Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 103892 / HA ZA 03-1496
Datum vonnis: 4 augustus 2004
Vonnis
in de zaak van
1. [W],
wonende te [A],
2. [X],
wonende te [A],
eisers,
procureur mr. H.M.G. van Lotringen,
tegen
1. [Y],
wonende te [A],
2. [Z],
wonende te [A],
gedaagden,
procureur mr. J.S. Wurfbain,
advocaat mr. B. Molenaar te Rhenen.
Partijen worden hierna aangeduid als “[W]” en “[Y]”.
Het verloop van de procedure
Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van
3 december 2003 wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van dit tussenvonnis is een comparitie van partijen gehouden.
Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Verder zijn nog de volgende processtukken gewisseld:
* een 17-tal producties ten behoeve van de comparitie van partijen d.d. 26 maart 2004 van de zijde van [W];
* een akte houdende vermeerdering van eis van de zijde van [W];
* een antwoordakte van de zijde van [Y].
Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1. Tussen partijen is op 16 april 2003 een koopovereenkomst gesloten
op grond waarvan [W] aan [Y] het woonhuis gelegen aan [adres] te [A] hebben verkocht voor een bedrag van € 195.000,00. De akte van levering zou op 27 juni 2003 worden verleden ten overstaan van notaris Van der Kolk te [A].
2. Artikel 14 van Pro voormelde koopovereenkomst luidt - voor zover relevant - :
1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het volgende, ontbonden
(kunnen) worden indien de koper niet voor negen mei tweeduizend drie voor
de financiering van het bij deze verkochte een of meer geldleningen tot een
totale hoofdsom van tenminste tweehonderdveertienduizendvijfhonderd
euro (€ 214.500,00) heeft verkregen onder de bij de grote geldverstrekkende
instellingen gebruikelijke bepalingen.
Koper zal ter verkrijging van de financiering al het hem mogelijke verrichten
en kan op de ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan
verkoper tenminste twee schriftelijke afwijzingen over te leggen.
(...)
3. Op vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts koper zich
beroepen.
Een beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling
aan de notaris. Deze mededeling dient uiterlijk op de dag na de voor de
desbetreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in het bezit van de
notaris te zijn.
3. Op 15 mei 2003 heeft de toenmalige makelaar van [Y], [B], telefonisch contact opgenomen met [C], de adviseur van [W] en hem medegedeeld dat de koop niet door kon gaan gaan, aangezien de hypotheekaanvraag van [Y] was afgewezen door de bank. [B] heeft het vorenstaande op 16 mei 2003 per fax bevestigd aan [C].
4. Bij brief van 27 juni 2003 heeft de notaris [Y] namens [W] een termijn gegund van 8 dagen om alsnog aan hun verplichtingen te voldoen. In deze brief heeft de notaris tevens aangegeven dat indien [Y] op 4 juli 2003 niet alsnog aan deze verplichtingen zouden hebben voldaan, de koopovereenkomst ontbonden zou zijn, in welk geval [W] tevens aanspraak zouden maken op betaling van een boete van € 19.500,00.
5. [W] beroepen zich in dit verband op artikel 13 van Pro de koopovereenkomst, welke bepaling - voor zover relevant - luidt:
1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in verzuim te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. (...)
2. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en kan deze de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden.
3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering danwel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding. (...)
6. [Y] hebben niet gereageerd op het schijven van de notaris.
Op 14 juli 2003 heeft de raadsman van [W] een brief aan [Y] gezonden, waarin naast voormelde boete aanspraak is gemaakt op een bedrag van € 780,00 ter zake van buitengerechte-lijke kosten. In reactie op deze brief hebben [Y] op 15 juli 2003 aangegeven op dat moment nog geen financiering rond te hebben. [Y] verzoeken [W] in deze brief tevens hen nog een mogelijkheid te geven om dit te regelen, zodat de koop alsnog kan plaatsvinden.
De raadsman van [W] heeft [Y] vervolgens bij brief van
22 juli 2003 verzocht aan te geven wie de hypotheekadviseur is op
dat moment en medegedeeld dat [Y] alsnog in de gelegenheid
worden gesteld de woning te kopen, mits de boete ad € 19.500,00
wordt voldaan.
7. Op 29 juli 2003 hebben [Y] een e-mail aan de raadsman van
[W] gezonden, waarvan de tekst luidt:
(...) De offerte voor de hypotheek ligt klaar en wij zijn genegen om de verkoopprijs
ad € 199.500,00 te betalen in plaats van € 195.000,00.
Wij zijn dan ook van mening dat de 4.500,00 meer dan redelijk is als
vergoeding op de geleden schade. (...)
De raadsman van [W] heeft vervolgens op 30 juli 2003 een
e-mail aan [Y] gezonden, waarvan de tekst luidt:
(...) Naar aanleiding van uw e-mail bericht ik u dat u niet uitmaakt welke schade redelijk is. Uw opstelling in deze is niet acceptabel; ik heb opdracht van cliënten om over te gaan tot dagvaarden. Cliënten blijven bij hun eerder ingenomen standpunt. (...)
8. De woning is medio mei 2004 verkocht aan een derde voor een bedrag van € 160.000,00. De raadsman van [Y] had [W] reeds in november 2003 laten weten dat [Y] de woning niet langer wensten te kopen, ook niet na een verlaging van de vraagprijs tot € 189.500,00.
9. Naar aanleiding van een verzoek van de raadsman van [W] heeft de voorzieningenrechter in deze rechtbank bij beschikking van 15 september 2003 verlof verleend tot het leggen van conservatoir loonbeslag ten laste van de heer [Y] en mevrouw [Z].
Het geschil
10. [W] vorderen na vermeerdering van hun eis, de veroordeling van [Y], bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van € 51.423,50 met de wettelijke rente over € 19.500,00 vanaf 1 augustus 2003 en over € 31.143,50 vanaf 26 mei 2004, alsmede dat [Y] zullen worden veroordeeld in de kosten van het geding, de kosten van het loonbeslag daarbij inbegrepen.
11. [W] stellen hiertoe dat nu de koopovereenkomst is ontbonden ten gevolge van het (niet) handelen van [Y], laatstgenoemden gehouden zijn de in de koopovereenkomst opgenomen boete ad € 19.500,00 te voldoen, alsmede de schade te vergoeden die [W] hebben geleden doordat het huis niet is verkocht en geleverd per 27 juni 2003. [W] voeren hiertoe aan dat het huis uiteindelijk is verkocht voor een bedrag van € 35.0000 minder dan zij destijds met [Y] waren overeen-gekomen en zij vorderen dit bedrag als schade. Bovendien stellen [W] schade te hebben geleden ter zake van woonlasten over de periode dat het huis niet was verkocht en hebben zij diverse bank- en makelaarskosten dienen te maken. [W] berekenen de totale schade op € 50.643,50. Voorts maken zij aanspraak op
€ 780,00 wegens buitengerechtelijke kosten.
12. [Y] hebben de vordering van [W] gemotiveerd weersproken.
De beoordeling van het geschil
13. Vast staat dat de mededeling van de gemachtigde van [Y] van 15 mei 2003, dat de benodigde financiering voor het huis niet was verkregen, op grond van artikel 14 van Pro de koopovereenkomst te laat is geschied. Bovendien hebben [Y] niet binnen de door de notaris aan hen gegeven termijn van 8 dagen alsnog aan hun verplichtingen uit hoofde van die koopovereenkomst voldaan.
[Y] zijn hierdoor in verzuim geraakt en op grond van artikel 13 waren Pro [W] op dat moment gerechtigd de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en de in lid 3 van genoemd artikel opgenomen boete van € 19.500,00 te vorderen.
14. Voormeld lid 3 van artikel 13 van Pro de koopovereenkomst dient als boetebeding in de zin van artikel 6:91 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) te worden gekwalificeerd. Uit artikel 6:92 lid 3 BW Pro volgt dat de schuldeiser geen nakoming van een dergelijk boetebeding kan vorderen, indien de tekortkoming niet aan de schuldenaar kan worden toegerekend. [Y] hebben gesteld dat hen van het te late beroep op het financieringsvoorbehoud geen blaam treft, nu de afwijzing van de financiering door de bank tijdens hun vakantie en bovendien geheel onverwacht heeft plaatsgevonden. [Y] stellen er alles aan te hebben gedaan om alsnog financiering rond te krijgen, hetgeen uiteindelijk eind juli 2003 is gelukt.
15. De rechtbank begrijpt uit de stelling van [Y] dat zij zich er op beroepen dat het niet-nakomen van de verplichtingen uit de koopovereenkomst hen niet kan worden toegerekend in de zin van artikel 6:92 lid 3 BW Pro en dat zij eerder genoemde boete derhalve niet zijn verschuldigd. Dit verweer faalt. Dat [Y] onverwacht geen financiering van de bank hebben verkregen en dat zij [W] hier mede vanwege een vakantie niet tijdig van op de hoogte hebben kunnen stellen, is een omstandigheid die naar het oordeel van de rechtbank voor rekening en risico van [Y] dient te blijven. Dit kan [W] niet worden tegengeworpen.
De rechtbank is gelet hierop dan ook van oordeel dat [Y] in beginsel de overeengekomen boete van € 19.500,00 zijn verschuldigd.
16. [W] hebben voorts aanvullende schadevergoeding gevorderd, bestaande uit de lagere koopsom, een bedrag aan woonlasten en bank- en makelaarskosten. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. In beginsel is het [W] toegestaan aanvullende schadevergoeding te vorderen, nu partijen zulks blijkens artikel 13 lid 3 van Pro de koopovereenkomst zijn overeengekomen.
17. Bij de beoordeling van de door [W] gevorderde schade-
vergoeding is echter mede van belang de verplichting van [W] om de schade te beperken. Uit artikel 6:101 BW Pro volgt immers dat wanneer de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend, de schadevergoedingsplicht wordt verminderd of zelfs geheel kan
vervallen. Een dergelijke omstandigheid kan er ook in bestaan dat door de benadeelde wordt nagelaten om schadebeperkende maatregelen te nemen.
18. Vast staat dat [Y] op 29 juli 2003 hebben aangeboden de woning alsnog te kopen tegen de eerder overeengekomen koopprijs, vermeerderd met een schadevergoeding van € 4.500,00 en dat [W] dit aanbod niet hebben aanvaard. [W] zouden, indien zij voormeld aanbod wel hadden aanvaard, in ieder geval aanzienlijk minder schade hebben geleden. [W] zouden alsdan immers geen lagere koopprijs hebben gerealiseerd en hooguit gedurende een korte periode extra woonlasten hebben gedragen en de thans gevorderde kosten ter zake van de makelaar en de bank zouden eveneens aanzienlijk lager zijn geweest.
19. Indien [W] het aanbod van [Y] d.d. 29 juli 2003 zouden hebben aanvaard, is naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat de overdracht van het huis alsdan per 1 september 2003 plaats zou hebben kunnen vinden. De maximaal door [W] te vorderen schade dient dan ook te worden beperkt tot kosten die [W] gedurende de periode van 27 juni 2003, de afgesproken overdrachtsdatum, tot 1 september 2003 hebben gemaakt. Uit de diverse door [W] overgelegde producties en berekeningen lijdt de rechtbank af dat [W] over genoemde periode de volgende extra kosten hebben gehad:
- [C]: (circa) € 1.500,00
- zakelijke lasten (2/12 x € 249,73 =) € 41,62
- ING: (circa) € 1.000,00
- hypotheek: € 627,44
- Nuon: € 56,82
totaal: € 3.225,88 € eurov
20. Het door [Y] destijds aangeboden bedrag van € 4.500,00 komt de rechtbank gelet op het bovenstaande dan ook niet onredelijk voor. [W] hebben bovendien niet (gemotiveerd) aangegeven waarom voormeld bedrag niet toereikend zou zijn geweest ter vergoeding van de schade die zij op dat moment leden, van circa € 3.250,00. Door ten onrechte het aanbod van [Y] niet te aan-vaarden, hebben [W] nagelaten hun schade te beperken.
21. De rechtbank overweegt in dit kader nog dat het feit dat de afwijzing van het aanbod door de raadsman van [W] is gedaan, zonder dat laatstgenoemden hiervan op de hoogte waren, niet afdoet aan een en ander. De rechtbank is met [Y] van mening dat uit de tekst van de e-mail van de raadsman van [W] d.d. 30 juli 2003 niet anders kan volgen dan dat hij hiermee heeft bedoeld te stellen dat de vordering ad € 19.500,00 werd gehandhaafd en dat de aangeboden som van € 4.500,00 ter zake van schadevergoeding niet werd geaccepteerd. Dit volgt tevens uit hetgeen [W] bij dagvaarding hieromtrent hebben gesteld (punt 10). [Y] mochten er naar het oordeel van de rechtbank op vertrouwen dat de raadsman van [W] op dat moment namens laatstgenoemden optrad en dat het aanbod derhalve werd verworpen. [Y] dienen de gevolgen te dragen van de handelwijze van hun advocaat.
22. Met inachtneming van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat nu de werkelijke schade van [W] de som van de overeengekomen boete niet overstijgt, er geen aanleiding is om aanvullende schadevergoeding toe te wijzen. Dit onderdeel van de vordering zal derhalve worden afgewezen.
23. Ten aanzien van de gevorderde boete overweegt de rechtbank nog als volgt. De rechtbank is van oordeel dat er, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen omtrent de werkelijke schade van [W], aanleiding is om de boete te matigen in de zin van artikel 6:94 BW Pro. De gevorderde boete is immers buitensporig hoog in verhouding tot de daadwerkelijk door [W] geleden schade. In gevolge de slotzin van artikel 6:94 BW Pro, waarin is bepaald dat de matiging niet verder kan gaan dan tot het bedrag van de schadevergoeding op grond van de wet, zal de rechtbank de boete matigen tot een bedrag van € 5.000,00.
24. Het vorenstaande brengt met zich mee dat de vordering van [W] zal worden toegewezen tot een bedrag van € 5.000,00. De gevorderde wettelijke rente zal als onvoldoende gemotiveerd betwist worden toegewezen over voormeld bedrag, vanaf
1 augustus 2003.
25. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn niet overeen-
gekomen. Nu bovendien blijkt dat het verweer tegen de vordering
op goede grond is gedaan, is geen plaats voor toekenning van een
vergoeding voor buitengerechtelijke kosten.
26. Nu [W] slechts gedeeltelijk in het gelijk zijn gesteld, zullen de kosten van deze procedure worden gecompenseerd, met dien verstande dat beide partijen ieder hun eigen kosten dragen.
De vordering van [W] ter zake van terugvordering van de kosten van beslaglegging wordt niet toegewezen, nu het beslag onnodig en onterecht is gebleken.
De beslissing
De rechtbank
veroordeelt [Y] om aan [W] een bedrag van € 5.000,00 (zegge: vijfduizend euro) te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 1 augustus 2003 tot de dag van betaling;
bepaalt dat de kosten van dit geding aldus worden gecompenseerd, dat elke partij belast blijft met de aan haar zijde gevallen kosten;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. G. Noordraven en in het openbaar uitgesproken op woensdag 4 augustus 2004.
de griffier de rechter