Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 101469 / KG ZA 03-424
Datum vonnis: 19 augustus 2003
Vonnis
in kort geding
in de zaak van
1. X,
wonende te [adres]
2. S,
wonende te [adres]
eisers bij dagvaarding van 2 juli 2003,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. B.E.J.M. Tomlow te Utrecht,
tegen
1. Y,
wonende te [adres]
2. N,
wonende te [adres]
gedaagden,
advocaat mr. B.H.H.M. Ramakers te Arnhem.
Het verloop van de procedure
Eisers -hierna zowel gezamenlijk als ieder afzonderlijk te noemen: X- hebben gedaagden -hierna zowel gezamenlijk als ieder afzonderlijk te noemen: Y- ter terechtzitting in kort geding doen dagvaarden en gevorderd zoals weergegeven in de dagvaarding. Y heeft geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen. De raadslieden van partijen hebben de zaak bepleit overeenkomstig de door hen overgelegde pleitnotities. Zij hebben daarbij producties in het geding gebracht. Vervolgens is tussen partijen overeengekomen om de verdere behandeling van de zaak aan te houden in afwachting van het hierna te noemen onderzoek. Op 1 augustus 2003 is het hiervóór bedoelde onderzoek verricht. Het rapport daarvan is door Y in het geding gebracht. X heeft daarop gereageerd en daarbij tevens de bevindingen van zijn bouwkundig adviseur in het geding gebracht. Ten slotte is vonnis gevraagd.
De vaststaande feiten
1. Blijkens de door partijen op 3 juni 2003 ondertekende schriftelijke koopovereenkomst -hierna te noemen: de koopovereenkomst- heeft X op 30 mei 2003 aan Y verkocht:
“het erfpachtsrecht, eindigende op 1 januari 2050 van een perceel grond, eigendom van de Stichting het Lijndensche Fonds voor Kerk en Zending, in de gemeente Overbetuwe, kadastraal bekend gemeente Valburg, sectie F nummer 51, groot 10 are, 70 centiare, met de rechten van de erfpachter op de op die grond gestichte opstallen, bestaande uit vrijstaande woonhuis met garage en tuin, plaatselijk bekend Englaan 4, 6672 LD Hemmen,”.
Het verkochte erfpachtsrecht met de rechten op de opstallen die op de grond zijn gesticht waarop het erfpachtsrecht rust, wordt hierna (met de overgenomen roerende zaken) aangeduid als: het verkochte. Het in de jaren vijftig op de grond waarop het erfpachtsrecht rust gebouwde woonhuis met garage wordt hierna genoemd: de woning.
2. In de koopovereenkomst staat onder andere vermeld:
“De totale koopprijs van het verkochte bedraagt € 425.000,00 K.K. (zegge: vier honderd vijf en twintig duizend euro kosten koper). Tussen partijen wordt de waarde van vorenbedoelde roerende zaken gesteld op € 5.000,00 (zegge: vijf duizend euro) welk bedrag in voormelde koopprijs is begrepen. De koop is gesloten onder de volgende bedingen:
(…)
Artikel 1
De voor de overdracht vereiste akte van levering zal gepasseerd worden op 1 augustus 2003, of zoveel eerder of later als partijen zullen overeenkomen, ten overstaan van notaris mr. D.L. K (of diens plaatsvervanger), verbonden aan kantoor K, kantoorhoudende Woerdstraat 4, 6671 MD Zetten (…)
Artikel 4
Tot zekerheid voor nakoming van zijn verplichtingen is koper verplicht uiterlijk op 30 juni 2003 bij de notaris als waarborgsom te storten een bedrag van € 42.500,00 (zegge: twee en veertig duizend vijf honderd euro) (…)
Artikel 5
(…)
2.Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen
bezitten die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Voor
koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan,
komen voor diens rekening (…)
Artikel 10
Verkoper garandeert onverminderd het hiervóór verklaarde in de artikelen
5 (…)
j. aan verkoper is niet bekend dat in het verkochte asbest is verwerkt (…)
Artikel 12
1.Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te
zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is.
2.Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade, die de
wederpartij dientengevolge lijdt, te vergoeden. De wederpartij kan
alsdan de overeenkomst, zonder rechterlijke tussenkomst, ontbinden.
(…)
Artikel 14
Bedenktijd koper is niet van toepassing
1.Betreft de koopovereenkomst een tot woning bestemd registergoed of
een recht waaraan deze is onderworpen dan is de koper, die een
natuurlijk persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep
of bedrijf, gedurende drie dagen na de terhandstelling van de koop-
overeenkomst of een afschrift daarvan, bevoegd de koopovereenkomst
te ontbinden middels mededeling aan de verkoper, zijn vertegenwoordiger of de notaris waar deze overeenkomst berust (…)”
3. Notaris mr. K heeft op 4 juni 2003 bij brief Y verzocht om de waarborgsom van € 42.500,00 te storten op de derden-geldenrekening van de notaris.
4. Bij brief van 5 juni 2003 aan (onder andere) X en notaris K heeft Y -kort weergegeven- geschreven dat hij, gebruikmakend van de bedenktijd in artikel 14 lid 1 van Pro de koopovereenkomst, de koopovereenkomst ongedaan maakt.
5. Op 11 juni 2003 heeft Y aan (onder andere) X geschreven:
“Na ondertekening van de koopovereenkomst op 3 juni 2003 ontvingen
wij op 4 juni 2003 van mevr. P “Bestek en Voorwaarden” van
Englaan 4. Dit bouwrapport uit 1955 bleek enige malen de verwerking
van asbest te noemen, zoals inde Par 14, 20 en 25. Vooral de vermelding
van dikwandige asbestbuizen onder het huis baren ons zorgen.
Hieruit zou kunnen blijken dat de ondertekende verklaring in artikel
10 van de koopovereenkomst onder punt j en k door de verkopers niet
overeenstemmen met de waarheid.
In artikel 12 van Pro de koopovereenkomst “Ingebrekestelling, verzuim
ontbinding en boete” willen wij de verkopers belasten met een wanprestatie
indien niet voldaan kan worden aan het gestelde in dit artikel.
Door het ontbreken van de correcte bouwtekeningen na verbouwing in het jaar
2000 (Gemeente Valburg, sectie F1) zou kunnen blijken dat de nieuwe
badkamer met zijn afvoerleidingen naar een septictank in de tuin i.p.v.
naar het riool, zonder toestemming van de gemeente verricht zijn.
Reden om een tweede maal artikel 12 van Pro toepassing te verklaren.”
6. In het hiervóór bedoelde “Bestek en Voorwaarden” -hierna te noemen: het bestek- over de bij de bouw van de woning te gebruiken materialen wordt melding gemaakt van “asbestleidingen”, “asbestboard”, “geasfalteerde asbestafvoerleidingen”, “in- en uitwendig geasfalteerde dikwandige asbestbuizen” en “asbestgrondleidingen”.
7. Mr. drs. D, adviseur van Y heeft op 16 juni 2003 aan (onder andere) X geschreven:
“Krachtens artikel 10 lid Pro j heeft u gegarandeerd dat aan u niet bekend is
dat in het verkochte asbest is verwerkt. Dit terwijl nadien is vast komen
te staan dat u in het bezit was van het uit 1955 daterende bestek
waarin nadrukkelijk wordt vermeld dat er wel asbesthoudende
materialen in het eigendom zijn verwerkt. Er vanuit gaande dat de
asbesthoudende materialen sedertdien niet zijn verwijderd, heeft u niet
alleen verzuimd om uw wettelijke vermeldingplicht na te komen, maar
heeft u tevens willens en wetens een blatante onwaarheid op schrift
laten stellen. Overbodig te zeggen, dat hadden cliënten geweten dat er
wel asbest in het eigendom was verwerkt, zij in ieder geval niet tot koop
zouden zijn overgegaan. (…) Inzoverre nog niet tot ontbinding van de
koopovereenkomst zou zijn gekomen (…) stellen cliënten u hierbij in
kennis dat zij op grond van bovenvermelde alsnog uit de
koopovereenkomst terugtreden en zij de overeenkomst als ontbonden
beschouwen.”
8. De woning is niet geleverd aan Y. De waarborgsom is niet voldaan.
De vordering
1. X vordert -kort weergegeven- voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. veroordeling van Y mee te werken aan de overdracht aan hem van de woning, versterkt met dwangsommen;
b. Y te veroordelen binnen 24 uur na betekening van dit vonnis de waarborgsom te storten op de derdengeldenrekening van notaris K, versterkt met dwangsommen;
c. veroordeling van Y tot betaling van een voorschot van € 780,00 inzake kosten voor buitengerechtelijke bijstand;
d. dat de voorzieningenrechter in goede justitie een beslissing neemt;
e. veroordeling van Y in de proceskosten.
2. Als grondslag voor het gevorderde voert X aan dat er geen gronden zijn voor ontbinding van de koopovereenkomst. Volgens X is de bedenktijd om de koopovereenkomst binnen drie dagen te ontbinden niet van toepassing. Verder is X van mening dat niet is vastgesteld dat er asbest in de woning aanwezig is en dat het er voor moet worden gehouden dat op dit punt is afgeweken van het bestek.
3. Y voert gemotiveerd verweer tegen het gevorderde, waarop -hierna voor zover nodig- zal worden ingegaan.
De motivering van de beslissing
1. Het eerste verweer van Y is dat hij op 5 juni 2003, gebruikmakend van de bedenktijd in artikel 14 lid 1 van Pro de koopovereenkomst, binnen drie dagen de koop ongedaan heeft gemaakt, zodat hij de woning niet hoeft af te nemen en ook de waarborgsom niet hoeft te betalen.
2. De koopovereenkomst is opgesteld door de heer W, makelaar verbonden aan het kantoor van W Makelaars & Hypotheken te Zetten. De heer W heeft als makelaar van X bemiddeld bij de verkoop van de woning. Gebleken is dat de koopovereenkomst op 3 juni 2003 door partijen is ondertekend op het kantoor van de heer W. Ter zitting heeft de heer W verklaard dat hij met partijen de artikelen in de koopovereenkomst heeft doorgenomen en dat hij heeft uitgelegd aan Y dat artikel 14, waarin de bedenktijd staat, niet van toepassing is.
3. Gelet op de verklaring van de heer W, die onvoldoende is weersproken door Y, en gelet op het feit dat in de kennelijk standaard-koopovereenkomst meer artikelleden zijn blijven staan die niet van toepassing zijn, vindt de voorzieningenrechter het aannemelijk dat met het onder het kopje van artikel 14 opnemen Pro van de zin: “Bedenktijd koper is niet van toepassing.” de daarna volgende tekst van dat artikel -dat de bedenktijd nader uitwerkt- niet van toepassing is verklaard en dat Y dit wist, althans heeft moeten begrijpen. Mitsdien kon Y niet met een beroep op artikel 14 lid 1 de Pro koopovereenkomst ontbinden. Dat er op 1 september 2003 een wettelijke bedenktijd voor kopers van onroerende zaken komt, doet daar niet aan af.
4. Y heeft bij brief van zijn adviseur, de heer D, op 16 juni 2003 buitenrechtelijk de koopovereenkomst ontbonden omdat, nadat de koopovereenkomst was gesloten -waarin X garandeert niet bekend te zijn met asbest- hij van X het bestek kreeg waaruit volgens Y kan worden afgeleid dat in de woning asbest is verwerkt.
5. In zijn algemeenheid heeft te gelden dat het bij de koop van een woning niet zo is dat elke onvolkomenheid daaraan maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in artikel 7:17 BW Pro. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de ouderdom en de prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met het verrichten van achterstallig onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd. In dit geval gaat het om een woning die gebouwd is in de vijftiger jaren die nadien (enige malen) is verbouwd. De koper kan verwachten dat sprake is van aanwezigheid van enig asbest. In zijn algemeenheid staat dat een normaal gebruik van de woning niet in de weg, zoals ook X vele jaren in de woning heeft gewoond.
6. Ten einde de mate van aanwezigheid van asbest in de woning te kunnen vaststellen, is ter zitting afgesproken dat er nader onderzoek naar asbest zou worden gedaan door Grobos Bouwkundig advies te Twello -hierna te noemen: Grobos-. Op 1 augustus 2003 heeft dat onderzoek plaatsgehad in aanwezigheid van makelaar W, X en zijn bouwkundig adviseur de heer J. G van G Bouwadvies, en Y. Het onderzoeksrapport van Grobos is door Y in het geding gebracht. Daarin staat onder andere vermeld:
“Vermoedelijk asbest plaatje afsluitklep openhaard.
- De aan- of afwezigheid van de in het bestek op pagina 11 en 12 in
paragraaf 25 onder “loodgieterswerk” aangegeven (binnen in het gebouw) aan te brengen rioolleidingen samen te stellen van in- en uitwendige dikwandige asbestbuizen” konden tijdens het onderzoek niet worden geconstateerd. Alleen een klein deel van de woning is van een kruipruimte voorzien. Dit deel is niet toegankelijk. De overige beton op zand vloeren bevatten geen kruipruimte en zijn derhalve niet te inspecteren. Om de aan- of afwezigheid van de in het bestek aangegeven asbest afvoerleidingen te kunnen constateren, zal er aanzienlijk hak- en breekwerk dienen te worden verricht. Gezien de inhoud van het bestek en de bouw van de woning is het echter zeer waarschijnlijk (c.q. aannemelijk) dat de geasfalteerde asbestafvoerleidingen nog aanwezig zijn.
- Het in het bestek in de slaapkamerkasten en onder de dakoverstekken genoemde asbestboard is niet (meer) aanwezig.”
7. De heer J. G schrijft in zijn brief aan X van 1 augustus 2003 naar aanleiding van zijn eigen onderzoek op 1 augustus 2003, onder andere:
“Na met bovenvermelde partijen het gehele huis te hebben
geïnspecteerd op alle gevoelige plaatsen waar volgens het bestek asbest
zou kunnen zijn toegepast, te weten
- de binnenriolering voor zover zichtbaar
- het rookkanaal
- de plafonds van de slaapkamer
- de kruipruimte voor zover zichtbaar
- de onderzijde van de dakoverstekken en de bekleding van de topgevels
- een paneel van de kozijnbetimmering
is mijn conclusie dat er voor zover zichtbaar geen asbest in de woning aanwezig is.”
8. Uit het rapport van Grobos als ook uit de bevindingen van de heer G volgt onvoldoende dat er in het geheel geen asbest in de woning is verwerkt. Niet uitgesloten is dat na hak-en breekwerk asbestbuizen/-afvoerleidingen zichtbaar worden. Dat van het bestek is afgeweken zoals X stelt, is voorshands niet aannemelijk. Evenwel is de voorzieningenrechter van oordeel dat de (mogelijke) aanwezigheid van asbest in de mate zoals in het rapport van Grobos waarschijnlijk wordt geacht, onvoldoende grond is voor ontbinding van de koopovereenkomst, immers dit staat niet een normaal gebruik van de woning in de weg.
9. Ter zitting heeft Y betoogd dat X kennis had van het bestek waarin op diverse plaatsen van asbesthoudende materialen melding wordt gemaakt en derhalve ten onrechte de garantie als vermeld in artikel 10 sub j van Pro de koopvereenkomst is opgenomen. Zelfs indien X, zoals hij aanvoert, dat bestek nooit eerder dan in het kader van de onderhavige overeenkomst heeft gezien, vaststaat dat hij het bestek jaren geleden van de vorige eigenaar had ontvangen en de inhoud dus had kunnen kennen. De vraag of X ten onrechte artikel 10 sub j in Pro de koopovereenkomst heeft laten opnemen, behoeft echter geen bespreking, nu, zoals hiervóór is overwogen, het waarschijnlijk aanwezige asbest niet een normaal gebruik van de woning in de weg staat.
10. Eén en ander laat onverlet dat de mogelijke aanwezigheid van asbesthoudende rioolafvoerleidingen een factor is die bij de hoogte van de prijs van de woning een rol speelt. Nu dit door toedoen van X niet aanstonds bij de onderhandelingen aan de orde is gesteld, maar pas na het aangaan van de koopovereenkomt aan het licht is gekomen, is er aanleiding een gedeelte van de koopprijs bij de notaris in depot te laten totdat de kosten van het verwijderen van de bewuste rioolafvoerleidingen in een bodemprocedure zijn vastgesteld, dan wel partijen daarover alsnog overeenstemming hebben bereikt. Voorshands geoordeeld acht de voorzieningenrechter het redelijk dat een bedrag van € 20.000,00 bij de notaris in depot zal worden gegeven.
11. Mitsdien zal Y veroordeeld worden mee te werken aan de levering van de woning aan hem, zoals hierna zal worden vermeld. De stelling dat X te dezen geen spoedeisend belang heeft, kan niet worden gevolgd. Immers X heeft inmiddels een ander huis gekocht en de woning in Hemmen verlaten. De termijn waarbinnen Y zijn medewerking dient te verlenen zal worden verlengd zoals hierna vermeld omdat de gevorderde einddatum van 15 augustus 2003 reeds is verstreken. De gevorderde dwangsommen zullen ambtshalve worden gemaximeerd en gematigd zoals hierna vermeld.
12. Gelet op het hiervóór overwogene ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding Y te veroordelen de overeengekomen waarborgsom te voldoen en/of een voorschot op buitengerechtelijke kosten te betalen. Het gevorderde sub b en c zal derhalve worden afgewezen.
13. Nu geen van partijen volledig in het gelijk is gesteld, zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
veroordeelt Y mee te werken aan de overdracht aan hem van het erfpachtsrecht, eindigende op 1 januari 2050 van een perceel grond, eigendom van de Stichting het Lijndensche Fonds voor Kerk en Zending, in de gemeente Overbetuwe, kadastraal bekend gemeente Valburg, sectie F nummer 51, groot 10 are, 70 centiare, met de rechten van de erfpachter op de op die grond gestichte opstallen, bestaande uit vrijstaande woonhuis met garage en tuin, plaatselijk bekend Englaan 4, 6672 LD Hemmen, en daartoe uiterlijk op 1 september 2003, doch niet eerder dan drie dagen na betekening van dit vonnis, te verschijnen, al dan niet bij volmacht, ten kantore van notaris mr. D.L. K te Zetten of diens plaatsvervanger, om mee te werken aan het passeren van de notariële leveringsakte conform de koopovereenkomst, zulks onder de verplichting voor Y de koopsom te betalen, onder de voorwaarde dat van de koopsom een bedrag van € 20.000,00 na de onderhavige levering in depot blijft bij genoemde notaris totdat in een bodemprocedure is beslist wat de omvang is van de kosten voor verwijdering van asbest in het aan Y geleverde, dan wel totdat partijen onderling anders zijn overeengekomen;
veroordeelt Y aan X te voldoen een dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag of een gedeelte van een dag, dat hij na betekening van dit vonnis geen uitvoering geeft aan bovenstaande veroordeling, zulks met een maximum van € 200.000,00;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de kosten van dit kort geding tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
weigert het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.Z. Hooft Graafland en in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier mr. M.J. Daggenvoorde uitgesproken op 19 augustus 2003.