Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 123549 / KG ZA 05-89
Datum vonnis: 10 mei 2005
Vonnis in kort geding
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie bij dagvaarding van 18 februari 2005,
verweerder in reconventie,
procureur mr. F.J. Boom,
advocaat mr. W.I. Jansen te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BART'S RETAIL B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Beuningen,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
procureur mr. J.C.N.B. Kaal,
advocaat mr. R.M. Hensen te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en Bart's Retail worden genoemd.
Het verloop van de procedure
[eiser] heeft Bart’s Retail ter zitting in kort geding doen dagvaarden en gevorderd als weergegeven in de dagvaarding.
Bart’s Retail heeft geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen. Bart’s Retail heeft tevens een eis in reconventie ingesteld, zoals neergelegd in de conclusie van eis in reconventie. De verwerende partij heeft geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen. De advocaat van [eiser] en de advocaat van Bart’s Retail hebben de zaak bepleit overeenkomstig de door hen overgelegde pleitnotities. Daarbij hebben zij producties in het geding gebracht.
Aan het eind van de mondelinge behandeling op 8 maart 2005 is de zaak pro forma aangehouden tot 5 april 2005 ten einde partijen in de gelegenheid te stellen ten aanzien van hun geschilpunten in het kader van een eendaagse mediation-procedure tot overeenstemming te komen. Bij brief van 23 maart 2005 is namens de procureur van [eiser] aangegeven dat mediation niets heeft opgeleverd, waarna de behandeling is voortgezet ter zitting van 26 april 2005. Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten in conventie en reconventie
1. Bart’s Retail huurt van [eiser] een pand aan de Platinawerf 4/Zilverwerf 19-21 te Beuningen (hierna: het pand). De huurovereenkomst is met ingang van 1 februari 2000 aangegaan voor de duur van 10 jaar met drie keer vijf optiejaren.
2. Het pand is een bedrijfspand bestemd voor de productie van verse en/of bevroren brood- en bakkerijproducten en aanverwante artikelen, alsmede de verkoop daarvan.
3. Artikel 7.4 van voornoemde huurovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt.
“Huurder heeft het recht om het huurobject aan de binnenkant te verbouwen voor zover de verbouwing geen betrekking heeft op de constructie.”
4. Artikel 11.8 van de huurovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt.
“Naast bovenstaande bouwwerkzaamheden heeft huurder het recht om het huurobject voor eigen rekening in het kader van het geldende bouwrecht te verbouwen of uit te breiden of aanbouwsels daaraan te realiseren, mits huurder de kosten daarvan voor zijn rekening neemt. Verhuurder is verplicht om als eigenaar toestemming te verlenen voor dergelijke bouwkundige maatregelen alsmede alle voor het verkrijgen van officiële vergunningen benodigde aanvragen te ondertekenen en medewerking te verlenen aan de desbetreffende procedures, voor zover toestemming of medewerking van hem als eigenaar en verhuurder is vereist, opdat de door huurder beoogde bouwkundige veranderingen kunnen worden gerealiseerd. Veranderingen kunnen tevens betrekking hebben op dragende delen/muren en de dakconstructie.”
5. Zowel in 2000 als in 2004 heeft Bart’s Retail verbouwingen in/aan het pand uitgevoerd dan wel laten uitvoeren. In 2000 zijn de verschillende productiehallen met elkaar verbonden en in 2004 zijn er in verband met het overbrengen van een grootbroodproductielijn noodvoorzieningen getroffen. Beide verbouwingen zijn gerealiseerd.
6. Eind november 2004 kondigt Bart’s Retail aan nog een aantal niet eerder bij [eiser] bekende verbouwingen aan het pand te willen uitvoeren. Daarbij gaat het, kort gezegd, om:
- het aanbrengen van sleufgoten in de constructievloer van de begane grond;
- het plaatsen van een condensor op het dak ten behoeve van een vriestoren;
- het aanbrengen van grondstoffensilo’s op de eerste verdieping en daarbij behorende leidingen die door middel van gaten door de vloerlaag van de eerste verdieping worden aangebracht.
7. In een bespreking op 30 november 2004 geeft [eiser] aan dat hij mogelijk toestemming verleent voor het uitvoeren van voormelde verbouwingen als tenminste aan een viertal eisen door Bart’s Retail is voldaan.
8. Bart’s Retail is de verbouwingswerkzaamheden gestart zonder toestemming van [eiser]. Deze werkzaamheden zijn thans voltooid.
Het geschil
in conventie
1. [eiser] vordert dat Bart’s Retail op straffe van een dwangsom:
a. wordt veroordeeld om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis de verbouwingswerkzaamheden zoals hiervoor onder 6 van de vaststaande feiten genoemd, te staken en gestaakt te houden;
b. wordt veroordeeld om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis de hiervoor onder a bedoelde verbouwingswerkzaamheden ongedaan te maken en het gehuurde te herstellen in de oorspronkelijke staat, althans in de staat zoals die was voor aanvang van bedoelde verbouwingswerkzaamheden;
c. wordt veroordeeld om binnen 10 dagen na betekening van dit vonnis de hiervoor onder b bedoelde herstelwerkzaamheden te hebben voltooid;
d. wordt verboden constructieve wijzigingen aan het gehuurde uit te voeren.
2. [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat Bart’s Retail ten onrechte geen toestemming aan hem heeft gevraagd voor de verbouwingswerkzaamheden. Het gaat hier immers om wijzigingen van constructieve aard waarvoor [eiser] op grond van artikel 7:215 BW (primair), dan wel artikel 11.8 van de huurovereenkomst (subsidiair) eerst toestemming had dienen te geven. [eiser] heeft deze toestemming niet gegeven en Bart’s Retail heeft ook geen toestemming gevraagd. Het verkrijgen van een machtiging (vervangende toestemming door de rechter) op grond van artikel 7:215 lid 3 BW is achteraf niet meer mogelijk. Geheel subsidiair, voor het geval wordt aangenomen dat hij toestemming heeft verleend, voert [eiser] aan dat Bart’s Retail niet aan de voorwaarden heeft voldaan die hij aan die toestemming heeft verbonden.
in reconventie
3. Bart’s Retail vordert dat [eiser] op straffe van een dwangsom wordt veroordeeld binnen 24 uur na betekening van dit vonnis onvoorwaardelijk schriftelijk toestemming te geven voor de thans uitgevoerde werkzaamheden, bestaande uit de realisatie van de grootbroodlijn (multifunctionele productielijn 4) inclusief de daartoe aan te brengen sleufgoten en doorvoeren in verdiepingsvloeren, de realisatie van de derde spiraalvriezer met bijbehorende koude installatie inclusief het plaatsen van de condensor op het dak, de realisatie van de silo-installatie en buitensilo’s inclusief de daarbij behorende leidingen, de realisatie van de kneedinstallatie, de realisatie van de deegverwerkingslijn, en de realisatie van de inpaklijn en aansluiting op het interne transportsysteem, een en ander conform de inrichtingstekening M4.3.03 van 26 november 2004.
4. Bart’s Retail legt aan haar vordering ten grondslag dat [eiser] op grond van artikel 11.8 van de huurovereenkomst verplicht is om als eigenaar toestemming te verlenen voor de door Bart’s Retail uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden. Op grond van dit artikel is zij niet gehouden schriftelijke toestemming aan [eiser] te vragen. Partijen zijn dit destijds, in afwijking van artikel 7:215 BW, zo overeengekomen om Bart’s Retail de nodige zekerheid te verschaffen. Door geen toestemming te verlenen, althans aan die toestemming een viertal voorwaarden te verbinden, handelt [eiser] volgens Bart’s Retail in strijd met de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en schiet hij toerekenbaar tekort in de nakoming daarvan.
in conventie en reconventie
5. [eiser] en Bart’s Retail voeren op de vorderingen van de ander gemotiveerd verweer waarop, voor zover van belang, hierna zal worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil in conventie en reconventie
1. Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van partijen.
2. De voorzieningenrechter zal de vordering van [eiser] voor wat betreft het staken van de verbouwingswerkzaamheden (zoals hiervoor onder 1a van het geschil in conventie is weergegeven) bij gebrek aan belang afwijzen. Ter zitting heeft de heer Th.W.J. Luub, bedrijfsleider van Bart’s Retail, immers verklaard dat deze werkzaamheden geheel zijn afgerond.
3. Voorop wordt gesteld dat niet is gebleken dat [eiser] goedkeuring heeft gegeven aan de in dit geding aan de orde zijnde verbouwingen die door of namens Bart’s Retail zijn uitgevoerd. Dit betekent dat de kernvraag die thans dient te worden beantwoord is, of het Bart’s Retail - op grond van de wet dan wel op grond van de huurovereenkomst - is toegestaan bedoelde verbouwingen zonder toestemming van [eiser] uit te voeren. Daarbij stelt [eiser] dat artikel 7:215 BW in het onderhavige geding van toepassing is, terwijl Bart’s Retail stelt dat alleen de in de huurovereenkomst opgenomen bepalingen welke afwijken van artikel 7:215 BW, van toepassing zijn.
4. Voor beantwoording van voormelde vraag is van belang eerst te beoordelen of het bij bedoelde verbouwingen gaat om wijzigingen/aanpassingen van constructieve aard. [eiser] beantwoordt deze vraag bevestigend, Bart’s Retail ontkennend. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter levert het aanbrengen van sleufgoten in de (betonnen) constructievloer van de begane grond en het aanbrengen van zware grondstoffensilo’s op de eerste verdieping van het pand in ieder geval vragen op die de constructie van het pand raken. De interpretatie van Bart’s Retail, dat het moet gaan om verbouwingen waarbij de constructie niet nadelig wordt beïnvloed, kan niet als juist worden aanvaard omdat deze toevoeging niet uit de tekst van de huurovereenkomst blijkt en evenmin is gesteld of gebleken dat zij door partijen bedoeld was. Voorshands wordt geoordeeld dat er sprake is van wijzigingen aan het pand die betrekking hebben op de constructie. Het is in de eerste plaats aan de eigenaar van het pand, [eiser], om te beoordelen of hiervan daadwerkelijk sprake is, zoals blijkt uit het overeengekomen toestemmingsvereiste.
5. Bart’s Retail stelt onder meer dat partijen met het opnemen van artikel 7.4 in de huurovereenkomst hebben willen afwijken van de wettelijke regeling zoals is neergelegd in artikel 7:215 lid 1 BW. Artikel 7.4 geeft de huurder (Bart’s Retail) het recht om het huurobject aan de binnenkant te verbouwen voor zover de verbouwing geen betrekking heeft op de constructie. Zoals hiervoor reeds is overwogen, hebben de in dit geding aan de orde zijnde verbouwingen van Bart’s Retail wél betrekking op de constructie. Daarmee vallen bedoelde verbouwingen niet onder artikel 7.4 van de huurovereenkomst en geldt onverkort de wettelijke regeling van artikel 7:215 lid 1 BW. Dit artikel luidt als volgt.
“Huurder is niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.”
Op grond van deze bepaling had Bart’s Retail dus vooraf toestemming voor de verbouwingen aan [eiser] dienen te vragen.
6. Anders dan Bart’s Retail stelt, is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat ook artikel 11.8 van de huurovereenkomst (zie 3 van de vaststaande feiten) niet van toepassing is op de thans aan de orde zijnde verbouwingen. Dit artikel dient in samenhang te worden bezien met de artikelen 11.1 tot en met 11.7 en ziet niet op verbouwingswerkzaamheden waarbij het gaat om wijzigingen/aanpassingen van constructieve aard. Overigens is de voorzieningenrechter vooralsnog van oordeel dat voor zover artikel 11.8 van de huurovereenkomst wél van toepassing zou zijn, dit nog niet betekent dat Bart’s Retail geen toestemming aan [eiser] voor de verbouwingen hoeft te vragen. In dit artikel is immers alleen opgenomen dat - kort gezegd - de verhuurder verplicht is toestemming te verlenen. Deze toestemming dient door de huurder echter wel eerst te worden gevraagd. Weigert verhuurder in een dergelijk geval vervolgens om zijn toestemming te verlenen omdat hij meent dat het gaat om een verbouwing tot toestemming waarvan hij niet verplicht is, dan kan huurder bijvoorbeeld door tussenkomst van de rechter trachten alsnog toestemming te krijgen. Dat is echter iets anders dan het op een procedure achteraf laten aankomen.
7. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Bart’s Retail op grond van artikel 7:215 lid 1 BW vooraf (schriftelijke) toestemming voor de verbouwingen aan [eiser] had dienen te vragen. Dit heeft zij niet gedaan. [eiser] heeft bovendien geen toestemming voor de verbouwingen gegeven. Nu Bart’s Retail desondanks toch de verbouwingen is gestart en inmiddels al heeft voltooid, dient zij deze ongedaan te maken. Het in conventie gevorderde zal daarom in voege zoals hierna aan te geven worden toegewezen. Daarbij zal Bart’s Retail een redelijke termijn worden gegund om tot ongedaanmaking te komen. Met betrekking tot het hiervoor onder 1d van het geschil in conventie gevorderde, overweegt de voorzieningenrechter dat dit deel van de vordering zal worden toegewezen voor zover het gaat om werkzaamheden en daarmee samenhangende werkzaamheden die zien op verbouwingen zoals onder 6 van de vaststaande feiten is weergegeven. Tevens zal dit verbod in tijd worden beperkt totdat de bodemrechter zich over de toelaatbaarheid daarvan heeft uitgesproken.
8. Een belangenafweging maakt het voorgaande niet anders. Bart’s Retail is voor eigen risico de verbouwingswerkzaamheden gestart, en zij is daarmee ook, na door [eiser] te zijn gedagvaard, gewoon doorgegaan en zij heeft bovendien de werkzaamheden voltooid in de periode dat deze zaak ten behoeve van mediation was aangehouden. Het desbewust daarmee genomen risico komt geheel voor haar rekening. Dat Bart’s Retail grote schade lijdt nu zij de verbouwingen ongedaan moet maken, heeft zij dus aan zichzelf te wijten.
9. Nu de vordering in conventie zal worden toegewezen, leidt dit tot de conclusie dat de vordering in reconventie zal worden afgewezen.
10. Als de in conventie en reconventie in het ongelijk gestelde partij zal Bart’s Retail in de kosten van die procedures worden veroordeeld. De voorzieningenrechter ziet daarbij aanleiding om met betrekking tot de reconventionele vordering het salaris van de procureur van [eiser] te begroten op € 351,50.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie:
1. veroordeelt Bart’s Retail om binnen twee (2) weken na
betekening van dit vonnis de verbouwingen, zoals verwoord onder 6 van de vaststaande feiten, ongedaan te maken, en het gehuurde te herstellen in de staat zoals die was voor aanvang van de verbouwingswerkzaamheden;
2. veroordeelt Bart’s Retail om binnen (4) weken na betekening van
dit vonnis de hiervoor onder 1 bedoelde herstelwerkzaamheden te hebben voltooid;
3. verbiedt Bart’s Retail constructieve wijzigingen aan het gehuurde
uit te voeren voor zover die betrekking hebben op werkzaamheden, en daarmee samenhangende werkzaamheden, zoals hiervoor onder 6 van de vaststaande feiten bedoeld, totdat de bodemrechter zich over de toelaatbaarheid hiervan heeft uitgesproken;
4. veroordeelt Bart’s Retail om, ingeval zij na betekening van dit
vonnis in gebreke mocht blijven aan bovenstaande veroordeling sub 1 en/of sub 2 te voldoen en/of bovenstaand verbod (sub 3) overtreedt, aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 10.000,- per dag, een deel van een dag daaronder begrepen, echter met een maximum van
€ 1.000.000,-;
5. veroordeelt Bart’s Retail in de kosten van deze procedure, tot
aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] bepaald op € 816,- voor salaris en op € 329,60 voor verschotten;
6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
7. weigert het meer of anders gevorderde;
in reconventie:
8. weigert de gevorderde voorziening;
9. veroordeelt Bart’s Retail in de kosten van deze procedure, tot
aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] bepaald op € 351,50 voor salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.D.A. den Tonkelaar en in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2005.
de griffier de rechter