Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak/rolnummer: 99271 / HA ZA 03-690
Datum uitspraak: 7 januari 2004
Vonnis
in de zaak van
1. A,
wonende te Duiven,
2. B,
wonende te Duiven,
eisers,
procureur mr. J.A.M.P. Keijser,
advocaat mr. M. Hendriks te Nijmegen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BIEZE CAMLOTT B.V.,
gevestigd te Arnhem,
gedaagde,
procureur mr. F.J. Boom,
advocaat mr. J. den Burger te Amsterdam.
Partijen worden hieronder ook aangeduid als “A cs” en “Bieze Camlott”.
Het verloop van de procedure
Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 3 september 2003 wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van dit tussenvonnis is een comparitie van partijen gehouden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1. Bij overeenkomst van 23 februari 2000 hebben A cs Bieze Camlott opdracht verleend om als makelaar op te treden bij de verkoop van hun woning aan de S te Lathum, gelegen op het zogenaamde Riverparc. Bieze Camlott bemiddelde bij de verkoop van de meeste woningen op het Riverparc. In de loop van 2000 hebben makelaar E en andere makelaars van Bieze Camlott diverse malen met geïnteresseerden de woning van A bezichtigd.
1.2. Op 21 oktober 2000 heeft makelaar D van Bieze Camlott met de heer en mevrouw C, die geïnteresseerd waren in de aankoop van een woning op het Riverparc, een aantal te koop staande woningen, waaronder de woning van A, bezichtigd. A was bij de bezichtiging van zijn woning aanwezig en heeft ook de heer en mevrouw C te woord gestaan. Aan het einde van de bezichtiging heeft A met C gesproken over de prijs van de woning.
1.3. Kort na het vertrek van D en C heeft A telefonisch contact op genomen met A en een prijs genoemd, waarvoor C de woning kon kopen.
1.4. C heeft de woning van A cs niet gekocht. C heeft wel de woning T, die hij op dezelfde dag had bezichtigd als de woning van A cs, gekocht voor een prijs van ƒ 460.000,-. Deze laatste woning was nog niet bewoond geweest en de tuin ervan diende nog te worden aangelegd.
1.5. A cs hebben hun woning uiteindelijk op 4 juni 2002 verkocht voor een koopprijs van € 199.000,- (ƒ 438.538,29).
1.6. A cs hebben een voorlopig getuigenverhoor doen houden, waarbij als getuigen zijn gehoord A, C en D.
Het geschil
2.1. A cs vorderen de veroordeling van Bieze Camlott, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van een bedrag van € 34.696,81, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding (28 april 2003) tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede van de buitengerechtelijke kosten, de kosten van het voorlopig getuigenverhoor ter hoogte van € 1.500,- daaronder begrepen, en de kosten van de procedure.
2.2. A cs stellen hiertoe dat zij, nadat C tijdens de bezichtiging van hun woning een bod van ƒ 500.000,- had uitgebracht, op 21 oktober 2000 telefonisch aan makelaar D van Bieze Camlott hebben doorgegeven dat zij de woning voor ƒ 515.000,- aan C wilden verkopen. Zij stellen voorts dat D dit aanbod niet aan C heeft doorgegeven en aan A cs heeft gezegd dat C zijn keuze reeds op een andere woning had laten vallen. Achteraf hebben A cs van C vernomen dat deze juist een voorkeur had voor de woning van A cs en na de bezichtiging bij D een bod heeft uitgebracht van ƒ 510.000,- tot ƒ 515.000,-. A cs stellen dat D een dergelijk bod van C nooit aan hen heeft doorgegeven.
2.3. A cs stellen dat D, en daarmee Bieze Camlott, aldus is tekort geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst. Bieze Camlott heeft volgens hen niet gehandeld als een “redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot” door het bod van C niet door te geven en zich ook niet gedragen als een goed opdrachtnemer in de zin van artikel 7.401 BW.
2.4. De door A cs gestelde schade is het verschil tussen het bod van C en de uiteindelijk in 2002 gerealiseerde verkoopprijs.
2.5. Bieze Camlott heeft de vordering gemotiveerd weersproken.
De beoordeling van het geschil
3.1. Nu A cs stellen dat Bieze Camlott is tekort geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, rust op hen volgens de hoofdregel van bewijsrecht van artikel 150 Rv Pro de bewijslast van hun stellingen.
3.2. Tot bewijs van hun stellingen hebben A cs de getuigenverklaringen aangevoerd die zijn afgelegd in het voorlopig getuigenverhoor.
3.3. In het voorlopig getuigenverhoor heeft A als partij-getuige onder meer het volgende verklaard.
Op 4 november 2000 vond een bezichtiging plaats van mijn woning die toen te koop stond. Het betrof de woning aan de S te Lathum. […] Op die dag kwam makelaar D met de heer en mevrouw C mijn woning bekijken. Mijn vraagprijs was toen
f. 529.000,-- k.k.. […] Na een rondgang door het huis zei de heer C tegen mij: "het huis ziet er voortreffelijk uit. Ik wil er een bod op doen. Ik bied daar nu hier 5 ton op". Ik heb daar toen op geantwoord dat C dat met de makelaar moest regelen. […] Na hun vertrek ben ik in de auto gestapt om mijn vrouw op te gaan halen. […] Met mijn vrouw heb ik in de auto besproken of we de vraagprijs zouden verlagen. Wij kwamen toen overeen dat wij de prijs tot f. 515.000,-- wilden verlagen. Bij thuiskomst heb ik D opgebeld op zijn mobiele telefoon en hem medegedeeld dat de vraagprijs van onze woning verlaagd kon worden tot f. 515.000,--. Tevens vroeg ik hem of hij dit aan C wilde voorleggen. D zei dat hij C niet meer kon bereiken. Volgens mijn berekening was het toen ongeveer 12.30 uur. D zei mij ook dat C zijn keus op een ander huis had laten vallen. Ik heb toen gevraagd mijn bod toch aan C over te brengen. Ik begreep uit de woorden van D echter dat dat andere huis al aan C verkocht was. […] Van C heb ik geen tegenbod meer vernomen. Na die zaterdag heb ik van D of C niets meer gehoord.
3.4. In het voorlopig getuigenverhoor heeft C als getuige onder meer het volgende verklaard.
[…] Ik heb toen samen met mijn vriendin en makelaar D drie woningen bekeken. De eerste betrof een van het type: Het Waterland, dat viel meteen af want het was te klein. Het tweede betrof nummer S, dat was de woning van A. De derde woning betrof nummer T, dat huis stond leeg. In de woning van A ben ik door D rondgeleid. Wij hebben de woning goed bekeken, beneden en boven, dat duurde ongeveer een half uur. Het huis was af en dat zocht ik ook. Ik ben toen samen met mijn vriendin naar beneden gegaan naar de woonkamer waar de heer A ook was, de heer D stond daar ook bij. Ik heb toen tegen A gezegd dat ik het een perfecte woning vond, dat ik een bod wilde doen. Ik zei toen: "f. 500.000,-- dan is het gelijk verkocht". A zei toen tegen mij dat ik dat met de makelaar moest regelen. Toen ik vervolgens met D in de auto zat op weg naar de derde woning zei D mij dat wij dat later wel zouden zien en dat het bod geen kans had omdat A al was begonnen met een veel hogere vraagprijs en niet zou willen zakken tot de door mij geboden prijs. Vervolgens heb ik met mijn vriendin de woning van nummer T bekeken. Dat huis zag er ook perfect uit, het was nieuw, er had nog niemand in gewoond. Het enige nadeel vond ik dat de tuin een woestenij was, ik zag dat niet zo zitten. Mijn vriendin zag daar geen probleem in. Wij hebben toen samen besloten eerst door te gaan met de woning van nummer S en als dat niets zou worden zouden wij alsnog doorgaan met nummer T, mits die prijs gunstig was. […] Wij zijn toen met D terug gereden naar het Informatiecentrum, bij de ingang van het Riverparc. Ik heb toen tegen D gezegd dat wij de woning van nummer S wilden kopen. D zei mij toen dat dat voor die prijs niet ging lukken. Hij zei dat ik dan moest nadenken over f. 510.000,-- of f. 515.000,--. Ik heb toen gezegd dat ik wel f. 515.000,-- voor die woning van nummer S wilde betalen, maar dan moesten wel alle gordijnen, de gordijnrails, een grote kast en alle leidingen voor de dvd en andere gebouwde extra's in de woning aanwezig blijven. Ik heb ook tegen D gezegd dat ik het op korte termijn wilde weten omdat ik mijn huis in Zandvoort al had verkocht en ik voor het einde van het jaar wilde verhuizen. Ik zei ook tegen D dat als het met nummer S niet zou lukken wij wilden doorgaan met de woning van nummer T. Ik heb mijn telefoonnummer in Zandvoort en mijn mobiele telefoonnummer toen aan D gegeven. De heer D zei dat het goed was en dat ik zo spoedig mogelijk van hem zou horen. Op maandagochtend heeft D mij gebeld en zei hij mij dat het met mijn bod van f. 515.000,-- op de woning van A niet was gelukt. Hoger kon ik niet gaan en wilde ik ook niet. Ik heb toen vervolgens in dat zelfde telefoongesprek op de woning van nummer T een bod gedaan van f. 460.000,--. Het tegenbod van f. 465.000,-- heb ik op de dinsdag daarna geaccepteerd. […] Ik heb in dat betreffende weekend en ook in het telefoongesprek op die maandag, 6 november 2000, niet van D gehoord dat hij nog met A contact had gehad en ook niet dat hij iets van A van mij moest doorgeven.
[…]
Ik weet niet meer zeker of ik inderdaad op 4 november 2000 de drie bewuste woningen heb bekeken. Ik weet dat het op een zaterdag was en na moet zijn te gaan op welke zaterdag wij die drie woningen hebben bekeken, misschien is dat dan in oktober 2000 geweest. […]
3.5. Uit deze verklaringen komt, in onderling verband, naar voren dat A op 21 oktober 2000 kort na de bezichtiging, om omstreeks 12.30 uur, telefonisch aan D heeft medegedeeld dat hij zijn woning voor ƒ 515.000,- aan C wilde verkopen en dat C die middag omstreeks dezelfde tijd aan D heeft gezegd dat zijn voorkeur uitging naar de woning van A en dat hij bereid was daarvoor ƒ 515.000,- te betalen. Voorts blijkt uit de verklaring van A dat D hem heeft medegedeeld dat C zijn keus reeds op een ander huis had laten vallen, terwijl uit de verklaring van C blijkt dat hij D juist had medegedeeld dat hij een voorkeur had voor de woning van A. Voorts blijkt uit de verklaring van C dat D hem op de maandagochtend na de zaterdag van de bezichtiging heeft medegedeeld dat zijn bod van ƒ 515.000,- op de woning van A niet was gelukt. Uit de verklaring van A blijkt echter dat een dergelijk bod door D niet aan A is doorgegeven. Deze verklaringen wijzen er derhalve op dat D is tekortgeschoten in zijn taak als verkopend makelaar door het bod van de potentiële koper C niet aan de verkoper A en de verlaagde vraagprijs van A niet aan C door te geven, waardoor een verkoop niet is tot stand gekomen.
3.6. De genoemde verklaringen van A en C staan echter haaks op de verklaring die makelaar D in het voorlopig getuigenverhoor heeft afgelegd. D heeft onder meer als volgt verklaard.
Ik ben één keer met kopers in de woning van A geweest. Dat was samen met de heer C en zijn vrouw. Die bezichtiging heeft plaatsgevonden op 21 oktober 2000. […] Wij waren iets verlaat. […] De reden daarvoor was dat ik eerst met de familie C de woning aan de T had bekeken. De bezichtiging heeft een kwartier tot 20 minuten geduurd. Bij mij werd de indruk gewekt door de heer C en zijn vrouw dat de woning van A niet echt de woning voor hen was. […]
In mijn herinnering is het zo gegaan dat de heer C aan de heer A vroeg wat de vraagprijs was. A en ik zeiden toen dat, als ik het mij goed herinner, f. 550.000,-- k.k. was. C zei tegen A iets dat de strekking had van: "ach, voor 5 ton wil ik er wel eens over nadenken. Ik heb toen ook tegen C gezegd dat wij het buiten over de prijs zouden hebben. Volgens mij heeft A op die opmerking van C niets gezegd. Vervolgens ben ik met de familie C naar buiten gegaan. […] Wij zijn daarna naar het informatiecentrum gereden en hebben daar samen nog over de woningen doorgesproken en ook over andere zaken. Ik weet niet meer zeker of het de heer of mevrouw C was maar volgens mij was het mevrouw C die mij zei dat hun voorkeur uitging naar de woning op nummer T.
Zij kozen voor deze woning, die zij uiteindelijk ook gekocht hebben, omdat er een hoop grond bij zat, de woning had veel vrijheid, was leeg, nog niet geheel af en de tuin was nog niet aangelegd. Daarom bood deze woning meer mogelijkheden in combinatie met de lagere vraagprijs. In onderlinge interactie zijn de plus- en minpunten van de twee woningen aan de R besproken. In dat gesprek op het Informatiecentrum heeft de familie C een bod uitgebracht op nummer T, de hoogte van dat bod weet ik niet meer. […] De heer en mevrouw C hebben mij in dat gesprek niet gezegd dat zij liever de woning van nummer S wilden kopen. Toen ik in de auto naar kantoor reed belde A mij. Hij zei mij dat zijn verkoopprijs door hem werd verlaagd tot f. 519.000,-- k.k. inclusief de overname van gordijnen en roeden en enkele andere roerende zaken. A verzocht mij dit over te brengen aan C. Ik heb toen aan A gezegd dat C zijn keus op een andere woning had laten vallen. Ik heb op kantoor een faxbericht aan C opgesteld. […] Middels dat faxbericht heb ik de prijsverlaging van A aan C doorgegeven op 21 oktober 2000. […] Het zal op de maandag daaropvolgend zijn geweest dat ik telefonisch contact had met C. [… Het was een kort telefoongesprek onder andere over de financiering van de woning. Ik wilde ook van C horen dat hij niet verder ging met de woning van nummer S gelet op dat faxbericht. Ik weet niet meer of ik expliciet naar de ontvangst daarvan heb gevraagd. Ik durf niet met zekerheid te zeggen wat C heeft geantwoord op mijn vraag, maar het moet zo zijn geweest dat hij niet doorging met nummer S. Het moet zo zijn geweest dat C expliciet aan mij heeft kenbaar gemaakt dat zijn keus op nummer T viel. Op dat moment wist de verkopende partij van woning T nog niet dat C een bod op zijn woning had uitgebracht. Daarom kon ik ook vragen aan C op die maandag met welke woning hij verder ging. C heeft ook niet na de bezichtiging van de woning van A een bod op die woning uitgebracht. […] Ik heb niet tegen C gezegd dat A niet bereid was zijn prijs te verlagen. […]
3.7. Volgens deze verklaring van D heeft C of diens echtgenote tegen D gezegd dat hun voorkeur uitging naar de woning nummer T en heeft C op zaterdag 21 oktober 2000 reeds een bod uitgebracht op deze woning nummer T. Volgens de verklaring van D heeft C noch zijn vrouw hem gezegd dat zij liever de woning van A wilden kopen. Voorts heeft A volgens deze verklaring zijn vraagprijs niet verlaagd tot ƒ 415.000,-, maar tot ƒ 419.000,-. D verklaart vervolgens dat hij deze prijsverlaging op 21 oktober 2000 door middel van een faxbericht heeft doorgegeven aan C. Voorts heeft D volgens zijn verklaring op de volgende maandag in een telefoongesprek aan C gevraagd of hij wilde doorgaan met nummer S en moet deze hem kenbaar hebben gemaakt dat zijn keus op woning nummer T viel.
3.8. Op grond van de verklaring van C, die anders dan D geen belang bij de zaak heeft, neemt de rechtbank voorshands aan dat C in de middag van zaterdag 21 oktober 2000 een bod van ƒ 515.000,- heeft uitgebracht op de woning van A. Een dergelijk bod heeft D echter naar eigen zeggen en naar de verklaring van A niet aan A overgebracht. Dit brengt de rechtbank voorshands reeds tot het oordeel dat Bieze Camlott is tekort geschoten in haar taak als makelaar.
3.9. Voor de beoordeling van het geschil is voorts van betekenis of A in zijn telefoongesprek met D op zaterdag 21 oktober 2000 zijn vraagprijs heeft verlaagd tot ƒ 515.000,-, zoals hij zelf als getuige heeft verklaard, of tot ƒ 519.000,-, zoals D heeft verklaard. In het eerste geval moet worden aangenomen dat D – en daarmee Bieze Camlott - toerekenbaar in zijn taak als makelaar is tekortgeschoten door deze verlaging niet uiterlijk op maandagochtend 23 oktober 2000 aan C door te geven, terwijl hij wist dat C een bod van ƒ 515.000,- had gedaan. Indien A echter zijn vraagprijs heeft verlaagd tot ƒ 519.000,- zou dat de verklaring kunnen zijn van het feit dat in het telefoongesprek op maandagochtend door D aan C is meegedeeld dat het bod van ƒ 515.000,- niet was gelukt. In dat geval moet, mede op grond van de verklaring van C dat hij niet hoger kon en wilde gaan dan ƒ 515.000,-, worden aangenomen dat de koop is afgeketst op het verschil van ƒ 4.000,- tussen bod en vraagprijs.
3.10. In zijn verklaring zegt D dat hij de verlaagde vraagprijs, die volgens hem ƒ 419.000,- bedroeg, door middel van een faxbericht heeft doorgegeven aan C. Het faxbericht is als productie 2 bij de conclusie van antwoord overgelegd. Uit de productie kan echter niet worden afgeleid dat het bericht daadwerkelijk op 21 oktober 2000 verzonden is. Over dit faxbericht heeft C als getuige het volgende verklaard.
U toont mij tenslotte een faxbericht met als verzenddatum: 21 oktober 2000. Daarin staat zoals ik nu lees: 'alvorens ik uw bieding op woning T uitbreng bij onze cliënt wil ik u meedelen dat de koopsom van woning S is vastgesteld op f. 519.000,-- k.k. i.p.v. f. 529.000,-- k.k. (...).' Ik weet hier niets van. Ik heb wel een fax thuis en de makelaar had dit nummer ook. Het kan best zijn dat ik dit faxbericht wel heb gekregen, dat moet dan zijn geweest op die zaterdag dat ik het bod op nummer S heb uitgebracht. Ik heb mijn bod echter niet verhoogd tot
f. 519.000,--. Ik herinner mij dus niet specifiek de ontvangst van dit faxbericht. Ik blijf erbij dat ik op de maandag na de bezichtigingen met D telefonisch de zaak heb afgehandeld zoals ik hiervoor heb verklaard.
Volgens C weet hij dus niets van een verlaging van de koopprijs tot ƒ 119.000,- en kan hij zich ook de ontvangst van het faxbericht niet herinneren.
3.11. De rechtbank is voorshands van oordeel dat de lezing van A, inhoudende dat hij zijn vraagprijs heeft verlaagd tot ƒ 515.000,-, het meest geloofwaardig is. Nu C zich niets zegt te herinneren van een prijsverlaging tot ƒ 519.000,- en ook de verzending van het als productie overgelegde faxbericht geenszins vaststaat, is onvoldoende aannemelijk dat A zijn prijs heeft verlaagd tot dit bedrag. Ook is het prijsverschil van ƒ 4000,- zo gering dat niet zonder meer aannemelijk is dat dit zonder nadere onderhandelingspoging tot een breuk tussen de partijen zou hebben geleid, te meer nu te verwachten was dat D als makelaar van A zich zou inspannen om dit prijsverschil te overbruggen. Voorts laat de rechtbank meespelen dat de verklaring van D afwijkt van de overeenstemmende verklaringen van A en C met betrekking tot de vraag of C direct bij de bezichtiging een bod heeft uitgebracht van ƒ 500.000,- en van de verklaring van C met betrekking tot de vraag of C en zijn vrouw een voorkeur hadden voor de woning van A of juist voor woning nummer T. Ook wijkt de verklaring van D af van die van C omtrent het bod van C van ƒ 515.000,-. Nu moet worden aangenomen dat C, anders dan D, bij de onderhavige zaak geen belang heeft, moet aan zijn verklaring meer gewicht worden toegekend. Dit leidt de rechtbank tot het oordeel dat de verklaring van D kennelijk minder betrouwbaar is.
3.12. De rechtbank neemt op grond van het voorgaande voorshands aan dat A is geslaagd in het bewijs dat Bieze Camlott toerekenbaar is tekortgeschoten in de uitvoering van de makelaarsovereenkomst doordat zij de verlaging van de koopprijs tot ƒ 515.000,- niet aan C heeft doorgegeven en ook het bod van C niet heeft doorgegeven aan A..
3.13. De rechtbank zal Bieze Camlott echter in de gelegenheid stellen om, overeenkomstig haar uitdrukkelijke aanbod hiertoe, tegenbewijs te leveren van het feit dat zij toerekenbaar is tekortgeschoten in de uitvoering van de overeenkomst. Daarbij kan onder meer van belang zijn of Bieze Camlott haar stelling kan aantonen dat A zijn vraagprijs niet heeft verlaagd tot ƒ 515.000,- maar tot ƒ 519.000,-.
3.14. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. Hoger beroep tegen dit vonnis staat niet open.
De beslissing
De rechtbank
laat Bieze Camlott toe tot het leveren van tegenbewijs van het feit dat zij toerekenbaar is tekortgeschoten in de uitvoering van de tussen partijen gesloten overeenkomst.
bepaalt dat, voor zover Bieze Camlott dit bewijs door middel van getuigen wil leveren, de getui-gen door de rechtbank (mr. G. Noordraven) gehoord zullen worden in het Paleis van Justitie aan de Walburg-straat 2-4 te Arnhem op een door de recht-bank vast te stellen datum (een vrijdag) en tijd;
verwijst de zaak naar de tweede rolzitting na de dag- waarop dit vonnis is uitge-sproken voor het opgeven van eventuele getuigen met hun respectieve verhin-derdagen, alsmede de verhinderdagen van de partijen en hun advoca-ten in de maanden februari tot en met mei 2004, waarna dag en uur van het getui-genver-hoor zullen worden bepaald;
bepaalt dat het aan de hand van de gedane opgave(n) vastgestelde tijdstip in beginsel niet zal worden gewij-zigd;
verstaat dat bij gebreke van de gevraagde opgave van getuigen geen gelegen-heid meer zal worden gegeven voor het doen horen van getuigen;
verwijst in dat geval de zaak naar de zesde rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgespro-ken, voor het nemen van een conclusie na niet gehouden getuigenverhoor aan de zijde van Bieze Camlott, waarbij deze desgewenst ook het bewijs schriftelijk kan leveren, of voor bepaling datum vonnis;
bepaalt dat de partijen bij de getuigenverhoren aanwezig zullen zijn;
bepaalt voorts dat de partijen, partij A cs in persoon en partij Bieze Camlott vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is en hetzij rechtens hetzij op grond van een bijzondere schriftelijk volmacht bevoegd is tot het geven van inlichtingen en tot het aangaan van een schikking, indien daartoe naar het oordeel van de rechter aanleiding bestaat, tijdens en/of na de getuigenverhoren voor de genoemde rechter zullen verschijnen om aan deze inlichtingen over de zaak te geven en deze te laten onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;
bepaalt dat voorzover de partijen in verband met de getuigenverhoren nog stukken in het geding willen brengen, dit dient te geschieden bij akte op de hiervoor bedoelde tweede rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken;
verstaat dat hoger beroep van dit vonnis alleen mogelijk is tegelijk met dat van het eindvonnis;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. G. Noordraven en uitgesproken in het openbaar op 7 januari 2004.
de griffier de rechter