Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 114334 / HA ZA 04-1038
Datum vonnis: 9 maart 2005
Vonnis
in de zaak van
[eiser in conventie],
wonende te Heerewaarden, gemeente Maasdriel,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
procureur en advocaat mr. A.J. de Bie,
tegen
[gedaagde in conventie],
wonende te Rossum, gemeente Maasdriel,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
procureur en advocaat mr. M.J.S. Linssen.
Het verloop van de procedure
Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 1 december 2004 wordt naar dat vonnis verwezen. Naar aanleiding heeft [eiser in conventie] een conclusie van antwoord in reconventie genomen, tevens houdende een akte in conventie. Daarna is weer vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1 [eiser in conventie] was eigenaar van enkele percelen grond met opstallen aan de Voornseweg te Heerewaarden, waarop hij een tuincentrum exploiteerde. Dit gebruik was in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. Op grond van de geldende bestemming “tuincentrum” is hem op 9 december 1997 met een vrijstelling ingevolge artikel 18 van Pro de toenmalige Wet op de ruimtelijke ordening (WRO) - de tijdelijke vrijstelling voor kassen en bedrijfsgebouwen - een tijdelijke bouwvergunning verleend met een instandhoudingtermijn tot 9 december 2009 voor de bouw van een kas en een werkplaats, te gebruiken als “tuincentrum”. Aan de vergunning is de voorwaarde verbonden dat na oprichting van de bouwwerken drie andere gebouwen op het terrein, hierna aangeduid als de gebouwen 4, 5 en 7, moesten worden gesloopt. Daarvoor is tegelijk met de tijdelijke bouwvergunning een sloopvergunning verleend.
1.2 [eiser in conventie] heeft met gebruikmaking van de tijdelijke bouwvergunning een kas en een werkplaats (in de stukken ook aangeduid als de gebouwen 2 en 3) opgericht. De gebouwen 4, 5 en 7 heeft hij niet gesloopt.
1.3. In 2002 heeft [eiser in conventie] het gedeelte van zijn gronden waarop zich de gebouwen 4, 5 en 7 bevinden verkocht aan Van de Wetering Vastgoed BV (hierna: Van de Wetering).
1.4 [gedaagde in conventie] heeft een bedrijf dat klimmateriaal en valbeveiligingen levert en monteert. [gedaagde in conventie] is op enig moment de gebouwen 4, 5 en 7 gaan gebruiken als opslagruimte voor klimmateriaal en daaraan gerelateerde activiteiten zoals kantoor- en montagewerkzaamheden. Hij heeft vervolgens het onder 1.3 bedoelde stuk grond gekocht van Van de Wetering onder de voorwaarde dat dit slechts daadwerkelijk aan hem geleverd zou worden als zou komen vast te staan dat hij zijn bedrijf daarop mag vestigen.
1.5 Op 1 mei 2003 heeft [eiser in conventie] het deel van zijn perceel met daarop de kas en de werkplaats verkocht aan [gedaagde in conventie] voor
€ 65.798,00. [eiser in conventie] exploiteerde toen geen tuincentrum meer.
1.6 In de notariële akte van 1 mei 2003 is vastgelegd dat [eiser in conventie] aan [gedaagde in conventie] heeft verkocht en geleverd ‘een perceel grond, onder meer bestaande uit twaalf are glasopstand en twee are werkplaats, gelegen te Heerenwaarden aan de Voornseweg [...], kadastraal bekend onder Gemeente Heerenwaarden, sectie A, nummer 1305’.
[eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] zijn daarbij overeengekomen dat de koopsom in twee gedeeltes door [gedaagde in conventie] wordt voldaan. Het eerste gedeelte, groot € 31.765,00, bij de overdracht op 1 mei 2003, het resterende gedeelte, groot € 34.033,00, uiterlijk op 1 mei 2004.
1.7 [gedaagde in conventie] heeft het eerste gedeelte van de koopsom bij de overdracht op 1 mei 2003 voldaan.
1.8 Bij brief van 6 mei 2003 heeft de Gemeente Maasdriel (hierna: de Gemeente) aan [gedaagde in conventie] laten weten dat zijn bedrijfsactiviteiten niet pasten binnen de voorschriften van het geldende bestemmingsplan en dat zij voornemens was toepassing te geven aan haar bestuursdwangbevoegdheid. De Gemeente heeft voorts aangegeven voornemens te zijn de op 9 december 1997 onder voorwaarden verleende tijdelijke bouwvergunning voor het oprichten van de bouwwerken 2 en 3 in te trekken omdat de kas en de werkplaats niet meer werden gebruikt als tuincentrum en de gebouwen 4, 5 en 7 nog niet waren gesloopt.
1.9 De kas wordt door [gedaagde in conventie] gebruikt voor het hobbymatig kweken van groente, de werkplaats als opslag voor oude Volvo’s die door hem hobbymatig worden opgeknapt.
1.10 Op 6 mei 2004 heeft [eiser in conventie] per aangetekende brief aan [gedaagde in conventie] aanspraak gemaakt op betaling van de resterende koopsom, de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten.
1.11 Bij brief van 10 mei 2004 heeft [gedaagde in conventie] aan [eiser in conventie] kenbaar gemaakt dat hij betaling van de tweede termijn opschortte omdat [eiser in conventie] niet had geleverd wat was overeengekomen, te weten een perceel grond, onder meer bestaande uit twaalf are glasopstand en twee are werkplaats.
1.12 Op 15 oktober 2004 is door Van der Wal Makelaars o.g. in opdracht van [gedaagde in conventie] een taxatierapport opgesteld, waarin onder meer staat dat is getaxeerd “een perceel agrarische grond met kas, opslagruimte staande en gelegen aan de Voornseweg ong. te Heerewaarden”. Volgens de taxateur bestaan de opstallen uit een in behoorlijke staat van onderhoud verkerende teeltkas met een oppervlakte van circa 2.000 m2 met daaraan grenzend een bedrijfs-/opslagruimte van circa 200 m2, gebouwd omstreeks 1997. De waarde van het perceel inclusief kas en opslagruimte en vrij van huur en gebruik heeft hij getaxeerd op € 72.000,00 en de waarde exclusief kas en opslagruimte en vrij van huur en gebruik op € 29.000,00.
Het geschil in conventie en reconventie
2.1 In conventie vordert [eiser in conventie] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de veroordeling van [gedaagde in conventie] om aan hem te betalen een bedrag van € 37.281,00, bestaande uit de hoofdsom van € 34.033,00, de buitengerechtelijke kosten van € 998,00 en het honorarium van de raadsman van € 2.250,00 ex BTW, dit alles te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 mei 2004 tot aan de dag der algehele voldoening.
2.2 [eiser in conventie] heeft daaraan ten grondslag gelegd dat [gedaagde in conventie] de koopovereenkomst die de partijen in 2003 hebben gesloten en op grond waarvan [gedaagde in conventie] is gehouden vóór 1 mei 2004 het restant van de koopsom ad € 34.033,00 aan [eiser in conventie] te betalen, moet nakomen.
3.1 [gedaagde in conventie] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Hij heeft aangevoerd dat [eiser in conventie] bij het sluiten van de overeenkomst ten onrechte heeft verzwegen dat er een slechts een tijdelijke bouwvergunning voor de kas en de werkplaats was verleend waarbij bovendien was bepaald dat de gebouwen 4, 5 en 7 - die zich bevinden op het door hem van Van de Wetering gekochte perceel - gesloopt moesten worden. Aldus heeft [eiser in conventie] hem niet geleverd wat was overeengekomen en is er volgens [gedaagde in conventie] sprake van wanprestatie.
3.2 In reconventie heeft [gedaagde in conventie] gevorderd [eiser in conventie] te veroordelen tot vergoeding van de door hem geleden schade, nader op te maken bij staat maar in ieder geval ter grootte van € 34.967,88, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 28 juli 2004. Zijn schade bestaat volgens [gedaagde in conventie] uit waardevermindering van het perceel, de toekomstige sloopkosten van de kas en de werkplaats, het verlies van het gebruik van de opstallen en de door hem teveel betaalde overdrachtsbelasting.
4. [eiser in conventie] heeft op zijn beurt gemotiveerd verweer gevoerd tegen de reconventionele vordering.
De beoordeling van het geschil in conventie en reconventie
5. Het geschil draait in conventie om de vraag of [eiser in conventie] aanspraak kan maken op betaling van de resterende koopsom en in reconventie om de vraag of het gekochte beantwoordt aan de koopovereenkomst zoals die tussen partijen is gesloten, nu de kas en de werkplaats zijn gebouwd met een tijdelijke bouwvergunning onder voorwaarden.
6. [gedaagde in conventie] heeft aan de gestelde tekortkoming onder meer ten grondslag gelegd dat hij een perceel grond heeft gekocht met de bestemming “tuincentrum” met daarop twee gebouwen, terwijl aan hem is geleverd een perceel grond waarop bouwwerken staan die ten hoogste mogen blijven staan tot 2009 en waaraan de voorwaarde is verbonden dat de gebouwen 4, 5 en 7, die zich bevinden op een buurperceel, moeten worden gesloopt. Wanneer deze gebouwen niet worden gesloopt dreigt de Gemeente ook de tijdelijke bouwvergunning in te trekken, waarna ook de kas en de werkplaats nu al moeten worden afgebroken. Aldus beantwoordt het geleverde volgens [gedaagde in conventie] niet aan de koopovereenkomst. Deze stelling treft doel. [gedaagde in conventie] heeft immers een perceel grond heeft gekocht met daarop een kas en een werkplaats waarvan hij mocht verwachten dat deze gebouwen daar permanent mochten staan. In het algemeen hoeft men er niet op bedacht te zijn dat gebouwen – zeker wanneer deze op zichzelf niet een tijdelijk karakter hebben – met een tijdelijke bouwvergunning onder voorwaarden zijn gebouwd.
7. De stelling van [eiser in conventie] dat het op de weg van [gedaagde in conventie] had gelegen nader onderzoek te verrichten met betrekking tot de vergunning, wordt verworpen. [eiser in conventie] wist immers al vóór het sluiten van de koopovereenkomst dat de bouwwerken waren gebouwd met een tijdelijke vergunning onder strikte voorwaarden. Dit kan worden aangemerkt als een voor de koop wezenlijke omstandigheid waar een koper niet op bedacht hoefde te zijn. Omdat volgens vaste jurisprudentie in dat geval de mededelingsplicht van de verkoper prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper, rustte op [eiser in conventie] de verplichting [gedaagde in conventie] hierop te wijzen. De omstandigheid dat het perceel waarop de te slopen gebouwen zich bevinden, niet (meer) aan hem toebehoorde, maakt dit niet anders. Het maakt het zwijgen van [eiser in conventie] eerder meer te verwerpen omdat juist hij als geen ander wist dat zijn koper in een uiterst lastig parket zou komen wanneer hij de eigenaar van het buurperceel niet zou kunnen bewegen tot het slopen van diens gebouwen.
8.1 [eiser in conventie] heeft ook nog aangevoerd dat [gedaagde in conventie] de ontstane situatie aan zichzelf te danken heeft omdat de werkplaats door hem in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt voor de opslag van oude auto’s. Het was volgens hem aan [gedaagde in conventie] om zich vóór de koop zich te informeren naar de gebruiksmogelijkheden van het in geding zijnde perceel, zeker nu hij daar zijn bedrijf wilde gaan vestigen. Hij moest er volgens [eiser in conventie] dan ook rekening mee houden dat hij het gekochte perceel inclusief de zich daarop bevindende opstallen niet anders dan als tuincentrum zou mogen gebruiken.
8.2 Het moge zo zijn dat de Gemeente op haar strepen is gaan staan nadat zij ontdekte dat [gedaagde in conventie] de werkplaats in strijd met die bestemming gebruikte, maar dat doet op zichzelf niet af aan het hiervoor omschreven verzuim van [eiser in conventie] [gedaagde in conventie] erop te wijzen dat de gebouwen binnen niet al te lange tijd gesloopt zouden moeten worden. Dat de Gemeente, naar de stellige overtuiging van [eiser in conventie], de tijdelijke vergunning na afloop van de termijn zou hebben verlengd indien [gedaagde in conventie] het perceel conform het bestemmingsplan had gebruikt, is niet nader onderbouwd en gaat ook voorbij aan het feit dat artikel 18 WRO Pro (oud) geen mogelijkheid van verlenging kende, zodat [gedaagde in conventie] alleen gebaat had kunnen zijn bij een omzetting van de tijdelijke bouwvergunning in een permanente, maar daarvoor heeft [eiser in conventie] niets gesteld. Ook kan niet uit het oog worden verloren dat tot op heden blijkbaar niet is voldaan aan de indertijd door de Gemeente gestelde sloopvoorwaarde, hetgeen niet erg aannemelijk maakt dat de Gemeente genegen zou zijn geweest de eerdere instandhoudingstermijn van 12 jaar langer te laten voortduren.
9. De conclusie is dan ook dat het door [eiser in conventie] geleverde perceel niet de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik (als tuincentrum) nodig waren én waarvan [gedaagde in conventie] de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen en dat dit aan [eiser in conventie] is toe te rekenen, met name gelet op de op hem rustende mededelingsplicht. Er is derhalve sprake van wanprestatie van [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] heeft zich dan ook op goede gronden beroepen op zijn recht de betaling van de tweede termijn van de koopprijs op te schorten, teneinde de schade die hij door de wanprestatie heeft geleden hiermee te verrekenen.
10. In het geval zou komen vast te staan dat de waarde van het perceel als gevolg van het ontbreken van een ongeclausuleerde bouwvergunning voor de opstallen, minder bedraagt dan de tussen partijen overeengekomen koopsom, is de door [gedaagde in conventie] gevorderde schade, bestaande uit het verschil tussen de overeengekomen koopprijs en de (lagere) waarde van het perceel in beginsel toewijsbaar. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure bestaat evenwel geen aanleiding, omdat door een deskundigenonderzoek op betrekkelijk eenvoudige wijze de waarde van het perceel met daarop twee tijdelijke opstallen, kan worden vastgesteld. Aan de deskundige(n) moet in ieder geval worden gevraagd wat op 1 mei 2003 - de datum waarop [eiser in conventie] aan [gedaagde in conventie] het perceel aan de Voornseweg te Heerewaarden heeft verkocht - de waarde was van dat perceel inclusief de daarop staande gebouwen, gebouwd omstreeks 1997 met een tijdelijke bouwvergunning die onder meer is verleend onder de voorwaarde dat op een buurperceel gebouwen zouden worden gesloopt, terwijl die in 2003 nog niet waren gesloopt, waardoor het risico werd gelopen dat de Gemeente afbraak van de beide gebouwen zou gaan eisen omdat niet aan de voorwaarden was voldaan waaronder de tijdelijke bouwvergunning was verleend. Verder moet worden gevraagd wat de kosten zullen zijn die moeten worden gemaakt om de gebouwen 2 en 3 te slopen.
11. Naar het oordeel van de rechtbank kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige. De rechtbank heeft [deskundige], verbonden aan rentmeesterskantoor ’t Schoutenhuis B.V., Postbus 13 in (3930 EA) Woudenberg – die heeft verklaard vrij te staan ten opzichte van beide partijen – bereid gevonden het deskundigenonderzoek uit te voeren.
12. Het voorschot voor de kosten van het deskundigenbericht zal moeten worden betaald door [gedaagde in conventie] nu hij de bewijslast heeft van zijn stelling dat hij schade heeft geleden doordat het perceel minder waard was dan wat hij er in 2003 voor heeft betaald.
13. De zaak zal nu eerst naar de rol worden verwezen teneinde de partijen (gelijktijdig) in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over het voorstel van de rechtbank om [deskundige] te benoemen als (enige) deskundige en om zich uit te laten over de aan de deskundige te stellen vragen. Indien de partijen zich niet kunnen vinden in het voorstel van de rechtbank betreffende het aantal en de persoon van de deskundige, wordt hen verzocht een of meer andere deskundige(n) voor te dragen.
14. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. Hoger beroep tegen dit vonnis is eerst mogelijk tegelijk met dat van het eindvonnis.
De beslissing
De rechtbank,
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 6 april 2005 voor uitlating bij akteverzoek, gelijktijdig door beide partijen, als onder rechtsoverweging 13 bedoeld,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Vaessen en uitgesproken in het openbaar op woensdag 9 maart 2005.
de griffier: de rechter: