Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 106430 / HA ZA 03-1967
Datum vonnis: 8 september 2004
Vonnis
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat en procureur mr.drs. J.L. Zegelink,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat en procureur mr. W.H.B.M. Litjens.
Het verloop van de procedure en het beslag
Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 3 maart 2004 wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van dit tussenvonnis is een comparitie van partijen gehouden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Verder zijn nog de volgende processtukken gewisseld:
- conclusie van antwoord in reconventie tevens akte overlegging
produkties van de zijde van [eiser];
- een akte overlegging produktie tevens wijziging van eis van de zijde van [eiser].
Ten slotte is vonnis bepaald.
Na daartoe op 23 december 2003 verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft [gedaagde] op 30 december 2003 conservatoir beslag gelegd op een appartementsrecht dat in eigendom toebehoort aan [eiser], onder zichzelf op de vordering van [eiser] uit hoofde van de geldlening en ten laste van [eiser] onder de Coöperatieve Rabobank U.A. te Huissen en de ING Bank N.V.. Het inleidend verzoekschrift met daarop de beschikking van de voorzieningenrechter en het procesverbaal van de beslagleggingen zijn op 30 december 2003 betekend aan [eiser]. Bij vonnis van de voorzieningenrechter van deze rechtbank van 4 maart 2004 zijn de door [gedaagde] ten laste van [eiser] op 30 december 2003 gelegde conservatoire beslagen onder de Coöperatieve Rabobank en de ING Bank N.V. opgeheven.
De vaststaande feiten
In conventie en in reconventie
1. Bij schriftelijke, door partijen ondertekende, koopovereenkomst van 7 november 2000, hierna: de koopovereenkomst, heeft [eiser] aan [gedaagde] verkocht het woonhuis met tuin, winkel, werkplaats, ondergrond en erf gelegen aan de [adres] te [woonplaats].
2. In de werkplaats van het verkochte exploiteerde [eiser] vanaf 1963 een carosseriebedrijf. Omstreeks 1992 is de werkplaats ten behoeve van de onderneming van de zoon van [eiser] omgebouwd tot showroom van auto’s en motoren. De zoon van [eiser] werkte onder de naam Piston Motors. In november 2000 heeft [gedaagde] het bedrijf van de zoon van [eiser] overgenomen en voortgezet onder de naam [gedaagde] Auto’s Piston Motoren.
3. In de koopovereenkomst komen onder andere de volgende bepalingen voor:
“Bepalingen bodemverontreiniging
Artikel 11
1. Verkoper verklaart het registergoed uitsluitend te hebben gebruikt voor bewoning en bedrijfsruimte.
2. Het is hem niet bekend dat er feiten zijn, onder meer op grond van:
- eigen deskundigheid;
- publicaties in lokale bladen;
- een in het verleden uitgevoerd bodemonderzoek;
- het gebezigde gebruik van het registergoed;
- of anderszins;
waaruit blijkt dat het registergoed in zodanige mate is verontreinigd met giftige, chemische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, dat het aannemelijk is dat deze verontreiniging ingevolge thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak aanleiding zou geven tot sanering of tot het nemen van andere maatregelen.
3. voor zover aan verkoper bekend:
a. is met betrekking tot het registergoed door de daartoe bevoegde instanties nooit een aanwijzing voor een verkennend onderzoek naar verontreiniging uitgebracht;
b. zijn krachtens de wet bodembescherming tot op heden ten aanzien van het registergoed door de daartoe bevoegde instanties geen beschikkingen of bevelen uitgevaardigd.
4. Betreffende de eventuele verontreiniging in het registergoed zal opdracht voor een bodem- en grondwateronderzoek worden gegeven.
De kosten van dit onderzoek komen ongeacht de gevolgen van het onderzoek, ten laste van verkoper.
.............
Aanvullende regelingen bodemverontreiniging
Artikel 11 a
Verkoper kan niet wegens toerekenbare tekortkoming en /of onrechtmatige daad
worden aangesproken tot sanering of vervanging of het nemen van maatregelen
ten aanzien van het registergoed of naburige percelen, dan wel tot vergoeding
van enige schade. Koper kan deze overeenkomst niet ontbinden of wegens
dwaling vernietigen of doen wijzigen, indien blijkt van verontreiniging van het
registergoed en deze verontreiniging niet aan verkoper bekend is bij het tot stand
komen van deze overeenkomst en niet op dat moment op grond van hem
bekende feiten bekend had behoeven te zijn.
Informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper
Artikel 12
Verkoper staat er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die
informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem
ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk:
a. de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren en voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn);
b. die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen.”
4. Ter uitvoering van het in artikel 11 lid 4 van de koopovereenkomst bepaalde is door de zoon van [eiser] op 22 november 2000 opdracht gegeven aan De Klinker Milieu Adviesbureau, hierna te noemen De Klinker, tot het uitvoeren van een bodemonderzoek. In de naar aanleiding van het uitgevoerde onderzoek opgemaakte rapporten van 2 januari 2001 heeft De Klinker onder andere in het Nader Bodemonderzoek fase 1 betreffende deellocatie A, de werkplaats, het volgende geschreven:
“4 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
4.1 Werkplaats, nader onderzoek fase 1
De oppervlakte matig verontreinigde bodem, wordt op basis van de huidige onderzoekgegevens, geschat op circa 50 m2. Het matig verontreinigde bodemvolume wordt op circa 75 m2 geschat. Daar maximaal een matige verontreiniging is aangetroffen wordt niet geconcludeerd dat op de locatie [adres] sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging. Indien geen ernstig geval van bodemverontreiniging aanwezig is bestaat er geen saneringsnoodzaak. De aanwezigheid van verontreiniging wordt in dat geval ook niet als belemmerend beschouwd voor het huidige gebruik van het terrein. Middels enkele afperkende boringen dient dit echter nader te worden vastgesteld. Wanneer in de toekomst bijvoorbeeld graafwerkzaamheden gaan plaatsvinden op de locatie, zal de gemeente [woonplaats] optreden als bevoegd gezag dat vaststelt of nadere maatregelen noodzakelijk zijn.”
5. In haar rapporten van 2 januari 2001 verwijst De Klinker naar twee rapporten van eerder door haar in opdracht van (de zoon van) [eiser] in het kader van BSB (Bevordering Vrijwillige Bodemsanering) uitgevoerde bodemonderzoeken, in 1998 en 1999. In het rapport dat in 1998 is uitgevoerd is de werkplaats als verdachte locatie aangemerkt en geselecteerd voor nader bodemonderzoek. Tijdens het onderzoek dat in 1999 is verricht, is de werkplaats onderzocht en is daar matige verontreiniging met minerale olie aangetroffen, waaraan gerefereerd wordt in het rapport van 2 januari 2001.
6. Bij twee afzonderlijke notariële aktes van 26 oktober 2001 is het verkochte in eigendom geleverd aan [gedaagde]. Daarbij werd in de akte die het eerst gepasseerd werd de bedrijfshal, winkel en werkplaats met ondergrond overgedragen en in de tweede akte werd het woonhuis met erf en tuin overgedragen. In de beide aktes van levering is in artikel 6 in min of meer dezelfde bewoordingen bepaald hetgeen in artikel 11 leden 1,2 en 3 en in artikel 11a en 12 van de koopovereenkomst is opgenomen.
7. Op 27 september 2001 is tussen [eiser] en [gedaagde] een overeenkomst gesloten getiteld “Overeenkomst van geldlening” voor een bedrag van f 97.500,- met als schuldeiser [eiser] en als schuldenaar [gedaagde]. Dit bedrag diende in drie termijnen te worden voldaan. De eerste twee termijnen zijn door [gedaagde] op tijd betaald maar de laatste termijn van f 32.500,- (€ 14.747,85,-) die verviel op 30 april 2003 werd door [gedaagde], in elk geval voor het grootste deel, niet aan [eiser] betaald. Punt E van deze overeenkomst bepaalde dat alle betalingen moeten geschieden op een door de schuldeiser aan te wijzen bankrekening, zonder korting of verrekening.
Het geschil
In conventie
8. [eiser] vordert, na wijziging van eis, de veroordeling van [gedaagde], bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van een bedrag van € 14.747,85 te vermeerderen met de wettelijke rente van af 30 april 2003 tot de dag der algehele voldoening en een bedrag van € 650,- aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der voldoening. Voorts vordert [eiser] de onmiddellijke opheffing van de nog liggende conservatoire beslagen met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van schadevergoeding (uitvoerbaar bij voorraad) aan [eiser], omvattend alle kosten die [eiser] vanwege het onrechtmatig handelen van [gedaagde] heeft moeten maken, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet dan wel een ter comparitie over een te komen bedrag waarbij een bedrag van € 15.000,- als uitgangspunt dient, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
9. [gedaagde] heeft de vorderingen in conventie gemotiveerd betwist.
In reconventie
10. [gedaagde] heeft in reconventie gevorderd;
Primair:
voor recht te verklaren dat [eiser] jegens [gedaagde] toerekenbaar tekort is gekomen en/of een onrechtmatige daad heeft gepleegd door aan [gedaagde] bij de koopovereenkomst van 7 november 2000 het woonhuis met tuin, winkel, werkplaats, ondergrond en erf, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] met verontreinigde grond te verkopen en vervolgens met verontreinigde grond op 26 oktober 2001 juridisch te leveren, alsmede [eiser] te veroordelen tot vergoeding van de door [gedaagde] geleden schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
Subsidiair:
voor recht te verklaren dat de op 7 november 2000 tussen partijen gesloten koopovereenkomst betreffende het recht van eigendom van het woonhuis met tuin, winkel, werkplaats, ondergrond en erf, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats], tot stand is gekomen op grond van dwaling en uit te spreken dat ter opheffing van het door [gedaagde] geleden nadeel betreffende de verontreinigde grond de gevolgen van deze overeenkomst worden gewijzigd en wel in die zin dat [eiser] wordt veroordeeld tot vergoeding van de door [gedaagde] ter zake van de verontreinigde grond geleden schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
Meer subsidiair:
de tussen partijen gesloten overeenkomst van 7 november 2000 betreffende het recht van eigendom van het woonhuis met tuin, winkel, werkplaats, ondergrond en erf, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] te ontbinden respectievelijk wegens bedrog en/of dwaling te vernietigen en [eiser] te veroordelen tot vergoeding van de door [gedaagde] dientengevolge geleden en te lijden schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
In alle gevallen met veroordeling van Weezendonk in de proceskosten, daaronder begrepen de beslagkosten.
11. [eiser] heeft op zijn beurt gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen van [gedaagde].
De beoordeling van het geschil
In conventie
12. [gedaagde] stelt dat de overeenkomst van geldlening geen gewone geldlening is in de zin dat hij van [eiser] geld heeft ontvangen maar een schuldbekentenis met afbetalingsregeling aan de zijde van [gedaagde] betreffende een deel van de koopsom van de door hem gekochte onroerende zaak. Dit is door [eiser] niet betwist zodat hier van moet worden uitgegaan.
13. [gedaagde] erkent de laatste termijn van de geldleningsovereenkomst van 27 september 2001 niet (geheel) te hebben voldaan. Hij is van oordeel geen bedrag verschuldigd te zijn aan [eiser] ter zake van de overeenkomst omdat hij zich beroept op verrekening met zijn recht op schadevergoeding ter zake van wanprestatie en/of onrechtmatige daad en/of dwaling en/of bedrog door [eiser] betreffende de koopovereenkomst. Tevens beroept hij zich op opschorting.
14. Daarnaast stelt [gedaagde] dat hij op dringend verzoek van [eiser] wel € 2.500,- heeft betaald van de laatste termijn zodat nog slechts € 12.247, - resteert. Eerst heeft [gedaagde] gesteld dat van deze betaling aantekening is gemaakt op de achterzijde van de overeenkomst van geldlening. [eiser] heeft ontkend betaling van € 2.500,- te hebben ontvangen. [eiser] heeft in copie overgelegd de achterzijde van de overeenkomst van lening waarop door partijen de betalingen zijn geschreven. Daarop is geen aantekening te vinden van betaling van een bedrag van € 2.500,-. Vervolgens heeft [gedaagde] aangevoerd dat de betaling ergens anders op moet zijn geschreven en dat [eiser] dat stuk nog moet hebben. In het licht van het feit dat alle andere betalingen wel op de achterzijde van de geldleningsovereenkomst zijn vermeld is deze stelling te vaag om geloofwaardig te zijn. Nu [gedaagde] bovendien dienaangaande geen gespecificeerd bewijsaanbod heeft gedaan zal de rechtbank zijn stellingen als onvoldoende onderbouwd passeren en ervan uitgaan dat er geen betaling van € 2.500,- heeft plaats gevonden, althans niet als aflossing op de geldleningsovereenkomst.
15. Nu [gedaagde] het bestaan van de vordering op zich niet heeft betwist maar zich op opschorting of tenietgaan van de vordering heeft beroepen wegens verrekening is het aan [gedaagde] daartoe feiten te stellen en zo nodig bewijzen.
16. Voor een rechtsgeldig beroep op opschorting is onder meer vereist dat er voldoende samenhang bestaat tussen de betrokken verbintenissen om opschorting te rechtvaardigen. Aan dit vereiste is naar het oordeel van de rechtbank niet voldaan. Enerzijds gaat het om de betalingsverplichting van [gedaagde] uit een overeenkomst die omschreven is als een overeenkomst van geldlening en anderzijds om de verbintenis van [eiser] jegens [gedaagde] - zo deze komt vast te staan- tot betaling van schadevergoeding uit hoofde van toerekenbare tekortkoming / onrechtmatige daad ter zake van koop en levering van een onroerende zaak met bodemverontreiniging. Hiertussen bestaat onvoldoende samenhang, juist omdat in de geldleningsovereenkomst geen verband is gelegd met de koopsom en partijen niet een afbetalingsregeling op de koop zijn overeengekomen maar een geldleningsovereenkomst die op zichzelf staat. Het beroep op opschorting wordt dus afgewezen.
17. De rechtbank wijst ook het beroep op verrekening af omdat onder punt E van de overeenkomst van geldlening is opgenomen dat alle betalingen moeten geschieden zonder verrekening. [gedaagde] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit zou volgen dat deze bepaling in dit geval niet zou gelden. Daarnaast is voor verrekening geen plaats nu de gegrondheid van de vordering van [gedaagde] in reconventie niet vast staat terwijl toewijzing daarvan nog slechts leidt tot een schadestaatprocedure. Dit betekent dat in de onderhavige procedure in elk geval geen verrekening kan plaats vinden. Een eventuele toewijzing in reconventie levert immers nog geen bevoegdheid op tot het afdwingen van de betaling van de vordering (artikel 6: 127 lid 2 BW).
18. Het bovenstaande leidt ertoe dat de vordering in conventie zal worden toegewezen. In zoverre is dit vonnis een eindvonnis zodat de hoger beroep termijn in conventie direct gaat lopen.
19. Nu geen verweer is gevoerd tegen de gevorderde wettelijke rente zal deze worden toegewezen vanaf 30 april 2003.
20. [gedaagde] heeft gemotiveerd weersproken dat [eiser] buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt. Nu onvoldoende is gebleken dat daadwerkelijk, buiten een enkele sommatie, incassowerkzaamheden zijn verricht wijst de rechtbank dit deel van de vordering in conventie van [eiser] af.
In reconventie
21. Bij het leggen van de conservatoire beslagen zijn de wettelijke formaliteiten en termijnen in acht genomen.
22. In reconventie heeft [gedaagde], kort samengevat, gevorderd voor recht te verklaren dat [eiser] door hem verontreinigde grond te verkopen en leveren jegens hem toerekenbaar is tekort geschoten en/of een onrechtmatige daad heeft gepleegd, dan wel dat [gedaagde] heeft gedwaald bij het sluiten van de overeenkomst op grond waarvan [gedaagde] recht heeft op schadevergoeding al dan niet met ontbinding of vernietiging van de overeenkomst.
23. [gedaagde] heeft daartoe het volgende aangevoerd. [eiser] heeft zowel voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst als aan de juridische levering nagelaten [gedaagde] te informeren over de bodemonderzoeken die hebben plaats gevonden in 1998, 1999 en 2001 waaruit bleek dat in ieder geval in de omgeving van de werkplaats/showroom sprake was van (een geringe mate van) verontreiniging. Hoewel [eiser] wist dat er sprake was van (enige) bodemverontreiniging heeft hij dat niet gemeld aan [gedaagde]. Op 4 november 2002 heeft [gedaagde] bij de gemeente Lingewaard een aanvraag ingediend voor een bouwvergunning voor een autoshowroom op de plaats van de werkplaats/showroom. In dat kader diende [gedaagde] aan de gemeente over te leggen een bodemonderzoeksrapport. Na overleg met [eiser] heeft [gedaagde] toen aan de gemeente overgelegd de rapporten van De Klinker van 2 januari 2001 te weten het
“verkennend bodemonderzoek” en het “nader bodemonderzoek
fase 1”. Vervolgens heeft de gemeente beslist dat de aanvraag voor
een bouwvergunning zou worden aangehouden totdat is
aangetoond dat het geen ernstig geval van verontreiniging betreft of
tot de verontreiniging gesaneerd is volgens een door de provincie
goedgekeurd saneringsplan of tot aangetoond is dat de
verontreiniging zich niet ter plaatse van de beoogde bouwlocatie
bevindt. Vervolgens heeft [gedaagde] drie bodemonderzoeken laten
verrichten. Daaruit bleek dat de grond bij de werkplaats/showroom
ernstig is verontreinigd. De Klinker heeft bij brief van 13 juni 2003
de kosten van sanering geraamd op € 180.000,-.
24. Dit betekent volgens [gedaagde] dat [eiser] aan hem verkocht en geleverd heeft een onroerende zaak met bodemverontreiniging waardoor deze onroerende zaak niet de eigenschappen bezit die [gedaagde] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De onroerende zaak voldoet dus niet aan de conformiteitseis van artikel 7:17 lid 2 BW. Dit betekent volgens [gedaagde] dat [eiser] tegenover [gedaagde] toerekenbaar is tekort geschoten. Door [gedaagde] voorafgaand aan de koop niet te informeren over de bodemverontreiniging die bij [eiser] bekend was heeft hij tegenover [gedaagde] ook een onrechtmatige daad gepleegd. Subsidiair is [gedaagde] van oordeel dat hij heeft gedwaald bij het sluiten van de koopovereenkomst en dat [eiser] hem had behoren in te lichten over de bodemverontreiniging.
25. [eiser] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Hij heeft daartoe onder meer aangevoerd dat hij [gedaagde] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft verteld over de twee bodemonderzoeken van 1998 en 1999 waaruit bleek dat sprake was van een lichte bodemverontreiniging. Ingevolge de koopovereenkomst was [gedaagde] ermee bekend dat [eiser] nog een bodem- en grondwateronderzoek zou laten verrichten. Dit onderzoek is uitgevoerd terwijl [gedaagde] reeds gebruik maakte van (een deel van) de door hem gekochte maar nog niet aan hem geleverde onroerende zaak. [gedaagde] heeft dus zelf kunnen zien dat er een bodemonderzoek plaatsvond. Verder was [gedaagde] half januari 2001 aanwezig bij de bespreking van de rapporten van De Klinker van 2 januari 2001. Dit was ruim vóór de eigendomsoverdracht. [eiser] wist ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en de juridische levering niet meer dan dat hooguit sprake was van een geringe mate van verontreiniging in de buurt van de werkplaats/showroom. Daarvan heeft hij [gedaagde] in kennis gesteld, zo stelt hij. Dit was voor [gedaagde] geen beletsel om de onroerende zaak te kopen. Als [gedaagde] sloop- en bouwplannen had, lag het op zijn weg nader onderzoek te verrichten om vast te stellen aan welke eisen de onroerende zaak in dat geval diende te voldoen.
26. Daarnaast heeft [eiser] nog aangevoerd dat nu [gedaagde] zijn hele bedrijf en het terrein waarop de werkplaats/showroom is gelegen bij notariële akte van 28 november 2003 heeft ingebracht in de besloten vennootschap [gedaagde] Holding B.V., [gedaagde] pro se niet meer kan worden ontvangen in zijn vordering omdat hij geen partij meer is. Ook dienen om die reden de door [gedaagde] pro se gelegde beslagen te worden opgeheven en is [gedaagde] schadeplichtig tegenover [eiser]. Daarnaast wijst [eiser] op artikel 13.2.3 van de akte van inbreng waarin [gedaagde] verklaart: “dat hij niet bekend is met feiten die erop wijzen dat het registergoed enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het beoogde gebruik door de vennootschap of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning, dan wel tot het nemen van andere maatregelen.” Volgens [eiser] volgt hieruit dat ook volgens [gedaagde] er niets aan de hand is met de onderhavige onroerende zaak.
27. De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 7:17 BW legt op de verkoper de verplichting ervoor in te staan dat de verkochte zaak aan de overeenkomst beantwoordt. Dit houdt blijkens het tweede lid van dat artikel mede in dat de zaak de eigenschappen moet bezitten die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper van een onroerende zaak mag in het algemeen verwachten dat de daarbij behorende grond niet zodanig verontreinigd is dat het gekochte niet geschikt is voor normaal gebruik. Een lichte bodemverontreiniging zal in het algemeen niet in de weg staan aan een normaal gebruik van de onroerende zaak maar een ernstige bodemverontreiniging wel. Voor beantwoording van de vraag of in dit concrete geval sprake is van non-conformiteit zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
28. Bij een in opdracht van [gedaagde] in 2003 uitgevoerd bodemonderzoek is gebleken dat bij de werkplaats/showroom sprake is van ernstige bodemverontreiniging. Er zijn onvoldoende aanwijzingen gesteld of gebleken om aan te nemen dat de in 2003 vastgestelde verontreiniging tijdens de koop en levering nog niet aanwezig was, zodat de rechtbank ervan uit zal gaan dat de ernstige verontreiniging toen al wel aanwezig was. Voor de beantwoording van de vraag of dit non-conformiteit oplevert acht de rechtbank de volgende omstandigheden van belang. Heeft [eiser] [gedaagde], zoals hij stelt, vóór het sluiten van de overeenkomst gewezen op het feit dat hem uit de onderzoeken van 1998 en 1999 gebleken was dat de grond in de buurt van de werkplaats/showroom licht verontreinigd was? Was [gedaagde], zoals [eiser] stelt, in januari 2001 aanwezig bij de bespreking van de onderzoeksverslagen van 2 januari 2001 van de Klinker of heeft [eiser] [gedaagde] op andere wijze op de hoogte gesteld van het bodemonderzoek van 2001?
29. Nu een stuk grond met opstallen in de regel niet aan de overeenkomst beantwoordt als er sprake is van ernstige bodemverontreiniging, is de toerekenbare tekortkoming van [eiser] gegeven tenzij [eiser] bewijst dat hij [gedaagde] zodanige informatie heeft gegeven dat [gedaagde] niet mocht verwachten dat de onderhavige zaak geen bodemverontreiniging bevatte. [eiser], die daartoe heeft gesteld dat hij [gedaagde] op de hoogte heeft gebracht van wat hij zelf over de verontreiniging wist door de rapporten van 1998, 1999 en 2001, zal worden toegelaten tot het bewijs van die stelling. Als [eiser] in dat bewijs slaagt, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] niet mocht verwachten dat de grond niet ernstig verontreinigd zou zijn. Als [gedaagde] wist dat er sprake was van verontreiniging en ook wist dat hiernaar nog nader onderzoek moest plaatsvinden (hetgeen uit de rapporten volgt), dan moest hij er immers rekening mee houden dat de grond ernstiger verontreinigd was dan tijdens de koop en levering bekend was. Het had dan op zijn weg gelegen om ofwel af te zien van de koop, ofwel afspraken te maken over de saneringskosten of de hoogte van de koopprijs. Volgens [eiser] is de koopprijs ook naar beneden bijgesteld om rekening te houden met de saneringskosten. De omstandigheid dat de saneringskosten wellicht (flink) hoger uitvallen dan destijds door beide partijen werd verwacht, is in dat geval voor risico van [gedaagde]. Als hij dat anders had gewild, had hij hierover andere afspraken moeten maken. Een en anders komt uiteraard anders te liggen als [eiser] er niet in zou slagen te bewijzen dat hij [gedaagde] op de hoogte heeft gesteld van wat hij zelf wist van de verontreiniging. Voorts geldt dat als [eiser] er wel in slaagt te bewijzen dat hij de uitkomsten van de rapporten van 1998 en 1999 heeft meegedeeld aan [gedaagde], maar niet de uitkomst van het rapport van 2001, er sprake zou kunnen zijn van eigen schuld aan de zijde van [gedaagde]. In dat geval zou het namelijk op de weg van [gedaagde] hebben gelegen om vóór de levering navraag te doen over de uitkomst van het onderzoek dat volgens de koopovereenkomst nog zou worden uitgevoerd.
30. Mocht [eiser] helemaal niet slagen in het hem opgelegde bewijs dan kan de omstandigheid dat [gedaagde] na het sluiten van de koopovereenkomst maar vóór het transport naar aanleiding van het in die tijd in opdracht van [eiser] te verrichten, en ook daadwerkelijk verrichte, bodemonderzoek geen informatie heeft ingewonnen over de resultaten daarvan, meebrengen dat [eiser] niet de gehele schade zal hoeven te vergoeden omdat mogelijkerwijs bij [gedaagde] sprake is van “eigen schuld” in de zin van artikel 6:101 BW. Hierover zullen partijen zich eventueel later in de schadestaatprocedure uit kunnen laten.
31. Ten aanzien van het subsidiaire beroep op dwaling overweegt de rechtbank alvast het volgende. De gegevens die bij de bepaling van de “conformiteitsverplichting” van de verkoper aan de orde zijn, zijn voor een belangrijk deel mede bepalend voor de vraag of de teleurgestelde koper een beroep op dwaling mag doen. Daarbij moet vooropgesteld worden dat, volgens vaste jurisprudentie, wanneer een partij vóór de totstandkoming van een overeenkomst aan de wederpartij bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de wederpartij zich omtrent de betreffende punten een onjuiste voorstelling zou maken, de redelijkheid en de billijkheid zich in het algemeen ertegen zullen verzetten dat eerstgenoemde partij ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van de dwaling aan zichzelf te wijten heeft. Nu op [eiser] de verplichting rustte [gedaagde] in kennis te stellen van de geconstateerde bodemverontreiniging, betekent dit dat ook voor de vraag of [gedaagde] een beroep kan doen op dwaling van belang is of [eiser] hem voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft gewezen op het bestaan van de twee onderzoeksrapporten van 1998 en 1999 aangaande de bodemgesteldheid dan wel op andere wijze aan [gedaagde] bekend heeft gemaakt dat sprake was van een (geringe) bodemverontreiniging in de onderhavige onroerende zaak. Tevens zal daarbij een rol spelen of [eiser] [gedaagde] in kennis heeft gesteld van de onderzoeksresultaten van januari 2001 en of [gedaagde] bij [eiser] geïnformeerd heeft naar dit onderzoek.
32. Voorts merkt de rechtbank thans alvast op dat het bepaalde in artikel 11a van de koopovereenkomst niet in de weg staat aan mogelijke vorderingsrechten van [gedaagde] omdat naar het oordeel van de rechtbank dit artikel zo moet worden uitgelegd dat de koper de verkoper alleen dan niet kan aanspreken wegens toerekenbare tekortkoming / onrechtmatige daad / dwaling in het geval van een verontreiniging die niet bekend was bij de verkoper en ook niet bekend had hoeven zijn. In dit geval wist [eiser] dat de bodem verontreinigd was en moest hij [gedaagde] daarvan op de hoogte stellen.
33. [gedaagde] heeft over de oprichting van en inbreng in [gedaagde] Holding B.V. verklaard dat het onroerend goed waar het hier over gaat is ingebracht in de B.V. maar dat de claim op [eiser] niet is ingebracht. De rechtbank is van oordeel dat de oprichting van en inbreng in de Holding niets afdoet aan de mogelijkheid van [gedaagde] om zijn niet ingebrachte claim tegen [eiser] geldend te maken. Zijn belang daarbij is evident. Mocht het komen tot ontbinding / vernietiging van de overeenkomst dan zal het aan [gedaagde] zijn om aan de terugleververplichting te voldoen en dit met de Holding te regelen. Tevens is de rechtbank van oordeel dat [eiser] geen rechten kan ontlenen aan de bewoordingen van de akte van inbreng nu hij daarbij geen partij is.
De beslissing
De rechtbank:
In conventie
1. Veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 14.747,85, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 april 2003 tot de dag der voldoening;
2. Veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure in conventie, tot op heden aan de zijde van [eiser] bepaald op € 1.336,16, te weten € 361,16 voor verschotten en € 975,- voor salaris procureur;
3. Verklaart de onder 1 en 2 gegeven veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4. Wijst het meer of anders gevorderde af;
In reconventie
5. laat [eiser] toe conform rechtsoverweging 28 en 29 feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit volgt dat hij zodanige mededelingen heeft gedaan aan [gedaagde] dat hij aan [gedaagde] een onroerende zaak heeft geleverd die de eigenschappen had die [gedaagde] mocht verwachten.
bepaalt dat, voor zover partijen dit bewijs door middel van getuigen wil leveren, de getuigen door de rechtbank (mr I.D. Jacobs) gehoord zullen worden in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem op een door de rechtbank vast te stellen datum en tijd (in beginsel op een donderdag),
verwijst de zaak naar de tweede rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken voor het opgeven van eventuele getuigen met hun respectieve verhinderdagen, alsmede de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden oktober 2004 tot en met december 2004, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
bepaalt dat het aan de hand van de gedane opgave(n) vastgestelde tijdstip in beginsel niet zal worden gewijzigd,
verstaat dat bij gebreke van de gevraagde opgave van getuigen geen gelegenheid meer zal worden gegeven voor het doen horen van getuigen,
verwijst in dat geval de zaak naar de zesde rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken, voor het nemen van een conclusie na niet gehouden getuigenverhoor aan de zijde van degene die heeft afgezien van het horen van getuigen, waarbij deze desgewenst ook het bewijs schriftelijk kan leveren, of voor bepaling datum vonnis,
bepaalt dat de partijen bij de getuigenverhoren aanwezig zullen zijn,
bepaalt dat, voor zover partijen in verband met de getuigenverhoren zich nog van (schriftelijke) (bewijs)stukken willen bedienen, zij deze stukken uiterlijk twee weken tevoren in fotokopie aan de andere partij en aan de rechtbank toe zullen zenden,
verstaat dat hoger beroep van dit vonnis in reconventie alleen mogelijk is tegelijk met dat van het eindvonnis,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. G. Perrick en uitgesproken in het openbaar op 8 september 2004.
de griffier de rechter