Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 94393 / HA ZA 02-1913
Datum vonnis: 7 mei 2003
Vonnis
in de zaak van
1. X,
wonende te Z,
2. Y,
wonende te Z
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. A.J. van Zwieten de Blom te Zutphen,
tegen
Q,
wonende te Z,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
procureur en advocaat mr. N.L.J.M. Rijssenbeek te Arnhem.
Het verloop van de procedure
Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 12 februa-ri 2003 wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van dit tussen-vonnis is een comparitie van partijen gehouden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Tijdens de comparitie is namens eisers een conclusie van antwoord in reconventie genomen. Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1. Gedaagde, hierna: mevrouw Q, heeft begin 2002 een vrijstaande bungalow aan de X-weg aangeboden voor de vraagprijs van € 535.000,- k.k.. Mevrouw Q woonde toen al niet meer in de woning. De heer Q is op 24 mei 2000 overleden.
2. In de verkoopbrochure stond onder meer vermeld: “In 1998 is het dak vernieuwd. Bouwjaar ca. 1972.” En voorts: “Bijzonderheden: Dak is in 1998 vernieuwd. Riolering dient vervangen te worden. Rookkanaal van openhaard is afgesloten.”
3. Op 21 maart 2002 heeft X een koopovereenkomst met mevrouw Q gesloten volgens het standaard NVM-model.
In art. 5.1 van die overeenkomst staat onder meer: “De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daar-bij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebre-ken, (…)”
In art. 5.3 staat onder meer: “De onroerende zaak zal bij de eigen-domsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woonhuis voor particuliere bewoning.”
4. Op 15 mei 2002 is de woning door mevrouw Q feitelijk en juri-disch aan X geleverd.
5. Aannemersbedrijf Gerritsen is in opdracht van X begonnen aan werkzaamheden ter verbetering van de woning. Bij het weghalen van de plafonds constateerde de aannemer een aantasting van de dakcon-structie door huiszwam, schimmel en houtrot.
6. Bij brief van 4 juni 2002 heeft X mevrouw Q aansprakelijk gesteld voor de schade. Bij brief van 18 juni 2002 is een herinnering met nade-re informatie uitgegaan.
7. De heer G.J. R van Bouwkundig Adviesbureau R te Hengelo heeft in opdracht van X een onderzoek verricht op 4 juni 2002. Zijn rapport van 5 juni 2002 is overgelegd als prod. 9 bij eis. In dat rapport staat onder meer:
“Aangetroffen zijn enkele goede balklagen. Merendeel is aangetast in lichte tot zeer ernstige mate. Vooral aan de kant van de slaapkamers hebben diverse balken onvoldoende tot geen draagvermogen. (…)
Op diverse plaatsen zijn sporen zichtbaar van verQelijke schimmel-vorming. Mogelijk zijn de aangetaste delen een combinatie van vocht en schimmels. (…)
Aangetroffen zijn ook enkele goede en behoorlijk veel aangetaste oude vloerdelen. Weggerotte vloerdelen. Nieuwe vloerdelen in goede condi-tie en nieuwe vloerdelen welke reeds zijn aangetast. Over het gehele dak is behoorlijk veel vervangen. (…)
Conclusie: Mijns inziens zijn er een tweetal opties om te komen tot een goede oplossing van het probleem. 1. (…) Alle dakplaten en balklagen verwijderen. (…)
2. (…) Gehele dakbeschot verwijderen. Alle aangetaste delen verwijde-ren. Bij ogenschijnlijk goede balken is het noodzakelijk de conditie te controleren van de bovenkant van de balklaag welke contact heeft met het dakbeschot. Hergebruikte balken en platen behandelen tegen schimmelgroei. (…)”
8. X heeft zijn raadsman opnieuw mevrouw Q laten aanschrijven op 6 augustus 2002. Daarin is haar de stand van zaken meegedeeld en is zij gesommeerd tot herstel van de gebreken binnen 14 dagen. Voorts werd haar aangezegd dat bij uitblijven van herstel binnen die termijn X zelf tot herstel zou overgaan en dat de kosten daarvan voorlopig waren begroot op een bedrag van € 42.862,-.
9. In een brief van 1 oktober 2002 hebben eisers van de gemeente Rheden een brief ontvangen naar aanleiding van een op hun verzoek door de rayonopzichter van de afdeling Bouwen en Milieu uitgevoerde inspectie in de woning. In die brief wordt onder meer het volgende vermeld:
“Tijdens deze inspectie is geconstateerd dat een (groot) gedeelte van de platdakconstructie ernstig is aangetast door houtrot en diverse schimmels. Een gedeelte van de constructie is zodanig aangetast dat bij een extra belasting, bijvoorbeeld door sneeuwval, instortingsgevaar kan optreden.”
10. Aannemingsbedrijf Gerritsen heeft op 5 november 2002 een of-ferte uitgebracht voor herstel van dak en vloer conform de adviezen van de heer R. Deze sluit op een bedrag van € 49.054,67 excl. 19 % BTW, derhalve op € 58.375,06 incl. BTW.
11. De heer J.H.T. Verborg van Bouwtechnisch Adviesbureau Amers-foort heeft op 26 september 2002 een rapport uitgebracht over de wo-ning in opdracht van de advocaat van mevrouw Q. Dit rapport is over-gelegd als prod. 17. Daarin schrijft de heer Verborg onder meer:
“Dakconstructie. Het uit houten balklagen bestaande dak ziet er over het algemeen redelijk uit, wel zijn er duidelijke sporen van vroegere lekkages en andere vochtophopingen, sommige balken moeten ver-vangen worden, omdat deze te ver aangetast zijn. Het oorspronkelijke dakbeschot, delen met messing en groef, is deels al vervangen en deels bestaand, het bestaande dakbeschot en de balken vertonen hier en daar sporen van vocht, over het algemeen is dit alleen verkleuring door vroegere lekkages. (…)
1-07 – 1-12 Slaapkamers en gang. (…) De balken van deze ruimten zijn in vroeger tijd door waarschijnlijk lekkage ingewaterd en voor lan-gere tijd nat geweest het is naar ons idee ontstaan door een verstopte hemelwaterafvoer in de hoek van slaapkamer 1-12, want daar is de aantasting het grootst, in deze ruimte zijn de balken het meest aange-tast en zijn hier en daar verstevigd met planken. Het is voor deze ruimte een mogelijkheid om tussen deze balken nieuwe balken aan te brengen om het dakbeschot op te vangen. De overige ruimten zijn wel nat geweest maar hebben alleen een verkleuring, het hout is niet aan-getast of verzwakt. (…).
Conclusie: (…) Het dakbeschot is nu in goede staat en behoeft niet vervangen te worden. De balklagen zijn in goede staat op ruimte 1-12 na. Deze ruimte dient uit voorzorg te worden voorzien van nieuwe bal-ken deze kunnen tussen de bestaande balken geplaatst worden zodat het dakbeschot en de dakbedekking niet verwijderd hoeft te worden, want zowel dakbeschot als dakbedekking zijn nog in goede staat.”
12. Op verzoek van de raadsman van mevrouw Q heeft de Gemeente Rheden op 3 januari 2003 haar brief van 1 oktober 2002 als volgt aan-gevuld:
“(…) De rayonopzichter heeft met betrekking tot dat slechte deel van de constructie geadviseerd deze zo spoedig mogelijk te vervangen. De door genoemde opzichter bedoelde slechte constructiedelen komen overigens overeen met die welke in het rapport van Bouwtechnisch Adviesbureau Amersfoort als slecht worden aangegeven, namelijk in de ruimtes 1.12 en 1.15/1.10. (…)”
13. Vrij kort voor de comparitie is in opdracht van X de dakbedekking van de woning weggehaald om het dak te kunnen repareren. De foto’s die zijn gemaakt van de toen aangetroffen situatie zijn ter comparitie overgelegd. Op die foto’s, die op 15 pagina’s zijn afgedrukt, is op p. 5 te zien hoe de balklagen bij kamer 1-12 in ernstige mate zijn aangetast. Op p. 12 en 13 is zichtbaar dat twee balken bij de open haardschacht “blokvormig” zijn ingedroogd. Op p. 14 is de afgebrokkelde balklaag van de begane grondvloer zichtbaar. Voorts zijn aan de bovenzijde van het dakbeschot op diverse plekken witte vlekken te zien, die eruit zien als schimmels (p. 2, 3, 6, 7, 9, 10, 11).
14. Ter comparitie heeft de heer R in verband met de foto’s van de aangetroffen situatie het volgende verklaard:
“De blokvorming die geconstateerd is in de balk in de woonkamer bij de schoorsteen heeft ernstige consequenties. De blokvorming tast draagvermogen van de balk en daarmee van de dakconstructie aan. Er is door ons geconstateerd dat het dakbeschot hier en daar door hout-rot is aangetast en dat er verzakkingen van het dakbeschot hebben plaatsgevonden. Qte plekken aan de bovenzijde van het dakbeschot zijn erg. Er is geconstateerd dat er waarschijnlijk sprake is van Qte po-riënzwam. Deze zwam kan namelijk houtrot veroorzaken. Over het hele dak is schimmelvorming geconstateerd. Wij hebben de plekken van Verborg (van Bouwtechnisch Adviesbureau Amersfoort, Rb.) na-gelopen, dus ook de balk waar Verborg zijn mes en sleutelhanger had ingeprikt. Door ons is geconstateerd dat de betreffende balk inwendig verrot was. Dat wat goed was aan hout is hergebruikt. Het merendeel van de balklagen is vervangen. Reparatie bleek niet mogelijk.”
15. Na verkregen verlof heeft X op 23 januari 2003 ten laste van me-vrouw Q conservatoir derdenbeslag gelegd onder de SNS Bank N.V. te Dieren.
Het geschil
16. Eisers hebben primair gevorderd dat mevrouw Q wordt veroor-deeld tot betaling van de door hen als gevolg van haar toerekenbare tekortkoming geleden schade ad € 54.463,28 (post Gerritsen minus een derde deel van de kosten voor de nieuwe dakbedekking in verband met “nieuw voor oud”), alsmede
- € 1.682,55 + € 3.949,73 (juridische advisering),
- € 3.600,- (teveel betaalde overdrachtsbelasting),
- € 3.600,- (extra reiskosten),
- € 14.513,33 (financieringskosten),
- de wettelijke rente en
- proceskostenveroordeling van mevrouw Q.
Dit met als grondslag dat de woning door het slechte dak en de aan-getaste vloerdelen niet de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn.
17. Subsidiair hebben eisers zich gebaseerd op bedrog en op dwaling. Daarbij hebben zij aangevoerd dat de heer Q wist dat er jarenlange lekkages waren geweest en dat hij ook wist dat hij de gevolgen daarvan niet op adequate wijze heeft laten herstellen. Eisers stellen dat me-vrouw Q dit ook geweten moet hebben, althans dat de wetenschap van de heer Q aan haar dient te worden toegerekend. Volgens eisers had mevrouw Q in dit verband een mededelingsplicht of spreekplicht.
18. Mevrouw Q heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
In reconventie heeft zij vergoeding gevorderd van de door haar ge-maakte kosten voor onderzoek (de heer Verborg) en buitengerechtelij-ke kosten. Dit ten titel van vermogensschade.
19. Eisers hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen de reconventi-onele vordering.
De beoordeling
20. Ten aanzien van het gelegde beslag zijn alle wettelijk voorge-schreven termijnen en formaliteiten in acht genomen.
21. De kernvraag in dit geding is of het dak en de vloer van de wo-ning zodanig ernstig zijn aangetast dat sprake is van gebreken die in de weg staan aan normaal gebruik als woonhuis, hierna te noemen: we-zenlijk gebreken. De beoordeling daarvan staat in het licht van art. 5.1 en art. 5.3 van de NVM-koopakte. Deze bepalingen houden overigens geen wezenlijk andere regeling in dan de regeling in art. 7:17 BW Pro, aan-gezien de regeling in art. 5.1 zo gelezen dient te worden dat deze alleen betrekking heeft op niet-wezenlijke gebreken.
22. De rechtbank is na bestudering van het dossier en van alle foto’s, vooral de laatste set foto’s van het openliggende dak, van oordeel dat de staat van het dak een wezenlijk gebrek oplevert. Daarvoor acht de rechtbank geen deskundigenonderzoek nodig. Bij het oordeel weegt mee de opmerking in de verkoopbrochure dat het dak in 1998 was ver-nieuwd. In dit geval mochten de kopers verwachten dat zij een huis met een goed dak kochten, ondanks het feit dat het een bungalow uit 1972 met een plat dak betrof. Er was juist door de mededeling in de brochure geen enkele aanleiding om gebreken aan het dak te verQen. Bovendien zag het dak er door het aanbrengen van de nieuwe dakbe-dekking goed uit en kon aan de onderzijde ook niets worden waarge-nomen. Voorts is een dak een heel wezenlijk onderdeel van een huis, zodat gebreken daaraan eerder een wezenlijk gebrek opleveren dan bij minder belangrijke onderdelen van een huis (zoals een CV of een ko-zijn).
23. Het betoog namens mevrouw Q dat de balken slechts voor een klein deel rot zijn en voor het overige nog voldoende draagkracht heb-ben en nog jaren meegaan, wordt door de rechtbank verworpen.
Ten eerste is dat betoog kennelijk gestoeld op de opvatting dat alleen sprake zou zijn van een wezenlijk gebrek als instortingsgevaar dreigt. Die opvatting deelt de rechtbank niet, zeker niet in de omstandigheden van dit geval (mededeling in verkoopbrochure).
Ten tweede miskent het betoog dat de aantasting zo ernstig en zo al-gemeen is dat niet van eisers kan worden gevergd om voor het minder aangetaste deel van het dak af te wachten en het dak per deel te repa-reren op het moment dat er ook op die plekken sprake is van instor-tingsgevaar.
24. In dit verband weegt ook mee dat de rechtbank het voldoende aannemelijk acht dat er boven op het dakbeschot sprake is van schimmelvorming op vrij uitgebreide schaal. Gezien de duidelijke witte plekken op de foto’s en de verklaring van de heer R ter comparitie is het verweer namens mevrouw Q te vaag. De verklaring van mr. Rijs-senbeek over de door hem vernomen opvattingen van de heer Verborg over de laatste foto-rapportage is ook onvoldoende specifiek in het licht van het voorhanden materiaal.
Door de aanwezigheid van schimmels moet worden aangenomen dat het rottingsproces zonder reparatie zou doorgaan ondanks de water-dichte dakbedekking, zodat de verrotting op termijn erger zou worden en er op meer plaatsen gevaar zou ontstaan.
25. Ook ten aanzien van de vloer oordeelt de rechtbank dat sprake is van een wezenlijk gebrek. Onweersproken is dat er diverse balken ver-rot waren en dat er van één balk zelfs haast niets over was. De foto’s spreken wat dat betreft boekdelen. Een vloer met dergelijke slechte vloerbalken is gevaarlijk vanwege het gevaar van er door heen zakken, zodat niet valt in te zien waarom dit geen wezenlijk gebrek zou zijn. Mevrouw Q heeft op dit punt ook geen inhoudelijk verweer gevoerd.
26. De geconstateerde wezenlijke gebreken leiden tot een tekortko-ming aan de zijde van mevrouw Q als verkoper. Volgens verkeersop-vattingen komt die tekortkoming voor haar risico, zodat deze aan haar dient te worden toegerekend. Daarvoor is niet nodig dat zij zelf weten-schap heeft gehad van de staat van het dak en de vloer (zie HR 27 april 2001, NJ 2002, 213). Nu er een toerekenbare tekortkoming is van de zijde van mevrouw Q, dient zij de tengevolge daarvan door eisers gele-den schade aan hen te vergoeden.
27. Over de hoogte van de schade overweegt de rechtbank het vol-gende. Partijen strijden over de vraag of de gebreken meebrengen dat het gehele dak moet worden vervangen, inclusief de dakbedekking en het dakbeschot.
De rechtbank oordeelt daarover dat het in de omstandigheden van dit geval gerechtvaardigd is om het gehele dak opnieuw op te bouwen, aangezien de aantastingen op diverse plaatsen over het hele dak zijn verspreid en het ondoenlijk is (en ook erg duur zou zijn) om alle klei-nere delen die nog geschikt zijn, te laten zitten. Voorts volgt uit de ver-klaring van de heer R dat het hout dat nog goed was, is hergebruikt. Uit de opstelling van eisers ontstaat geenszins de indruk dat zij zouden trachten uit de situatie een voordeel te halen door een heel dak te ver-vangen terwijl dat niet nodig is. Daarentegen komen eisers over als een partij die er alles aan doet om degelijk te werken en precies aan te ge-ven wat zij doet en waarom.
Op basis van de gemotiveerde stellingen van eisers, die onvoldoende gemotiveerd door gedaagde zijn betwist, neemt de rechtbank aan dat verwijdering van de (op zichzelf goede) dakbedekking uit 1998 (of uit 1996) noodzakelijk is voor deugdelijke reparatie van het dak. De kosten van een nieuwe dakbedekking horen derhalve tot de door mevrouw Q te vergoeden schade, zij het dat eisers daarvoor terecht een correctie “nieuw voor oud” hebben toegepast.
Voor de vervanging van de balklagen op grote schaal is het nodig ook het dakbeschot te verwijderen, waardoor vervanging daarvan nodig is voor zover hergebruik niet mogelijk is. Daarbij speelt uiteraard ook de aantasting van het dakbeschot door schimmels mee.
28. Het is de rechtbank thans nog niet duidelijk welk bedrag aanne-mer Gerritsen voor de werkzaamheden aan het dak en de vloer heeft gefactureerd en ook niet in hoeverre die werkzaamheden verbeterin-gen inhouden ten opzichte van de oorspronkelijke situatie. Het aan-brengen van extra voorzieningen tegen vocht (ventilatie-openingen) en het aanpassen van de constructie aan de eisen van de tijd behoort niet tot de schade die aan mevrouw Q kan worden toegerekend. Voorts is niet alleen bij de dakbedekking sprake van een component “nieuw voor oud”, maar geldt dit voor het hele dak en de vloer. De rechtbank zal de zaak daarom naar de rol verwijzen, opdat eisers een nadere spe-cificatie van de schade kunnen geven, waarbij duidelijk wordt gemaakt wat wegens verbeteringen en wegens “nieuw voor oud” afgetrokken is. Gedaagde kan daarop dan reageren bij antwoordakte.
29. Ten aanzien van de overige schadeposten merkt de rechtbank het volgende op.
a) Als het herstel van het dak op kosten van mevrouw Q is uitgevoerd, moet de woning geacht worden alsnog de waarde te hebben gekregen die tot uitdrukking komt in de betaalde koopsom. Eisers kunnen dan dus niet daar boven op een bedrag vorderen voor teveel betaalde over-drachtsbelasting.
b) Ten aanzien van de gevorderde dubbele woonlasten is op zichzelf wel aannemelijk dat eisers door de slechte staat van het dak langer dubbele woonlasten hebben gehad dan anders het geval zou zijn ge-weest. Eisers hebben echter de hoogte van die dubbele woonlasten nog onvoldoende onderbouwd. Uiteraard kunnen niet de woonlasten van beide huizen aan mevrouw Q worden toegerekend, maar alleen de woonlasten van het nieuwe huis gedurende de extra tijd van de ver-bouwing die het gevolg is van de wezenlijke gebreken waarvoor me-vrouw Q aansprakelijk is. Eisers dienen deze post derhalve nader te specificeren en van bewijsstukken te voorzien. Eisers kunnen daarvoor de in r.o. 28 bedoelde akte benutten.
c) Voor de gevorderde extra reiskosten geldt hetzelfde als onder b) is opgemerkt (specificeren en onderbouwen bij akte).
d) De gevorderde kosten voor de werkzaamheden van de advocaat kunnen niet geheel worden toegewezen, al zijn zij voldoende onder-bouwd. Die werkzaamheden zijn namelijk weliswaar kennelijk gericht geweest op het verkrijgen van voldoening buiten rechte, maar op het moment dat de dagvaarding werd uitgebracht verschoten deze kosten voor het grootste gedeelte van kleur en werden tot proceskosten waar-voor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten. Op grond van het rapport Voorwerk II kan wel een vergoeding tot twee punten van het geldende liquidatietarief worden toegekend, derhalve een bedrag van € 1.542,-.
30. Het bovenstaande brengt mee dat de vordering in conventie voor een belangrijk deel voor toewijzing in aanmerking komt, zodat de vor-dering in reconventie, die impliciet gebaseerd is op de stelling dat ei-sers gedaagde ten onrechte in rechte hebben betrokken, zal worden afgewezen.
31. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. Hoger beroep staat alleen open tegelijk met dat van het eindvonnis (art. 337 lid 2 Rv Pro.).
De beslissing
De rechtbank:
In conventie en in reconventie
verwijst de zaak naar de rol van 11 juni 2003 voor het door eisers ver-zoeken van een akte zoals bedoeld in r.o. 28 en r.o. 29 onder b) en c);
verstaat dat hoger beroep van dit vonnis alleen mogelijk is tegelijk met dat van het eindvonnis;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.M. Smit en uitgesproken in het openbaar op 7 mei 2003.
de griffier de rechter