Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 118917 / KG ZA 04-657
Datum vonnis: 15 oktober 2004
Vonnis
in kort geding
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CARE SCHADESERVICE B.V.,
gevestigd te Vianen,
eiseres bij dagvaardingen van 13 oktober 2004,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. A.W.Brantjes te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BEHEERMAATSCHAPPIJ [gedaagde] B.V.
gevestigd te Arnhem,
gedaagde,
advocaat mr. J.P.A. Greuters te Arnhem,
2. de vennootschap onder firma
GELRE PROJECTEN V.O.F.
gevestigd te Borne,
alsmede haar vennoten:
3. [gedaagde]
4. [gedaagde]
5. [gedaagde]
gedaagden,
waarvoor zijn verschenen: A.J. [gedaagde] en J. [gedaagde].
Het verloop van de procedure
Eiseres heeft gedaagden ter zitting in kort geding doen dagvaarden en gevorderd als weergegeven in de dagvaarding.
Gedaagden hebben geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen.
De advocaten van partijen hebben de zaak bepleit, mr. Greuters aan de hand van de door hem overgelegde conclusie van antwoord.
Daarbij hebben zij producties in het geding gebracht.
Vanwege de spoedeisendheid van de zaak is daarin op 15 oktober 2004 vonnis gewezen, terwijl de overwegingen waarop het vonnis stoelt afzonderlijk zijn geminuteerd.
De vaststaande feiten
1. Eiseres is met gedaagde sub 1, hierna: [gedaagde], op 3 maart 1998 twee huurovereenkomsten bedrijfsruimte aangegaan met betrekking tot bedrijfsruimte gelegen aan de Leemansweg 61 en 65 te Arnhem.
2. In artikel 11 van Pro de - gelijkluidende - huurovereenkomsten is bepaald:
11.1 Verhuurder verleent aan huurder voor de duur van deze overeenkomst, eventuele verlengingen daaronder begrepen, een voorkeursrecht van koop met betrekking tot het gehuurde, onder de navolgende voorwaarden en bepalingen.
11.2 Ingeval van voorgenomen verkoop van het gehuurde zal verhuurder hiervan eerst aan huurder bij aangetekend schrijven kennis geven. Huurder heeft gedurende twee maanden na ontvangst hiervan de gelegenheid bij aangetekend schrijven aan verhuurder te berichten dat hij het gehuurde wenst te kopen, waarna partijen in overleg zullen treden over de koopprijs van het gehuurde en de voorwaarden waaronder verkocht zal worden.
11.3 (...)
11.4 Indien huurder verklaart dat hij het gehuurde niet wenst te kopen of indien binnen twee maanden na de kennisgeving door verhuurder geen bericht dienaangaande is ontvangen, is verhuurder bevoegd over te gaan tot verkoop daarvan aan een derde, mits niet tegen een lagere prijs of minder bezwarende omstandigheden dan hij aan huurder heeft meegedeeld. Heeft verhuurder het huurobject binnen drie maanden daarna niet aan een derde verkocht en in eigendom overgedragen, dan zal het voorkeursrecht van huurder bij verkoop van het geleverde herleven.
11.5 (...)
3. In juni 2004 heeft [gedaagde] aan eiseres kenbaar gemaakt de panden te willen verkopen, waarop op 11 juni 2004 en 2 juli 2004 onderhandelingen zijn gevoerd tussen de heer [gedaagde] en de heer [gedaagde] (de beoogde kopers), de heer [betrokkene] (vestigingsmanager van Engelsing Bedrijfsmakelaars) en de heer [betrokkene] (vastgoed coördinator van eiseres).
4. Bij brief van 15 juli 2004 heeft eiseres aan Engelsing Bedrijfsmakelaars een nader uitgewerkt voorstel doen toekomen.
In deze brief heeft eiseres onder meer verwoord:
U heeft aangegeven dat u de contacten onderhoud met de huidige eigenaar en dat deze heeft ingestemd met het door u gekozen traject om in overleg met ons te treden. Er is inmiddels volgens uw zeggen een akkoord op de aankoop van deze onroerende zaken door MVO en De Brug en de huidige eigenaar onder voorbehoud dat er ook overeenstemming met CARe Schadeservice wordt bereikt inzake dat recht van eerste koop en de overige wijzigingen in onze huisvestingssitutie.
(...)
Hieronder geven wij aan wat volgens ons nu de mogelijkheden zijn.
MVO en De Brug kopen beide panden van de huidige eigenaar per 1 oktober 2004 en CARe Schadeservice gaat hiermee akkoord onder de volgende voorwaarden:
(...)
Wanneer CARe Schadeservice (of een door hen gekozen marktpartij) direct van de optie gebruik maakt het pand met huisnummer 65 te kopen dan is de indicatie maximale aankoopprijs welke tot stand is gekomen door terug te rekenen van huurniveau, rendement, verbouwings- en uitbreidingskosten en kosten van bouwkundige investeringen van pand met huisnummer 61 en de kosten voor de dan noodzakelijke verplaatsing van de spuit- droogcabine configuratie nu bepaald op € 495.000,00 excl. B.T.W.
Bovenstaande zijn de mogelijkheden zoals deze in grote lijnen reeds besproken zijn. Wij stellen voor om in augustus en of september deze mogelijkheden verder te bespreken met de bedoeling tot een definitief voorstel te komen dat wij vervolgens kunnen voorleggen aan onze directie.
5. Bij brief van 15 juli 2004, welke brief niet aangetekend is verzonden, heeft [gedaagde] haar voornemen aan eiseres kenbaar gemaakt dat zij de door eiseres gehuurde panden voor een bedrag van €1.200.000,00 wil verkopen. Eiseres is daarbij in de gelegenheid gesteld om gebruik te maken van haar voorkeursrecht.
6. Op 17 augustus 2004 heeft eiseres na een telefonisch onderhoud met [gedaagde] aan [gedaagde] een mail met de volgende inhoud gestuurd:
Conform afspraak ontvangt u hierbij de brief zoals wij deze 15 juli jl. per post naar [betrokkene] van Engelsing Makelaars hebben verstuurd. Wij beschouwen deze brief ook als antwoord op de door u diezelfde dag naar ons gestuurde brief.
(...).
7. Namens [gedaagde] heeft de heer [betrokkene] te Lommel, België, bij brief van 21 september 2004 als volgt bericht:
(...)
Aangezien wij van U binnen de daartoe in de betreffende huurovereenkomsten gestelde termijn geen bericht hebben ontvangen, dat Uw bedrijf van het kooprecht gebruik wenste te maken, delen wij U mede, dat wij zullen overgaan tot verkoop van de aan de Leemansweg 61 en 63 te Arnhem aan Gelre Projecten V.O.F. i.o.
8. Engelsing Makelaars heeft eiseres per brief van 21 september 2004 onder meer bericht:
Op verzoek van de Beheersmaatschappij [gedaagde] B.V. en Gelre Projecten V.O.F. i.o., bevestigen wij hiermee schriftelijk dat tussen bovengenoemde partijen op 12 juli 2004 een koopovereenkomst tot stand is gekomen inzake de objecten aan de Leemansweg 61 en 65 te Arnhem.
(...)
Op 15 juli 2004 heeft verkoper Care Schadeservice B.V. door middel van een brief op de hoogte gebracht van het feit dat een verkoper een koopovereenkomst heeft gesloten met Gelre Projecten V.O.F. i.o.
Dit betekent dat na ontvangst van deze brief op 15 juli 2004 de twee maanden termijn is in gegaan waar binnen Care Schadeservice B.V. haar eerste recht van koop kon uitoefenen. De termijn liep af op 16 september 2004.
Tot op heden heeft de verhuurder van de Leemansweg 61 en 65 geen bericht ontvangen van de huurder dat zij interesse heeft om de bovengenoemde objecten te kopen.
Verhuurder/ eigenaar, Beheermaatschappij [g[gedaagde] B.V., acht zichzelf vrij om de Leemansweg 61 en 65 te Arnhem te verkopen aan Gelre Projecten V.O.F. i.o. het transport zal plaatsvinden op vrijdag 15 oktober 2005.
(...)
9. Eiseres, dan wel haar raadsman, heeft bij brieven van 4 en 8 oktober 2004 aan [gedaagde] kenbaar gemaakt nog te willen onderhandelen over het al dan niet gebruik maken van het voorkeursrecht door eiseres.
Bij brief van 8 oktober 2004 heeft eiseres gedaagden sub 2, 3, 4 en 5 bericht dat het meewerken aan de (ver)koop, die gepland staat op 15 oktober 2004, onrechtmatig is.
10. Gedaagde sub 2, hierna te noemen: Gelre Projecten heeft ter zitting een brief van 13 oktober 2004 overgelegd van Engelsing (bedrijfs)Makelaars waarin is vermeld:
(...)
Voor de goede orde bevestigen wij ook dat Engelsing Makelaars nooit opdracht heeft gehad van de huidige eigenaar, Beheermaatschappij [g[gedaagde] B.V., om de bovengenoemde objecten te verkopen.
Het geschil
1. Eiseres vordert dat [gedaagde] en Gelre Projecten, afzonderlijk dan wel gezamenlijk wordt verboden mee te werken aan de levering van de onroerende zaken gelegen aan de Leemansweg 61-65 te Arnhem en dat [gedaagde] zal worden verplicht om met CARE in onderhandeling te treden over de voorwaarden welke door CARE in de brief van 15 juli 2004 zijn gesteld en een redelijke termijn van een maand hiervoor te stellen, een en ander op straffe van verbeurte van dwangsommen en met veroordeling van [gedaagde] en Gelre Projecten in de kosten van deze procedure.
2. Eiseres legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij de brief van 15 juli 2004 van [gedaagde] eerst op 17 augustus 2004 heeft ontvangen, maar afgezien daarvan stelt zij dat met haar brief van 15 juli 2004 is voldaan aan het bepaalde in artikel 11, lid 2 van de huurovereenkomsten.
Eiseres stelt voorts dat [gedaagde] zich liet vertegenwoordigen door, althans de indruk heeft gewekt dat zij zich liet vertegenwoordigen door Engelsing Makelaars, wat bijvoorbeeld zou blijken uit het feit dat [gedaagde] niet heeft gereageerd op het hierover vermelde in de brief van eiseres van 15 juli 2004 (zie hiervoor onder de feiten onder 4) en uit de brief van 21 september 2004 van Engelsing Makelaars (zie hiervoor onder de feiten onder 8). Nu eiseres met medeweten van [gedaagde] volop in onderhandeling was met de beoogde kopers en Engelsing Makelaars over de voorwaarden waarop de huurovereenkomsten met de beoogde kopers zouden kunnen worden voortgezet - er was nog een bijeenkomst gepland op 24 september 2004 - had [gedaagde] deze onderhandelingen niet zonder meer mogen afbreken, aldus eiseres.
3. [gedaagde] stelt dat uit het vermelde in de dagvaarding onder punt 2 en de e-mail van 17 augustus 2004 (zie hiervoor onder de feiten onder 6) voldoende blijkt dat de brief van 15 juli 2004 eiseres tijdig heeft bereikt. [gedaagde] stelt dat deze brief niet kan worden aangemerkt als een reactie als bedoeld in artikel 11, lid 2 van de huurovereenkomst, omdat in die brief niet is aangegeven of eiseres al dan niet gebruik wenst te maken van haar voorkeursrecht en artikel 11 nu Pro eenmaal niet bedoeld is om eiseres de mogelijkheid te geven voorwaarden te stellen aan of in te stemmen met een voorgenomen verkoop.
Nu eiseres - tot op de dag van vandaag - heeft nagelaten mee te delen het gehuurde te willen kopen, stelt [gedaagde] dat eiseres daarmee haar voorkeursrecht heeft prijs gegeven. Dat eiseres met de beoogde kopers en hun makelaar in onderhandeling is getreden over de voorwaarden waaronder de huur zou kunnen voortgezet, doet daaraan niet af, aldus [gedaagde], waarbij [gedaagde] met klem betwist dat Engelsing Makelaars ook voor of namens haar is opgetreden.
De vordering om in onderhandeling te treden met eiseres mist een wettelijke- en/of contractuele grondslag en de vordering om [gedaagde] en Gelre Projecten te verbieden medewerking te verlenen aan de levering is ongeclausuleerd kan daarom niet worden toegewezen, aldus [gedaagde].
4. Gelre Projecten stelt dat zij buiten de relatie van eiseres en [gedaagde] staat. Met eiseres is altijd in harmonie onderhandeld over de toekomst, ook toen eiseres nog gebruik kon maken van haar voorkeursrecht, en Gelre Projecten zou dit overleg, ook na de levering van de objecten aan haar, graag voortzetten.
De beoordeling van het geschil
1. Voorshands geoordeeld is het hiervoor aangehaalde artikel 11, lid 2 uit de huurovereenkomsten in haar bewoordingen duidelijk en niet voor meerdere uitleg vatbaar. Op grond van dit artikel kon eiseres het voorkeursrecht slechts uitoefenen door binnen twee maanden nadat [gedaagde] haar had medegedeeld dat zij wenste te verkopen, aan [gedaagde] te berichten dat zij de panden wenste te kopen.
2. Hoewel de brief van [gedaagde] aan eiseres van 15 juli 2004 niet aangetekend is verstuurd, zoals op grond van het bepaalde in artikel 11 van Pro de huurovereenkomsten wel had gemoeten, is uit de stukken en het verhandelde ter zitting voldoende aannemelijk geworden dat eiseres deze brief op 15/16 juli 2004 heeft ontvangen. De voorzieningenrechter komt tot dit oordeel op grond van de e-mail van 17 augustus 2004 van eiseres aan [gedaagde] (zie hiervoor onder de feiten onder 6) en op grond van de verklaring ter zitting van de heer Baetens namens [gedaagde]. Hij heeft verklaard dat de heer [betrokkene] van eiseres in het telefoongesprek met hem op 17 augustus 2004 heeft gezegd dat hij enige tijd afwezig was geweest wegens vakantie en dat de brief hem niet bekend was, maar dat deze wel ergens zou rondzwerven. Deze verklaring is niet weersproken. Dat de brief tot op heden nog niet is getraceerd bij eiseres doet aan deze verklaring niet af. Derhalve liep de termijn van artikel 11 van Pro de huurovereenkomsten af op 15/16 september 2004.
3. Dat Engelsing Makelaars in haar onderhandelingen met eiseres mede namens [gedaagde] is opgetreden blijkt voorshands geoordeeld onvoldoende uit de stukken. Dat [gedaagde] ingestemd zou hebben met onderhandelingen tussen Engelsing Makelaars, de beoogde kopers en eiseres, dan wel dat Engelsing Makelaars op 21 september 2004 mede op verzoek van [gedaagde] bericht dat op 12 juli 2004 een koopovereenkomst tussen [gedaagde] en Gelre Projecten tot stand is gekomen is in ieder geval onvoldoende om op grond daarvan vertegenwoordigingsbevoegdheid aan te nemen. Ook blijkt dit geenszins uit de brief van Engelsing Makelaars van 13 oktober 2004 (zie hiervoor onder de feiten onder 10).
4. Derhalve staat de relatie tussen eiseres en [gedaagde] los van de relatie tussen eiseres aan de ene kant en Gelre Projecten en haar makelaar aan de andere kant.
In de relatie met [gedaagde] diende eiseres aan te geven of zij wel of geen gebruik wenste te maken van haar voorkeursrecht.
5. De stelling dat het [gedaagde] op grond van de brief van 15 juli 2004 duidelijk had moeten zijn dat eiseres gebruik wenste te maken van haar voorkeursrecht, wordt voorshands geoordeeld niet gevolgd. In de brief is dit niet met zoveel woorden gesteld, maar ook is de strekking van de brief niet zodanig dat [gedaagde] daaruit had moeten afleiden dat het in de bedoeling van eiseres lag gebruik te maken van haar voorkeursrecht. Zoals eiseres ter zitting ook heeft bevestigd was de brief van 15 juli 2004 uitdrukkelijk bedoeld als een voortzetting van de onderhandelingen tussen Gelre Projecten, Engelsing Makelaars en eiseres, daarbij alle mogelijkheden openlatend.
Nu [gedaagde] buiten de onderhandelingen met Gelre Projecten stond had het op de weg van eiseres gelegen aan [gedaagde] bijvoorbeeld verlenging te vragen van de termijn genoemd in artikel 11, lid 2 van de huurovereenkomsten. Door dit niet te doen heeft zij zelf het risico genomen dat zij de genoemde termijn zou overschrijden.
6. Voorshands geoordeeld heeft eiseres derhalve niet tijdig haar voorkeursrecht ingeroepen. Dit leidt tot het voorlopig oordeel dat [gedaagde] en Gelre Projecten niet onrechtmatig jegens eiseres handelen door hun medewerking te verlenen aan de levering van de objecten. Gelet hierop behoeven de overige vorderingen geen bespreking meer.
7. Als de in het ongelijk gestelde partij zal eiseres de kosten van deze procedure moeten dragen.
De beslissing
weigert de gevorderde voorzieningen,
veroordeelt eiseres in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagde [gedaagde] bepaald op € 703,00 voor salaris advocaat en op € 241,00 voor verschotten en aan de zijde van gedaagde Gelre Projecten op € 241,00 voor verschotten.
Dit vonnis is gewezen door mr. G. Noordraven en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. I.A. van Gemert op 15 oktober 2004, terwijl de overwegingen waarop dit vonnis stoelt afzonderlijk zijn geminuteerd op 18 oktober 2004.
de griffier de rechter