Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 106267 / HA ZA 03-1926
Datum vonnis: 12 mei 2004
Vonnis
in de zaak van
1. X,
wonende te A,
2. Y,
wonende te A,
eisers,
procureur mr. P.C. Plochg,
advocaat mr. F.J. Vos te 's-Gravenhage,
tegen
1. Z,
wonende te B,
2. W,
wonende te B,
gedaagden,
procureur en advocaat mr. H.A. Schenke te Nijmegen.
Partijen worden hierna aangeduid als X en Z.
Het verloop van de procedure
Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 21 januari 2004 wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van dit tussenvonnis is een comparitie van partijen gehouden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Aan het proces-verbaal zijn twee door X overgelegde brieven gehecht. Voorafgaand aan de comparitie van partijen hebben X 6 producties overgelegd. Na afloop van de comparitie van partijen hebben Z een aantal foto’s gedeponeerd bij de rechtbank onder depotnummer 13/04 en hebben X tekeningen gedeponeerd onder nummer 2004/14. Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1. Tussen X als kopers en Z als verkopers is op 11 april 2002 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het woonhuis aan de Laan van Poot 158 te ’s-Gravenhage. De overeengekomen koopprijs bedroeg f 1.025.000,- ( € 465.124,72) k.k.. De koopovereenkomst is door X op 16 april 2002 en door Z op 18 april 2002 getekend. De akte van levering is gepasseerd op 1 oktober 2002. Voorafgaande aan de koop hebben X de woning meerdere malen bezichtigd in het bijzijn van hun makelaar en een architect.
2. De artikelen 5.1 en 5.3 van de schriftelijke koopovereenkomst luiden als volgt:
5.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
....
5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woning.
3. Toen X begin 2003 met een verbouwing zijn begonnen constateerden zij dat de verdiepingsvloer in zeer slechte staat verkeerde. Na verwijdering van de badkamer bleek dat er gaten in de verdiepingsvloer zaten die waren “gedicht” met papier en plastic terwijl op andere plaatsen scheuren te zien waren. Bij brief van 5 maart 2003 heeft de heer C, de architect van X die de verbouwing begeleidde, aan de makelaar van Z onder meer geschreven: Recentelijk is geconstateerd dat de verdiepingsvloer in een dermate slechte staat verkeert dat dit alleen op te lossen is door zeer ingrijpende constructieve maatregelen, namelijk door de vloer d.m.v. een staalconstructie en een betonnen druklaag te verstevigen. Dit heeft grote financiële consequenties. Navraag leerde ons dat in de markt dit probleem al bekend was bij dit type huizen. U had dit moeten melden. Wij achten u dan ook volledig aansprakelijk voor alle met herstel samenhangende kosten.
In antwoord op deze brief heeft de makelaar van Z C verwezen naar de makelaar van X.
4. De verdiepingsvloer is tussen 10 maart en 1 april 2003 door X hersteld. De kosten hiervan bedroegen € 23.204,60.
5. Stellende dat Z niet aan hun mededelingsplicht hebben voldaan betreffende de staat van de verdiepingsvloer en dat de woning niet de eigenschappen bezat die zij daarvan op grond van de overeenkomst mochten verwachten hebben X Z aansprakelijk gesteld voor de schade. Z hebben iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen.
Het geschil
6. X vorderen primair dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Z zal veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan X te betalen de somma van
€ 23.204,60, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 augustus 2003 tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van gedaagden in de kosten van de procedure, des dat bij betaling door de ene gedaagde, de andere gekweten zal zijn. Subsidiair de tussen partijen gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, met dien verstande dat een bedrag van
€ 23.204,60 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 augustus 2003 tot aan de dag der voldoening, aan X dient te worden betaald. Meer subsidiair de gevolgen van de koopovereenkomst op grond van artikel 6: 230 lid 2 BW jo 6: 228 BW te wijzigen, met dien verstande dat de door X betaalde koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 23.204,60, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 augustus 2003 tot aan de dag der algehele voldoening. In alle gevallen met veroordeling van Z in de kosten van de procedure. X voeren daartoe aan dat Z op de hoogte zijn geweest van de slechte staat van de verdiepingsvloer en de zich daarin bevindende gaten en scheuren omdat Z de woning in 1995 hebben verbouwd / laten verbouwen. Z hebben daarover echter geen mededeling gedaan aan X. Doordat de vloer volstrekt ondeugdelijk was en niet, althans niet veilig, gebruikt kon worden, bevat de woning niet al die eigenschappen die X mochten verwachten. In de staat waarin de woning is geleverd was hij niet voor bewoning geschikt, zodat er sprake is van non-conformiteit.
7. Z voeren gemotiveerd verweer. Daarop zal, voor zover van belang, hierna worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
8. Als meest verstrekkend verweer hebben Z aangevoerd dat, indien er al sprake zou zijn van gebreken zoals door X gesteld, deze laatsten Z daarop niet meer kunnen aanspreken omdat zij daarover te laat hebben geklaagd bij Z. Z stellen pas bij brief van 17 juli 2003 aansprakelijk te zijn gesteld terwijl zij eerder niet op de hoogte zijn gesteld van de gebreken.
9. Op grond van artikel 7: 23 BW begint de termijn waarbinnen de koper moet klagen te lopen zodra de koper weet of behoort te weten dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. De koper moet klagen binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek. Soms zal om het gebrek te kunnen vaststellen een onderzoek door een deskundige nodig zijn. Is dat onderzoek tijdrovend dan zal de koper aan zijn klachtplicht voldoen door aan de verkoper te laten weten dat hij zich in afwachting van de resultaten van het onderzoek alle rechten voorbehoudt.
10. Om te kunnen vaststellen op welk moment de korte klachttermijn van artikel 7: 23 BW in dit geval gaat lopen zijn de volgende feiten en omstandigheden van belang. X stellen het gebrek te hebben ontdekt begin 2003 kort na de aanvang van de verbouwingswerkzaamheden. Uit de door X overgelegde brief van Blanksma Bouwbedrijf B.V. gedateerd 29 januari 2004 blijkt dat 27 januari 2003 schroefstempels werden aangevoerd ter ondersteuning van de vloer. Uit het bouwverslag van 13 februari 2003 blijkt dat in die week betonmonsters van de vloer en van de wand zijn afgegeven aan TNO voor druk en trekkracht controle. Niet duidelijk is wanneer de uitslag van dat onderzoek bekend is geworden aan X. In ieder geval is dat geweest vóór 5 maart 2003 omdat op die datum C, namens X, V & W Makelaars, de makelaar van Z, aansprakelijk heeft gesteld voor alle kosten die samenhangen met het herstel van de verdiepingsvloer. Deze brief die niet gericht is aan Z en waarin niet Z maar hun makelaar in zijn hoedanigheid van makelaar, niet als belangenbehartiger van Z, aansprakelijk wordt gesteld kan niet gelden als kennisgeving aan Z. Z hebben gesteld pas bij brief van 17 juli 2003 afkomstig van DAS Rechtsbijstand aansprakelijk te zijn gesteld door X en eerder niet op de hoogte te zijn gesteld van de gebreken. X hebben op de comparitie van partijen gesteld dat de DAS namens hen Z medio mei 2003 aansprakelijk heeft gesteld.
11. De rechtbank is van oordeel dat een kennisgeving binnen een termijn van ongeveer twee maanden na de ontdekking van het gebrek in ieder geval tijdig is. De rechtbank sluit hiermee aan bij de in artikel 7: 23 BW opgenomen termijn die geldt voor een consumentenkoop en bij rechterlijke uitspraken op dit punt. Er voorshands van uitgaande dat X in ieder geval 5 maart 2003 op de hoogte waren van het gebrek betekent dit dat zij uiterlijk begin mei 2003 Z op de hoogte moeten hebben gesteld van de geconstateerde gebreken willen zij geacht worden gereageerd te hebben binnen bekwame tijd.
12. Gezien de gemotiveerde stellingen van Z ligt het op de weg van X te bewijzen dat zij tijdig, dat wil zeggen ongeveer twee maanden na de ontdekking van het gebrek, hebben geklaagd bij Z. De rechtbank wijst daarbij op het feit dat deze korte klachttermijn (blijkens lid 2 van artikel 7: 23 BW en de parlementaire geschiedenis) ook geldt voor de andere grondslagen van X zoals beroep op vernietiging wegens dwaling of ontbinding.
13. Alleen indien komt vast te staan dat X binnen bekwame tijd na ontdekken van het gebrek Z daarvan in kennis hebben gesteld komt de rechtbank toe aan de inhoudelijke beoordeling van de vordering van X. De rechtbank overweegt daarover reeds nu het volgende.
14. X stellen dat Z zijn tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Dit betekent dat op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro X voldoende feiten en omstandigheden moeten stellen en zonodig bewijzen waaruit volgt dat Z zijn tekortgeschoten.
15. X voeren daartoe onder meer aan dat Z niet voldaan hebben aan de op hen rustende meldingsplicht aangaande de slechte staat van de verdiepingsvloer en de zich daarin bevindende gaten. Voor het aannemen van een mededeelplicht aan de zijde van Z is vereist dat Z bij het sluiten van de koopovereenkomst bekend waren met de gebreken aan de vloer en de ernst daarvan. Niet iedere onvolkomenheid hoeft gemeld te worden aan de gegadigde. Z hebben gemotiveerd ontkend op de hoogte te zijn geweest van de ernstige gebreken in de verdiepingsvloer. Z hebben daartoe aangevoerd dat bij de verbouwing die zij hebben laten uitvoeren in 1995 door een erkende bouwonderneming niet gebleken is van dergelijke gebreken. Zij verwijzen in dat verband naar de brief van hun aannemer van destijds A.B.J. Hoogendoorn & ZN B.V. van 28 november 2003, overgelegd als produktie 1 bij de conclusie van antwoord. Ook op de foto’s die Z tijdens de verbouwing hebben gemaakt zijn de vermeende gebreken niet te zien. Volgens aannemer Hoogendoorn zijn de vloerproblemen waarschijnlijk het gevolg van het verwijderen door X van de schuifseparatie. Ook wijst Z erop dat het zeer onwaarschijnlijk is dat zij, als zij bekend waren geweest met de onveiligheid van de vloer, nog 7 jaar met hun gezin in de woning zouden zijn blijven wonen zonder maatregelen te treffen. Tegenover de stellingen van X op dit punt staat de gemotiveerde ontkenning door Z. Dit heeft tot gevolg dat X dienen te bewijzen dat Z bij het sluiten van de koopovereenkomst bekend waren met de ernstige gebreken in de verdiepingsvloer.
16. Daarnaast hebben X zich beroepen op de non-conformiteit van de woning. Vooropgesteld moet worden dat bij de koop van een bestaande woning het niet zo is dat elke onvolkomenheid daaraan maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in artikel 7:17 BW Pro. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daarvan ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. Dat geldt te meer bij een (ingrijpende) verbouwing van een oudere woning omdat dan vaak, tot dan toe onzichtbare, gebreken aan het licht komen.
17. Het voorgaande komt er samengevat op neer dat de verkoper van een bestaand woonhuis op grond van artikel 7:17 BW Pro in het algemeen slechts aansprakelijk is voor wezenlijke gebreken die een normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, maar niet voor gebreken die daaraan niet in de weg staan. Tegen de achtergrond hiervan moet in de eerste plaats de reikwijdte worden bezien van de artikelen 5.1 en 5.3 van de schriftelijke koopovereenkomst, in onderling verband en samenhang. Artikel 5.1 behelst op zichzelf een exoneratie. Artikel 5.3 daarentegen vormt een herhaling van hetgeen in artikel 7: 17 BW staat. Daaraan moet de betekenis worden toegekend van inperking van de exoneratie in artikel 5.1. Zonder die inperking zou de verkoper geëxonereerd zijn van aansprakelijkheid voor alle eventuele gebreken, ook voor zover het gaat om gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan. Ten gevolge van het bepaalde in artikel 5.3 blijft op de verkoper de normale wettelijke aansprakelijkheid rusten voor wezenlijke gebreken.
18. De door X gestelde gebreken aan de verdiepingsvloer en de eventuele aansprakelijkheid van Z ter zake moeten tegen deze achtergrond worden bezien.
19. X hebben op enig moment na de aanvang van de verbouwingswerkzaamheden geconstateerd dat de verdiepingsvloer in zeer slechte staat verkeerde en dat er gaten inzaten die waren “gedicht” met papier en plastic. Ook vertoonde de vloer scheuren. De gebreken waren volgens X zo ernstig dat instortingsgevaar dreigde. Uit uitgevoerde berekeningen kwam naar voren dat de vloer te weinig draagkracht had en constructief versterkt moest worden. Z hebben weliswaar het bestaan van de door X gestelde gebreken niet gemotiveerd ontkend, maar Z hebben gemotiveerd bestreden dat deze gebreken reeds aanwezig waren op het moment van levering van de woning door Z aan X. Zie daarover rechtsoverweging 15. Volgens Z zijn de gebreken in de vloer het gevolg van sloopwerkzaamheden door X. Op X rust dan ook de bewijslast dat de verdiepingsvloer reeds ten tijde van de levering dermate gebrekkig was dat zij niet draagkrachtig genoeg was voor een veilig gebruik van de woning.
20. Om proceseconomische redenen worden de bewijsopdrachten zoals vermeld in de rechtsoverwegingen 15 en 19 aangehouden totdat duidelijkheid bestaat over de in rechtsoverweging 12 opgelegde bewijsopdracht.
21. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. Hoger beroep tegen dit vonnis is eerst mogelijk tegelijk met dat van het eindvonnis.
De beslissing
De rechtbank:
draagt X op te bewijzen:
dat X binnen bekwame tijd nadat zij hadden ontdekt of hadden behoren te ontdekken dat de verdiepingsvloer niet beantwoordde aan de overeenkomst Z daarvan in kennis hebben gesteld,
bepaalt dat, voor zover X dit bewijs door middel van getuigen wil leveren, de getuigen door de rechtbank (mr. G. Perrick) gehoord zullen worden in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem op een door de rechtbank vast te stellen datum en tijd,
verwijst de zaak naar de tweede rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken voor het opgeven van eventuele getuigen met hun respectieve verhinderdagen, alsmede de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden mei 2004 tot en met juni 2004, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
bepaalt dat het aan de hand van de gedane opgave(n) vastgestelde tijdstip in beginsel niet zal worden gewijzigd,
verstaat dat bij gebreke van de gevraagde opgave van getuigen geen gelegenheid meer zal worden gegeven voor het doen horen van getuigen,
verwijst in dat geval de zaak naar de zesde rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken, voor het nemen van een conclusie na niet gehouden getuigenverhoor aan de zijde van X, waarbij deze desgewenst ook het bewijs schriftelijk kan leveren, of voor bepaling datum vonnis,
bepaalt dat de partijen bij de getuigenverhoren aanwezig zullen zijn,
bepaalt dat, voor zover partijen in verband met de getuigenverhoren zich nog van (schriftelijke) (bewijs)stukken willen bedienen, zij deze stukken uiterlijk twee weken tevoren in fotokopie aan de andere partij en aan de rechtbank toe zullen zenden,
verstaat dat hoger beroep van dit vonnis alleen mogelijk is tegelijk met dat van het eindvonnis,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. G. Perrick en uitgesproken in het openbaar op 12 mei 2004.
de griffier de rechter