Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 112604 / KG ZA 04-271
Datum vonnis: 8 juni 2004
Vonnis
in kort geding
in de zaak van
1. V,
wonende te A,
2. W,
wonende te B,
3. X,
wonende te C,
4. Y,
wonende te D,
eisers in conventie bij dagvaarding van 6 mei 2004,
verweerders in reconventie,
tevens verweerders in het incident tot voeging aan de zijde van gedaagde in conventie,
procureur mr. J.C.N.B. Kaal,
advocaat mr. H.L.J.M. Kersten te Apeldoorn,
tegen
Z,
wonende te E,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat en procureur mr. G.H.J. Spee te Arnhem,
waarin heeft gevorderd als gevoegde partij te worden toegelaten:
U,
wonende te E,
eiseres in het incident tot voeging aan de zijde van gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
advocaat en procureur mr. G.H.J. Spee te Arnhem.
Partijen worden hierna mede aangeduid als respectievelijk V c.s., Z en U.
Het verloop van de procedure
V c.s. heeft Z ter zitting in kort geding doen dagvaarden en gevorderd als weergegeven in de dagvaarding. Z heeft geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen en heeft tevens een eis in reconventie ingesteld, zoals neergelegd in de conclusie van eis in reconventie. V c.s. heeft als verwerende partij geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen in reconventie. U heeft verzocht toegelaten te worden als gevoegde partij aan de zijde van Z. Zij ondersteunt het betoog van Z en heeft tevens een zelfstandige vordering jegens V c.s. ingesteld. V c.s. heeft zich niet tegen de voeging verzet en heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring dan wel weigering van de gevorderde voorzieningen in reconventie van U. De advocaat van V c.s. en de advocaat van Z en U hebben de zaak bepleit overeenkomstig de door hen overgelegde pleitnotities. Daarbij hebben zij producties in het geding gebracht. Ten slotte is vonnis bepaald.
De beoordeling van het incident
Voor voeging in kort geding is reeds voldoende dat de gevoegde partij een rechtstreeks en in rechte erkenbaar belang heeft om met eigen argumentatie als partij in het geding op te komen (vgl. HR 15-11-1996, NJ 1997, 482).
Voorshands geoordeeld is dit belang hier aanwezig. U heeft uit hoofde van een huurovereenkomst, gesloten tussen haar en haar oma, zijnde de moeder van V c.s. en Z, een eigen belang om de vordering van V c.s. aan de zijde van Z te bestrijden.
Anders dan V c.s. betoogt, heeft U geen zelfstandige eis in reconventie ingesteld, maar zich in reconventie gevoegd als eiseres naast haar vader. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat naar heersende rechtsopvatting de bevoegdheid tot het instellen van een zelfstandige eis in reconventie niet toekomt aan een derde die zich aan de zijde van een gedaagde in conventie heeft gevoegd, maar dat deze voeging aan de zijde van de eiser in reconventie wél mogelijk is.
De vaststaande feiten in de hoofdzaak en het incident (c.q. in conventie en reconventie)
1. V c.s. en Z zijn allen kinderen geboren uit het huwelijk van mevrouw F (hierna: de moeder) en de heer G. Laatstgenoemde is in 1986 overleden. Sindsdien is de moeder de voormalige echtelijke woning aan de H-weg 41 te E (hierna: de woning) blijven gebruiken.
2. Bij notariële akte van 12 augustus 1993 heeft de moeder aan
Z om niet in gebruik gegeven de beide schuren en de groentetuin behorende bij de woning.
3. Op 22 december 1995 heeft de moeder bij notariële akte het recht
van eigendom van de woning (met ondergrond, erf, tuin en twee kippenhokken) overgedragen aan haar kinderen, ieder voor een vijfde deel en belast met een ten behoeve van zichzelf gevestigd recht van gebruik en/of bewoning.
4. Voornoemde akte vermeldt onder de kop “levering” (voor zover
van belang):
“1. mevrouw (...) F (...) hierna ook te noemen: “de verkoper”;
2. de heer Z (...) en handelende:
a. voor zich; en
b. als gevolmachtigde van:
1. de heer W (...);
2. de heer X (...);
3. mevrouw Y (...);
4. de heer V (...),
hierna tezamen als ieder afzonderlijk ook te noemen “de koper” (...)”
5. Voorts vermeldt genoemde akte onder de kop “bepalingen” (voor
zover van belang):
“ 2. De verkoper staat ervoor in de koper een recht van eigendom te leveren
dat:
e. niet belast is met andere lasten en beperkingen uit overeenkomst.”
6. Tevens vermeldt genoemde akte onder de kop “rechten van
gebruik en bewoning” (voor zover van belang):
“De koper, hierna ook te noemen: “de hoofdgerechtigde”, verleent bij deze aan de verkoper, hierna ook te noemen: “de gebruiker”, die bij deze van de koper aanvaardt de rechten van gebruik en bewoning van het verkochte (...), welke rechten bij deze worden gevestigd onder de navolgende bepalingen:
d. de gebruiker dient zijn rechten persoonlijk uit te oefenen en kan deze
rechten niet vervreemden of bezwaren. De gebruiker mag het verkochte
niet verhuren of op andere wijze in genot afstaan. (...)”
7. Bij overeenkomst van 30 augustus 1998 heeft de moeder de
weide, behorende bij de woning, verhuurd aan haar kleindochter U (zijnde de dochter van Z) voor de stalling van haar paarden.
8. Sinds 22 november 2003 woont de moeder niet meer in de
woning en bij verklaring van 24 februari 2004 heeft zij onherroepelijk afstand gedaan van haar recht van gebruik en bewoning van de woning.
9. In opdracht van V c.s. en Z heeft
makelaar I van Bieze Makelaardij BV te Arnhem op 18 februari 2004 een opdracht tot dienstverlening bij verkoop opgesteld met betrekking tot de woning. De vraagprijs van de woning is daarbij vastgesteld op € 749.000,- waarbij in de overeenkomst van opdracht tot dienstverlening is bepaald dat de verkoopprijs minimaal € 675.000,- k.k. bedraagt. Deze opdracht is door V c.s. ondertekend. Z heeft deze opdracht niet ondertekend.
10. In opdracht van Z heeft Hendriks Makelaardij BV
te Arnhem vervolgens op 6 april 2004 de woning getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde van € 275.000,-.
Het geschil
in conventie
1. V c.s. vordert kort gezegd:
a. primair dat zij op grond van artikel 3:174 BW gemachtigd wordt tot het te gelde maken van de woning, subsidiair dat zal worden bepaald dat zal worden overgegaan tot de verkoop van de woning, onder de bepaling dat dit zal geschieden volgens de opdracht tot dienstverlening aan Bieze Makelaardij BV te Arnhem bij verkoop d.d. 18 februari 2004, dan wel door middel van een te benoemen makelaar tegen een door die makelaar vast te stellen redelijke vraagprijs en Z te bevelen medewerking te verlenen aan die verkoop en daarop volgende eigendomsoverdracht;
b. dat het in deze te wijzen vonnis bij weigering van Z in de plaats treedt van voormelde medewerking;
c. dat Z op straffe van een dwangsom wordt veroordeeld om binnen twee keer 24 uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis de woning te verlaten en te ontruimen;
d. dat Z wordt veroordeeld in de in verband met deze procedure daadwerkelijk gemaakte kosten.
2. V c.s. legt aan zijn vordering in conventie ten
grondslag dat - kort gezegd - Z onrechtmatig jegens hem handelt door niet mee te werken aan de verkoop van de woning. Nu de moeder niet meer de woning bewoont is het van belang dat, in verband met de kosten van onderhoud en gelet op de huidige situatie op de woningmarkt, de woning zo spoedig mogelijk wordt verkocht. Daartoe dient Z ook zijn roerende zaken en de paarden van zijn dochter(s) van het perceel te verwijderen.
in reconventie
3. Z en U vorderen kort gezegd:
a. dat V c.s. op straffe van een dwangsom wordt veroordeeld zich te onthouden van gedragingen die Z op enige wijze belemmeren in de uitoefening van zijn rechten uit hoofde van de gebruiksovereenkomst van 12 augustus 1993;
b. dat V c.s. wordt veroordeeld de situatie in en om de woning te herstellen in de oude toestand door de wateraansluiting van de woning opnieuw te doen functioneren en de betonnen waterton terug te plaatsen;
c. dat V c.s. hoofdelijk wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure.
4. Z en U leggen aan hun vordering in
reconventie ten grondslag dat - kort gezegd - V c.s. onrechtmatig jegens hen handelt door de (gebruiks)rechten die aan Z en U zijn toegekend, waarbij zij verwijzen naar de gebruiksovereenkomst van 12 augustus 1993 en de huurovereenkomst van 30 augustus 1998, te negeren en het uitoefenen van die rechten feitelijk onmogelijk te maken. Als gevolg hiervan lijden Z en U ernstige schade.
in conventie en reconventie
5. V c.s., Z en U
voeren op de vorderingen van de ander gemotiveerd verweer waarop, voor zover van belang, hierna zal worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil in conventie en reconventie
1. Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van partijen.
2. Kern van het onderhavige geschil is de omstandigheid dat V c.s. en Z onenigheid hebben over de verdeling van de aan hen gezamenlijk in eigendom toebehorende woning (met toebehoren). V c.s. heeft Bieze Makelaardij BV een opdracht tot dienstverlening bij verkoop laten opstellen waarbij men als uitgangspunt heeft genomen dat men een zo hoog mogelijke opbrengst voor de woning verkrijgt. Z wil de woning zelf overnemen tegen de door Hendriks Makelaardij BV geschatte waarde.
Er is volgens Z geen sprake van een gewichtige reden voor het te gelde maken van de woning als bedoeld in artikel 3:174 BW; er moet eerst worden bezien of er mogelijkheden zijn de woning aan hem toe te delen en op grond van bepaalde overeenkomsten dient V c.s. zijn rechten te respecteren. Hierna zal op deze verschillende punten afzonderlijk worden ingegaan, te beginnen met de overeenkomsten waar Z zich op beroept.
de gebruiksovereenkomst
3. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat, los gezien
van wat er zij van de beschuldigingen aan het adres van V c.s., de gebruiksovereenkomst van 12 augustus 1993 geen effect meer sorteert nu aan de daarin vervatte rechten van Z blijkens de notariële akte van 22 december 1995 een einde is gekomen. Immers, uit die akte, waarbij moeder, V c.s. én Z partij waren, blijkt dat de kinderen ieder voor een vijfde deel het eigendom van de woning met toebehoren hebben verkregen en dat dit recht van eigendom niet is belast met andere lasten en beperkingen dan die uit de in die akte vastgelegde overeenkomst. Z kan zich dus niet (meer) beroepen op de gebruiksovereenkomst van 12 augustus 1993. Dit leidt tot de conclusie dat het gevorderde sub a van de eis in reconventie moet worden afgewezen.
de huurovereenkomst
4. Z en U stellen voorts dat de gebruiksmogelijkheden van V c.s., en daarmee ook hun mogelijkheden om de woning te verkopen, worden beperkt en beïnvloed door de huurovereenkomst van 30 augustus 1998.
V c.s. betwist de echtheid van de huurovereenkomst en stelt daarnaast onder meer dat deze in strijd met de leveringsakte van 22 december 1995 is aangegaan en dat Z en zijn gezin daarvan op de hoogte waren.
5. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat uit het ter zitting behandelde het bestaan van de huurovereenkomst aannemelijk is geworden. De echtheid van de akte is immers slechts betwist met de veronderstelling dat er iets aan haperde of dat de overeenkomst niet gesloten zou behoren te zijn.
6. De voorzieningenrechter is voorts voorshands van oordeel dat de
huurovereenkomst evident in strijd is met de inhoud van de akte van 22 december 1995. Daarin is bepaald dat de moeder het verkochte niet mocht verhuren of op andere wijze in genot mocht afstaan. Het sluiten van de huurovereenkomst betekende dus wanprestatie van de moeder tegenover V c.s.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter moeten Z en U ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst op de hoogte zijn geweest van het feit dat de moeder zich verbonden had tegenover onder meer V c.s., om een dergelijke overeenkomst niet te sluiten. Immers, V c.s. én Z waren bij het sluiten van de overeenkomst met deze inhoud partij en U is, zo is ter zitting betoogd, al gedurende lange tijd nauw betrokken bij hetgeen zich in en rond de woning heeft afgespeeld, zodat ook zij op de hoogte moet zijn geweest van de hier bedoelde overeenkomst.
7. Uit het voorgaande volgt dat voorshands moet worden aangenomen dat Z en U hetzij de moeder hebben gebracht tot wanprestatie jegens V c.s., hetzij van die wanprestatie bewust hebben geprofiteerd. Dit maakt hen schadeplichtig tegenover V c.s. De schade ligt in beperking van de verkoopbaarheid van de woning en/of waardevermindering van de woning. De oplossing van dit probleem is ter zitting zijdelings aan de orde geweest, maar het is evident dat de schade beperkt kan worden doordat U haar paard(en) van het terrein van de woning verwijdert, en vergoed kan worden door betaling van het bedrag van (een evenredig deel van) de schade aan V c.s. In ieder geval zal uiteindelijk tot een situatie moeten worden gekomen waarin V c.s. na verkoop van de woning in een situatie moeten komen die is alsof het terrein niet verhuurd is geweest. Dit leidt de voorzieningenrechter thans tot een ordemaatregel. Deze houdt in dat de voorzieningenrechter in de uitspraak géén rekening houdt met de huurovereenkomst.
8. Ten overvloede wordt overwogen dat partijen tal van mogelijkheden ten dienste staan om het gewenste eindresultaat - de situatie na verkoop van de woning die is alsof het terrein niet verhuurd is geweest - te bereiken, waaronder ook de verkoop door V c.s. aan Z tegen een prijs die geen rekening houdt met de huurovereenkomst terwijl deze, na overdracht tussen U en haar vader, in stand blijft.
9. Het gestelde onrechtmatig handelen tegenover de eigenaar(s) van de paarden behoeft geen inhoudelijke beoordeling meer. Ter zitting heeft V c.s. aangegeven de watervoorziening voor de paarden weer aan te zullen sluiten. Tevens heeft V c.s. aangegeven samen met Z de meterstand van het water te zullen opnemen. Z heeft daarop ter zitting aangegeven dat hij voortaan de rekening van het water zal betalen. Nu partijen het voorgaande in onderling overleg hebben geregeld, is het belang van het gevorderde sub b van de eis in reconventie komen te vervallen. Het gevorderde sub b zal dan ook worden afgewezen.
de verkoop van de woning
10. Allereerst is van belang dat volgens vaste jurisprudentie geldt dat
de enkele omstandigheid dat partijen onderling niet tot verdeling kunnen komen, niet als gewichtige reden als bedoeld in artikel 3:174 BW kan worden aangemerkt om tot machtiging over te gaan. Reeds om deze reden kan het in conventie sub a primair gevorderde niet worden toegewezen. Ook voor het overige is er niet gebleken van een gewichtige reden als bedoeld in genoemd artikel.
11. Vervolgens dient te worden beoordeeld of er gronden zijn om
het sub a subsidiair gevorderde toe te wijzen.
Z stelt dat hij als deelgenoot de woning met toebehoren toebedeeld wenst te krijgen omdat deze voor hem een grote emotionele waarde vertegenwoordigt. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat dit standpunt in beginsel rechtvaardigt dat in het kader van een verdeling uit hoofde van artikel 3:185 BW wordt bezien of er termen aanwezig zijn de woning aan Z toe te delen. De waarde van de woning en de koopprijs staan daar echter los van. Zij moeten voor Z dezelfde zijn als voor een derde. Op dit moment is het echter nog volstrekt onduidelijk tegen welke prijs de woning kan worden verkocht. De makelaar die door V c.s. is ingeschakeld gaat uit van een bedrag van minimaal € 675.000,-, terwijl de makelaar die door Z is ingeschakeld het over een taxatiewaarde heeft van € 275.000,-.
Daar komt bij dat de eisen van redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat op zoek moet worden gegaan naar de beste koper voor de woning. Voorts is het van belang dat wanneer de woning niet spoedig wordt verkocht de kwaliteit van de woning in onbewoonde staat met het verstrijken van de tijd verslechtert.
12. De voorzieningenrechter is alles overziend voorshands van
oordeel dat in de onderhavige zaak de woning zo spoedig mogelijk dient te worden verkocht en dat daarbij ook Z de koper kan zijn. Het sub a subsidiair gevorderde van de eis in conventie zal daarom worden toegewezen, evenals het sub b gevorderde, met dien verstande dat zal worden bepaald dat tot verkoop van de woning dient te worden overgegaan met bemiddeling van de heer J van Engelsing Makelaars te Arnhem, tegen een door de heer J vast te stellen redelijke prijs.
de ontruiming van de woning
13. Nu Z wordt bevolen medewerking te verlenen aan de verkoop en de daarop volgende eigendomsoverdracht van de woning, is de voorzieningenrechter tevens van oordeel dat hij de woning dient te ontruimen. De voorzieningenrechter zal Z echter een termijn van twee maanden gunnen om tot die ontruiming over te gaan omdat het voor onmogelijk moet worden gehouden om op kortere termijn een alternatieve stalling voor de paarden te vinden. Bovendien blijft de woning met toebehoren bij een termijn van twee maanden voor een kortere periode tot aan de verkoop volledig onbewoond/ongebruikt.
14. Er bestaat aanleiding de ten behoeve van de ontruiming
gevorderde dwangsommen te matigen, in voege zoals hierna aan te geven.
15. Gelet op de familierechtelijke betrekkingen tussen partijen, zullen
de kosten van dit kort geding tussen hen worden gecompenseerd.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
in het incident:
1. wijst de vordering tot voeging van U aan de zijde van
Z in conventie toe;
in conventie:
2. bepaalt dat zal worden overgegaan tot de verkoop van de
onroerende zaak aan de H-weg 41, 0000 XX te E, kadastraal bekend gemeente E, sectie E, nr. 1017, ten grootte van ongeveer 62 aren;
3. bepaalt dat de hiervoor onder 2 genoemde verkoop zal
geschieden door de heer J van Engelsing Makelaars te Arnhem (mr. E.N. van Kleffensstraat 4, 6842 CV te Arnhem), tegen een door hem vast te stellen redelijke prijs;
4. beveelt Z medewerking te verlenen aan voornoemde verkoop en de daarop volgende eigendomsoverdracht;
5. bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de hiervoor onder 4
bedoelde te verlenen medewerking aan de verkoop en de daarop volgende eigendomsoverdracht van de onroerende zaak aan de H-weg 41 te E, indien Z in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;
6. veroordeelt Z om binnen twee (2) maanden na betekening van dit vonnis de onroerende zaak aan de H-weg te E met al het zijne te ontruimen, te verlaten en ontruimd te houden;
7. veroordeelt Z om, ingeval hij na betekening van dit vonnis ingebreke mocht blijven aan de ontruiming onder 6 te voldoen, aan eisers een dwangsom te betalen van € 1.000,- per dag of een gedeelte daarvan, met een maximum van in totaal € 100.000,-;
8. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
9. weigert het meer of anders gevorderde;
in reconventie:
10. weigert de gevorderde voorzieningen;
in het incident, in conventie en in reconventie:
11. compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.D.A. den Tonkelaar en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. van Gameren op 8 juni 2004.
de griffer de rechter