Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 102818 / HA ZA 03-1291
Datum uitspraak: 14 juli 2004
Vonnis
in de zaak van
X,
wonende te A, gemeente B,
eiser bij dagvaarding van 31 juli 2003,
procureur en advocaat mr. B.J. Schadd te Arnhem,
tegen
1. Y,
wonende te C, gemeente D,
2. Z,
wonende te E,
gedaagden bij genoemde dagvaarding,
procureur mr. J.C.N.B. Kaal,
advocaat mr. A.S. graaf van Randwijck te Rotterdam.
Het verloop van de procedure
Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 26 mei 2004 wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van dit vonnis is een comparitie van partijen gehouden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. De partijen zijn op de comparitie niet verenigd, waarna vonnis is bepaald.
De vaststaande feiten
1. Y en Z zijn makelaars. Op 12 september 1996 hebben zij, samen met de makelaar F, in opdracht van X en diens broer G een taxatierapport uitgebracht over de (toenmalige) recreatiewoning aan de H 0 te A. Y was de opdrachtnemer van X, Z de opdrachtnemer van de broer van X terwijl Y en Z gezamenlijk hun collega makelaar F hebben verzocht als derde taxateur op te treden. De diverse opdrachten zijn op 11 september 1996 verstrekt.
2. De getaxeerde woning maakte in 1996 deel uit van het gemeenschappelijk vermogen uit hoofde van een tussen X en zijn broer bestaande vennootschap onder firma. Vanwege de ontbinding van die vennootschap diende de taxatie plaats te vinden en was reeds overeengekomen dat de woning aan de broer van X zou worden toegescheiden.
3. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik is door de drie taxateurs vastgesteld op f 130.000,-.
Over die waardering is in het taxatierapport opgemerkt:
‘De recreatiewoning is een voormalige schuur. Deze is circa 7 jaren geleden omgebouwd tot recreatiewoning. De waardering is mede uitgebracht op het gegeven dat het getaxeerde geen permanente woonbestemming heeft. In verband met spoed zijn taxateurs niet in de gelegenheid gesteld om een diepgaand onderzoek in te stellen in welke mate de Gemeente B in de toekomst wonen zal gedogen. Bij navraag bij de Gemeente B is er momenteel beslist geen permanente bewoning toegestaan, zelfs uitgesloten. De woning wordt de laatste jaren verhuurd voor recreatie of tijdelijke bewoning.’
4. Nadat de woning aan de broer van X was toegescheiden heeft hij het aan een derde verkocht, welke derde in 1999 bij de gemeente B bouwvergunning heeft gevraagd voor het bouwen van een woonhuis op het perceel H 0 te A. Deze bouwvergunning is bij besluit van 29 februari 2000 door de gemeente verleend, waartegen X bezwaar heeft gemaakt terwijl hij tevens aan de president van deze rechtbank heeft verzocht om een voorlopige voorziening te treffen. Bij uitspraak van 31 mei 2000 is X in dat laatste verzoek niet-ontvankelijk verklaard omdat hij niet als belanghebbende in de zin van artikel 1:2 van de Algemene wet bestuursrecht kon worden aangemerkt.
De president heeft daarbij ten overvloede overwogen dat geen strijdigheid met het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied 1978’ aanwezig was omdat, zo staat in de uitspraak, in dat bestemmingsplan het pand met een “B” is aangeduid hetgeen volgens de legenda van de inventarisatie betekent dat de woning als bestaande burgerwoning in het buitengebied is aangemerkt.
5. Door (de advocaat van) X zijn Y, Z en F bij brief van 26 november 2000 aansprakelijk gesteld voor het uitvoeren van een beweerdelijk onjuiste taxatie.
6. Op de gehouden comparitie hebben Y en Z o.a. verklaard:
‘In dit geval zijn Z en F separaat op het gemeentehuis van toen nog de gemeente B geweest. Z heeft daar gesproken met de heer H, een ambtenaar van de afdeling ruimtelijke ordening. Z kende die ambtenaar zakelijk goed. H was de aangewezen persoon om vragen voor te leggen op het gebied van ruimtelijke ordening. H heeft in dit concrete geval gezegd dat het uitgesloten was om de woning in kwestie permanent te gaan bewonen. Z heeft dat voor waar aangenomen. Er was geen reden om dat te bewtijfelen. Z heeft niet zelf het bestemmingsplan gelicht en dat gelezen en beoordeeld op dit punt.’
En ook:
‘Het klopt dat mevrouw X bij ons bezoek aan de woning het punt ter sprake heeft gebracht wat precies de bestemming van de woning was.’
Het geschil
7. X vordert de (hoofdelijke) veroordeling van Y en Z tot het betalen van schadevergoeding aan hem nader op te maken bij staat, primair op grond van wanprestatie bij nakoming van de opdrachtovereenkomst(en) en subsidiair op grond van onrechtmatig handelen terzake. Daartoe stelt X kort gezegd dat Y en Z er bij de waardering van de onroerende zaak in 1996 op f 130.000,- vanuit zijn gegaan dat geen permanente bewoning was toegestaan terwijl uit het toen geldende bestemmingsplan kon worden opgemaakt dat dit, onder voorwaarden, wel was toegestaan.
8. Y en Z hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Zij betwisten een beroepsfout te hebben gemaakt die als wanprestatie/onrechtmatige daad (in het geval van Y) of enkel onrechtmatige daad (in het geval van Z) kan worden geduid, waarbij volgens hen voor het aannemen van een onrechtmatige daad strengere eisen (grove aan opzet grenzende nalatigheid) vervuld zouden moeten worden. Feitelijk was er volgens Y en Z sprake van een taxatie die op zeer korte termijn diende te worden verricht, waardoor er geen tijd was om een uitgebreid onderzoek in te stellen naar de vraag of de gemeente permanente bewoning van het pand (in de toekomst) zou (gaan) toestaan. Vanwege die haast dienden de taxateurs zich te beperken tot het mondeling bij de gemeente inwinnen van informatie over de bestemmingsmogelijkheden van het pand. Dat alles is uitdrukkelijk vermeld in het taxatierapport. Door ondubbelzinnig dat inzicht te verschaffen hebben Y en Z naar hun mening gehandeld zoals een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot betaamt. Omdat X ervan op de hoogte was dat op basis van de informatie van de gemeente is uitgegaan van het niet bestaan van een woonbestemming op de onroerende zaak en hij daarover geen nadere vragen heeft gesteld en evenmin een nader onderzoek naar de bestemming heeft laten instellen, is er volgens Y en Z eveneens sprake van eigen schuld aan de zijde van X op grond waarvan de gevorderde schade voor zijn rekening dient te blijven.
Uiterst subsidiair verzetten Y en Z zich tegen verwijzing naar de schadestaatprocedure omdat de geleden schade eenvoudig door middel van een (her)taxatie is vast te stellen.
De beoordeling van het geschil
9. Voorop staat het volgende. De dienstverlening waartoe Y en Z zich (met F) in 1996 als professionele adviseurs gezamenlijk hebben verbonden moest ten opzichte van X als mede-opdrachtgever op een zorgvuldige en deskundige wijze worden uitgevoerd. Voor de zorgplicht van de afzonderlijke adviseurs maakt het anders gezegd niet uit dat Y als opdrachtnemer is aangesteld door X en Z door de broer van X. Ook buiten deze afzonderlijke contractuele verhoudingen geldt in een geval als dit dat de taxateurs ten opzichte van de partij buiten de opdrachtovereenkomst op grond van de algemene zorgvuldigheidsnorm van artikel 6:162 lid 2 BW moesten handelen als redelijke en bekwaam handelende taxateurs.
10. Uitgangspunt bij de beoordeling is verder dat de grondslag voor de in het taxatierapport van 12 september 1996 vastgestelde waarde
-het gegeven dat het getaxeerde géén permanente woonbestemming heeft- feitelijk onjuist was en dat dit een aanzienlijk verschil in uitkomst oplevert.
11. De kernvraag in dit geschil is dan of redelijke en bekwaam handelende taxateurs bij de taxatie van een onroerende zaak verricht met het oog op de verdeling van een gemeenschap, mochten volstaan om in hun rapport de planologische bestemming te vermelden die (aan één van) hen uit het blote hoofd is medegedeeld door een ambtenaar van de betreffende gemeente. Die vraag moet ontkennend worden beantwoord. Dat is onzorgvuldig presteren en taxateurs hebben daarmee naar het oordeel van de rechtbank een beroepsfout gemaakt. De aard van de -niet belangeloze- dienstverlening die van Y en Z werd verwacht vergde vanwege de kenbare belangen van X dat zij zich zelfstandig op de hoogte zouden stellen van een voor de waardebepaling van de onroerende zaak zó essentiële omstandigheid als die van de geldende planologische bestemming. Z heeft dat nagelaten en hij is afgegaan op informatie van zijn vaste contactpersoon bij de gemeente, H, een ambtenaar die hij goed kende en in wie hij kennelijk groot vertrouwen had. Z heeft die H gesproken en door H is toen gezegd dat geen permanente bewoning van de onroerende zaak was toegestaan en dat het zelfs was uitgesloten. Aangenomen moet worden dat Y van deze gang van zaken op de hoogte was en dat hij dit zo heeft goed gevonden. Daarmee hebben Z en Y het niet uit te sluiten risico genomen dat zij in hun rapport zouden afgaan op misinformatie van H, een risico dat zij gemakkelijk hadden kunnen vermijden door het bestemmingsplan zelf te raadplegen. Dat daarvoor vanwege gestelde grote haast, welke X overigens heeft betwist, geen practische gelegenheid bestond wordt niet aangenomen nu vaststaat dat Z wel op het gemeentehuis is geweest en zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet begrijpelijk is dat hij (zelfs) niet de tijd had om op die plaats het bestemmingsplan in te zien. Aangenomen wordt verder dat Z, zou hij dat laatste wel hebben gedaan, de juiste planologische status van het te taxeren object had kunnen ontdekken omdat dat in dit geval niet iets ingewikkelds was dat diepgaande bestudering vergde en een makelaar heel goed in staat is een bestemmingsplan te beoordelen. Dat laatste hebben Z en Y op de comparitie ook beaamd.
12. Bij al het voorgaande moet dan ook nog worden betrokken de erkenning van Y en Z op de comparitie (zie onder 6, tweede citaat) dat de echtgenote van X hen bij de bezichtiging van de te taxeren woning erop heeft geattendeerd dat er onduidelijkheid bestond over de planologische bestemming.
Dat maakt de nonchalance waarmee vervolgens diezelfde dag is volstaan om H te raadplegen in plaats van het bestemmingsplan zélf, des te onbegrijpelijker.
13. Y en Z hebben met het oog op aan X toe te rekenen eigen schuld op grond van artikel 6:101 BW nog aangevoerd dat zij van hun werkwijze voldoende duidelijk melding hebben gemaakt in hun rapport, dat X dit heeft geaccepteerd en geen nadere vragen heeft gesteld noch een nader onderzoek naar de bestemming van de onroerende zaak heeft laten instellen.
Dit verweer wordt verworpen. In het taxatierapport staat wat er staat, namelijk ‘het gegeven dat het getaxeerde geen permanente woonbestemming heeft’, welk gegeven was gebleken ‘bij navraag bij de gemeente B’. Onder het doen van navraag moet naar algemeen spraakgebruik het doen van onderzoek worden verstaan. Het is redelijk om in een geval als dit te veronderstellen dat dit eigen onderzoek is. Iets anders staat ook niet voldoende duidelijk in het rapport.
Hieraan doet niet af dat de taxateurs wel een voorbehoud hebben gemaakt dat te maken had met spoed en het daardoor ontbreken van de mogelijkheid om een diepgaand onderzoek in te stellen. Dat had echter betrekking op eventueel toekomstig ander beleid van de gemeente. Dat is hier niet aan de orde.
X hoefde niet ten aanzien van de weergegeven actuele stand van zaken een fout of onvolkomenheid in het rapport te verwachten, zeker niet nadat zijn echtgenote op het aspect van de bestemming had geattendeerd zodat hij mocht verwachten dat daarnaar door deskundigen behoorlijk onderzoek zou zijn gedaan.
14. Nu tegen de vordering voor het overige geen verweer is gevoerd ligt deze voor toewijzing gereed. Daarbij moet uitgangspunt zijn dat de door X geleden schade de helft bedraagt van het verschil tussen de op 12 september 1996 getaxeerde waarde zonder de mogelijkheid van permanente bewoning en de alsnog vast te stellen waarde beoordeeld naar de (markt)situatie op diezelfde datum met als uitgangspunt dat die planologische gebruiksbelemmering niet bestond. Daarvoor is een verwijzing naar de schadestaat niet nodig en kan in deze procedure taxatie door een vanwege de rechtbank te benoemen deskundige plaatsvinden. Op de comparitie hebben de partijen voor dat geval reeds aangegeven geen behoefte eraan te hebben zich te mogen uitlaten over de persoon van een deskundige. Dat zal dan ook achterwege worden gelaten.
Tot deskundige zal worden benoemd de heer E.X. Broersma, taxateur, die zich bereid heeft verklaard een deskundigenonderzoek te verrichten. Gelet op de beslissing over de aansprakelijkheid dienen Y en Z het voorschot op het loon en de kosten van de deskundige te betalen. Aan de hand van de opgave van de deskundige wordt dat voorschot bepaald op € 600,- inclusief BTW.
15. Hoger beroep van dit vonnis is pas mogelijk tegelijk met dat van het eindvonnis. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
De beslissing
De rechtbank:
beveelt een onderzoek door een deskundige ter beantwoording van de volgende vragen:
1. Wat was op 12 september 1996 de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van de (toenmalige) recreatiewoning met carport en houten schuur aan de H 0 te A, ervan uitgaande dat die woning volgens het toen geldende bestemmingsplan was aangemerkt als bestaande burgerwoning in het buitengebied?
2. Welke andere feiten of omstandigheden, gebleken uit het
onderzoek, kunnen van belang zijn voor een goed begrip van de zaak?
benoemt tot deskundige om dit onderzoek te verrichten:
De heer E.X. Broersma, taxateur, Strijbosch Thunnissen makelaars, St. Canisiussingel 22, 6511 TJ Nijmegen, 024-3151010,
bepaalt dat de griffier een kopie van dit vonnis aan de deskundige zal toezenden,
bepaalt dat Y en Z vóór 28 juli 2004 (kopieën van) de overige processtukken en - voor zover mogelijk - de andere door de deskundige noodzakelijk geachte stukken aan de deskundige zal doen toekomen,
bepaalt dat Y en Z eveneens vóór 28 juli 2004 als voorschot op de kosten inclusief omzetbelasting van de deskundige € 600,- ter griffie van deze rechtbank dienen te deponeren door dit bedrag over te maken op rekening nummer 19.23.25.752 ten name van Gerecht 533 Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem, onder vermelding van: derdenrekening 612 Rb. en het zaak- en rolnummer,
bepaalt dat de griffier onmiddellijk na betaling van dit voorschot de deskundige hiervan in kennis zal stellen en dat de deskundige pas dan met het onderzoek behoeft te beginnen,
bepaalt dat de plaats en de tijd waar en wanneer de deskundige tot het onderzoek zal overgaan, zullen worden vastgesteld door de deskundige in overleg met de raadslieden van de partijen,
bepaalt dat de deskundige een schriftelijk en ondertekend bericht zal inleveren ter griffie van deze rechtbank voor 1 september 2004,
bepaalt dat de deskundige tegelijk met dit schriftelijk bericht zijn declaratie ter griffie zal indienen onder vermelding van het zaak- en rolnummer,
bepaalt dat de deskundige bij het onderzoek de partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het schriftelijk bericht moet doen blijken of aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding in dat bericht van de eventueel gemaakte opmerkingen en/of gedane verzoeken,
verwijst de zaak naar de rolzitting van 29 september 2004 voor het nemen van een conclusie na deskundigenbericht aan de zijde van Y en Z of voor bepaling datum vonnis,
verstaat dat hoger beroep van dit vonnis (behoudens het provisioneel deel ervan) alleen mogelijk is tegelijk met dat van het eindvonnis,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.T.G. Roovers en uitgesproken in het openbaar op woensdag 14 juli 2004.
De griffier: De rechter: