Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 120057 / HA ZA 04-2106
Datum vonnis: 29 juni 2005
Vonnis
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. A.F. van Dam,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. R. Smith.
Eisers worden hierna aangeduid als [eiser 1], gedaagden als [gedaagde 1].
1. Het verloop van de procedure
Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 19 januari 2005
wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van dit tussenvonnis is een
comparitie van partijen gehouden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich
bij de stukken. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De vaststaande feiten
2.1. [eiser 1] heeft van [gedaagde 1] een woonhuis gekocht gelegen aan de
[adres] te [woonplaats] voor een bedrag van € 241.500,00. De
koopovereenkomst is op 10 januari 2003 getekend en de overdracht van het
woonhuis heeft op 27 mei 2003 plaatsgevonden.
2.2. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was aan de
buitenzijde van de woning een enkele scheur in de buitenmuur waarneembaar. Enige tijd na levering van het huis heeft [eiser 1] veel meer scheuren ontdekt, zowel
binnen als buiten.
2.3. [eiser 1] heeft vervolgens een bouwkundig onderzoek laten verrichten door
AMF Service B.V.. AMF heeft het woonhuis op 26 september 2003 geïnspecteerd
en een rapport opgesteld gedateerd 17 oktober 2003. In dit rapport wordt
geconstateerd dat in vrijwel alle vertrekken van het woonhuis scheuren
aanwezig zijn en dat aan de buitenzijde in de voor- en achtergevel veel
scheuren zitten. Over de oorzaak van de scheuren merkt het rapport op dat
een groot deel van de scheuren krimpscheuren zijn die reeds langere tijd
aanwezig zijn. Met betrekking tot de scheuren in de woning schrijft AMF dat
deze niet enkel door krimp en veroudering van materiaal zijn ontstaan maar
dat hier sprake is van zakkingscheuren die kunnen ontstaan door ongelijke
zettingen in de ondergrond. Als mogelijke oorzaak daarvan noemt AMF een
extreem lage waterstand zoals in de afgelopen periode of trillingen ten
gevolge van zwaar verkeer.
3. De vordering
3.1. [eiser 1] vordert bij dagvaarding dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 1] zal veroordelen tot vergoeding van de schade die [eiser 1] lijdt als gevolg van de wanprestatie van [gedaagde 1] bestaande uit de kosten van herstel van de gebreken aan het woonhuis, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met de wettelijke rente over de schadebedragen vanaf 1 september 2003 tot de dag der algehele voldoening en met veroordeling van [gedaagde 1] in de kosten van het geding.
3.2. Ter onderbouwing van zijn standpunt voert [eiser 1] aan dat [gedaagde 1] tekort is geschoten in zijn verplichtingen als verkoper nu na de overdracht van het woonhuis is gebleken dat dit een groot aantal scheuren vertoont en een 17 jaar oude verwarmingsketel heeft, terwijl deze gebreken aan [gedaagde 1] bij verkoop bekend waren en hij deze bewust voor [eiser 1] verborgen heeft gehouden en foutieve mededelingen daarover heeft gedaan.
3.3. [gedaagde 1] voert gemotiveerd verweer tegen de vordering van [eiser 1]. [gedaagde 1] stelt daartoe onder meer, kort samengevat, dat [eiser 1] zijn rechten tegenover [gedaagde 1] heeft verwerkt aangezien hij niet tijdig heeft geprotesteerd tegen de voornoemde scheuren. Subsidiair stelt hij dat de scheuren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en de levering nog niet waren ontstaan en dat [gedaagde 1] met schade, voor zover daarvan al sprake was, niet bekend was. Meer subsidiair beroept [gedaagde 1] zich er op dat [eiser 1] de staat van de woning ten tijde van de koop kende of had moeten kennen. Ten aanzien van de verwarmingsinstallatie stelt [gedaagde 1] dat hij [eiser 1] heeft gezegd dat de cv-ketel toen hij het huis kocht acht jaar oud was. Tevens zaten de onderhoudsstickers aan de binnenzijde van de deur van de CV-ketel; de ouderdom van de ketel was dus ook voor [eiser 1] heel makkelijk vast te stellen.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. Als eerste verweer tegen de vordering van [eiser 1] heeft [gedaagde 1] aangevoerd dat [eiser 1] niet ontvankelijk dient te worden verklaard omdat het petitum (hierboven bij 3.1 weergegeven) niet duidelijk is en [gedaagde 1] de aard van de vordering niet kan duiden. De rechtbank wijst dit af. Uit de tekst van het petitum waar gesproken wordt van "voldoening van schade die eisers lijden als gevolg van wanprestatie van gedaagden" en "nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet" in combinatie met de overige inhoud van de dagvaarding blijkt voldoende duidelijk welk verwijt aan [gedaagde 1] gemaakt wordt en welke oplossing [eiser 1] voor ogen staat.
Het moet [gedaagde 1] voldoende duidelijk zijn wat de strekking van het betoog van [eiser 1] is. Dat hem dit duidelijk was, blijkt ook uit zijn verweer. De rechtbank beschouwt de dagvaarding niet als een obscuur libel en acht [eiser 1] niet niet-ontvankelijk in zijn vordering op grond van een ondeugdelijke onderbouwing.
Scheurvorming
4.2. Het meest vergaande inhoudelijke verweer van [gedaagde 1] betreft het beroep op rechtsverwerking door [eiser 1] doordat hij te laat heeft geprotesteerd tegen de scheuren. [gedaagde 1] voert daartoe aan dat terwijl de levering van de woning heeft plaats gevonden op 27 mei 2003 hij pas bij brief van 24 december 2003 van Mr Van Dam in kennis is gesteld van de schade en daarvoor aansprakelijk is gesteld. Dit terwijl [eiser 1] in ieder geval al in augustus 2003 bekend was geworden met de scheuren, immers toen heeft [eiser 1] het er met [gedaagde 1] over gehad en heeft hij [gedaagde 1] gevraagd naar de mogelijke oorzaak. Dat [eiser 1] in ieder geval in september 2003 op de hoogte was van de aanwezigheid van scheuren zowel binnen als buiten blijkt uit het feit dat hij toen AMF heeft ingeschakeld die de woning op 26 september 2003 heeft geïnspecteerd. Door [gedaagde 1] pas op 24 december 2003
aansprakelijk te stellen heeft [eiser 1] niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of heeft moeten ontdekken, zoals vereist in art. 6: 89 BW, geprotesteerd bij [gedaagde 1].
4.3. De regel van art. 6: 89 BW die geldt voor verbintenissen in het algemeen is voor de koopovereenkomst neergelegd in art. 7: 23 lid 1 BW. De regel leidt tot verval van alle rechten ter zake van een gebrek in de geleverde zaak indien niet binnen bekwame tijd na ontdekking of de mogelijkheid van ontdekking de verkoper van het gebrek in kennis is gesteld. Uit deze artikelen blijkt dat de koper binnen bekwame tijd moet protesteren bij de verkoper. Het feit dat [eiser 1] [gedaagde 1] in juni 2003, zoals [eiser 1] stelt, of in augustus 2003, zoals [gedaagde 1] stelt, op de hoogte heeft gebracht van de aanwezigheid van scheuren betekent niet zonder meer dat hij tijdig heeft geprotesteerd bij [gedaagde 1]. Immers daarvoor is nodig dat [gedaagde 1] duidelijk is gemaakt dat sprake is van een gebrekkige levering waarvoor hij aansprakelijk is. Op de comparitie van partijen heeft [gedaagde 1] hierover, voor zover hier van belang,
het volgende verklaard: "Het eerste gesprek met mevrouw [eiser 1] vond pas in
augustus 2003 plaats. Zij vertelde dat het hele huis in eens vol scheuren zat. Mevrouw [eiser 1] noemde toen een bedrag van € 15.000,00. Ik heb aangegeven dat ik dat bedrag niet had". Hieruit volgt dat [eiser 1] in ieder geval in augustus 2003 met [gedaagde 1] heeft gesproken over de scheuren en de daaraan verbonden herstelkosten. Uit de opmerking van [gedaagde 1] dat hij dat bedrag niet had, leidt de rechtbank af dat [gedaagde 1] op dat moment begrepen heeft dat [eiser 1] hem voor de gevolgen van het gebrek aansprakelijk achtte. Daarmee is komen vast te staan dat [eiser 1] binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek had ontdekt bij [gedaagde 1] heeft geprotesteerd en [gedaagde 1] ervan in kennis heeft gesteld dat de geleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordde. Het beroep van [gedaagde 1] op verval van alle rechten door [eiser 1] wegens niet tijdig protesteren wordt dan ook afgewezen.
4.4. [eiser 1] stelt dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Dit betekent dat op grond van art. 150 Rv [eiser 1] voldoende feiten en omstandigheden moet stellen en zonodig bewijzen waaruit volgt dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten. [eiser 1] voert daartoe aan dat enige tijd na levering bleek dat er scheuren in de binnenmuren zaten. [eiser 1] stelt tevens dat [gedaagde 1] van de scheuren in de binnenmuren op de hoogte was en deze bewust heeft verzwegen en weggemoffeld achter nieuw behang. Nu [gedaagde 1] gezwegen heeft
waar spreken plicht was kan [gedaagde 1] zich volgens [eiser 1] niet beroepen op een
nadere onderzoeksplicht door [eiser 1].
4.5. De rechtbank begrijpt de stellingen van [eiser 1] aldus dat hij zich beroept op de non-conformiteit van de woning nu ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst sprake was van ernstige scheurvorming binnen. Vooropgesteld moet worden dat bij koop van een bestaande woning het niet zo is dat elke onvolkomenheid daaraan maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in art. 7: 17 BW. Daarvan is sprake als de zaak niet de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik nodig zijn. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van onder meer ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van direct te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet direct zichtbaar. Het betreft hier een woning uit 1960. Het rapport van AMF lijkt erop te wijzen dat de scheuren deels het gevolg zijn van veroudering, hetgeen inherent is aan een woning uit 1960, en deels kunnen zijn veroorzaakt door na het sluiten van de overeenkomst opgekomen omstandigheden zoals de extreem lage waterstand van de zomer van 1993. In dat geval zal niet snel sprake zijn van non-corformiteit.
4.6. Ook kan het bewust verzwijgen door de verkoper van een hem bekend, voor de koper verborgen gebrek, een toerekenbare tekortkoming opleveren. [eiser 1] stelt dat [gedaagde 1] het bestaan van de scheuren in de binnenmuren bewust heeft verzwegen en deze zelfs heeft weggemoffeld achter behang. Daarom kan [gedaagde 1] [eiser 1] niet verwijten dat hij geen onderzoek heeft ingesteld. Voor het aannemen van een mededelingsplicht aan de zijde van [gedaagde 1] is vereist dat [gedaagde 1] bij het sluiten van de koopovereenkomst bekend was met de scheuren en de ernst daarvan. [gedaagde 1] heeft gemotiveerd ontkend dat hij op de hoogte was van scheuren in binnenmuren. [gedaagde 1] heeft daartoe het volgende aangevoerd. Hij heeft in 2002 een deel van de kamers opnieuw behangen maar hij heeft toen geen scheuren gezien. [gedaagde 1] heeft nadat hij de woning in 1996 had gekocht dat deel van de binnenmuur van de slaapkamer waarin scheuren zaten hersteld; de toen aanwezige scheuren waren het gevolg van veel boorgaten en slechte kwaliteit specie. Volgens [gedaagde 1] waren er ten tijde van de verkoop en de levering van het woonhuis geen scheuren in de binnenmuren zichtbaar zodat op hem ook geen mededelingsplicht dienaangaande kan rusten. Dit betekent dat tegenover de stellingen op dit punt van [eiser 1] de gemotiveerde ontkenning door [gedaagde 1] staat. Het rapport van de door [eiser 1] ingeschakelde deskundige AMF is niet eenduidig. Op [eiser 1], die stelt dat [gedaagde 1] tekort geschoten is in het nakomen van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst, rust de bewijslast daarvan. De rechtbank zal [eiser 1] in de gelegenheid stellen feiten en omstandigheden aan te tonen waaruit volgt dat de woning niet de eigenschappen had die hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
4.7. Ten aanzien van de scheuren in de buitenmuren heeft [eiser 1] erkend dat er bij het sluiten van de koopovereenkomst scheuren in de buitenmuren zaten die hersteld waren door [gedaagde 1]. [eiser 1] heeft weliswaar verklaard dat deze na aankoop van het woonhuis opnieuw zijn gescheurd en dat er ook nieuwe scheuren zijn ontstaan maar [gedaagde 1] heeft dit ontkend en overigens gewezen op de onderzoeksplicht van [eiser 1]. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser 1] op dit punt onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om tot nadere bewijslevering te worden toegelaten. De rechtbank zal dit beroep op non-conformiteit van de woning afwijzen.
4.8. Voor zover [eiser 1] van oordeel is dat ter zake van het door hem te leveren bewijs met betrekking tot de scheurvorming binnen een deskundigenonderzoek vereist is, is de rechtbank voornemens als deskundige te benoemen ing. J.K. Zeeman, Jagerlaan 5, 6865 DB Doorwerth. Ing. Zeeman is een ervaren deskundige op het gebied van bouwzaken en wordt vaker door de rechtbank als deskundige benoemd. De deskundige zal tevens in de gelegenheid gesteld worden zich uit te laten over de vraag hoe de mogelijke gebreken hersteld kunnen worden en wat de daaraan verbonden kosten zijn. De zaak zal naar de rol worden verwezen om de partijen gelijktijdig in de gelegenheid te stellen zich bij akte hierover uit te laten.
4.9. Het voorschot op het loon van de eventueel te benoemen deskundige zal de rechtbank ten laste van [eiser 1] brengen. Het deskundigenonderzoek dient immers, zoals hierboven uiteengezet, als bewijs voor zijn stelling inzake de gebreken van het woonhuis.
CV-ketel
4.10. [eiser 1] heeft gesteld dat [gedaagde 1] vóór het sluiten van de koopovereenkomst aan hem heeft meegedeeld dat de CV-ketel zeven á acht jaar oud was. [gedaagde 1] daarentegen heeft verklaard dat hij tegen [eiser 1] heeft gezegd dat de CV-ketel toen hij het huis kocht acht jaar oud was. Tevens heeft Reuver aangevoerd dat de onderhoudsstickers aan de binnenzijde van de deur van de ketel zaten zodat [eiser 1] eenvoudig had kunnen vaststellen hoe oud de CV-ketel was. Dit heeft tot gevolg dat [eiser 1] zal dienen te bewijzen dat [gedaagde 1] vóór het sluiten van de koopovereenkomst aan [eiser 1] heeft meegedeeld dat de CV-ketel acht jaar oud was.
4.11. De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden.
De beslissing
De rechtbank
draagt [eiser 1] op te bewijzen dat de woning ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst zodanige gebreken had, te weten ernstige scheurvorming in de muren binnen, dat deze daardoor niet beantwoordde aan de overeenkomst,
draagt [eiser 1] op te bewijzen dat [gedaagde 1] hem vóór het sluiten van de koopovereenkomst heeft meegedeeld dat de CV-ketel toen zeven á acht jaar oud was,
verwijst de zaak naar de vierde rolzitting na de dag waarop dit vonnis is
uitgesproken voor uitlating aan de zijde van [eiser 1] hoe hij dit bewijs wenst te leveren,
bepaalt dat, voor zover [eiser 1] dit bewijs door middel van getuigen wil leveren, de getuigen door de rechtbank (mr. G. Perrick) gehoord zullen worden in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem op een door de rechtbank vast te stellen datum en tijd,
verwijst de zaak naar de vierde rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken voor het opgeven van eventuele getuigen met hun verhinderdagen, alsmede de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden juli tot en met september 2005, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
bepaalt dat het aan de hand van de gevraagde opgave(n) vastgestelde tijdstip in beginsel niet zal worden gewijzigd,
verstaat dat bij gebreke van de gevraagde opgave van getuigen geen gelegenheid meer zal worden gegeven voor het doen horen van getuigen,
bepaalt dat partijen bij het getuigenverhoor aanwezig zullen zijn,
bepaalt dat, voor zover partijen in verband met de getuigenverhoren zich nog van (schriftelijke) (bewijs)stukken willen bedienen, zij deze stukken uiterlijk twee weken tevoren in fotokopie aan de andere partij en aan de rechtbank toe zullen zenden,
bepaalt dat voor zover [eiser 1] dit bewijs door middel van een deskundigenbericht wil leveren partijen zich gelijktijdig op de vierde rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken kunnen uitlaten over de hierboven bij 4.8. genoemde deskundige waarbij zij tevens voorstellen kunnen doen voor vragen die zij aan de deskundige gesteld zouden willen zien,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. G. Perrick en in het openbaar uitgesproken op
woensdag 29 juni 2005.
de griffier de rechter