Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 112370 / KG ZA 04-253
Datum vonnis: 25 mei 2004
Vonnis
in kort geding
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ALOG ONROEREND GOED EN HANDELMAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Culemborg,
eiseres bij dagvaarding van 3 mei 2004,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. L. Cohen te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HABETS BOUW NUTH VASTGOED B.V.,
gevestigd te Nuth,
gedaagde,
advocaat mr. W.C.M. Coenen te Maastricht.
Partijen worden hierna aangeduid als Alog en Habets.
Het verloop van de procedure
Alog heeft Habets ter zitting in kort geding doen dagvaarden en gevorderd als weergegeven in de dagvaarding. Habets heeft geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen.
De advocaat van Alog en de advocaat van Habets hebben de zaak bepleit overeenkomstig de door hen overgelegde pleitnotities. Daarbij hebben zij producties in het geding gebracht. Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1. Alog huurt krachtens huurovereenkomst van 3 mei 1996 met
ingang van 1 januari 1997 van Habets bedrijfsruimte aan de Dorpstraat 67 te Nuth. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 10 jaar met vier maal vijf optiejaren.
2. Artikel 1 van genoemde huurovereenkomst luidt (voor zover van
belang) als volgt.
“De verhuurder verklaart te hebben verhuurd aan de huurder, die verklaart te hebben gehuurd van verhuurder de winkelruimte (...) in het bijzonder geschikt om te worden bestemd als supermarkt met magazijn en bijbehorende sociale ruimten, (...) ter grootte van ca. 650 m2 BVO (...).”
3. Artikel 3 van de huurovereenkomst luidt (voor zover van belang)
als volgt.
“Bij deze overeenkomst behoort een bijlage van 6 bladzijden, algemene bepalingen volgens ROZ-model d.d. 28-01-1994 bevattende, waarin de rechten en verplichtingen van partijen nader zijn omschreven en welke inhoud één geheel met deze overeenkomst vormt.”
4. Artikel 7 van de huurovereenkomst luidt (voor zover van belang)
als volgt.
“Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte.”
5. Artikel 2.1 van de algemene bepalingen huurovereenkomst
winkelruimte (zoals hiervoor onder 3 genoemd) luidt (voor zover van belang) als volgt.
“Huurder dient het gehuurde - gedurende de gehele duur van de
overeenkomst - daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend
overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.”
6. Artikel 2.4 van de algemene bepalingen huurovereenkomst
winkelruimte luidt (voor zover van belang) als volgt.
“Huurder is verplicht het gehuurde overeenkomstig de aard van het door
hem daarin uitgeoefende bedrijf voor het publiek geopend te houden en
daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uit te oefenen.”
7. Met toestemming van Habets heeft Alog het gehuurde
aanvankelijk tot en met 1 januari 2002 onderverhuurd aan Unigro Nederland BV. Deze overeenkomst is op 22 september 2000 echter met terugwerkende kracht beëindigd met ingang van 1 juni 2000.
8. Bij vonnis van 12 oktober 2000 heeft de kantonrechter te Heerlen
(in een procedure ex artikel 116 oud Rv) Alog veroordeeld om het gehuurde als winkelruimte, in het bijzonder als supermarkt, daadwerkelijk in gebruik te nemen en te houden.
9. Ter uitvoering van dit vonnis heeft Alog het gehuurde in gebruik
gegeven/verhuurd aan Aldi Best BV ten behoeve van non food artikelen.
10. Bij vonnis van 14 maart 2001 heeft de kantonrechter te Heerlen
Alog veroordeeld om op straffe van een in tijd oplopende dwangsom het gehuurde daadwerkelijk in gebruik te nemen als winkelruimte, in het bijzonder als supermarkt.
11. Nadat Alog van deze uitspraak in hoger beroep is gekomen, heeft
de rechtbank Maastricht bij vonnis van 29 januari 2003 het vonnis van de kantonrechter te Heerlen van 14 maart 2001 vernietigd en Alog op straffe van een dwangsom veroordeeld om het gehuurde daadwerkelijk te gebruiken en in gebruik te houden dan wel te laten gebruiken en in gebruik te laten houden als winkelruimte.
12. Habets heeft over de vraag, of de wijze waarop het door Alog
gehuurde thans wordt geëxploiteerd betiteld kan worden als exploitatie van winkelruimte, een procedure bij de kantonrechter te Heerlen aanhangig gemaakt. In die procedure is nog geen vonnis gewezen.
13. Habets heeft verschillende malen jegens Alog een bevel tot
betaling doen uitbrengen uit kracht van de grosse van het vonnis van de rechtbank Maastricht van 29 januari 2003. Alog is daarin bevolen om de verbeurde dwangsommen, ter grootte van € 31.900,- over de periode 15 april 2003 tot en met 28 februari 2004, aan Habets te voldoen. Op 11 maart 2004 heeft Habets Alog verzocht ter zake de verbeurde dwangsommen een bankgarantie te stellen.
14. Op 14 april 2004 heeft Habets executoriaal derdenbeslag gelegd
onder de ABN AMRO bank NV (op onder meer de bankrekening van Alog) ter zake van de verbeurde dwangsommen.
Het geschil
1. Alog vordert - kort gezegd - primair dat het door Habets gelegde
beslag wordt opgeheven, subsidiair dat Habets genoemd beslag op straffe van een dwangsom binnen drie dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis opheft, meer subsidiair dat de executie van het vonnis van de rechtbank Maastricht van 29 januari 2003 wordt geschorst totdat op het geschil is beslist dat reeds bij de kantonrechter te Heerlen aanhangig is gemaakt.
2. Alog legt aan haar vordering ten grondslag dat Habets door het
leggen van executoriaal derdenbeslag jegens Alog onrechtmatig handelt nu zij, Habets, niet gerechtigd is tot executie van het vonnis van de rechtbank Maastricht van 29 januari 2003 over te gaan. De rechtbank Maastricht heeft in zijn vonnis namelijk expliciet geen antwoord gegeven op de vraag of de huidige exploitatie te kwalificeren is als winkelruimte. Bovendien is ter zake nog een procedure aanhangig bij de kantonrechter te Heerlen en Alog exploiteert het gehuurde wel degelijk als winkelruimte. Daarom is het allerminst zeker dat Alog de dwangsommen uit het vonnis van de rechtbank Maastricht van 29 januari 2003 heeft verbeurd of zal verbeuren.
3. Habets voert gemotiveerd verweer waarop, voor zover van belang,
hierna zal worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
1. Het spoedeisend belang van de vordering vloeit voort uit de
stellingen van partijen.
2. De vraag of het leggen van executoriaal derdenbeslag als
onrechtmatig moet worden aangemerkt, dient in beginsel te worden beantwoord aan de hand van de concrete omstandigheden ten tijde van de beslaglegging. Buiten geschil is dat Habets op grond van de grosse van het vonnis van de rechtbank Maastricht van 29 januari 2003 bevoegd is om executoriaal derdenbeslag te leggen onder de ABN AMRO bank NV (op onder meer de bankrekening van Alog). Buiten geschil is ook dat het executoriaal derdenbeslag op regelmatige wijze is gelegd. Voor beoordeling van de vordering van Alog tot opheffing van het executoriaal derdenbeslag is thans uitsluitend van belang de vraag of ten tijde van de beslaglegging vaststond dat Alog niet aan genoemd vonnis van de rechtbank Maastricht voldeed op grond waarvan Habets gerechtigd was om tot executie van dat vonnis over te gaan.
3. De voorzieningenrechter merkt allereerst op dat er samenhang
bestaat tussen de executoriale beslaglegging door Habets naar aanleiding van het vonnis van de rechtbank Maastricht van 29 januari 2003 en de procedure die thans nog bij de kantonrechter te Heerlen tussen Habets en Alog aanhangig is, in welke procedure een definitief antwoord zal worden gegeven op de vraag of de wijze waarop het gehuurde thans door Alog wordt geëxploiteerd, kan worden betiteld als exploitatie van winkelruimte.
4. Het komt er dus op aan of vooruitlopend op dat definitieve
antwoord, voorshands geoordeeld, voldoende zeker is dat dit antwoord in voor Alog negatieve zin zal worden gegeven. In dat geval komt, anders dan Alog heeft betoogd, met terugwerkende kracht vast te staan dat Alog zich niet heeft gehouden aan de hiervoor onder 11 weergegeven veroordeling in welk geval zij reeds dwangsommen heeft verbeurd.
Voor het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter zijn de concrete omstandigheden van belang en de tussen Alog en Habets reeds op 3 mei 1996 gesloten huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen.
5. Op grond van artikel 7 van de hiervoor genoemde
huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte. Op grond van artikel 2.1 van de algemene bepalingen dient het gehuurde gedurende de gehele duur van de overeenkomst daadwerkelijk en behoorlijk te worden gebruikt overeenkomstig die bestemming. Artikel 2.4 van de algemene bepalingen bepaalt voorts onder meer nog dat de huurder verplicht is in het gehuurde daadwerkelijk zijn bedrijf uit te oefenen.
Vaststaat dat het gehuurde geruime tijd (tot eind 2000) heeft leeg gestaan. Dit is ook niet door Alog betwist. Sinds eind 2000 heeft Alog het gehuurde in gebruik genomen. Alog stelt dat zij sindsdien het gehuurde als winkelruimte exploiteert. Zij stelt onder meer dat het pand vaste openingstijden heeft, dat het pand wordt schoongemaakt en verwarmd, dat de winkel Aldi Actueel-artikelen in het assortiment heeft en dat de winkel een vaste klantenkring heeft.
Habets bestrijdt deze standpunten van Alog en heeft ter staving daarvan een reeks foto’s van het gehuurde overgelegd, welke foto’s op verschillende tijdstippen in de periode van 16 november 2000 tot en met 26 april 2004 zijn genomen.
6. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat, mede in
het licht bezien van de hiervoor onder 5 genoemde bepalingen, het door Alog gehuurde pand ten tijde van de beslaglegging evident niet daadwerkelijk is gebruikt als winkelruimte. De door Habets overgelegde foto’s - waar Alog niets tegen in heeft gebracht - laten daarvoor geen enkele twijfel bestaan. De foto’s laten zien dat het gehuurde (weliswaar vaste) maar beperkte openingstijden kent. In het gehuurde zijn grote lege vlakken waarneembaar waarbij totaal geen zorg is gedragen voor de aankleding en afwerking van het pand, zowel aan de binnen- als aan de buitenkant. Een aantal plafondplaten ontbreekt en er hangen diverse electriciteitskabels/bedrading zichtbaar en los in het pand. Voorts staat veel van het (niet al te grote) aangeboden assortiment in dozen op pallets of in open kasten. De grond vertoont smerige/vuile plekken en er staat voor het publiek zichtbaar rommel/troep opgestapeld en bij elkaar gezet in een deel van het pand.
Onder deze omstandigheden is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat niet kan worden gezegd dat er sprake is van een daadwerkelijk gebruik van het gehuurde als winkelruimte. Met een zodanig gebruik is het feitelijk, in duur en presentatie beperkte, gebruik door Alog niet in overeenstemming te brengen. Daarmee staat vooralsnog vast dat Alog ook niet heeft voldaan aan het vonnis van de rechtbank Maastricht van 29 januari 2003.
7. Nu het voorshands evident is dat er sprake is van een niet daadwerkelijk gebruik van de winkelruimte door Alog, heeft Habets niet onrechtmatig jegens Alog gehandeld door te bevelen de verbeurde dwangsommen aan haar te voldoen. Daarmee bestaat er ook geen grond om het gelegde executoriale derdenbeslag op te heffen. Dit leidt tot de conclusie dat de vordering van Alog dient te worden afgewezen.
8. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Alog in de kosten van dit
kort geding worden verwezen.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
1. weigert de gevorderde voorziening;
2. veroordeelt Alog in de kosten van deze procedure, tot aan
deze uitspraak aan de zijde van Habets bepaald op € 703,- voor salaris en op € 241,- voor verschotten.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.T.G. Roovers en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. van Gameren op 25 mei 2004.
de griffier de voorzieningenrechter