Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 84955 / HA ZA 02-404
Datum uitspraak: 14 januari 2004
Vonnis
in de zaak van
X,
wonende te
gemeente Barneveld,
eiseres,
procureur mr. J.S. Wurfbain,
advocaat mr. J.P.J. Botterblom,
beiden te Barneveld,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Y BEHEER B.V.,
gevestigd te
gemeente Barneveld,
2. Y,
wonende te
gemeente Barneveld,
gedaagden,
procureur mr. F.J. Boom te Arnhem,
advocaat mr. G. Bosch te Amersfoort.
Het verloop van de procedure
Voor het eerdere verloop van de procedure wordt verwezen naar het tussenvonnis van 27 juni 2002. De daarop gehouden comparitie van partijen, waarvan het proces-verbaal zich bij de stukken bevindt, heeft niet tot overeenstemming geleid. Vervolgens heeft X haar eis bij akte gewijzigd, waarbij zij één productie in het geding heeft gebracht. Na een antwoordakte van Y c.s. is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten en het geschil
1.1 X heeft in eigendom een perceel grond aan de S te A, gemeente B, kadastraal bekend gemeente A, Sectie F, nummer 2341. X heeft de eigendom daarvan verkregen op 16 september 1993. Binnen de grenzen van dat perceel is afgezonderd een perceel kadastraal bekend gemeente A, Sectie F, nummer 1194, waarop staat een recreatiebungalow, S 38-12, A. Dat perceel heeft X op 27 oktober 1993 geleverd gekregen samen met de percelen F 1193, 1198, 2114, 2113, 2115 en 2121 gedeeltelijk.
1.2 Y heeft in eigendom het kadastrale perceel gemeente A F 2313 met daarop een villa c.a., plaatselijk bekend S. De transportakte dateert van 5 september 1988. Van den Bosch Beheer heeft in eigendom het ernaast gelegen perceel F 2312.
1.3 De partijen X en Y hebben in juni en juli 2001 onderhandeld over de verkoop van S 38-12. Op 27 juli 2001 heeft Y de door X verlangde koopprijs van ƒ 217.500,-- geboden. In zijn fax van die datum is aangetekend:
In voorlopige koopakte dient uitsluitend aankoop grond te worden vermeld.
1.4 Naar aanleiding van de fax van 27 juli 2001 heeft de makelaar van X op 13 augustus 2001 aan Y een koopakte overhandigd. De onroerende zaak is daarin aangeduid als S 38-12, kadastraal bekend gemeente A, Sectie F 2113 gedeeltelijk, 2210 gedeeltelijk en 1194. In het gebezigde NVM-model was het financieringsvoorbehoud doorgehaald en waren onder meer de volgende bepalingen toegevoegd:
Artikel 19.
Verkoper legt bij dezen als last en als derdenbeding op aan koper, op grond van artikel 4 van Pro de akte van statuten van de te A gevestigde vereniging: Vereniging Bungalowpark De Raat, d.d. 1 september 1993,
a. de verplichting om lid te worden van de vereniging;
b. de verplichting bij wijze van kettingbeding om bij vervreemding van de desbetreffende kavel aan zijn rechtsopvolger de onder a. omschreven verplichting op te leggen. Koper verklaart als lid van de vereniging toe te treden en de bedingen aan te nemen.
Artikel 20.
Koper is er mee bekend en aanvaardt dat verkoper niet de bewoner zijnde van de verkochte woning, niet kan instaan voor de bouwtechnische kwaliteiten van de woning.
Artikel 21.
Het is de verkoper toegestaan in het verkochte achter te laten hetgeen zij wenst.
Artikel 22.
In afwijking van artikel 5.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en Pro 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper. De onroerende zaak zal in afwijking van de eerste en derde zin van dit artikellid pas na verbouwing/renovatie de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Deze verbouwing/renovatie komt geheel voor rekening en risico van koper, evenals het geheel of gedeeltelijk ontbreken van één of meer eigenschappen voor normaal gebruik, waarvan pas ten tijde van verbouwing/renovatie blijkt. De gevolgen van het aanvragen en verkrijgen of het niet verkrijgen van vergunningen, toestemmingen, vrijstellingen, ontheffingen e.d. die met deze verbouwing/renovatie te maken hebben, komen eveneens geheel voor rekening van koper.
Artikel 23.
In geval de waarde waarover koper overdrachtsbelasting is verschuldigd wegens de overdracht binnen zes maanden na een voorgaande overdracht kan worden verminderd met de waarde waarover bij die eerdere overdracht overdrachtsbelasting was verschuldigd (een en ander conform artikel 13 Wet Pro op Belastingen van rechtsverkeer) en koper derhalve niet de onder normale omstandigheden verschuldigde overdrachtsbelasting aan het rijk hoeft te voldoen, zal koper aan verkoper uitkeren het verschil tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting zou zijn verschuldigd zonder vermindering en anderzijds het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag.
Artikel 24.
Verkoper zal er voor zorgdragen dat op zijn kosten de grenzen zullen worden aangegeven door het kadaster te Arnhem.
Artikel 25.
Indien nodig zal de verkoper ervoor zorgdragen dat de eigenaren van de belendende percelen de aanwezige afrasteringen verplaatsen, zodat koper het bij deze verkochte vrij van gebruik aanvaarden kan.
1.5 Y heeft geweigerd de koopovereenkomst te tekenen. Bij brief van 2 oktober 2001 heeft de makelaar van X geconcludeerd dat Y definitief niet wenst na te komen en zich daarom vrij te achten met derden in onderhandeling te treden. Voor eventuele schade wordt Y aansprakelijk gehouden. Daarnaast is Y erop gewezen dat zich een of meer opstallen op de grond van X bevinden met sommatie deze te verwijderen. Aan deze sommatie heeft Y niet voldaan.
1.6 Op verzoek van X zijn in of omstreeks 2001 de kadastrale grenzen van de betrokken percelen door het kadaster opgemeten. Bij de stukken is een niet leesbaar exemplaar van het voorblad van het relaas van bevindingen aangetroffen.
2. Na wijziging van haar eis vordert X dat de rechtbank primair:
a. Van den Bosch Beheer veroordeelt binnen acht dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, mee te werken aan het vestigen van een erfdienstbaarheid ten behoeve van de aanwezige schuur op de erfgrens tussen het perceel van eiseres, kadastraal bekend gemeente A, Sectie F 2341 en het perceel van Van den Bosch Beheer, kadastraal bekend gemeente A, Sectie F 2312;
b. Van den Bosch Beheer veroordeelt aan eiseres te betalen een schadeloosstelling te ten bedrage van € 2.000,--, althans een vergoeding als de rechtbank te Arnhem in goede justitie zal vermenen te behoren;
c. Bepaalt dat indien Van den Bosch Beheer in gebreke blijft aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen, het ten deze te wijzen vonnis op de voet van artikel 3:300 ev Pro. BW in de plaats treedt van de in de akte van vestiging van de erfdienstbaarheid opgenomen medewerking zijdens Van den Bosch Beheer;
d. Y veroordeelt binnen acht dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de houten schuur te verwijderen, althans te verplaatsen naar een door de rechtbank te bepalen locatie tegen de erfgrens, op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per dag dat hij in gebreke blijft aan het vonnis te voldoen;
e. Y veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen een bedrag van € 12.763,40 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2001 tot aan de dag der algehele voldoening;
f. Y c.s. te veroordelen in de kosten van het geding;
en subsidiair:
a. de grens bepaalt tussen het onroerend goed van eiseres, kadastraal bekend Gemeente A, sectie F 2341, plaatselijk bekend S te A enerzijds en het perceel van Van den Bosch Beheer, kadastraal bekend Gemeente A, sectie F 2312, plaatselijk bekend S anderzijds;
b. de grens bepaalt tussen het onroerend goed van eiseres, kadastraal bekend Gemeente A, sectie F 2341, plaatselijk bekend S te A enerzijds en het perceel van Y, kadastraal bekend Gemeente A, sectie F 2313, plaatselijk bekend S anderzijds;
c. indien de rechtbank te Arnhem de grens zodanig bepaalt dat hieruit volgt dat de stenen schuur van Van den Bosch Beheer op de erfgrens tussen de percelen van eiseres en Van den Bosch Beheer staat, de laatste veroordeelt om binnen acht dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, mee te werken aan het vestigen van een erfdienstbaarheid ten behoeve van de aanwezige schuur op de erfgrens tussen het perceel van eiseres, kadastraal bekend Gemeente A, sectie F 2341 en het perceel, kadastraal bekend Gemeente A, sectie F 2341;
d. te bepalen, dat Van den Bosch Beheer in dat geval gehouden is schadeloosstelling te betalen ten bedrage van € 2.000,00, althans een vergoeding als de rechtbank te Arnhem in goede justitie zal vermenen te behoren;
e. te bepalen, dat indien Van den Bosch Beheer in gebreke blijft aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen, het ten deze te wijzen vonnis op de voet van artikel 3:300 ev Pro. BW in de plaats treedt van de in de akte van vestiging van het erfdienstbaarheid opgenomen medewerking zijdens Van den Bosch Beheer
f. indien de grens zodanig wordt bepaald dat hieruit volgt dat de houten schuur van Y op de grond van eiseres staat, hem veroordeelt om binnen acht dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, de houten schuur te verwijderen, althans te verplaatsen naar een door de rechtbank te bepalen locatie tegen de erfgrens, op straffe van een dwangsom van € 1.000.00 per dag dat Y in gebreke blijft aan het vonnis te voldoen;
g. Y te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen een bedrag van € 12.763,40, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2001 tot aan de dag der algehele voldoening;
h. Y cs. te veroordelen in de kosten van dit geding.
X baseert haar vorderingen op de vaststaande feiten. Zij stelt dat perceel 2210 haar in eigendom toebehoort en dat een houten schuur van Y en een stenen schuur van Van den Bosch Beheer deels op haar grond (perceel 2210) zijn gebouwd. Zij maakt aanspraak op de vergoeding van haar schade, die zij heeft begroot op
€ 12.763,40 wegens niet nakoming van de koopovereenkomst met betrekking tot de verkoop van de recreatiebungalow van X aan Y. Zij verwijt hem wanprestatie door deze overeenkomst niet na te komen. Subsidiair meent zij dat Y onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door - samengevat - de onderhandelingen over de aankoop af te breken.
Y cs. voeren gemotiveerd verweer.
De beoordeling van het geschil.
3. X kan niet worden ontvangen in haar vorderingen a-c primair, nu een vordering tot handhaving van een gebouw op het erf van een ander slechts toekomt aan Van den Bosch Beheer als de eigenaar van dat gebouw (artikel 5:54 BW Pro).
4. Ter gelegenheid van de ambsthalve bepaalde comparitie ter plaatse hebben de partijen hun standpunt nader toegelicht. Het geschil spitst zich toe op de vraag naar de eigendom van perceel 2210. Bij de comparitie heeft X overgelegd een fotokopie van een opmeting van september 2001, die voor een beter begrip van de zaak aan dit vonnis is gehecht. Op de achterzijde daarvan is een overzicht afgedrukt (Adria) dat geen betrekking heeft op deze zaak. Uit de opmeting blijkt dat toen twee nieuwe kadastrale nummers (2341 met daarop S en 2340 met daarop S) zijn gegeven, die respectievelijk de nummers 2113 en 2114 hebben vervangen. Uit de opsomming van de kadastrale nummers die niet zijn vernummerd kan worden geconcludeerd dat de toen bestaande percelen 2210 gedeeltelijk en 2113 zijn opgegaan in 2341 nieuw.
De rechter heeft X tijdens de comparitie gevraagd waaruit
volgt dat zij perceel 2210 in eigendom heeft. Daarop is verklaard dat dit kan worden afgeleid uit de transportakte van 27 oktober 1993, die toen is getoond en bij de processtukken is gevoegd. X meent dat 2210 inbegrepen moet zijn geweest in perceel 2113 (oud).
5. Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro ligt het op de
weg van X voldoende feiten en omstandigheden te stellen, waaruit volgt dat, indien deze feiten en omstandigheden worden bewezen, zij eigenaar is van perceel 2210. Aan haar stelplicht heeft X niet voldaan. Hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld heeft zij noch tijdens de comparitie noch later duidelijk gemaakt bij welke gelegenheid zij perceel 2210 in eigendom heeft verkregen en als rechthebbende zou kunnen worden aangemerkt. In de akte van 27 oktober 1993, die geen feitelijke omschrijving van de daarin genoemde percelen bevat, kunnen daarvoor in elk geval geen aanknopingspunten worden gevonden. Op de enkele veronderstelling dat het zo zal zijn geweest kan geen in rechte te honoreren aanspraak worden gebaseerd. Aan een bewijsopdracht ten aanzien van de ook aan de orde gestelde vraag wie het oudste recht heeft op de in geschil zijnde strook grond wordt vervolgens niet toegekomen.
De conclusie is dat in deze procedure niet kan worden aangenomen dat X perceel 2210 in eigendom heeft, zodat reeds daarom ook haar op deze stelling gebaseerde vordering moet worden afgewezen.
Zoals X zelf ook aangeeft kan een vordering tot grensbepaling slechts worden toegewezen indien er sprake is van een onzekere grens. Zoals ook tijdens de comparitie is meegedeeld gaat het om de eigendom van perceel 2210. Van een onzekere grens zoals bedoeld in artikel 5:47 BW Pro is dan ook geen sprake. Dat betekent dat de vorderingen a-f subsidiair eveneens stranden.
6. Vervolgens komt de vordering van X tot schadevergoeding
(e primair en g subsidiair) aan de orde.
Zoals bij de vaststaande feiten is weergegeven, heeft Y in zijn fax van 27 juli 2001 het bedrag dat X wilde ontvangen geboden. Daarmee was de koopovereenkomst tot stand gekomen. De vraag die nu moet worden beantwoord is of de bezwaren van Y tegen de inhoud van de koopakte zijn weigering de koopovereenkomst te tekenen en daarmee de koopovereenkomst na te komen, rechtvaardigden.
Zou dat het geval zijn dan kan hem geen toerekenbaar tekort- schieten in de nakoming van de koopovereenkomst worden verweten. Van schadeplichtigheid is dan geen sprake.
In zijn algemeenheid geldt dat in beginsel niet eerder de ondertekening van een koopcontract kan worden verlangd, dan wanneer over de inhoud daarvan algehele overeenstemming is bereikt of in redelijkheid geen bezwaren tegen de redactie ervan kunnen worden ingebracht.
Y heeft in zijn conclusie van antwoord toegelicht waarom hij het niet eens was met een aantal in de hem voorgelegde koopovereenkomst toegevoegde bepalingen (in hoofdzaak de artikelen 19, 20, 21, 22 en 23). Dat de artikelen 17 - 25 van de koopakte volgens X niet ongebruikelijk waren, betekent nog niet dat de inhoud ervan niet tevoren behoefde te worden besproken. Niet is gesteld of gebleken dat het laatste is gebeurd. In de overgelegde stukken waaruit het verloop van de onderhandelingen blijkt, valt daarover ook niets terug te vinden.
Terwijl niet alleen de toegevoegde bepalingen nader overleg rechtvaardigden was dat zeker zo met de clausule met betrekking tot de overdrachtsbelasting. De conclusie is dan ook dat Y niet gehouden was tot ondertekening van de overeenkomst zoals deze hem werd voorgelegd. Ook na sommatie daartoe is hij daarom niet tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.
Aan het voorgaande doet niet af de stelling van X dat Y niet werkelijk in de staat van de recreatiebungalow was geïnteresseerd en dat het hem alleen om de grond ging. De enkele mededeling dat in de voorlopige koopakte alleen de aankoop van grond moest worden vermeld rechtvaardigt het nog niet de juistheid van de stelling van X aan te nemen. Hoewel daartoe in de gelegenheid heeft zij naar aanleiding van de betwisting door Y geen andere feiten en omstandigheden gesteld waaruit, indien bewezen, zou kunnen volgen dat het Y werkelijk alleen om de grond ging.
Dat kan daarom dus niet worden aangenomen. Overigens rijmt artikel 22 (verbouwing/renovatie van de woning) daarmee niet. Maar ook als de grond voor Y wel de hoofdzaak was, dan nog behoefde hij in redelijkheid niet zonder meer in te stemmen met enerzijds de bepaling dat de verkoper niet instaat voor de technische staat en anderzijds dat alles mag worden achtergelaten wat in de woning aanwezig is.
7. Evenmin kan Y onrechtmatig handelen worden
verweten. Nadat hij zijn bezwaren tegen de inhoud van de koopakte kenbaar had gemaakt, behoefde hij geen onderhandelingen daarover te beginnen. Het lag integendeel op de weg van X of haar makelaar het overleg daarover te openen. Van maatschappelijk onbetamelijk handelen van Y jegens X is dan ook geen sprake. Ook daarop kan X haar vordering tot schadevergoeding niet baseren.
8. Het voorgaande leidt tot de algehele afwijzing van de
vorderingen van X. Als de in de ongelijk gestelde partij zal zij
de kosten van deze procedure moeten dragen.
De beslissing
De rechtbank,
wijst de vorderingen van X af,
veroordeelt haar in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Y cs. bepaald op € 1.450,00, waarvan € 280,00 wegens verschotten en € 1.170,00 wegens salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. van Driel van Wageningen en uitgesproken in het openbaar op woensdag 14 januari 2004.
de griffier de rechter
Coll.:
WA