Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 93840 / KG ZA 02-793
Datum uitspraak: 30 januari 2003
Vonnis
in kort geding
in de zaak van
1. X,
wonende te Z,
2. Y,
wonende te Z,
gezamenlijke vennoten van de maatschap Hazeleger e/o Vos,
gevestigd te Barneveld,
eisers bij dagvaarding van 19 december 2002,
procureur en advocaat mr. A. Hofman te Barneveld,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GEBO B.V.,
gevestigd te Ede,
gedaagde,
procureur mr. J.M. Bosnak te Arnhem,
advocaat mr. M.C. Reurings te Breukelen.
De partijen worden verder “Hazeleger c.s.” en “Gebo” genoemd.
1. Het verloop van de procedure
Hazeleger c.s. hebben Gebo ter zitting in kort geding doen dagvaarden en gevorderd als weergegeven in de dagvaarding. Ter zitting hebben Hazeleger c.s. hun eis verminderd en overigens subsidiair de grondslag van het petitum onder B. gewijzigd, een en ander als weergegeven in de pleitnotitie van de advocaat van Hazeleger c.s.. Gebo heeft geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorziening.
De advocaat van Hazeleger c.s. en de advocaat van Gebo hebben de zaak bepleit overeenkomstig de door hen overgelegde pleitnotities. Daarbij heeft de advocaat van Hazeleger c.s. producties in het geding gebracht.
Het vonnis is bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
2.1 Gebo huurde van Hazeleger c.s. (voorheen van Duo Investments B.V.) op basis van schriftelijke huurovereenkomsten bedrijfsruimten aan de Galvanisstraat 88 en 90 te Ede. In de huurovereenkomsten met betrekking tot beide huurobjecten was opgenomen dat de huurperiode zou eindigen op 31 december 2004.
2.2 Partijen hebben op 31 december 2001 een beëindigings-overeenkomst gesloten. Hierin zijn partijen het volgende overeengekomen:
“(…)
a. De bestaande huurovereenkomsten (in ieder geval met betrekking tot de huurobjecten aan de Galvanisstraat 88 en 90 te Ede, rb) tussen huurder en verhuurder worden op 31 december 2002 beëindigd
b. Door de vroegtijdige opzegging van huurder van de bestaande huurovereenkomsten wordt een financiële compensatie (boete) betaald aan verhuurder voor de somma van zegge negenhonderd dertigduizend gulden (H.FL. 930.000,-) incl. BTW
c. Verhuurder zal opdracht geven aan Kauffeld Bedrijfshuisvesting B.V., de heer Kauffeld, Stationsweg 19 te 6711 PJ Ede om de huidige gehuurde objecten door huurder wederom te verhuren (…) of te verkopen (…)
d. Mocht Kauffeld erin slagen één der genoemde doelstellingen onder art. c te realiseren voor 31 december 2002 dan zal de genoemde financiële compensatie (boete), genoemd onder art. b worden gehalveerd en dus bedragen de somma van zegge vierhonderd vijfenzestig duizend gulden (H.FL. 465.000,-) incl. BTW
Het betreft het totaal van alle door huurder gehuurde objecten dat wil zeggen wanneer er een gedeeltelijke verhuur of verkoop heeft plaatsgevonden voor 31 december 2002 dan blijft de gehele financiële compensatie (boete) genoemd onder art. b van kracht
e. Huurder stelt een tweetal bankgaranties ter beschikking aan verhuurder, te weten:
- Eén bankgarantie ter waarde van zegge vierhonderd vijfenzestig duizend gulden (H.FL. 465.000,-) welke onherroepelijk aan verhuurder opeisbaar wordt gesteld op 31 december 2002
- Eén bankgarantie ter waarde van zegge vierhonderd vijfenzestig duizend gulden (H.FL. 465.000,-) welke onherroepelijk aan verhuurder opeisbaar wordt gesteld op 31 december 2002 indien Kauffeld schriftelijk verklaard dat genoemde doelstelling onder art. d niet is gerealiseerd
Eerst dan wanneer beide bankgaranties in het bezit zijn gesteld van verhuurder wordt deze overeenkomst van kracht!!!!
f. Huurder zal ervoor zorgdragen dat de huurobjecten in correcte en nette staat op 31 december 2002 worden overgedragen aan verhuurder. Mochten er beschadigingen (niet zijnde normale slijtage- en onderhoudszaken) worden geconstateerd door verhuurder dan zullen deze op kosten van huurder worden gerepareerd
(…)”
2.3 Gebo heeft met ingang van 31 december 2002 de huurobjecten aan de Galvanisstraat 88 en 90 ontruimd.
2.4 Voor het bedrijfspand aan de Galvanisstraat 88 is eind 2002 een nieuwe huurder gevonden, voor het pand aan de Galvanisstraat 90 nog niet.
2.5 Gebo heeft nimmer bankgaranties gesteld ten behoeve van Hazeleger c.s. (zoals vermeld onder e. van de beëindigingsover-eenkomst) en heeft nimmer een financiële compensatie aan Hazeleger c.s. voldaan.
3. Het geschil
3.1 Hazeleger c.s. vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, na vermindering en wijziging van eis, de veroordeling van Gebo om aan Hazeleger c.s. te betalen een bedrag van € 422.015,60, alsmede veroordeling van Gebo in de kosten van dit geding.
3.2 Als grondslag voor hun vordering stellen Hazeleger c.s. dat Gebo de tussen partijen gesloten beëindigingsovereenkomst voor wat betreft de hierna te noemen vergoeding niet nakomt. Op basis van die overeenkomst is Gebo onder meer verplicht een financiële compensatie (beëindigingsvergoeding) van
€ 422.015,60 aan Hazeleger c.s. te voldoen.
3.3 Gebo heeft daartegen gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna – voor zover nodig – zal worden ingegaan.
4. De beoordeling van het geschil
4.1 Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van Hazeleger c.s..
4.2 In de onderhavige zaak wordt een geldbedrag gevorderd. Een geldvordering kan in kort geding slechts worden toegewezen wanneer met grote mate van waarschijnlijkheid de bodemrechter de vordering zal toewijzen. Aan dit criterium wordt voldaan. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.3 Gebo stelt zich op het standpunt dat de beëindigingsovereen-komst een opschortende voorwaarde bevat (onder e.) en dat, nu deze voorwaarde niet in vervulling is gegaan – de bankgaranties zijn tenslotte niet ter beschikking van Hazeleger c.s. gesteld – de overeenkomst nimmer van kracht is geworden. Dit standpunt is onjuist.
4.4 Een bepaling in een overeenkomst is slechts dan aan te merken als een voorwaarde wanneer deze afhankelijk is van een voor beide partijen toekomstige en onzekere gebeurtenis. Het ter beschikking stellen van een bankgarantie door Gebo hebben beide partijen echter als een voor Gebo zekere gebeurtenis bedoeld, gezien de formulering van bepaling e. van de beëindigingsovereenkomst. Bepaling e. is dus niet aan te merken als een voorwaarde. Bepaling e. is te beschouwen als een verplichting van Gebo die onderdeel uitmaakt van de beëindigingsovereenkomst en dus in rechte afdwingbaar is. Partijen hebben kennelijk beoogd dat deze verbintenis (bankgaranties stellen) nagekomen zou worden alvorens aan de overige verplichtingen van de beëindigingsovereenkomst zou moeten worden voldaan, maar niet nakoming van de verplichting onder e., staat niet in de weg aan de afdwingbaarheid van de overige verplichtingen uit de beëindigingsovereenkomst: het ontruimen van de gehuurde objecten op 31 december 2002 en het betalen van een beëindigingsvergoeding (een financiële compensatie). Niet nakoming van bepaling e. door Gebo staat gezien het hiervoor overwogene dus, anders dan Gebo meent, niet in de weg aan het van kracht zijn van de beëindigingsovereenkomst.
4.5 Afgezien van het hiervoor overwogene geldt nog het volgende. Vast staat dat Gebo inmiddels tegen de overeengekomen beëindigingsdatum van 31 december 2002 de beide gehuurde objecten heeft ontruimd; daarmee heeft zij feitelijk uitvoering gegeven aan de hoofdverplichting uit de beëindigingsover-eenkomst. Onder deze omstandigheid staat het haar niet vrij, te betogen dat deze overeenkomst nimmer van kracht is geworden. Dat betoog is evident in strijd met haar eigen handelwijze en moet dus falen.
4.6 Hazeleger c.s. kunnen dus terecht betaling van de beëindigings-vergoeding vorderen. Op grond van bepaling b. van de beëindigingsovereenkomst is Gebo verplicht een financiële compensatie van € 422.015,60 aan Hazeleger c.s. te betalen in verband met het vroegtijdig opzeggen van de huurovereen-komsten.
4.7 Bepaling d. geeft de mogelijkheid de verschuldigdheid van de beëindigingsvergoeding te beperken tot een bedrag ter hoogte van € 211.007,80 ingeval álle door Gebo gehuurde objecten voor 31 december 2002 wederom zijn verkocht of verhuurd. Dit is niet het geval (slechts voor de bedrijfsruimte aan de Galvanisstraat 88 is een nieuwe huurder gevonden) en de hoogte van de financiële compensatie komt dus niet voor halvering in aanmerking. Gebo betoogt dat de partijen met de bepaling onder d. bedoeld hebben dat ook ingeval slechts één van de bedrijfsruimten opnieuw verhuurd (of verkocht) zou worden de beëindigingsver-goeding gehalveerd diende te worden. Dit is echter onvoldoende onderbouwd door Gebo en wordt betwist door Hazeleger c.s.. Het blijkt bovendien geenszins uit de tekst van de beëindigings-overeenkomst.
4.8 Het is gezien het voorgaande in hoge mate waarschijnlijk dat in een bodemprocedure de vordering met betrekking tot de financiële compensatie zal worden toegewezen.
4.9 Daarnaast mag een eventueel restitutierisico aan een toewijzing van de geldvordering niet in de weg staan. Ook aan dit criterium wordt voldaan. Het bestaan van een restitutierisico is weliswaar aangevoerd, echter tegenover de bestrijding daarvan door Hazeleger c.s. niet nader onderbouwd. De voorzieningen-rechter schat het restitutierisico niet hoog in en mede gezien de grote mate van waarschijnlijkheid van toewijzing van de geldvordering in een bodemprocedure wordt dit risico minder zwaarwegend.
4.10 Subsidiair heeft Gebo aangevoerd dat de financiële compensatie gematigd behoort te worden op grond van de redelijkheid en billijkheid ingeval de vordering van Hazeleger c.s. wordt toegewezen. Ongeacht de vraag hoe de financiële compensatie moet worden aangeduid (bijvoorbeeld als boete in de zin van artikel 6:91 BW) – wat overigens binnen het beperkte kader van dit kort geding niet is vast te stellen – ziet de voorzieningenrechter geen reden voor matiging. Voorshands is niet gebleken dat er sprake is van de gronden voor matiging, onder meer genoemd in de artikelen 6:94 BW en 6:109 BW.
4.11 Gezien het hiervoor overwogene zal de voorzieningenrechter de vordering van Hazeleger c.s., zoals deze is verminderd als onder 1. weergegeven, toewijzen.
4.12 Gebo zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.
De beslissing
De voorzieningenrechter
veroordeelt Gebo om aan Hazeleger c.s. tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 422.015,60 (zegge vierhonderd tweeëntwintigduizend en vijftien euro en zestig eurocent);
veroordeelt Gebo in de kosten van deze procedure aan de zijde van Hazeleger c.s. bepaald op € 4.400,54, te weten € 3.697,18 aan verschotten en € 703,36 aan salaris;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. Verkuyl en in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2003 in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.G Kolkman.