten. De courtagenota met nummer 205002 betrof de tweede verkoop van de woning en bedroeg
€ 3.211,10 (inclusief BTW). Hier bedroeg de courtage € 2.289,37 omdat de Makelaardij een korting van 25 % had toegepast en was er een aantal bijkomende kosten. [gedaagde 1] heeft aan de notaris laten weten dat deze de nota’s bij het transport niet mocht inhouden op de koopsom van de woning. [gedaagde 1] heeft op 19 februari 2005, na de dagvaarding, € 7.056,93 aan de Makelaardij betaald. Dit bedrag was als volgt samengesteld: de volledige courtage over de koopsom van de 2e transactie, te weten € 3.052,50, de advertentiekosten ter grootte van €2.318,66 en een aantal bijkomende kosten.
3. De vordering
3.1 De Makelaardij vordert bij dagvaarding, na vermindering van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden hoofdelijk, met dien verstande dat indien en voor zover de één betaalt, ook de ander daardoor zal zijn gekweten, te veroordelen aan de Makelaardij te betalen het bedrag van € 9.903,91 minus het reeds door [gedaagde 1] betaalde bedrag van € 7.056,93, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover alsmede de buitengerechtelijke incassokosten ad € 600,- alsmede gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder de kosten van beslaglegging
3.2 Ter onderbouwing van zijn standpunt voert de Makelaardij aan
dat hij op grond van artikel 17 en 23 van de LMV-voorwaarden recht heeft op de volledige courtage en kosten welke verband houden met deze verkopen. Artikel 17 van de LMV-voorwaarden luidt, voor zover hier van belang, als volgt: “Wanneer een tot stand gekomen overeenkomst door wanprestatie van een der partijen of om andere reden niet tot uitvoering komt, laat dit het recht van de makelaar op courtage onverlet.” In het telefoongesprek tussen partijen dat plaatsvond in november 2004 nadat gebleken was dat [betrokkene 1] niet zou afnemen is afgesproken dat de Makelaardij het pand zo snel mogelijk weer in de verkoop zou nemen. Tevens heeft de Makelaardij toen over de kosten gesproken en heeft de Makelaardij gezegd een kleine korting te zullen geven op de courtage. De Makelaardij heeft [gedaagde 1] hierover twee brieven geschreven, gedateerd 16 en 26 november 2004.
3.3 Tevens beroept de Makelaardij zich op artikel 1 d van het opdrachtformulier en artikel 16 van de beide koopaktes waarin, voor zover hier van belang, is bepaald dat [gedaagde 1] er mee instemt dat de bemiddelingskosten, voor zover nog te voldoen, bij de notariële eigendomsoverdracht verrekend zullen worden door de notaris.
3.4 De Makelaardij heeft op 2 september 2004 [gedaagde 1] geadviseerd
de koopakte en de sleutelverklaring te tekenen ondanks het nog niet betaald zijn van de waarborgsom omdat de verzekering van het pand in verband met de brandschade afliep en [betrokkene 1] hem verzekerd had dat hij de waarborgsom meteen zou betalen.
3.5 Nu de Makelaardij tweemaal heeft bemiddeld bij de verkoop van het woonhuis van [gedaagde 1] heeft hij ook recht op twee maal courtage ter zake van deze verkopen.
3.6 [gedaagde 1] weigert aan de Makelaardij twee maal courtage te betalen en is slechts bereid eenmaal courtage, berekend over de tweede transactie, en de kosten te betalen, zijnde € 7.056,93, hetgeen hij ook heeft gedaan. [gedaagde 1] voert daartoe aan dat hij de Makelaardij geen tweede opdracht tot bemiddeling heeft verleend maar dat, nadat de koopovereenkomst met [betrokkene 1] was ontbonden, de bestaande bemiddelingsovereenkomst werd voortgezet. Tevens ontkent hij dat in het telefoongesprek tussen partijen van november 2004 door de Makelaardij over de kosten en de courtage gesproken is. Indien [gedaagde 1] geweten had dat de Makelaardij voor [betrokkene 1] een aparte nota zou sturen dan zou hij dat meegenomen hebben in zijn schadevergoedingsvordering tegen [betrokkene 1]. De brief van 16 november 2004 heeft hij niet ontvangen. In de brief van 26 november 2004 schrijft de Makelaardij dat de opdracht van 9 januari 2002 gehanteerd blijft, hetgeen hij opgevat heeft als een bevestiging van zijn standpunt dat geen sprake was van een nieuwe bemiddelingsovereenkomst.
3.7 Tevens is [gedaagde 1] van oordeel dat de Makelaardij bij de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst zijn belangen niet goed behartigd heeft. De sleutelverklaring is weliswaar op zijn uitdrukkelijk verzoek opgesteld omdat de woning niet meer verzekerd was maar de Makelaardij had hem niet mogen adviseren de koopakte te tekenen terwijl de waarborgsom nog niet betaald was door [betrokkene 1].
3.8 [gedaagde 1] heeft de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke kosten en de beslagkosten gemotiveerd weersproken.
4. De beoordeling van het geschil
4.1 Ten aanzien van het gelegde beslag is voldaan aan de wettelijke vereisten en formaliteiten.
4.2 Partijen hebben een bemiddelingsovereenkomst gesloten waarop de LMV-voorwaarden van toepassing zijn. Na bemiddeling door de Makelaardij is tussen [gedaagde 1] en [betrokkene 1] een koopovereenkomst tot stand gekomen die echter wegens een toerekenbare tekortkoming van de zijde van [betrokkene 1] niet tot uitvoering is gekomen. Vervolgens heeft de Makelaardij, met instemming van [gedaagde 1], bemiddeld bij de verkoop aan een andere koper, [betrokkene 2]. Over de door de Makelaardij in rekening gebrachte kosten bestaat geen verschil van mening. Partijen twisten alleen over de verschuldigdheid van courtage.
4.3 Op grond van artikel 17 van de LMV-voorwaarden heeft de makelaar, ook in het geval dat de koopovereenkomst niet tot uitvoering komt wegens wanprestatie van een der partijen, toch recht op courtage ter zake van die koopovereenkomst. Dit betekent dat de Makelaardij in beginsel ter zake van de verkoop aan [betrokkene 1] recht heeft op courtage.
4.4 In het geval dat de makelaar vervolgens met instemming van zijn opdrachtgever bemiddelt bij het tot stand komen van een nieuwe koopovereenkomst heeft hij ter zake van die koopovereenkomst ook recht op courtage. [gedaagde 1] heeft ermee ingestemd dat de Makelaardij weer zou bemiddelen bij de verkoop van zijn woonhuis. Of hij dit beschouwde als een voortzetting van de opdracht van 2002 of een hernieuwde opdracht tot bemiddeling doet niet ter zake nu de Makelaardij ingevolge artikel 17 van de toepasselijke LMV-voorwaarden ook recht heeft op courtage ter zake van de eerste transactie. Nu vaststaat dat de Makelaardij met instemming van [gedaagde 1] ook bemiddeld heeft bij het tot stand komen van de overeenkomst met [betrokkene 2] heeft hij ook ter zake van die overeenkomst recht op courtage.
4.5 Dit is anders als partijen daarover andersluidende afspraken hebben gemaakt. De Makelaardij heeft hierover gesteld dat hij met [gedaagde 1] in november 2004 telefonisch heeft afgesproken dat hij hem een kleine korting zou geven op de courtage betreffende de tweede transactie. [gedaagde 1] heeft ontkend dat partijen het in dat gesprek over de verschuldigdheid van courtage en kosten hebben gehad. Nu niet is komen vast te staan dat partijen hebben afgesproken dat [gedaagde 1] slechts ter zake van één transactie courtage verschuldigd zou zijn heeft dit tot gevolg dat [gedaagde 1] aan de Makelaardij in beginsel twee maal courtage verschuldigd is.
4.6 Daarnaast heeft [gedaagde 1] gesteld dat de Makelaardij bij het uitvoeren van de bemiddelingsovereenkomst die geleid heeft tot de
koopovereenkomst met [betrokkene 1] de belangen van [gedaagde 1] bewust verwaarloosd heeft. Hij voert daartoe aan dat de Makelaardij [gedaagde 1] heeft geadviseerd de koopovereenkomst te tekenen hoewel de door [betrokkene 1] te betalen waarborgsom nog niet binnen was. De rechtbank leest deze stelling aldus dat [gedaagde 1] zich beroept op een toerekenbare tekortkoming door de Makelaardij die tot gevolg heeft dat [gedaagde 1] ter zake van de verkoop aan [betrokkene 1] niet de (volledige) courtage verschuldigd is aan de Makelaardij.
4.7 De Makelaardij heeft daartegen aangevoerd dat hij onder de druk van de omstandigheid dat de verzekering van de woning was afgelopen of op korte termijn zou aflopen en het feit dat [gedaagde 1] uitdrukkelijk had verzocht om een sleutelverklaring [gedaagde 1] heeft geadviseerd de koopakte te tekenen, te meer daar het tekenen van de koopakte door [betrokkene 1] reeds enige malen was uitgesteld en [gedaagde 1] daar onrustig van werd. De Makelaardij heeft [gedaagde 1] toen wel gewezen op het feit dat de waarborgsom niet ontvangen was. Tevens heeft de Makelaardij [betrokkene 1] verzocht de waarborgsom onmiddellijk te voldoen hetgeen deze toezegde. De rechtbank is van oordeel dat onder die omstandigheden, waarbij gekozen moest worden uit twee kwaden, niet gezegd kan worden dat de Makelaardij jegens [gedaagde 1] tekortgeschoten is door hem te adviseren de koopakte te tekenen.
4.8 Dit heeft tot gevolg dat [gedaagde 1] verplicht is aan de Makelaardij het resterende deel van de nota’s, te weten € 9.903,91 minus € 7.056,93 zijnde € 2.846,98, te betalen.
4.9 Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten, € 600,-, is door [gedaagde 1] gemotiveerd betwist. Nu onvoldoende is gebleken dat daadwerkelijk, buiten een enkele sommatie, incassowerkzaamheden zijn verricht wordt deze vordering afgewezen.
4.10 Nu partijen waren overeengekomen dat betaald zou worden op het moment van de eigendomsoverdracht, te weten 31 januari 2005, heeft de Makelaardij vanaf dat moment recht op de wettelijke rente over het openstaande bedrag tot aan de dag der voldoening. Zo loopt de wettelijke rente over € 9.903,91 van 1 februari 2005 tot 19 februari 2005 en over € 2.846,98 van 19 februari 2005 tot aan de dag der voldoening. De rechtbank zal dit deel van de vordering van de Makelaardij in bovengenoemde zin toewijzen.
4.11 Aangezien [gedaagde 1] weigerde de nota’s van de Makelaardij te betalen op de afgesproken datum en [gedaagde 1] niet instemde met het voorstel van de Makelaardij om het gevorderde bedrag in depot te stellen bij de notaris, kan niet gezegd worden dat het leggen van beslag door de Makelaardij onder de notaris in strijd is met de redelijkheid en de billijkheid. Dit zo zijnde heeft de Makelaardij recht op vergoeding van de beslagkosten. De rechtbank zal dit deel van de vordering van de Makelaardij toewijzen.
4.12 [gedaagde 1] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Makelaardij worden begroot op: € 267,93 voor verschotten en € 500,- voor salaris procureur (2,0 punt x tarief € 250,-) in totaal € 769,93.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1 veroordeelt gedaagden hoofdelijk, met dien verstande dat indien en voor zover de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, om aan de Makelaardij te betalen een bedrag van € 2.846,98 (tweeduizend achthonderd zesenveertig euro en achtennegentig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente zoals hierboven bij 4.10 aangegeven tot de dag der voldoening,
5.2 veroordeelt gedaagden hoofdelijk, met dien verstande dat indien en voor zover de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten aan de zijde van de Makelaardij begroot op € 769,93,
5.3 veroordeelt gedaagden hoofdelijk, met dien verstande dat indien en voor zover de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 150,77 voor verschotten en
€ 250,- voor salaris procureur, totaal € 400,77,
5.4 verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G. Perrick en in het openbaar uitgesproken op 27 juli 2005.
De griffier de rechter