Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 113126 / HA ZA 04-851
Datum vonnis: 15 december 2004
Vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FREDERIKS HOLDING B.V.,
gevestigd te Weurt,
eiseres in conventie,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
procureur mr. W.J.G.M. van den Broek,
advocaat mr. J.J.F.A. Ligthart te Nijmegen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN BENTUM RECYCLING CENTRALE B.V.,
gevestigd te Utrecht,
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
procureur mr. T.J. van Veen,
advocaat mr. V.L.J. Schöyer te Alblasserdam.
Het verloop van de procedure
Voor het eerdere verloop van de procedure wordt verwezen naar het tussenvonnis van 28 juli 2004 waarbij een comparitie van partijen is gelast. In het tussenvonnis is over het hoofd gezien dat Van Bentum bij haar conclusie van antwoord tevens een eis in voorwaardelijke reconventie heeft ingesteld. Frederiks heeft op die tegenvordering gereageerd bij conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie, die zij ter comparitie heeft genomen. Het proces-verbaal van de comparitie bevindt zich bij de stukken. Na afloop van de comparitie is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1 Van Bentum is eigenaar van polder Het Nieuwland bij Alblasserdam. De eerste plannen voor de Betuwelijn voorzagen erin dat die spoorlijn door deze polder zou gaan lopen. De polder had toen een zware industriebestemming. Ten behoeve van de aanleg van de Betuwelijn is een aantal planologische stappen genomen. Uiteindelijk is besloten dat de spoorlijn in een tunnel onder Het Nieuwland zou gaan lopen. Daardoor kwam de grond weer vrij voor andere doeleinden
1.2 Op 10 september 2002 hebben de partijen een koopovereenkomst gesloten waarbij Van Bentum een perceel grond van twee hectare in de polder Het Nieuwland aan Frederiks heeft verkocht voor € 3.239.894,00 inclusief omzetbelasting. Tot zekerheid van de nakoming is door Frederiks € 272.260,00 als waarborgsom gestort bij de notaris die te zijner tijd de transportakte zou passeren. In de overeenkomst is verder bepaald dat de grond in bouwrijpe staat zou worden geleverd, dat Frederiks voornemens was op het perceel een bedrijfsruimte te stichten, dat het op dat moment vigerende bestemmingsplan een bedrijfsbebouwing niet toeliet en dat de partijen al het mogelijke zouden doen de beoogde bebouwing mogelijk te maken. Verder is in de koopovereenkomst bepaald dat een rapport van een overeenkomstig NEN 5740 uitgevoerd verkennend bodemonderzoek zou worden opgesteld. In artikel 14 van Pro de koopovereenkomst is bepaald:
1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in elk van de volgende gevallen:
a. Als aan koper niet vóór één januari tweeduizend drie (…) een onherroepelijke bouwvergunning en milieuvergunning wordt afgegeven;
(…)
2. (…)
3. Op vervulling van een van de in lid 1 gemelde voorwaarden kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris. Deze mededeling dient uiterlijk op de dag na de voor de desbetreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in het bezit van de notaris te zijn.
1.3 In september 2002 heeft de gemeente Alblasserdam (hierna: de Gemeente) voor de desbetreffende gronden een voorontwerp voor een nieuw bestemmingsplan laten opstellen dat mogelijkheden bood voor de door Frederiks beoogde bebouwing en gebruik. Voor het hele plangebied heeft de Gemeente vervolgens een verklaring van geen bezwaar als bedoeld in artikel 19 lid 2 van Pro de Wet op de ruimtelijke ordening (WRO) aangevraagd bij Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland (hierna: GS).
1.4 In december 2002 zijn de partijen met elkaar overeengekomen dat de in artikel 14 lid 1 onder Pro a van de koopovereenkomst genoemde datum van 1 januari 2003 zou worden opgeschoven naar 1 juni 2003.
1.5 Op 10 april 2003 heeft Frederiks een bouwvergunning aangevraagd bij de Gemeente, waarna de Gemeente Frederiks op 14 april 2003 heeft gevraagd om aanvullende stukken.
1.6 Op 6 mei 2003 hebben GS een specifieke verklaring van geen bezwaar als bedoeld in artikel 19 lid 2 van Pro de WRO afgegeven voor bebouwing en gebruik overeenkomstig het voorontwerp voor het bestemmingsplan “Polder Het Nieuwland” voor het hele plangebied.
1.7 Bij brief van 16 mei 2003 aan de transporterende notaris heeft Frederiks met een beroep op artikel 14 van Pro de koopovereenkomst deze ontbonden omdat de bouwvergunning vóór 1 juni 2003 niet onherroepelijk kon zijn en gevraagd om terugbetaling van de door haar gestorte waarborgsom.
1.8 Op 20 mei 2003 heeft Frederiks de aanvraag voor een bouwvergunning ingetrokken.
Het geschil in conventie en in reconventie
2.1 In conventie vordert Frederiks bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
- een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden door haar beroep op de ontbindende voorwaarde,
- de veroordeling van Van Bentum om op straffe van een dwangsom binnen zeven dagen na dit vonnis de notaris bij wie de waarborgsom van € 272.260,00 is gestort schriftelijk te instrueren dit bedrag, vermeerderd met de daarover gekweekte rente, terug te betalen, en met bepaling dat wanneer Van Bentum weigert hieraan te voldoen, dit vonnis dezelfde heeft kracht als de door Van Bentum op te stellen instructie aan de notaris,
- de veroordeling van Van Bentum tot betaling van de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 16 mei 2003, onder aftrek van de door de notaris te vergoeden depotrente, althans Van Bentum te veroordelen tot betaling van een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren,
een en ander met veroordeling van Frederiks in de kosten.
2.2 Frederiks heeft daartoe gesteld dat zij de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en daarom aanspraak kan maken op terugbetaling van de waarborgsom
3.1 Van Bentum heeft dit gemotiveerd betwist en voor het geval de vordering in conventie mocht worden afgewezen in reconventie gevorderd, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
- een verklaring voor recht dat Frederiks ten onrechte een beroep op de ontbindende voorwaarde hebben gedaan waardoor de overeenkomst ten onrechte is ontbonden,
- de veroordeling van Frederiks om binnen zeven dagen na dit vonnis 10% van de koopsom (€ 323.989,40) aan Van Bentum te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 16 mei 2003,
- de veroordeling van Frederiks om op straffe van een dwangsom binnen vijf dagen na dit vonnis de notaris bij wie de waarborgsom van € 272.260,00 is gestort schriftelijk te instrueren dit bedrag, vermeerderd met de daarover gekweekte depotrente, terug te betalen, en met bepaling dat wanneer Van Bentum weigert hieraan te voldoen, dit vonnis dit vonnis dezelfde heeft kracht als de door Van Bentum op te stellen instructie aan de notaris,
een en ander met veroordeling van Frederiks in de kosten van de conventie en de reconventie.
3.2 Van Bentum heeft daartoe gesteld dat Frederiks ten onrechte een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde en daarom de overeenkomst ten onrechte heeft ontbonden en deswege de boete die op grond van het contract in geval van wanprestatie is verschuldigd van 10% van de koopprijs (€ 323.989.40) aan haar moet betalen, welke boete uit hoofde van de koopovereenkomst kan worden voldaan uit de waarborgsom, zodat nog resteert te betalen € 51.729,40.
4. Frederiks heeft tegen de in voorwaardelijke reconventie ingestelde vordering gemotiveerd verweer gevoerd.
De beoordeling van het geschil
In conventie
5. Het staat vast dat de plannen die Frederiks met de in geding zijnde grond had, in strijd waren met het vigerend planologisch regime. Op een aanvraag voor een bouwvergunning zou op grond van artikel 44 lid 1 aanhef Pro en onder c van de Woningwet in beginsel dus afwijzend zijn beslist.
6. Vooropgesteld zij dat de door de partijen opgestelde processtukken bepaald onduidelijk zijn wat betreft de planologische ontwikkelingen van het gebied waarin de in geding zijnde gronden zijn gelegen. Zo heeft Frederiks in haar dagvaarding gesteld dat er in september 2002 al een ontwerpbestemmingsplan voor het gebied zou zijn vastgesteld dat blijkbaar de realisering van de plannen van Frederiks toeliet. Indien juist, zou dit betekenen dat Frederiks, gelet op artikel 50 van Pro de Woningwet, al in september 2002 een bouwvergunning had kunnen aanvragen. Door van Bentum is dit niet gemotiveerd betwist, maar ter comparitie is gebleken dat er in september 2002 alleen nog maar een voorontwerp voor een nieuw bestemmingsplan bestond. Verder heeft de rechtbank uit de stukken niet kunnen afleiden wanneer het ontwerp voor het nieuwe bestemmingsplan Polder Het Nieuwland ter inzage is gelegd of vastgesteld. Wel staat vast dat GS op 6 mei 2003 een verklaring van geen bezwaar als bedoeld in artikel 19 lid 2 WRO Pro voor het hele plangebied hebben afgegeven. Nu er verder geen aanknopingspunten zijn voor het oordeel dat Frederiks, gelet op artikel 50 van Pro de Woningwet ook al eerder een bouwvergunning had kunnen aanvragen, moet de conclusie zijn dat haar niet kan worden tegengeworpen dat zij tot 10 april 2003 heeft gewacht met het indienen van een bouwvergunningaanvraag. Blijkbaar is zij daar toen toe overgegaan omdat er redenen waren aan te nemen dat de verklaring van geen bezwaar op korte termijn zou worden afgegeven, hetgeen ook juist is gebleken.
7. Pas nadat GS op 6 mei 2003 een verklaring van geen bezwaar hadden afgegeven, kon de Gemeente dus overgaan tot het verlenen van een bouwvergunning. Die zou op 1 juni 2003 niet onherroepelijk zijn omdat dit op zijn vroegst pas het geval zou kunnen zijn zes weken na afgifte van de vergunning. Gelet op de bewoordingen van artikel 14 van Pro de koopovereenkomst stond het Frederiks dan ook vrij in mei 2003 de ontbindende voorwaarde in te roepen. Er zijn geen aanknopingspunten voor de conclusie dat in de bewoordingen van artikel 14 de Pro bedoelingen van de partijen niet juist zijn weergegeven. Het is ook niet goed voorstelbaar dat daarvan sprake zou kunnen zijn nu beide partijen commerciële ondernemingen zijn die in dit hele traject blijkbaar zijn bijgestaan door professionele deskundigen.
8.1 Voor een andersluidend oordeel met betrekking tot de bevoegdheid van Frederiks om zich op de ontbindende voorwaarde te beroepen zou dan ook slechts grond kunnen zijn indien haar op enigerlei wijze een verwijt zou kunnen worden gemaakt. Van Bentum heeft in dit verband betoogd dat Frederiks bij haar het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt de overeenkomst niet te zullen ontbinden en misbruik van recht heeft gemaakt.
8.2 Anders dan Van Bentum meent, mocht zij aan de enkele omstandigheid dat Frederiks tot en met mei 2003 uitvoering heeft gegeven aan de afspraak dat beide partijen zich zouden inspannen dat vóór 1 juni 2003 een onherroepelijke bouwvergunning zou zijn afgegeven, niet de conclusie verbinden dat Frederiks zich dús niet op de ontbindende voorwaarde zou beroepen. Tegelijkertijd was immers overeengekomen dat Frederiks de vrijheid zou hebben de overeenkomst te ontbinden wanneer er voor die datum geen onherroepelijke bouwvergunning zou zijn verleend. Toen duidelijk werd dat alles veel langer ging duren dan dat de partijen wellicht hadden verwacht bij het aangaan van de overeenkomst, moest Van Bentum er dan ook rekening mee houden dat Frederiks van het overeengekomen ontbindingsrecht gebruik zou maken, nog daargelaten de vraag of een contractspartij - geen overheidslichaam zijnde - haar recht om gebruik te maken van een aan haar toegekende contractuele bevoegdheid kan verliezen omdat zij bij haar wederpartij het vertrouwen heeft gewekt dat zij van die bevoegdheid geen gebruik zou maken. Wanneer een partij niet uitdrukkelijk te kennen heeft gegeven afstand te doen van een recht, kan naar het oordeel van de rechtbank aan het wekken van een gerechtvaardigd vertrouwen rechtens alleen betekenis worden toegekend wanneer het handelen in strijd met dat gewekte vertrouwen moet worden aangemerkt als misbruik van recht. Voor die conclusie bieden de stukken onvoldoende aanknopingspunten. Duidelijk is immers dat er met het aanvragen van de bouwvergunning moest worden gewacht op de planologische ontwikkelingen omdat het (voortijdig) aanvragen van een bouwvergunning voor plannen die strijdig waren met het vigerend planologisch regime zinloos was. De partijen zelf konden in de gegeven omstandigheden ook weinig invloed uitoefenen op de voortgang omdat op de afgifte van de verklaring van geen bezwaar als bedoeld in artikel 19 lid 2 WRO Pro moest worden gewacht en de besprekingen daarover werden gevoerd tussen de Gemeente en de Provincie. Toen die verklaring uiteindelijk afkwam en er dus beslist kon worden op de bouwvergunningaanvraag was ook duidelijk dat er nooit vóór 1 juni 2003 een onherroepelijke bouwvergunning zou zijn. Het feit dat de bouwaanvraag naar de mening van de Gemeente nog niet volledig was, doet aan het voorgaande niet af. Doordat de Gemeente nadere stukken opvroeg, werd op grond van 4:15 Awb de beslistermijn weliswaar opgeschort, maar dit laat onverlet dat ook wanneer de op 10 april 2003 ingediende bouwaanvraag volledig zou zijn geweest, er niet vóór de afgifte van de verklaring van geen bezwaar op zou kunnen zijn beslist, zodat er nooit voor 1 juni 2003 een onherroepelijke bouwvergunning zou zijn geweest. Hetzelfde geldt voor de discussie die de partijen hebben gevoerd over het insturen naar de Gemeente van het rapport van het bodemonderzoek dat in opdracht van Van Bentum was opgesteld.
8.3 Ook aan de omstandigheid dat de partijen bij het aangaan van de overeenkomst er mogelijk van zijn uitgegaan dat al op korte termijn de gewenste planologische duidelijkheid er zou komen, en het uiteindelijk allemaal veel langer heeft geduurd, kan bij de in dit verband te maken beoordeling niet een zodanig gewicht worden toegekend dat deze anders zou moeten uitvallen. Beide partijen werden immers bijgestaan door deskundigen. Van deskundigen mag worden verwacht dat zij hebben beseft dat de in september 2002 gekozen data waarop de gewenste duidelijkheid er moest zijn – zeker die van 1 januari 2003, maar ook die van 1 juni 2003 – alleen zouden kunnen worden gehaald wanneer het overleg tussen Gemeente en Provincie voorspoedig zou verlopen. Aldus bezien waren die data dan ook betrekkelijk optimistisch gekozen. Blijkbaar was het dus voor beide partijen van belang op korte termijn duidelijkheid te krijgen over het al dan niet definitief doorgaan van de overeenkomst. Aan dat door de partijen gekozen uitgangspunt zou geheel voorbij worden gegaan wanneer nu achteraf zou worden geoordeeld dat de termijnen te optimistisch waren ingeschat en Frederiks daarom geen beroep zou kunnen doen op de ontbindende voorwaarde.
9. Uit het voorgaande volgt dat Frederiks op 16 mei 2003 met recht de ontbindende voorwaarde kon inroepen en de overeenkomst kon ontbinden. De door haar gevorderde verklaring voor recht kan dan ook worden toegewezen.
10. Ook kan de gevorderde medewerking aan de teruggave van de bij de notaris gestorte waarborgsom worden toegewezen. Frederiks vordert niet alleen dat hierop een dwangsom wordt gesteld maar ook een beslissing ex artikel 3:300 lid 1 BW Pro, inhoudende dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een in de wettige vorm opgemaakte akte van Van Bentum tot instructie van de notaris. De rechtbank ziet onvoldoende grond beide vormen van reële executie naast elkaar toe te wijzen. Niet valt in te zien waarom de dwangsom ontoereikend zou zijn. De dwangsom zal worden gemaximeerd tot een bedrag van € 300.000,00. Voorts zal, gelet op artikel 611a lid 3 Rv, worden bepaald dat Van Bentum de dwangsom gaat verbeuren wanneer zij niet binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de door Frederiks gevorderde instructie aan de notaris geeft.
11. Met betrekking tot de gevorderde rente wordt als volgt overwogen. De wettelijke rente is toewijsbaar vanaf het moment dat Van Bentum in verzuim was met het instrueren van de notaris. Dat was op 16 mei 2003 nog niet het geval. Pas bij brief van 30 juni 2003 is Van Bentum namens Frederiks aangezegd binnen zeven dagen de notaris te instrueren. Dit betekent dat zij per 7 juli 2003 in verzuim is geraakt en de wettelijke rente vanaf dat moment toewijsbaar is. Verder vergoedt de notaris ook rente over het in depot gestorte bedrag. De rechtbank begrijpt de vordering van Frederiks aldus dat zij aanspraak maakt op vergoeding van de rente die op deze wijze is gekweekt tot aan het moment dat Van Bentum de wettelijke rente is verschuldigd en dat vanaf dat moment de door de notaris vergoede rente in mindering strekt op hetgeen Van Bentum ten titel van wettelijke rente aan Frederiks dient te vergoeden.
12. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Van Bentum in de kosten van de procedure in conventie worden verwezen. Overeenkomstig de daartoes trekkende vordering van Frederiks zal de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
in voorwaardelijke reconventie
13. Nu de vordering in conventie is toegewezen is niet voldaan aan de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld, zodat deze geen bespreking behoeft. De vordering zal daarom worden afgewezen.
14. Frederiks heeft zich verweerd tegen de in voorwaardelijke reconventie ingestelde vordering. De kosten daarvan zullen voor rekening van Van Bentum worden gebracht.
De beslissing
De rechtbank, recht doende,
in conventie
verklaart voor recht dat Frederiks de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden door zich te beroepen op de ontbindende voorwaarde,
veroordeelt Van Bentum om de behandelend notaris van Notariskantoor Hoge van den Broek binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te instrueren om over te gaan tot terugbetaling aan Frederiks van de door haar onder de notaris gedeponeerde waarborgsom van € 272.260,00 vermeerderd met de daarover gekweekte depotrente tot aan de dag van algehele betaling, alsmede vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 7 juli 2003 tot aan de dag van algehele betaling en onder gelijktijdige aftrek van de sinds 7 juli 2003 gekweekte depotrente, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag met een maximum van € 300.000,00 dat zij in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen,
veroordeelt Van Bentum in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Frederiks begroot op € 311,40 wegens verschotten en op € 4.000,00 wegens salaris van de procureur,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde,
in reconventie
wijst de vordering af,
veroordeelt Van Bentum in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Frederiks begroot op € 2.000,00 wegens salaris van de procureur,
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Vaessen en uitgesproken in het openbaar op 15 december 2004.
de griffier de rechter
coll: mv