Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 99272 / HA ZA 03-691
Datum vonnis: 4 februari 2004
Vonnis
in de zaak van
X,
wonende te A,
eiser,
procureur mr. T.J. van Veen,
advocaat mr. Chr.J. Tijman te Ede,
tegen
Y,
wonende te B,
gedaagde,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. H.G.J. Jacobs te Waalre.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 9 juli 2003 wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis heeft op 17 oktober jl. een comparitie van partijen plaatsgevonden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De vaststaande feiten
2.1 Op 17 april 2001 heeft Y bij mondelinge koopovereenkomst verkocht aan X een perceel boomgaard liggende ten noorden en ten oosten van de bungalow plaatselijk bekend C-weg 0 te B, uitmakend een ter plaatse afgepaald gedeelte groot ongeveer één hectare dertig are of zoveel meer of minder als na opmeting door de Dienst voor het kadaster en de openbare registers zal worden vastgesteld van het perceel kadastraal bekend gemeente Wamel, sectie H nr. 1001 - hierna: het perceel boomgaard. De mondelinge koopovereenkomst is vastgelegd in een onderhandse koopakte, gedateerd 21 mei 2001 (21 april 2001?). Ter uitvoering van de koopovereenkomst heeft Y het perceel boomgaard op 18 mei 2001 geleverd aan X ten overstaan van notaris mr. D te Beneden-Leeuwen. X was voornemens op het perceel boomgaard, dat werd afgesplitst van het perceel C-weg 0, een huis te bouwen. Aangezien Y reeds op het perceel C-weg 0 woonde, zouden zij buren worden. Y is fruitteler.
2.2 Voorafgaand aan de totstandkoming van de koop hebben partijen gesproken over een eveneens aan Y toebehorende strook grond grenzend aan het perceel boomgaard. Deze strook maakt het westelijke deel van het aan Y verbleven gedeelte van het perceel C-weg 0 uit en grenst aan het door X verworven perceel boomgaard - hierna: de strook. X heeft daarbij aangegeven een recht van eerste koop op de strook te willen verkrijgen - hierna: het voorkeursrecht.
2.3 Bij gelegenheid van het transport op 18 mei 2003 hebben partijen in aanwezigheid van D opnieuw gesproken over de strook en de wens van X om een voorkeursrecht op de strook te verkrijgen. Bij deze gelegenheid heeft X gesteld dat hij zou opstappen indien de overdrachtsakte niet tevens een voorkeursrecht op de strook zou bevatten. De op 18 mei 2001 gepasseerde akte bevat geen voorkeursrecht. Het blijkens de tekst van de transport akte tevoren aan partijen toegezonden concept bevatte evenmin het door X verlangde voorkeursrecht.
2.4 D heeft bij brieven van 7 juni 2001 aan X en Y een ontwerp voor een rectificatieakte gestuurd waarin Y aan X een voorkeursrecht verleent op de strook.
2.5 Y heeft geweigerd medewerking te verlenen aan het passeren van de rectificatieakte. Hierover heeft D bij brief van 15 juni 2001 het navolgende geschreven:
“Vanochtend heb ik van de heer Y het bericht ontvangen dat hij niet van zins is de akte betreffende het voorkeursrecht te ondertekenen. Hij stel zich op het standpunt dat tussen u en hem nimmer een voorkeursrecht is afgesproken, ook niet mondeling. Hij wenst vrij te zijn met betrekking tot de verkoop van het onroerend goed.
Ik heb de heer Y verteld dat ik in de veronderstelling verkeerde dat een dergelijke mondelinge afspraak wel is gemaakt, maar hij bleef zijn standpunt.”
2.6 D heeft de advocaat van X op 22 augustus 2002 onder meer het navolgende geschreven:
“Tijdens het passeren van de akte van levering door de heer Y aan de heer X van een perceel boomgaard aan de C-weg te B is gesproken over een voorkeursrecht tot koop van het naastgelegen perceel, eigendom van verkoper, ten behoeve van de heer X. Partijen waren het erover eens dat de heer X dit voorkeursrecht moest krijgen. Omdat partijen het geheel met elkaar eens waren oordeelden zij het op dat moment niet nodig om de akte aan te passen of het passeren van de akte uit te stellen.
Mij is toen verzocht om een akte voor de vestiging van dit voorkeursrecht op te stellen, aan welk verzoek ik heb voldaan. Ik heb het voorkeursrecht in een akte van rectificatie opgenomen omdat 1) partijen het voorkeursrecht bij het passeren waren overeengekomen en 2) het voorkeursrecht op deze wijze bij het kadaster (…) kan worden ingeschreven.
Er bestaat bij mij geen twijfel: partijen waren een voorkeursrecht, waarvan de inhoud luidt zoals door mij in de ontwerpakte is opgeschreven, overeengekomen. De tekening, waarop het tracé van voorkeursrecht staat, is opgesteld in het bijzijn van beide partijen.”
3. Het geschil
3.1 X vordert dat de rechtbank in uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis Y veroordeelt om, na betekening van het vonnis, op de datum, tijd en plaats, zoals door X aan te geven, te verschijnen voor notaris D of diens waarnemer of plaatsvervanger en alsdan zijn volledige medewerking te verlenen aan het passeren van een notariële akte overeenkomstig de inhoud van de “ontwerp rectificatie” zoals aan het te wijzen vonnis te hechten, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of gedeelte van een dag, dat gedaagde hieraan niet zal voldoen en te verklaren voor recht, dat eiser een voorkeursrecht toekomt onder de bepalingen en bedingen als omschreven in de “ontwerp rectificatie” zoals aan het te wijzen vonnis te hechten, met de bevoegdheid van X om dat vonnis in de plaats te doen treden van die akte één en ander met veroordeling van Y in de kosten van het geding.
3.2 X stelt dat partijen overeenstemming hebben bereikt over het verlenen door Y aan X van een voorkeursrecht op de strook. Deze overeenstemming zou zijn bereikt vóór de totstandkoming van de koopakte en nader zijn uitgewerkt bij gelegenheid van het passeren van de leveringsakte ten overstaan van notaris D op 18 mei 2001.
3.3 De precieze inhoud van de overeenstemming blijkt volgens X uit het door D opgestelde ontwerp voor een rectificatieakte.
3.4 Y betwist dat de door X gestelde overeenstemming over het verlenen van het voorkeursrecht is bereikt. Y stelt dat hij zowel in de gesprekken voorafgaand aan het sluiten van de koop als bij gelegenheid van het transport van het perceel boomgaard op 18 mei 2001 heeft aangegeven de strook niet te willen verkopen en geen voorkeursrecht te willen verlenen. Y betwist voorts dat op 18 mei 2001 in aanwezigheid van de notaris de details van het voorkeursrecht zijn besproken.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 X stelt dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen inhoudende de verlening door Y van een voorkeursrecht op de strook aan X. Het gaat om een recht van X als eerste een bod op de strook te doen, als Y heeft besloten de strook of zijn perceel te verkopen. Het gaat daarom in wezen om een recht van eerste koop op de strook. Y heeft in stellige bewoordingen betwist dat hij heeft ingestemd met een dergelijk recht. Hij wil vrij zijn te gelegener tijd zijn perceel en bedrijf in zijn geheel te verkopen en zich niet van te voren vastleggen een gedeelte van het perceel separaat te verkopen, zo heeft hij gesteld.
4.2 Tijdens de comparitie van partijen heeft X zijn standpunt aldus aangevuld dat Y in de fase van de totstandkoming van de koopovereenkomst, met name tijdens een derde overleg over de aankoop van het perceel boomgaard, heeft geweigerd akkoord te gaan met de vestiging van het recht van eerste koop en dat F, de schoonzoon van Y die de onderhandelingen namens Y had gevoerd maar niet bevoegd was beslissingen namens Y te nemen, enkele dagen voor de levering van het perceel boomgaard heeft gezegd dat hij zich tegenover Y sterk zou maken voor de vestiging van het recht van eerste koop. Over de vraag of Y tijdens het transport ten overstaan van D akkoord is gegaan met de vestiging van het recht van eerste koop, heeft X ter comparitie verklaard:
“Bij de notaris waren Y en zijn vrouw, hun dochter en andere schoonzoon, de notaris en ik aanwezig. (…)
Ik heb gevraagd of het recht van eerste koop in de akte was opgenomen. Toen de notaris zei dat dat niet het geval was, heb ik gezegd dat ik zou opstappen en niet zou tekenen. Er ontstond toen een welles-nietessfeer. We hebben toen rond een tekening van het perceel gezeten, waarop de bewuste strook toen door de notaris is ingetekend. Er is afgesproken dat de notaris het recht van eerste koop zou vastleggen in een aparte akte en dat we er dan op zouden terugkomen. Ik kan niet zeggen dat Y toen akkoord is gegaan met het recht van eerste koop. Laat de notaris daarover maar verklaren. Ik ging ervan uit dat Y niet meer nee zou zeggen tegen de vestiging van het recht van eerste koop.”
4.3 Uit deze verklaringen ter comparitie blijkt dat X zelf niet heeft gehoord dat Y op enig moment heeft ingestemd met de vestiging van het recht van eerste koop op de strook. Ook een juridische leek als X moet zonder hulp van een jurist als notaris D kunnen vaststellen of Y tijdens de ondertekening van de leveringsakte al of niet heeft ingestemd met de vestiging van het recht van eerste koop. X kan zich daarom niet verschuilen achter een verklaring van de notaris. Aldus heeft X onvoldoende gesteld op basis waarvan zou kunnen worden vastgesteld dat Y wel heeft ingestemd met de vestiging van het recht van eerste koop.
4.4 X heeft ook verklaard dat hij “ervan uit (ging) dat Y niet meer nee zou zeggen tegen de vestiging van het recht van eerste koop”. Omdat X niet toelicht waarom hij daarvan uitging, zijn zijn stellingen ook op dat punt onvoldoende toegelicht.
4.5 Notaris D heeft in zijn brief van 22 augustus 2002 verklaard dat er bij hem geen twijfel bestaat over zijn opvatting dat partijen op 18 mei 2001 overeenstemming hebben bereikt over de vestiging van het recht van eerste koop. Aangezien deze verklaring niet alleen strijdig is met de stellige verklaring ter comparitie van Y dat hij geen recht van eerste koop wilde vestigen en ook X niet kan bevestigen dat Y op 18 mei 2001 akkoord is gegaan met de vestiging van het recht van eerste koop, is de rechtbank van oordeel dat de enkele verklaring van de notaris niet meebrengt dat X voldoende feiten heeft gesteld op basis waarvan kan worden vastgesteld dat Y heeft ingestemd met de vestiging van het recht van eerste koop.
4.6 Het voorgaande betekent dat X onvoldoende heeft gesteld en dat aan bewijslevering niet wordt toegekomen. De vordering zal worden afgewezen met veroordeling van X in de kosten van het geding.
De beslissing
de rechtbank
1. wijst de vordering af,
2. veroordeelt X in de kosten van het geding, tot op heden begroot aan de zijde van Y op € 205,- wegens verschotten en op € 780,- voor salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. de Vries en is in het openbaar uitgesproken op woensdag 4 februari 2004.
de griffier de rechter